RECURSO CÍVEL Nº 5000317-40.2020.4.02.5004/ES
RELATOR: Juiz Federal LEONARDO MARQUES LESSA
RELATÓRIO
Trata-se de ação ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e da A B CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS EIRELI visando à condenação das rés ao pagamento de danos materiais e morais advindos do atraso na entrega das unidades habitacionais do Residencial Rio Doce, empreendimento enquadrado no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.
A sentença julgou improcedente a ação utilizando o mesmo fundamento constante na sentença da Ação Civil Pública de n°. 5000790-94.2018.4.02.5004, que trata do mesmo objeto. Acolheu-se a tese de que a partir da data da assinatura do contrato de compra e venda até a data de entrega do imóvel não houve atraso superior a dois anos, prazo previsto contratualmente, motivo pelo qual não há que se falar em indenização por dano moral ou material.
Recorreu a parte autora aduzindo que a expectativa da casa própria nasceu no ano de 2010 e não da suposta assinatura do contrato individual, que pode ter sido assinado em qualquer momento, já que nenhuma das partes juntou o contrato individual pactuado. Afirma que o contrato particular foi um mero ato para formalizar deveres e obrigações que tiveram início desde o ano de 2010 e que foi frustrado por culpa da CEF, motivo pelo qual o dano moral e material é devido. Pugna pela aplicação das regras do CDC e alega, ainda, sentença citra petita, pela ausência de apreciação do imóvel em área insuscetível para o recebimento de obra.
VOTO
Inicialmente, afasto a alegação de sentença citra petita, tendo em vista que o objeto da demanda diz respeito ao pagamento de indenização moral e material pelos alegados danos causados, matéria satisfatoriamente apreciada na sentença prolatada.
Compulsados os autos, verifica-se que em janeiro de 2011 foram iniciadas as construções dos empreendimentos Residencial Rio Doce e Residencial Mata do Cacau. Contudo, em janeiro de 2012, e, novamente, em dezembro de 2013, o canteiro de obras do Residencial Mata do Cacau foi alagado, em razão de fortes chuvas ocorridas na região, ocasionando danos materiais aos imóveis, já em avançada fase de construção. Em razão disso, foi necessário realizar reparos nos imóveis e, após a realização de estudos para se chegar a uma solução para proteger os empreendimentos de novos alagamentos, foram construídos diques de contenção das cheias do Rio Doce. Esses acontecimentos teriam ocasionado o atraso na entrega dos residenciais, segundo narrativa da inicial.
Ocorre que, conforme argumentou a CEF, a seleção dos beneficiários ao programa, a publicação pelo ente público assim como o sorteio das unidades, bem como a assinatura dos contratos de compra e venda com cada mutuário, que é contrato padrão, foram realizados apenas em outubro de 2016, enquanto os empreendimentos ficaram prontos em 2018, motivo pelo qual não há que se falar em atraso na obra.
Já a parte autora alega que a obrigação pela entrega da casa própria nasceu em 2010.
Pois bem, sendo estes os dados principais do processo, observo que a mesma causa de pedir constante na presente ação foi exaustivamente analisada na sentença proferida na Ação Civil Pública de n°. 5000790-94.2018.4.02.5004, proposta pelo Ministério Público Federal em face da A B CONSTRUTORA e da CEF, objetivando a condenação dos réus à reparação dos danos materiais e morais coletivos sofridos pelas famílias beneficiárias do PMCMV, referente aos Residenciais Rio Doce e Mata do Cacau, em razão de alegado atraso na entrega das unidades habitacionais.
Naquela sentença, o pedido foi julgado improcedente sob os seguintes fundamentos:
(...)
