RECURSO CÍVEL Nº 5010328-69.2022.4.02.5001/ES
RELATOR: Juiz Federal MARCELO DA ROCHA ROSADO
RELATÓRIO
01. CAIXA ECONOMICA FEDERAL interpõe recurso inominado (Evento 26) contra sentença proferida pelo juiz do 2º Juizado Especial Federal (Evento 20) que julgou parcialmente procedente o pedido de cobrança referente ao período de junho de 2018 a fevereiro de 2019. Em suas razões afirma que não é parte legítima para figurar no polo passivo, uma vez que se trata de obrigação propter rem, tendo o imóvel sido vendido ao Sr. A. S. B., responsável atual pela dívida condominial. Assevera, ainda, que vendeu o imóvel em 2019, após o 2º leilão e, conforme prescreve item 14.4.1 do Edital de Leilão, “Eventuais débitos que recaiam sobre o imóvel, especialmente dívidas condominiais e tributos (IPTU e quaisquer taxas incidentes sobre o imóvel), devem ser levantados e quitados exclusivamente pelo adquirente quando o imóvel for arrematado no 2º leilão.”
02. CONDOMINIO DO EDIFICIO PORTO ABROLHOS também interpõe recurso inominado (Evento 29). Argumenta, em síntese, que, nos termos da norma civil, o adquirente responde pelas dívidas condominiais existentes, mesmo que anteriores a sua posse, o que implica responsabilidade do Sr. Antônio Sérgio e, da mesma forma, da CAIXA, nesse caso, até o dia em que alienou o bem. Defende tratar-se de obrigação solidária, de modo que a cadeia de proprietários pode debater o direito de regresso em momento posterior, em procedimento que não interessa ao Condomínio, para fixar o marco temporal que delimita a responsabilidade de cada um.
03. CONDOMÍNIO DO EDIFICIO PORTO ABROLHOS, CAIXA ECONOMICA FEDERAL e A. S. B. apresentaram suas contrarrazões (Eventos 33, 37 e 38).
04. É o Relatório. Presentes os requisitos processuais, conheço o recurso e passo à análise de seu mérito.
VOTO
05. Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela CAIXA e quanto à alegação de legitimidade do Sr. A. S. B. arguida pelo Condomínio do Ed. Porto Abrolhos, verifico que se confundem com o próprio mérito, de modo que serão solucionadas por ocasião de tal apreciação.
06. Pois bem. De início, entendo relevante transcrever o quanto expendido em Sentença acerca do direito autoral. Eis os termos:
De início, extingo o feito em relação a A. S. B. uma vez que não se trata de litisconsórcio necessário. Portanto, entendo pela incompetência da Justiça Federal para julgar o feito em relação ao citado réu por não haver interesse da União e demais entes elencados no art. 114, I, CF no feito.
Preliminarmente, reconheço a ilegitimidade da CEF para figurar no polo passivo da execução das dívidas de condomínio durante período em que era proprietária, mas não tinha posse do bem (de abri/2017 a maio/2018). Já com a consolidação da propriedade em jun/2018 (ev.1-matrimovel6-fl.07) a CEF passou a responder pelos débitos, pois deixa de ser apenas proprietária fiduciante para se tornar a proprietária única do imóvel, em que um dos atributos é a posse.
Somente em março/2019, a CEF deixa novamente de ser a proprietária do imóvel ao vendê-lo a A. S. B. (ev.1-matrimovel7-fl.6). Portanto, a CEf é legítima para responder pelos débitos no período de jun/2018 a fev/2019.
O contrato de financiamento firmado pela CEF e o devedor fiduciário é regido pelo Sistema Financimento Imobiliário por meio da Lei Especial 9.514/1997 que estabelece, no art. 27, § 8º, que a responsabilidade pelo débito condominial é do fiduciante, e não do fiduciário, até que o credor (fiduciário) seja imitido na posse, fazendo uso de sua garantia. A contrário senso, após a imissão, a responsabilidade passa a ser do fiduciário.
Nessa linha de raciocinio, observo que ré não é legítima para responder pelas dívidas condominiais em questão não só por força de regramento especial citado (Lei 9.514/97, art. 27, § 8”), mas também porque inexiste solidariedade entre o titular de propriedade resolúvel e o devedor fiduciário.
