RECURSO CÍVEL Nº 5034078-03.2022.4.02.5001/ES
RELATOR: Juiz Federal LEONARDO MARQUES LESSA
RELATÓRIO
Trato de ação ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e MRV VILA VELHA INCORPORAÇÕES LTDA pleiteando a devolução de valores pagos a título de “juros de obra” que não amortizaram sua dívida após a conclusão do empreendimento imobiliário adquirido.
A sentença julgou improcedente o pedido por entender que não restou demonstrado que a referida taxa foi exigida após o prazo contratual previsto para finalização da obra.
Recorreu a pare autora aduzindo pela reforma da sentença e deferimento do pleito indenizatório.
É o breve relatório. Fundamento e decido.
VOTO
O ponto controvertido no presente caso refere-se à suposta ilegalidade da cobrança da taxa de evolução obra à luz do contrato celebrado entre a parte autora, construtora e CEF, ante a competência deste juízo para julgar a responsabilidade civil derivada de contrato que tem, entre os contratantes, a Empresa Pública Federal.
Nesse ínterim, convém fixar, a título de premissa, que o “Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Programa Minha Casa Minha Vida" celebrado entre as partes (), está sujeito à incidências das normas gerais do Código Civil - dentre as quais se destaca a boa-fé objetiva e o primado do pacta sunt servanda, dentre outros -, além das normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo certo que "O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras." (Enunciado n. 297 da súmula da jurisprudência do STJ).
No caso, o financiamento da CEF foi concedido quando o imóvel ainda estava em construção e, de acordo com a previsão contratual, durante este período seria devido o pagamento da taxa de obra, não incidindo, ainda nesta fase de construção, a amortizações do valor financiado. Após o término da construção do imóvel, a previsão contratual é de evolução para a fase de amortização dos valores propriamente ditos, encerrando-se a cobrança da taxa contratual de obras.
Por oportuno, observo que a taxa contratual de obras tem natureza jurídica de juros, uma vez que não abate o valor do mútuo e por isso a cobrança deve-se limitar ao exato tempo previsto no contrato: até o limite contratual para entrega da obra.
Assim, no caso de atraso na obra, seja por qual motivo for, a cobrança da taxa de obra (que tem natureza de juros) deve ser suspensa e vigorar apenas dentro dos prazos contratuais previstos, pois se assim não fosse, no caso de atraso da construtora e de continuação de cobrança da taxa de obras pela CEF, sem amortização do valor principal, estaríamos diante de um maior gasto pelo mutuário e de lucro abusivo à CEF, causando um enriquecimento ilícito do banco e evidente desequilíbrio entre as partes do contrato.
Desta forma, verifica-se que há no contrato em questão dois marcos temporais importantes: T1 (data contratual de término da obra) e T2 (data de início da amortização). Em um contrato cuja obra foi entregue no prazo, T2 ocorrerá no mês seguinte à T1. Mas, seja como for, entre T1 e T2 não pode haver qualquer cobrança, mesmo que a obra esteja atrasada. Encerrado o prazo contratual para cobrar a taxa de obras, tal cobrança deve cessar mesmo que a obra esteja atrasada. Se ocorrer, tal cobrança é ilegal e deve ser ressarcida ao mutuário.
No caso dos autos, a r. sentença assim dirimiu a lide:
“O autor sustenta a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra após a entrega das chaves, que ocorreu em 06/08/2021 (doc. 9, Evento 1).
Pois bem. Analisando o contrato (doc. 6, Evento 1), assinado com a CEF em 29/11/2018, verifica-se que o prazo total de construção/legalização foi indicado como 36 meses (item B.7.1), encerrando-se, portanto, em 29/11/2021.
Dessa forma, houve a antecipação do prazo previsto contratualmente para a entrega do imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1729593 / SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese (Tema Repetitivo 996):
As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
Dessa forma, como o prazo previsto no contrato para término da obra foi 29/11/2021, não há que se falar em ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra até a referida data, ainda que a entrega das chaves tenha ocorrido de forma antecipada.