MÉRITO
1) Do pedido de danos materiais – Aluguéis
Analisando os argumentos postos nos autos, percebo que a verificação da existência de responsabilidade civil pelos danos materiais pleiteados pelo Ministério Público Federal deve ser feita em três etapas sucessivas, sendo a etapa anterior prejudicial à subsequente:
1) primeiro, é necessário saber se houve, de fato, atraso na conclusão da obra, estipulando qual seria o seu termo final;
2) ultrapassada esta questão, deve ser perquirido se os alagamentos ocorridos no canteiro de obras do Residencial Mata do Cacau ocorerram por situação de força maior (chuvas superiores ao índice pluviométrico previsível para o período) ou se os estudos hidrológicos realizados no terrenos foram falhos, de modo que as consequências jurídicas dos alagamentos possam ser atribuídas à ações ou inações humanas;
3) somente verificando-se que a ação humana influiu nos acontecimentos narrados na exordial, deverão ser analisados os elementos constitutivos da responsabilidade civil, a saber: averiguar a ocorrência dos danos alegados e estabelecer a relação de causalidade com as condutas praticadas pelas requeridas.
Por relevante, antes de tecer quaisquer considerações acerca da matéria aventada nestes autos, ressalto que não se desconhece o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no âmbito do REsp nº. 1729593/SP[1], sob a sistemática da Resolução de Demandas Repetitivas, no qual foram firmadas teses acerca dos efeitos do atraso na entrega dos imóveis no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.
Conforme exceção feita no corpo do Voto (reproduzida no item 1 do Acórdão), as teses em questão são aplicáveis somente às faixas 1,5, 2 e 3 de financiamento do PMCMV, eis que, na faixa 1[2], hipótese versada nestes autos, dadas as condições especiais do financiamento, fortemente subsidiado por recursos públicos, a operação mais se aproxima de um benefício social do que de um contrato de compra e venda de imóvel, não estando sequer submetido às regras consumeristas, devendo, portanto, ser diferenciado das demais faixas, em que há efetiva intermediação imobiliária.
Cumpre ressaltar, ainda, que nesta faixa inicial de renda, os beneficiários assumem responsabilidade contratual pelo pagamento de 120 (cento e vinte) prestações mensais, sendo parcelas de R$ 80,00 (oitenta reais), para famílias com renda bruta mensal de até R$ 800,00 (oitocentos reais); de 10% da renda bruta mensal, se esta for entre R$ 800,01 (oitocentos e reais e um centavo) e R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais); ou de 25% da renda bruta mensal, menos R$ 180,00 (cento e oitenta reais), se esta for entre R$ 1.200,01 (mil e duzentos reais e um centavo) e R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais). Até 90% (noventa por cento) do valor do imóvel pode ser custeado pelo Programa.
Para finalizar a explanação acerca da faixa 1 do PMCMV, menciono, por relevante, que os imóveis são incorporados ao patrimônio do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, que assume a qualidade de alienante do imóvel, e que a seleção dos beneficiários é realizada pelo Poder Público, mediante cadastro das famílias interessadas, sendo os imóveis sorteados, após a realização do processo de seleção, ou seja, não há venda direta da construtora aos beneficiários, os quais são selecionados com base em critérios sociais.
Feitas estas considerações, verifico no Evento 34, OUT7 que foi celebrado “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e de Produção de Empreendimento Habitacional, no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – Recursos do FAR, com Pagamento Parcelado”, tendo como partes JAIR CORRÊA e ELDA FERRAZ, na qualidade de vendedores do terreno, A B EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS LTDA, construtora contratada para o empreendimento e FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR, comprador do terreno e contratante da construtora. Como intervenientes, figuram o MUNICÍPIO DE LINHARES e o ESTADO DO ESPÍRITO SANTO.
É o seguinte o objeto da avença:
- compra e venda do imóvel (terreno), sobre o qual seriam erigidas as unidades habitacionais, sendo vendedores JAIR CORRÊA e ELDA FERRAZ CORRÊA, e comprador o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR (Cláusula Primeira – da compra e venda do imóvel);
- contratação pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF da A B EMPREENDIMENTOS COMERCIAS LTDA, para a produção do empreendimento, cujos imóveis passariam a integrar o patrimônio do FAR e seriam objeto de alienação destinada à população alvo definida no âmbito do PMCMV (Cláusula Segunda – da produção do empreendimento).
