Apelação Cível Nº 5006255-80.2025.4.02.5120/RJ
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por J. C. E OUTRA (evento 53/JF), tendo por objeto sentença (evento 48/JF) que julgou improcedente o pedido, nos autos de ação pelo procedimento comum objetivando a declaração de resilição (distrato) de contrato de aquisição imobiliária, com restituição dos valores pagos e indenização por danos morais decorrentes de alegada cobrança indevida e coação praticada pelos réus. A parte autora foi condenada em honorários advocatícios fixados em dez por cento do valor da causa, ressalvada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.
Sustenta a parte apelante, em suma, que:
1) A sentença merece reforma por ter julgado improcedentes os pedidos de rescisão contratual, restituição de valores e indenização por danos morais, sem considerar adequadamente o termo de rescisão juntado aos autos;
2) Manifestaram a intenção de desfazer o negócio imediatamente após a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel, em razão de impossibilidade financeira, mas teriam sido induzidos a erro por preposta da construtora, que informou que a entrega de documentos serviria para formalizar o distrato, quando, na realidade, deu prosseguimento à contratação;
3) Houve vício de consentimento, consistente em erro e dolo, nos termos dos arts. 138 e 145 do Código Civil, pois os autores acreditavam estar promovendo o distrato quando, na verdade, estavam ratificando o negócio jurídico;
4) A conduta das rés violou os deveres de boa-fé objetiva previstos no art. 422 do Código Civil, uma vez que os apelantes buscaram tempestivamente a rescisão do contrato e receberam orientações equivocadas dos representantes da construtora;
5) A relação jurídica é de consumo, sendo aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto ao direito de revisão ou resolução contratual e à vedação de cláusulas abusivas;
6) A sentença contrariou a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é devida a restituição das parcelas pagas, integral ou parcialmente, conforme a responsabilidade pelo desfazimento do negócio;
7) Como os apelantes manifestaram a intenção de distrato antes mesmo da entrega das chaves, não poderiam ser compelidos a permanecer vinculados ao contrato nem sofrer retenção integral dos valores pagos;
8) Fazem jus à reparação por danos morais, pois teriam sofrido coação para o recebimento das chaves e enfrentado negativa de solução administrativa, circunstâncias que ultrapassariam mero dissabor e configurariam violação à dignidade do consumidor;
9) Requerem o provimento da apelação para reformar integralmente a sentença, declarar a rescisão contratual, determinar a devolução das parcelas pagas, condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais, inverter o ônus da prova e condenar as demandadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
No evento 60/JF, contrarrazões da CEF. Sustenta que a sentença deve ser mantida, pois não foi comprovado qualquer vício de consentimento na celebração do contrato de compra e venda com alienação fiduciária, tendo os autores aderido livremente às suas cláusulas. Afirma que a alegada informação prestada por corretora acerca da formalização do distrato não foi demonstrada e, ainda que tivesse ocorrido, não poderia ser imputada à CEF, que atuou apenas como agente financeiro. Defende a inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ, por se tratar de contrato regido pela Lei nº 9.514/97, que possui disciplina própria para a alienação fiduciária, bem como a inexistência de danos morais e a impossibilidade de inversão do ônus da prova. Requer, ao final, o desprovimento da apelação, com a manutenção integral da sentença e a condenação dos apelantes ao pagamento de honorários recursais.