Assim, inegável é a ilegitimidade do banco embargante por parte das dívidas, não vingando, portanto, a natureza “propter rem” da obrigação prevista de forma geral pelo Código Civil, pois há disciplina legal específica que vincula a responsabilidade pelo pagamento à posse direta.
Em conclusão, até a consolidação da propriedade (jun/2018), reconheço a ilegitimidade da CEF para figurar no pólo passivo por dívidas, pois se trata de mero credor fiduciário dos condôminos inadimplentes, cujo interesse decorre unicamente dos efeitos a serem suportados pela “coisa”, em caso de não pagamento da dívida pelos devedores, no momento de eventual alienação do bem em hasta pública. A partir da venda do imóvel em março/2019, a CEf novamente tornou-se ilegítima para responder pelos débitos.
Reconheço, portanto, a responsabilidade exclusiva da CEf pelas parcelas cobradas no período de jun/2018 a fev/2019, período em que já possuía a propriedade consolidada.
Por fim, indefiro contestação ca CEF acerca dos valores cobrados pelo condomínio, uma vez que não pontou de forma específica qual seria o valor correto ou os equivocos de cobrança, apenas realizando alegações genéricas. No caso, entendo que os documentos apresnetados pela parte autora foram plenamente embasados.
Diante do exposto:
A) EXTINGO o feito sem julgamento de mérito, nos termos do art. 485, IV, CPC em face de A. S. B..
B) JULGO improcedente pedido relativo às cobranças de dívidas no período de abr/2017 a mai/2018 e a partir de março/2019, em vista da ilegitimidade passiva da CEF, nos termos do art. 485, VI, CPC.
C) JULGO procedente pedido relativo às cobranças relativas ao período de jun/2018 a fev/2019, nos termos do art. 487, I, CPC.
Sem custas e honorários. Sem gratuidade de justiça. P.R.I.
07. Algumas premissas devem ser estabelecidas. A primeira é que a taxa de condomínio possui a natureza de obrigação propter rem, isto é, trata-se de obrigação vinculada à própria coisa, ao bem imóvel. A segunda é que a CAIXA, na hipótese, consolida a propriedade do imóvel em Junho de 2018 (Evento 1 - MATRIMOVEL6), de modo que assume a responsabilidade sobre os débitos condominiais já existentes. E responde de modo integral. Isso porque não se aplicaria, no caso, a previsão do §8º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, tendo em vista que a norma referida regula as relações contratuais entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, não alcançando, portanto, o Condomínio, que não tem relação obrigacional direta com a CAIXA, no que tange ao negócio fiduciário. Ademais, a própria previsão legal confere o direito de regresso da CAIXA de se ressarcir das despesas condominiais pagas em face do devedor fiduciante, não havendo sequer que se falar em prejuízo à instituição. Desse modo, a partir de Junho de 2018 a CAIXA passou a ser responsável tanto pelos débitos havidos no período de Abril de 2017 a Junho de 2018 quanto de Junho de 2018 em diante. Nesse sentido a jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. CEF. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO.
1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela Caixa Econômica Federal e/ou EMGEA em face de sentença proferida pelo MM. Juízo da 12ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que julgou procedente o pedido para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento das cotas condominiais reclamadas na inicial, vencidas e vincendas no curso da ação, com correção monetária a partir da data de cada vencimento, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, bem como de multa convencional de 2% sobre a dívida.
2. Da análise do documento de fls. 9/12, verifica-se que o imóvel adquirido por Ana Paula Meloni Pereira e Newton Barroso do Valle foi objeto de alienação fiduciária em favor da CEF para garantia de dívida no valor de R$ 248.000,00, transferindo, portanto, para o agente financeiro, a propriedade resolúvel do imóvel, mantendo aqueles apenas a posse direta do bem.
3. O credor fiduciário, em favor de quem se consolidou o domínio do bem, responde perante o condomínio pelas obrigações decorrentes da convenção e da lei, podendo cobrar o valor do devedor fiduciante em ação de regresso.
4. Isto porque o pagamento das despesas do condomínio constitui obrigação propter rem, ou seja, adere à coisa, de modo que o proprietário do imóvel responde pelo pagamento das cotas respectivas, ainda que o bem esteja ocupado por terceiro.
