RECURSO CÍVEL Nº 5000209-11.2020.4.02.5004/ES
RELATORA: Juíza Federal RENATA COSTA MOREIRA MUSSE LOPES
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora contra a sentença que julgou improcedente a pretensão inicial.
Em suas razões recursais (evento 74), alega, em síntese, que (i) ingressou com a presente ação objetivando a reparação material e moral, decorrente o não cumprimento do prazo de entrega dos imóveis, bem como a construção do empreendimento em área insuscetível para o recebimento do imóvel, por possuir um alto risco de inundação por águas pluviais (item 3 – inicial); (ii) a CEF foi compelida a juntar os contratos assinados pelas partes, porém não apresentou os documentos, demonstrando apenas a listagem de beneficiários do imóvel e o modelo de contrato; (iii) cuidou em demonstrar o cabimento da aplicação do CDC, uma vez que presentes os requisitos caracterizadores da relação de consumo; (iv) a importância da expressa caracterização da relação de consumo se revela de extrema importância, pois a sua recusa importa, também, na recusa dos direitos constitucionais e consumerista que privilegiam a parte mais vulnerável na relação aqui discorrida; (v) a inicial delimita claramente os fatos e fundamentos dos seus pedidos, havendo, inclusive, tópico específico para tanto (item 3 – DO OBJETO DA AÇÃO); (vi) reiterando a matéria já lançada nos embargos, faz questionamento ao pedido de indenização por danos morais, em virtude do atraso na entrega da obra; (vii) havendo citação de erros de construção na inicial (irregularidade no estudo do solo/hidrográfico), que embasam o pedido de indenização por danos morais, necessário é o enfrentamento da matéria, independente se haverá o acolhimento ou não do pedido de nulidade; (viii) considerando que o pedido de dano moral e material tem por fundamento, também, da irregularidade do solo/terreno, logo, na análise do dano moral, deveria ter ocorrido o enfrentamento da matéria na sentença, sob pena de beneficiar irregularmente a parte contrária, que, inclusive, enfrentou a matéria em sua defesa; (ix) deve ser declarada a nulidade da sentença (julgamento citra petita), no tocante à análise do pedido de indenização por danos morais, uma vez que a decisão deixou de esclarecer a ocorrência de dano moral pelo ilícito no estudo do solo, outrora manifestado na inicial; a inicial indicou que a vigência do contrato é aquela celebrada em 2010, enquanto as rés apontaram que o prazo seria aquele supostamente assinado em 18/11/2016; (xi) buscando sanar quaisquer dúvidas a respeito dos fatos, a recorrida CEF foi intimada a apresentar os contratos individuais, devidamente assinados pelos beneficiários dos imóveis, mas a CEF não apresentou os contratos individuais, conforme requerido pelo juiz; (xii) em contrapartida, foi apresentado “modelo genérico” dos supostos contratos eventualmente apresentados, fazendo inclusive, juntada de lista, que indicava possível data de assinatura do instrumento particular em 18/11/2016; (xiii) o modelo de contrato apresentado pela CEF faz menção que o prazo fatal para a entrega da obra seria de 12 meses, prorrogável por mais 12 meses; (xiv) mesmo sem apresentação do efetivo contrato assinado, houve o acolhimento da tese de que a assinatura ocorreu em 18/11/2016; (xv) quando do pedido de apresentação dos contratos, a CEF afirma que havia dois contratos, sendo que um foi assinado ao final da obra e outro durante a construção da obra; (xvi) se não há efetiva apresentaçãodo contrato devidamente assinado, pode se dizer que os contratos foram assinados em qualquer momento da obra, em 2012, em 2014, ou até mesmo em 2010; (xvii) o único documento apresentado pela CEF que indica que apresenta a data de assinatura dos contratos é uma planilha elaborada unilateralmente pela própria recorrida, sem o condão de corroborar com qualquer data por ela citada; (xviii) não pode a CEF, diante tamanha tecnologia de seus sistemas, levar a crer que todos os