O instrumento é datado de 24/12/2010 e estabelece na letra B.5 prazo para conclusão das obras de 12 (doze) meses, conforme previsto no cronograma físico-financeiro pactuado entre as partes, podendo este prazo ser alterado, mediante anuência das partes e da seguradora, conforme autorizado na letra B.6. Na Cláusula Oitava – do não cumprimento do prazo para produção do empreendimento, no caso de descumprimento do prazo de 12 (doze) meses previsto na letra B.5, por 30 (trinta) dias ou mais, é prevista sanção de rescisão contratual com a construtora.
O MPF defende, então, que há mora da CEF e da construtora – em relação aos futuros contemplados com os imóveis – desde o exaurimento do supracitado prazo de 12 (doze) meses (letra B.5), surgindo, portanto, o dever de pagar aluguéis desde esta data.
Passo a analisar a premissa sobre a qual se funda a pretensão autoral de indenização por danos materiais.
Afasto, desde já, a aplicabilidade do termo previsto na letra B.5 do acima citado “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e de Produção de Empreendimento Habitacional” aos fins propostos pelo MPF, eis que a citada avença vinculou somente os vendedores do terreno, JAIR CORRÊA e ELDA FERRAZ, a A B CONSTRUTORA e a CEF / FAR, e objetivava, naquele momento, tão somente a compra e venda do imóvel e a contratação da construtora para a produção do empreendimento, cujas unidades seriam futuramente atribuídas ao FAR.
Portanto, não houve, por meio do aludido instrumento contratual, vinculação de qualquer futuro beneficiário dos imóveis dos empreendimentos Rio Doce e Mata do Cacau, cuja construção ainda estava em fase de contratação, sendo os contemplados do PMCMV, naquele momento, pessoas indeterminadas e sem qualquer vínculo jurídico com o empreendimento.
Esclareço que não se está afastando, com isto, a validade da letra B.5 do citado contrato, que prevê o prazo de 12 (doze) meses para a conclusão da obra. Este prazo é válido para a deflagração da aplicação da penalidade contratual prevista na Cláusula Oitava (rescisão do contrato com a construtora em caso de atraso superior a 30 (trinta) dias), podendo-se cogitar também a aplicação de outras sanções em sede de responsabilidade extracontratual. Contudo, quanto ao pagamento de aluguéis, a pretensão é manifestamente incabível, ante a ausência de relação jurídica, contratual ou extracontratual, estabelecida com os beneficiários do empreendimento até aquele momento, inclusive porque, naquela data, o Poder Público municipal ainda não havia selecionado as famílias que seriam contempladas com os imóveis.
Nesse ínterim, diversamente da tese defendida pelo MPF, a relação jurídica com os beneficiários dos empreendimentos (e, ainda assim, somente do Residencial Rio Doce, como se verá adiante) somente se sucederia anos depois, como será demonstrado a seguir.
Como dito alhures, no caso do PMCMV destinado à faixa 1, a escolha dos beneficiários ocorre durante o andamento das obras, momento em que o Município encaminha para a CEF a documentação das famílias constantes de seu Cadastro Único, para que seja realizado o enquadramento nos critérios do programa, em quantidade superior a 30% (trinta por cento) do número previsto de unidades habitacionais. Atingido este número, a CEF retorna os cadastros aptos ao Poder Público municipal, que define as famílias indicadas para a ocupação dos imóveis. Feito isto, são sorteadas as unidades habitacionais, definindo-se os imóveis a serem ocupados por cada família no empreendimento. Somente após esta etapa, cabe à CEF providenciar a assinatura dos contratos individuais, qualificando as partes, o objeto contratado e especificando as condições do financiamento.