5. Apelação desprovida.
(AC - Apelação - Recursos - Processo Cível e do Trabalho 0022923-94.2013.4.02.5101, REIS FRIEDE, TRF2 - 6ª TURMA ESPECIALIZADA..ORGAO_JULGADOR, data da publicação 06/09/2017)
08. O imóvel foi, então, levado a leilão. Porém, segundo informado, não houve arrematação do bem em primeira ou segunda tentativa: "(...) apresentando Auto de Negativa de 1º e 2º Leilões Públicos, bem como os editais devidamente publicados, para constar que em virtude da não arrematação, fica consolidada definitivamente em favor da CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF (...)" (av. 15 - 61.352 - EVENTO 1 - MATRIMOVEL7).
09. Na sequência, o imóvel foi então alienado através de 'venda direta' ao Sr. A. S. B. (r. 16 - 61.352 - Evento 1 - MATRIMOVEL7 - escritura pública de compra e venda datada de 13/03/2019). Tal argumento se conforma pela afirmação do próprio comprador - Sr. A. S. B., em contrarrazões (Evento 38): "A Requerida CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) era proprietária fiduciária de tal imóvel e consolidou para si a propriedade em junho/2018, na forma da Lei n. 9.514/97, promovendo tentativa de alienação através de leilão, sem arrematação e, posteriormente alienou o bem diretamente para Sr. A. S. B. em março/2019, por alienação direta".
10. Desse modo, não tem lugar as argumentações trazidas pela CAIXA acerca da responsabilidade prevista em edital de leilão sobre as taxas condominiais. Ora, não tendo havido arrematação, mas sim venda direta, as regras do edital de leilão não se mostram relevantes.
11. Inclusive, de se ressaltar que, diferentemente dos leilões de alienação, onde a CAIXA, de modo expresso, não se responsabiliza pela apuração e quitação de débitos de Condomínio, na Venda Direta, em tese, os imóveis saem com estes débitos pagos. Tal circunstância é apresentada como atrativo para os interessados que podem avaliar, de modo mais simples, o impacto econômico da aquisição, conforme informação constante do próprio sítio eletrônico da instituição financeira - https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/imoveis-venda/paginas/default.aspx:
VANTAGENS:
Contas em dia
Na modalidade de venda online, as despesas de condomínio e IPTU até a data da venda são de responsabilidade da CAIXA. A condição não é válida caso o comprador seja o responsável pelos débitos existentes ou se a aquisição do imóvel tiver ocorrido via 1° ou 2° leilão.
12. Quer dizer que o comprador, ainda em tese, receberia o imóvel livre de despesas referentes a taxa condominial, presumindo-se que tais valores foram incorporados ao preço da venda.
13. Todavia, não se pode perder de vista a primeira premissa estabelecida, qual seja que a taxa de condomínio possui a natureza de obrigação propter rem, de modo que, nos termos do artigo 1345 do Código Civil: "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Assim sendo, com a aquisição do imóvel, o Sr. Antônio passou a ser, para o Condomínio, o responsável pelas dívidas condominiais. Nesse sentido o STJ já assentou que: A dívida condominial constitui uma obrigação propter rem, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real. Aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal. O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. (REsp 1366894 / RS; DJe 02/06/2014).
14. O Sr. Antônio, portanto, é o responsável frente ao condomínio por toda a dívida condominial, sendo-lhe assegurado direito de regresso em face da CAIXA quanto ao período anterior à aquisição, seja por força de lei, seja por força de eventual previsão do contrato de compra e venda que, ressalte-se, não foi trazido aos autos nem pela CAIXA, nem pelo Sr. Antônio.
15. Desse modo, assiste razão à CAIXA ao afirmar que não é parte legítima para figurar no polo passivo do presente feito. A responsabilidade, na hipótese, em relação ao CONDOMINIO DO EDIFICIO PORTO ABROLHOS, é do Sr. A. S. B..
16. Uma vez acolhida a preliminar de ilegitimidade da CAIXA, não subsiste sequer a competência dessa Justiça Federal para processamento do presente feito.
17. Ante o exposto, voto por CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso da CAIXA para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva e, por conseguinte, declarar a incompetência dessa Justiça Federal para julgamento do feito, julgando o feito extinto sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, IV e VI do CPC. Fica prejudicada a análise do recurso interposto pelo CONDOMINIO DO EDIFICIO PORTO ABROLHOS. Sem custas e sem honorários, nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/95. Certificado o trânsito em julgado, baixem os autos ao Juizado de origem.
Documento eletrônico assinado por MARCELO DA ROCHA ROSADO, Juiz Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfes.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 500002418235v15 e do código CRC c2b17a33.
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