contratos encontram-se apenas em arquivo físico, não constando qualquer registro eletrônico destes, logo, sendo conferidos os efeitos da inversão do ônus da prova, caberia a parte recorrida apresentar os contratos devidamente assinados pela parte beneficiária do imóvel, sob pena de corroborar com os fatos apontados na inicial; (xix) a CEF, valendo-sede meio ardil, propõe informar que o prazo de entrega era de 12 meses, prorrogável por mais 12 meses (cláusulas 30 e 31 do contrato) e, em contrapartida, fez constar expressamente em sua contestação, que os imóveis não possuíam prazo para entrega; (xx) de acordo o contrato, na cláusula 31.2, o FAR declarou o imóvel com 94,71% da obra já executada; (xxi) não é preciso ser mestre de obra, ou ter expertise em construção civil, para dar conta que 1/20 da obra, necessite de 24 meses para sua execução; (xxii) a CEF não se desincumbiu do ônus probatório da regularidade das obras (área própria para construção e prazo de entrega); (xxiii) os danos materiais configuram-se nos prejuízos sofridos pelos moradores em razão de que, após o prazo previsto para entrega das obras, passaram a custear o pagamento de aluguel de um imóvel com características semelhantes ao que foi contratado; (xxiv) o dano moral é contínuo (área alagável por erro) e as partes suportaram demora demasiada para a posse do bem; e (xxv) as recorridas possuem robusta condição financeira, especialmente a CEF, cuja atividade financeira é de grande rentabilidade, assim, não se pode aplicar valor irrisório, sob pena de causar maior frustação, bem como gerar um sentimento de julgamento desigual.
Contrarrazões de evento 81.
VOTO
A parte autora ajuizou esta ação objetivando a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$25.785,44, consistente no pagamento de aluguel de um imóvel com características semelhantes ao que foi contratado, da data em que o bem adquirido deveria ter sido entregue (24/5/2012), até a data da sua efetiva entrega, ainda ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$25.000,00.
A sentença julgou improcedente a pretensão inicial com os seguintes fundamentos:
(...)
Dispensado o relatório, na forma do art. 38 da Lei n. 9.099/1995, aplicável subsidiariamente aos Juizados Especiais Federais, por força do art. 1º da Lei n. 10.259/2001.
FUNDAMENTAÇÃO
Trato de Ação sob o rito do Juizado Especial Federal, proposta pela parte autora em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e da A B CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS EIRELI, cujo objeto consiste na condenação destas ao pagamento de danos materiais e morais supostamente advindos do atraso na entrega das unidades habitacionais do Residencial Rio Doce, empreendimento enquadrado no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.
1. Questões prévias
a) Inépcia da Petição Inicial
Em Contestação, a A B CONSTRUTORA arguiu a preliminar de inépcia da Petição Inicial, sob a argumentação de que os pedidos são indeterminados, genéricos e incompatíveis entre si, e de que as conclusões não decorrem logicamente da exposição fática.
Em que pesem as alegações, a análise da Petição Inicial evidencia efetiva quantificação dos pedidos, quer quanto aos danos materiais, quer quanto aos danos morais.
Outrossim, a ausência de comprovação dos danos materiais alegados, diferentemente do que afirmado pela ré, caso confirmada em cognição exauriente, não constitui causa de inépcia, mas de improcedência do pedido.
Assim, REJEITO a preliminar de inépcia da Petição Inicial.
b) Ilegitimidade passiva da CEF e legitimidade do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e da UNIÃO
A CEF suscitou a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, requerendo a extinção do feito, sem resolução do mérito, quanto a este específico ponto, e a inclusão do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, encarregado de viabilizar o Programa de Arrendamento Residencial – PAR, e da UNIÃO, a quem cabe a gestão do PMCMV.