No caso dos autos, com relação ao Residencial Rio Doce, a divulgação da lista de famílias selecionadas pela Prefeitura Municipal de Linhares, de acordo com o procedimento acima citado, ocorreu somente em 09/03/2016, o sorteio das unidades em 28/04/2016 e a assinatura de parte dos contratos de compra e venda dos imóveis em produção em 18/11/2016 (sendo o restante dos contatos assinado somente após a conclusão do empreendimento).
Somente a partir de então, com a assinatura dos contratos individuais, etapa com a qual se exaure o procedimento de escolha dos beneficiários do PMCMV, pode-se falar na existência de relação jurídica entre as partes e no surgimento de direito subjetivo dos futuros adquirentes das unidades habitacionais de exigir a prestação a qual se obrigaram as requeridas (embora o direito seja sujeito a termo, como será analisado posteriormente), de modo que, descumprida a obrigação de entrega das unidades habitacionais, a seu termo, poderia se falar então no pagamento de aluguéis de natureza indenizatória.
Sustentar o pagamento dos aluguéis antes desse momento importaria na incoerência de defender-se a existência de direito subjetivo sem sujeito ativo. E, ademais, poderia levar à seguinte situação absurda:
– Figure-se pessoa ou família que, em 2012, não se enquadrava nos critérios de elegibilidade para receber uma das casas dos residenciais Rio Doce ou Mata do Cacau.
– Considere-se, ainda, que referida/pessoa ou família, em 2016, ao contrário do que ocorria até então, passou a preencher os requisitos para beneficiar-se da unidade habitacional integrante do empreendimento em tela e, assim, depois de indicada pelo Município, assinou contrato com a CEF, em novembro/2016.
– Nesse cenário hipotético, acolher o pedido deduzido nesta ação resultaria em indenizar a pessoa/família por aluguéis pagos em período no qual ela sequer seria beneficiária da unidade habitacional, porque não cumpria os requisitos para tal.
Por tais razões, afigura-se-me inviável questionar-se a existência de dano material ou mesmo dano moral individual em momento anterior àquele em que esgotados os prazos de conclusão das obras estipulados nos contratos individuais celebrados entre a CEF e os beneficiários dos residenciais Rio Doce e Mata do Cacau.
Assevero também que a escolha dos beneficiários do Residencial Mata do Cacau não restou finalizada, até o momento, pela Prefeitura de Linhares, de maneira que, em relação a este empreendimento não há como se cogitar o pagamento de aluguéis, pelas razões acima delineadas. Acresço que não haveria sequer como saber a quem esta prestação seria devida.
Concentrarei, portanto, a minha análise nos contratos individuais firmados com os beneficiários dos imóveis do Residencial Rio Doce, a fim de finalizar a resposta ao primeiro questionamento feito no início deste tópico, delimitando o termo final para a finalização do empreendimento, o qual, ultrapassado, tornaria possível cogitar-se o pagamento dos aluguéis indenizatórios.
Por oportuno, registro que a conclusão das obras do Residencial Rio Doce ocorreu no dia 27/09/2018.
As partes juntaram nos autos 3 (três) modelos de contratos individuais firmados com os adquirentes dos imóveis.
O modelo de contrato juntado no Evento 89, ANEXO3 (“Instrumento particular de venda e compra de imóvel residencial, com parcelamento e alienação fiduciária em garantia no programa minha casa minha vida – PMCMV – recursos do FAR, com caráter de escritura pública”) foi assinado em 21/12/2018, momento em que a obra já estava concluída e as unidades habitacionais entregues. O objeto do contrato, previsto na letra B.1, se trata de lote com obra residencial familiar edificada. Logo, em relação a estes adquirentes, seguindo a linha de raciocínio traçada neste decisum, não há que se falar em direito ao recebimento de aluguéis.