No evento 61/JF, contrarrazões de CCISA12 INCORPORADORA LTDA E OUTRA. Sustentam, em suma, que:
1) o compromisso de compra e venda foi integralmente cumprido e posteriormente substituído pelo contrato definitivo de compra e venda com alienação fiduciária, razão pela qual não há mais contrato preliminar passível de rescisão;
2) a assinatura do contrato definitivo e o repasse integral do preço pela instituição financeira caracterizam ato jurídico perfeito, impedindo a revisão ou resolução do negócio já consumado;
3) a promessa de compra e venda possui natureza irrevogável e irretratável, nos termos do contrato e da legislação de regência, inexistindo direito potestativo de desistência pelos adquirentes;
4) eventual rescisão do contrato de financiamento dependeria da anuência da CEF, credora fiduciária, não podendo ser promovida pelas incorporadoras, que já cumpriram integralmente suas obrigações;
5) os contratos foram celebrados de forma válida, com plena ciência dos autores acerca das condições pactuadas, inexistindo vício de consentimento, abusividade contratual ou fato superveniente apto a justificar a revisão do negócio;
6) os princípios do ato jurídico perfeito, da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da boa-fé objetiva impedem a modificação unilateral das avenças por mera mudança de interesse econômico dos compradores;
7) subsidiariamente, caso seja admitida a rescisão, deve ser observada a cláusula contratual de retenção, com aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 13.786/2018, autorizando a retenção de até 50% dos valores pagos, por se tratar de empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação; e
8) eventual restituição de valores deve ocorrer apenas de forma parcial, sem incidência de juros de mora e observando-se os limites contratuais e legais aplicáveis ao distrato imobiliário.
É o Relatório.
VOTO
Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta por J. C. E OUTRA (evento 53/JF), tendo por objeto sentença (evento 48/JF) que julgou improcedente o pedido, nos autos de ação pelo procedimento comum objetivando a declaração de resilição (distrato) de contrato de aquisição imobiliária, com restituição dos valores pagos e indenização por danos morais decorrentes de alegada cobrança indevida e coação praticada pelos réus. A parte autora foi condenada em honorários advocatícios fixados em dez por cento do valor da causa, ressalvada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça. Verbis:
“Trata-se de ação ajuizada por J. C. e por M. D. O. S. C. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e de CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A, por meio da qual objetivam, em síntese:
7- Seja julgado TOTALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO para reconhecer e declarar a ocorrência da RESILIÇÃO CONTRATUAL;
8- Requer a confirmação da decisão antecipatória da tutela que eventualmente tenha sido deferida;
9- Consequentemente, que sejam os réus condenados a restituírem aos autores os valores cobrados e recebidos indevidamente, com juros e correção monetária, visto o distrato realizado logo após a assinatura do contrato, sendo os valores pagos por receio das ameaças dos réus;
10- Requer ainda que seja julgado procedente o pedido, condenando os Réus ao pagamento de R$30.000,00 a título de dano moral;
11- Requer a condenação dos réus ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios de sucumbência, que requer que sejam fixados em 20% do valor da condenação.
Para tanto, a parte autora alega, em suma, que em setembro de 2020 pretendiam adquirir uma unidade imobiliária, a qual estava em vias de construção, localizada na Estrada Dr. Plínio Casado, Prata, Nova Iguaçu/RJ. Narram que, após tratativas, assinaram contrato de compra e venda de terreno e mútuo com alienação fiduciária, contudo, após verificarem que os valores das prestações estariam acima de suas condições financeiras, tentaram a anulação do contrato, momento em que teriam sido orientados pela a solicitar o distrato contratual, o qual teria ficado a cargo da construtora responsável pelo empreendimento. Afirmam, entretanto, que o contrato "prosseguiu" e, a partir disso, teriam começado a receber cobranças de taxas de obra e de financiamento imobiliário, as quais impugnam.
Deferida a gratuidade de justiça no evento 15, DESPADEC1.
Indeferido o pedido de tutela de urgência no evento 15, DESPADEC1.
Regularmente citada, a construtora apresentou defesa no evento 28, PET1. Preliminarmente ao mérito, arguiu a ilegitimidade passiva. No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos.
No evento 29, PET1 a CEF contestou. Preliminarmente ao mérito, arguiu a ilegitimidade passiva. No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos.
Réplicas autorais em evento 42, REPLICA1 e evento 43, REPLICA1.
É o breve relatório, em que pese a dispensa legal na forma do artigo 1º, da Lei nº 10.259/01 c/c artigo 38, da Lei nº 9.099/95.
Decido.
Inicialmente, rejeito as preliminares de ilegitimidade passiva arguidas pelas rés, tendo em vista que, é plenamente legítimo que ambas figurem no polo passivo da demanda, observado o contrato estabelecido (evento 1, CONTR11), no qual a CEF consta como agente financiadora e a corré, CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A, consta como construtora do empreendimento do qual faz parte a unidade imobiliária objeto desta ação.