Nesse sentido, trago o seguinte julgado recente do TRF da 2ª Região:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. FASE DE CONSTRUÇÃO. ENTREGA DO IMÓVEL ANTES DO PRAZO PREVISTO NO CONTRATO. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. COBRANÇA DEVIDA. VALORES JÁ DISPONIBILIZADOS. FASE DE AMORTIZAÇÃO SUBSEQUENTE. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL NOS TERMOS EM QUE FORMULADO. 1. Trata-se de apelação interposta por RENATO KALLEMBACK MARCONDES E OUTRO contra sentença que julgou improcedentes os pedidos, que consistiam em condenar a Caixa Econômica Federal (CEF) à restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra, no período de agosto/2012 a dezembro/2013, e o pagamento de indenização, a título de danos morais, no valor de R$ 10.000,00. No mais, condenou a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade de justiça deferida 2. No contrato mútuo habitacional celebrado em 26/04/2012 foi estipulado o prazo de 21 meses para encerramento da fase de construção (Cláusula C-6.1), iniciando-se, a partir de então, a fase de amortização, conforme expressamente previsto no parágrafo nono da Cláusula Sétima (fl. 27, JFRJ). 3. Nos termos do ajuste, a cobrança, por parte da CEF, dos encargos previstos para a fase de construção da obra não configura ilícito, mas, sim, observância das disposições contratuais, em conformidade com o princípio pacta sunt servanda. 4. O fato de o imóvel ter sido entregue em 11/01/2013, ou seja, mais de um ano antes do prazo inicialmente previsto, não tem o condão de legitimar a pretensão autoral, considerando-se que em momento algum requereram os demandantes a antecipação do pagamento das parcelas de amortização, mas tão somente a devolução dos valores cobrados a título de evolução de obra após a entrega das chaves, não sendo viável imputar à CEF o prejuízo de deixar de auferir os juros de mora e a correção monetária de valores já disponibilizados no interregno entre a data do recebimento do imóvel e o fim do prazo contratualmente previsto de 21 meses para cobrança da taxa de obra. 5. Não identificada qualquer ilegalidade por parte da CEF, a improcedência do pedido é rigor. 6. Apelação desprovida.
(TRF 2, AC 201751681262100, 8ª Turma Especializada, Data de Disponibilização: 07/06/2021)
Dessa forma, como não restou demonstrado que a referida taxa foi exigida do mutuário após o prazo contratual previsto para a finalização da obra (até 29/11/2021), não há que se falar em declaração de ilegalidade da taxa, restituição em dobro dos valores cobrados a título de juros de obra desde a entrega antecipada das chaves (em 06/08/2021) e indenização por danos morais.”
Conforme bem exposto na sentença, observa-se que a parte autora obteve a entrega das chaves de seu imóvel antes do prazo contratual previsto para conclusão da obra.
Contudo, fato de o autor ter entrado na posse do imóvel antes do prazo previsto para o término da obra não tem o condão de fazer cessar a cobrança dos juros de evolução da obra, haja vista sua expressa previsão no instrumento contratual.
Nesses termos, à luz (restrita) do contrato celebrado entre as partes, faz-se forçoso reconhecer como devida a cobrança dos juros de obra até a data prevista no contrato.
Desta feita, não tendo o demandante trazido em seu recurso qualquer elemento novo capaz de infirmar as conclusões da sentença, entendo que esta deve ser mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.
Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e verba honorária, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/1995, c/c art. 1º da Lei n. 10.259/2001, ficando suspensa a exigibilidade, em razão da gratuidade de justiça que ora defiro.
Pelo exposto, voto por CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação supra.
Documento eletrônico assinado por LEONARDO MARQUES LESSA, Juiz Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfes.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 500002724404v3 e do código CRC 5a9eba17.
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Data e Hora: 30/1/2024, às 17:43:52