Os modelos de contratos celebrados antes da conclusão da obra, ambos em 18/11/2016, estão anexados no Evento 10, CONTR5 (“Instrumento particular de venda e compra de imóvel, com parcelamento e alienação fiduciária em garantia no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – com recursos FAR”) e Evento 89, ANEXO2 (“Contrato de compra e venda de terrenos e imóvel em produção, mútuo, caução de depósitos e alienação fiduciária em garantia no sistema financeiro de habitação – Carta de crédito individual FGTS / Programa Minha Casa Minha Vida – recursos FGTS – CCFGTS / PMCMV – SFH/FAR”). Os contratos em referência possuem como objeto um lote com imóvel em construção.
Destaco que os referidos contratos se diferenciam em razão dos recursos utilizados para subsidiar a aquisição do imóvel: o modelo de contrato do Evento 10, CONTR5 se refere à operação subvencionada somente com recursos provenientes da integralização das cotas do FAR, ao passo que o contrato do Evento 89, ANEXO2 possui também financiamento com recursos do FGTS, na forma do art. 4º, §§ 4º e 5º, da Portaria Interministerial n°. 99, de 30 de março de 2016. Esclareço, por importante, que as condições do financiamento são as mesmas, no tocante à faixa do programa (sendo ambos enquadrados na faixa 1), tempo de amortização e valor da prestação.
Quanto ao prazo previsto contratualmente, noto que o modelo de contrato do Evento 10, CONTR5 não previu prazo para a conclusão da obra, e que o modelo do Evento 89, ANEXO2 previu prazo de 12 (doze) meses, prorrogáveis por mais 12 (doze) meses, sempre que for considerado necessário ou quando ocorrer substituição da construtora contratada pelo FAR, conforme dicção da letra C11 e da Cláusula 31.1.
Embora o contrato do Evento 10, CONTR5 seja omisso quanto à previsão de prazo para a conclusão da obra, e a despeito também da ausência de previsão legal neste sentido, na Lei n°. 11.977/2009 e outros diplomas que regem o PMCMV, considerando que as duas modalidades contratuais apresentadas nestes autos diferenciam-se apenas em razão dos recursos utilizados para subvenção do financiamento, e que, por outro lado, se referem ao mesmo empreendimento, que deve ser entregue em data única, e, também, por força do princípio da isonomia, entendo aplicável a ambos os contatos o prazo previsto na letra C11 e Cláusula 31.1 do contrato do Evento 89, ANEXO2.
Definida esta questão, ressalto que, como mencionado anteriormente, a Cláusula 31.1, do contrato reproduzido no Evento 89, ANEXO2, autorizou a CEF a prorrogar o prazo de entrega da obra por até 12 (doze) meses. Não se exigiu, expressamente, o aditamento do contrato para a indicação de um novo termo final do prazo de entrega, após a prorrogação. Nem mesmo se anotou a necessidade de haver ato formal de prorrogação. Nessas circunstâncias, impõe-se concluir que só haveria mora da construtora ou da CEF se a obra fosse finalizada em prazo superior ao prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses contratado.
Sobreleva esclarecer que os 12 (doze) meses previstos inicialmente (item C11 do contrato reproduzido no Evento 89, ANEXO2) e os outros 12 (doze) meses de prorrogação (item 31.1 do mesmo contrato) referem-se ao prazo de conclusão da obra e não, propriamente, ao prazo para a efetiva entrega dos imóveis.
É razoável admitir-se que, após a conclusão da obra, a efetiva entrega dos imóveis ainda demande algum tempo.
Isso porque, uma vez construída a unidade habitacional, a entrega de suas chaves decerto ainda exige o cumprimento de certas formalidades, não apenas aquelas praticadas perante o registro de imóveis, como também outras, tendentes à verificação da correta destinação de bem cuja aquisição é, no caso, altamente subsidiada com o emprego de dinheiro público.
Nesse cenário, como a CEF afirmou que a obra foi concluída em 27/09/2018 (Evento 89, PET1, alto da página) e, quanto a esse específico ponto, não houve impugnação do MPF, outra conclusão não há senão a de que a construção das unidades habitacionais integrantes do Residencial Rio Doce ultimou-se dentro do prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses previsto no item 31.1 do contrato reproduzido Evento 89, ANEXO2, que terminaria em 18/11/2018.