Quanto ao alegado, verifico que a legitimidade passiva da CEF para responder por vícios ou atraso na entrega dos imóveis para os quais tenha prestado financiamento deve ser verificada em razão da natureza da sua atuação, enquanto agente financeiro ou executor, sendo, no primeiro caso, parte ilegítima e, no segundo caso, legítima.
Diferentemente de sua atuação como agente financeiro em sentido estrito, em que há mera obrigação de fornecer recursos para a obra, no caso dos autos, a CEF atua como agente executor de política pública destinada a efetivar o direito à moradia de pessoas de baixa e baixíssima renda, a saber, o PMCMV, instituído pela Lei nº. 11.977/2009, com recursos advindos da integralização de cotas do FAR, cuja criação foi autorizada pela Lei nº. 10.188/2001.
Cumpre esclarecer que a realização de um empreendimento no âmbito do PMCMV requer a assinatura de Termo de Adesão, pelo Governo Estadual ou Municipal com a CEF, que, a partir desse momento, passa a receber propostas de compra de terreno e produção ou requalificação de empreendimentos para análise, avaliando, ainda, toda a documentação. Após esta análise, a CEF contrata a operação e acompanha a execução das obras pela construtora. Cabe à CEF, ainda, a definição dos critérios e expedição dos atos necessários à operacionalização do programa, bem como a definição dos critérios técnicos. Além disso, a CEF adquire, por meio do FAR, os imóveis produzidos pela construtora contratada, por fim, arrendando ou vendendo os imóveis aos mutuários.
Logo, no âmbito do PMVMC, com recursos do FAR, hipótese versada dos autos, a CEF assume obrigações superiores às de mero agente financeiro, devendo, portanto, responder solidariamente com a construtora pelos danos advindos do atraso da obra.
É o entendimento jurisprudencial sobre o assunto:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE MÚTUO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA E NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. REEXAME DE DANOS MORAIS. MATÉRIA DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. ATRASO NA CONSTRUÇÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 2. No presente caso, a Caixa Econômica Federal tem legitimidade passiva para responder solidariamente com a incorporadora, nas causas em que se pleiteia a indenização por atraso na entrega do imóvel quanto também tiver participado na qualidade de agente executor e operador de políticas federais para a promoção de moradia para consumidores de baixa renda. Precedentes. 3. A alegação de omissão quanto à análise dos argumentos dos diversos tipos de contratos e modalidades de financiamento do PMCMV - PNHUV, que alegadamente levaria ao reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam da CAIXA, e que configurariam a violação ao art. 535 do CPC de 1973 não foi abordada nas razões do apelo especial, nem tão pouco nos embargos declaratórios, acarretando, no ponto, verdadeira inovação recursal, o que obsta o conhecimento desta matéria quando suscitada apenas em sede de agravo interno. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1606103/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 27/11/2019)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. MORADIA POPULAR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. AGENTE DE POLÍTICA FEDERAL DE PROMOÇÃO À MORADIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. "A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda" (REsp 1.163.228/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, DJe de 31/10/2012). 2. No caso, deve ser rejeitada a defendida ilegitimidade passiva, na medida em que o eg. Tribunal a quo expressamente assentou que a ora agravante atuou como "(...) integrante de políticas federais voltadas à promoção de moradia para pessoas de baixa renda, eis que, nesse caso, atua não apenas como mero agente financeiro, mas como executor/gestor de programas governamentais". 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1536218/AL, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 14/10/2019)
Sendo assim, não é a UNIÃO, mas a CEF, na qualidade de agente executor da multicitada política pública, o ente que guarda pertinência subjetiva com os fatos narrados na causa de pedir. Igualmente, não é FAR o legitimado a responder pelos fatos em questão, eis que cabe à CEF representá-lo judicial e extrajudicialmente, nos termos do art. 4º, inciso VI, da Lei nº. 10.188/2001.