No mérito, é inequívoca a incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor na hipótese vertente, consoante o entendimento já firmado pelo Egrégio Supremo Tribunal Federal, que assentou a plena aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos serviços prestados por instituições bancárias (ADIn .2.591, rel. min. Eros Grau).
Dito isso, ressalto que o deferimento de inversão do ônus da prova é condicionado aos pressupostos do artigo 6º, VIII, do CDC, bem como do art. 373 do Código de Processo Civil de 2015, que ampliou as possibilidades de redistribuição do onus probandi. A hipossuficiência não é presumida tão somente por se tratar de contrato pactuado com instituição financeira.
Nessa perspectiva, a mera incapacidade econômica ou técnica do consumidor em relação ao cumprimento do ajuste não implica necessariamente a sua incapacidade em arcar com as provas de suas alegações, sendo imprescindível que o consumidor comprove a impossibilidade de fazer prova do restante.
No caso, verificando-se que os pontos controvertidos se limitam ao direito aplicável, não há razão para inversão do ônus da prova.
Nesse sentido, indefiro a inversão do ônus da prova requerida pela parte autora.
No mérito, verifica-se que o contrato pactuado livremente entre as partes diz respeito a compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento, financiado por meio da CEF com recursos do SBPE, no qual foi escolhido o sistema PRICE para amortização da dívida (evento 1, CONTR11).
Observada a exposição dos argumentos feita pela parte autora, bem como a documentação trazida por esta, tem-se que a pretensão se baseia na possibilidade de, após ter ocorrido a livre pactuação de acordo entre as partes, que este seja desfeito. Para tanto, no entanto, é necessário que a parte autora, nos termos do art. 373, I, do CPC, demonstre a plausibilidade do pedido, comprovando os fatos constitutivos do seu direito.
Nesse sentido, o contrato estabelecido entre as partes - evento 1, CONTR11 - foi regularmente assinado pelos autores, não tendo sido objeto de impugnação as assinaturas dispostas à página 28, que confirmam o compromisso firmado em 25 de setembro de 2020.
Além do mais, há sinais claros de regularidade contratual, consubstanciada no pagamento de parcelas do acordo em favor dos réus (evento 1, EXTR17), bem como novação e confissão de dívida (evento 1, OUT18).
Em conclusão, a parte autora não obteve êxito em infirmar a legitimidade da dívida em questão, tampouco do instrumento contratual estabelecido, sendo certo que não é nos autos da demanda judicial que obterá eventual refinanciamento do débito, por se tratar de via inadequada para tal fim.
Com efeito, no âmbito do direito contratual, vige o princípio pacta sunt servanda ou da obrigatoriedade do contrato, segundo o qual o contrato tem força de lei e deve ser cumprido pelas partes. Ou seja, eventual desistência da parte quanto ao negócio implicará, como regra, o seu descumprimento, ensejando todas as consequências do inadimplemento contratual, além do que a situação de desemprego ou redução salarial não pode ser utilizada, por si, como argumento para o inadimplemento. Nesse sentido:
“DIREITO ADMINISTRATIVO. AGRAVO RETIDO. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514.97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INCONSTITUCIONALIDADE. INEXISTÊNCIA. 1. Mantém-se a execução extrajudicial do imóvel que garantiu financiamento da CAIXA, à ausência de inconstitucionalidade no procedimento, regido pela Lei nº 9.514/97. 2. Em contratos de financiamento pelo SFH sempre há risco de inadimplência por redução salarial ou até desemprego, mas situações que tais são inoponíveis ao agente financeiro, que não pode ser coagido à adequação do contrato. Precedentes. 3. O desemprego involuntário não autoriza a aplicação da teoria da imprevisão, vez que não se apresenta como um fato superveniente imprevisível, de caráter geral, no cumprimento do contrato. A situação econômico-financeira dos mutuários é inoponível ao credor hipotecário, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo, nem de ensejar a aplicação da cláusula rebus sic standibus. Nessa conformidade, é inaplicável à hipótese a regra do art. 478 do Código Civil. 4. Não é possível concluir, singelamente, que as cláusulas de adesão são automaticamente leoninas, submetendo-se o contrato de financiamento imobiliário a regras gerais de direito privado e a normas técnicas do Banco Central do Brasil. 