Dito tudo isso, concluo que não foi superado o primeiro questionamento feito no início deste tópico, não havendo, em relação aos adquirentes das unidades imobiliárias, ato ilícito deflagrador do pagamento de aluguéis, conforme pleiteado pelo MPF, devendo, portanto, a pretensão de indenização por danos materiais ser julgada IMPROCEDENTE.
(...)
DISPOSITIVO
Pelo exposto, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:
1) REJEITAR o pedido autoral de condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais (pagamento de aluguéis), na forma postulada na exordial;
2) ACOLHER o pedido de condenação da A B CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS EIRELI e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais coletivos, no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), a ser destinado ao Fundo de que trata o art. 13, da Lei nº. 7.347/85 (LACP).
Sem custas, ante a isenção legal (art. 4°, inciso III, da Lei n°. 9.289/1996).
Sem honorários, em razão do disposto no art. 18, da Lei n°. 7.347/1985 (LACP), que só prevê a possibilidade em caso de litigância de má-fé, hipótese inexistente nos autos.
Intimem-se.
Havendo apelação ou apelação adesiva, intime-se o apelado para oferecer contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias e, após essa formalidade, remetam-se os autos ao Eg. Tribunal Regional Federal desta 2º Região, com as homenagens de estilo (art. 1.010, §§ 1º a 3º, do Código de Processo Civil).
Oportunamente, certificado o trânsito em julgado e concluído o cumprimento desta sentença, se requerido, dê-se baixa e arquivem-se os autos.”
Adoto como razões de decidir os fundamentos utilizados na sentença da Ação Civil Pública de n°. 5000790-94.2018.4.02.5004.
Isso porque, conforme documentos anexos aos autos daquela Ação Civil Pública, verifica-se que o primeiro contrato assinado para a construção do empreendimento “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e de Produção de Empreendimento Habitacional, no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – Recursos do FAR, com Pagamento Parcelado” foi firmado em 2010 com os antigos proprietários do imóvel e nele não houve qualquer vinculação de com futuro beneficiário dos empreendimentos Rio Doce e Mata do Cacau, cuja construção ainda estava em fase de contratação, sendo os contemplados do PMCMV, naquele momento, pessoas indeterminadas e sem qualquer vínculo jurídico com o empreendimento.
Observa-se também que no caso dos autos a parte autora não juntou o contrato particular firmado, enquanto de outro lado, a CEF comprovou que o contrato firmado com todos os mutuários foi modelo padrão, intitulado “Contrato de compra e venda de terrenos e imóvel em produção, mútuo, caução de depósitos e alienação fiduciária em garantia no sistema financeiro de habitação – Carta de crédito individual FGTS / Programa Minha Casa Minha Vida – recursos FGTS – CCFGTS / PMCMV – SFH/FAR" e pactuado em novembro de 2016.
Tratando-se de contrato padrão, cujo objeto é a compra e venda de um lote com imóvel em construção, situado no empreendimento denominado Residencial Rio Doce e com prazo de construção de 2 anos, observo que, como a conclusão das obras do Residencial Rio Doce ocorreu em 27/09/2018, se deu, portanto, antes do decurso do prazo de 24 (vinte e quatro) meses previsto contratualmente, não há que se falar em atraso na obra.
Assim, a tese sustentada na inicial não deve prosperar e, diante de todo o exposto, mantenho a sentença de improcedência por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.
Sem custas. Condeno a recorrente vencida ao pagamento da verba honorária que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/99, ficando a exigibilidade suspensa pelo prazo de 5 anos diante da gratuidade de justiça concedida nos autos.
Por todo o exposto, voto por CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso.
Documento eletrônico assinado por LEONARDO MARQUES LESSA, Juiz Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfes.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 500001714835v2 e do código CRC e29ceff2.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LEONARDO MARQUES LESSA
Data e Hora: 14/7/2022, às 16:33:21