5. O contrato firmado pelas partes não se rege pelas normas do SFH, mas sim pela Lei nº 9.514, de 20/11/1997, que ao dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário submete o imóvel financiado à alienação fiduciária em garantia, e consolida a propriedade do agente fiduciário se o adquirente/fiduciante descumprir suas obrigações, observadas as formalidades do seu artigo 26. 6. O procedimento da Lei nº 9.514/97 não viola os princípios do contraditório e ampla defesa. Por ser um procedimento administrativo, não impede o controle posterior de eventual ilegalidade pelo Judiciário, através dos meios processuais adequados. Precedentes deste Tribunal. 7. Agravo retido e Apelação desprovidos.” (TRF2 - 6ª Turma, AC 0009515-02.2014.4.02.5101, Rel. Des. Fed. NIZETE LOBATO CARMO, DJe 10.11.2016, com grifos acrescidos)
Não cabe ao Poder Judiciário impor a renegociação do contrato, salvo em casos excepcionais previstos em lei, como, por exemplo, em flagrante nulidade de cláusulas ou onerosidade excessiva decorrente de fato imprevisível - o que não se justifica na hipótese dos autos. Do contrário, estar-se-ia invadindo a autonomia da vontade, princípio básico do direito dos contratos.
No caso concreto, o instrumento contratual foi redigido de acordo com as normas legais que regem o SFH e o mutuário assumiu de forma livre e voluntária as cláusulas contratuais, sem que haja qualquer prova mínima da ocorrência de vícios de consentimento, capazes de impor a anulabilidade do contrato.007.4.02.5101, Rel. Des. Fed. Marcus Abraham, DJe 18.11.2014)
Diante do exposto, portanto, não houve comprovação de abusividade contratual por parte da ré, razão pela qual julgo improcedentes os pedidos vertidos na inicial.
dispositivo
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil.
Custas na forma da Lei 9.289/96.
Condeno a parte autora, na forma do art. 85, §3º, e §4º, III, do CPC, ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa, suspendendo-se, porém, a exigibilidade diante da gratuidade de justiça concedida, conforme o art. 98, § 3º, do CPC.”
Sustenta a parte apelante, em suma, que:
1) A sentença merece reforma por ter julgado improcedentes os pedidos de rescisão contratual, restituição de valores e indenização por danos morais, sem considerar adequadamente o termo de rescisão juntado aos autos;
2) Manifestaram a intenção de desfazer o negócio imediatamente após a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel, em razão de impossibilidade financeira, mas teriam sido induzidos a erro por preposta da construtora, que informou que a entrega de documentos serviria para formalizar o distrato, quando, na realidade, deu prosseguimento à contratação;
3) Houve vício de consentimento, consistente em erro e dolo, nos termos dos arts. 138 e 145 do Código Civil, pois os autores acreditavam estar promovendo o distrato quando, na verdade, estavam ratificando o negócio jurídico;
4) A conduta das rés violou os deveres de boa-fé objetiva previstos no art. 422 do Código Civil, uma vez que os apelantes buscaram tempestivamente a rescisão do contrato e receberam orientações equivocadas dos representantes da construtora;
5) A relação jurídica é de consumo, sendo aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto ao direito de revisão ou resolução contratual e à vedação de cláusulas abusivas;
6) A sentença contrariou a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, é devida a restituição das parcelas pagas, integral ou parcialmente, conforme a responsabilidade pelo desfazimento do negócio;
7) Como os apelantes manifestaram a intenção de distrato antes mesmo da entrega das chaves, não poderiam ser compelidos a permanecer vinculados ao contrato nem sofrer retenção integral dos valores pagos;
8) Fazem jus à reparação por danos morais, pois teriam sofrido coação para o recebimento das chaves e enfrentado negativa de solução administrativa, circunstâncias que ultrapassariam mero dissabor e configurariam violação à dignidade do consumidor;
9) Requerem o provimento da apelação para reformar integralmente a sentença, declarar a rescisão contratual, determinar a devolução das parcelas pagas, condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais, inverter o ônus da prova e condenar as demandadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
Passo ao exame do mérito recursal.
A sentença deve ser mantida.
Com efeito, a controvérsia cinge-se à pretensão dos autores de obter a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a restituição dos valores pagos e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, sob o fundamento de que teriam manifestado interesse em desistir do negócio logo após a contratação, sendo posteriormente induzidos a erro por prepostos da incorporadora.
Todavia, não há nos autos elementos probatórios capazes de demonstrar a ocorrência de vício de consentimento apto a ensejar a anulação do negócio jurídico.
Nos termos dos arts. 138 e seguintes do Código Civil, o erro substancial e o dolo constituem circunstâncias excepcionais, cuja comprovação incumbe à parte que os alega, na forma do art. 373, I, do CPC. Não basta a simples afirmação de que os contratantes acreditavam estar promovendo o distrato quando apresentaram documentos à construtora, sendo indispensável a demonstração concreta de que foram efetivamente induzidos a praticar ato diverso daquele que pretendiam.
No caso, os autores assinaram regularmente o contrato de compra e venda e mútuo com alienação fiduciária em 25/09/2020, inexistindo impugnação quanto à autenticidade das assinaturas apostas no instrumento contratual. Além disso, os documentos constantes dos autos revelam a continuidade da relação contratual, inclusive com pagamentos realizados pelos adquirentes e posterior formalização de novação e confissão de dívida, circunstâncias incompatíveis com a alegação de que acreditavam ter promovido o desfazimento imediato do negócio.
Também não foi produzida qualquer prova apta a corroborar a alegação de que representantes da construtora teriam informado que a mera entrega de documentos equivaleria à formalização do distrato. Trata-se de afirmação desacompanhada de elementos mínimos de convicção, insuficiente para afastar a validade de instrumentos contratuais regularmente celebrados.
Por outro lado, a simples constatação de que os autores posteriormente concluíram não possuir condições financeiras para suportar as prestações ajustadas não autoriza a invalidação do contrato.
A situação econômica do contratante, ainda que desfavorável, não configura fato apto, por si só, a desconstituir negócio jurídico livremente celebrado, tampouco caracteriza hipótese de revisão contratual fundada na teoria da imprevisão, sobretudo quando ausente demonstração de acontecimento extraordinário e imprevisível que tenha tornado excessivamente onerosa a prestação.
Igualmente não procede a invocação da Súmula 543 do STJ.
Referido enunciado disciplina os efeitos patrimoniais da resolução de contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao Código de Defesa do Consumidor. Contudo, sua aplicação pressupõe a existência de fundamento jurídico apto a justificar a resolução contratual, circunstância que não se verifica na hipótese dos autos.
Em outras palavras, a súmula não confere ao adquirente direito automático ao desfazimento do negócio, limitando-se a disciplinar os critérios de restituição das parcelas pagas quando a resolução contratual é admitida.
Também não se verifica violação aos deveres anexos de boa-fé objetiva.
Ao contrário, os documentos constantes dos autos evidenciam a regular formalização da contratação e a ausência de qualquer conduta ilícita imputável às rés. Não há prova de coação, fraude, abuso de direito ou prática comercial enganosa que pudesse justificar a procedência dos pedidos formulados na inicial.
Por conseguinte, não demonstrada a ocorrência de ilícito contratual ou extracontratual, igualmente improcede o pedido de indenização por danos morais.
A jurisprudência é pacífica no sentido de que dissabores decorrentes do inadimplemento contratual ou da frustração de expectativas negociais, desacompanhados de circunstâncias excepcionais, não ensejam reparação moral.
Por fim, também não merece acolhida o pedido de inversão do ônus da prova. A controvérsia foi adequadamente apreciada à luz das provas produzidas pelas partes, inexistindo situação de hipossuficiência técnica ou dificuldade probatória que justificasse a redistribuição do encargo probatório.
Majoro em um por cento a verba honorária fixada em favor das rés, na forma do art. 85, §11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade de justiça concedida aos apelantes.
Voto por negar provimento ao recurso.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002980635v2 e do código CRC 11887f6a.
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