Por fim, pontuo que a legitimidade ad causam deve ser aferida in status assertionis, ou seja, com base nas alegações deduzidas pelo autor na exordial, não se confundindo com o mérito da controvérsia. Com efeito, a responsabilidade da CEF pelos danos supostamente suportados pela parte autora deverá ser aferida no momento da análise das condutas que couberam a cada um dos envolvidos.
Isto posto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF.
c) Inversão do ônus da prova
Ambas as rés alegaram a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor - CDC ao caso em tela e, consequentemente, a ausência de amparo legal para a inversão do ônus da prova.
De fato, às operações do PMCMV destinadas à faixa 1 [famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais), bem como as famílias com renda mensal bruta de até R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais), desde que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública], cuja operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não se aplica o CDC (conforme sufragado pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ no julgamento do REsp n. 1729593/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, previsto no art. 1.036, do Código de Processo Civil).
Por outro lado, verifico que há excessiva dificuldade de cumprir o encargo pela parte autora e maior facilidade de obtenção da prova pela parte ré, sendo possível, assim, com fulcro no art. 373, §1º, do Código de Processo Civil, distribuir o ônus da prova às requeridas.
Logo, MANTENHO a inversão do ônus da prova.
2. MÉRITO
Tramitou neste juízo a Ação Civil Pública de n°. 5000790-94.2018.4.02.5004, proposta pelo MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL em face da A B CONSTRUTORA e da CEF, objetivando a condenação dos réus à reparação dos danos materiais e morais coletivos supostamente sofridos pelas famílias beneficiárias do PMCMV, referente aos Residenciais Rio Doce e Mata do Cacau, em razão de alegado atraso na entrega das unidades habitacionais.
A causa de pedir versada na referida Ação Civil Pública (o atraso na entrega dos Residenciais Rio Doce e Mata do Cacau) é a mesma da presente ação individual. O pedido de danos materiais também possui identidade com o pedido formulado nestes autos. Assim, transcrevo, abaixo, a Sentença proferida na demanda coletiva, em 17/09/2020, naquilo que guarda pertinência com o objeto destes autos, para que seja parte integrante deste decisum.
Antes, advirto que os autos em questão são públicos, de modo que a íntegra da Sentença neles proferida está disponível para acesso no sistema de acompanhamento processual Eproc, por meio do site https://eproc.jfes.jus.br/eproc/, devendo o interessado acessar a aba “Consulta Pública de Processos”.
“RELATÓRIO
Trato de Ação Civil Pública proposta pelo MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL em face da A B CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS EIRELI e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando a condenação dos réus à reparação dos danos materiais e morais coletivos supostamente sofridos pelas famílias beneficiárias do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, referente aos Residenciais Rio Doce e Mata do Cacau, em razão de alegado atraso na entrega das unidades habitacionais.
Ao discorrer sobre a causa pedir, o MPF narra que a A B CONSTRUTORA obteve, perante a CEF, crédito imobiliário proveniente do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, para construção de dois empreendimentos enquadrados no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, quais sejam: Residencial Mata do Cacau, com 917 unidades, e Residencial Rio Doce, com 600 unidades. Em janeiro de 2011, foi iniciada a construção dos empreendimentos, com prazo de conclusão de 12 (doze) meses.
Contudo, em janeiro de 2012, e, novamente, em dezembro de 2013, o canteiro de obras do Residencial Mata do Cacau foi alagado, em razão de fortes chuvas ocorridas na região, ocasionando danos materiais aos imóveis, já em avançada fase de construção. Em razão disso, foi necessário realizar reparos nos imóveis e, após a realização de estudos para se chegar a uma solução para proteger os empreendimentos de novos alagamentos, foram construídos diques de contenção das cheias do Rio Doce. Esses acontecimentos teriam ocasionado o atraso na entrega dos residenciais.
O MPF ainda sustenta que “a documentação apresentada para aprovação dos Residenciais continha claros erros, dado que consignou que a área escolhida para construção das casas não era suscetível de alagamento nos próximos 100 anos”. E que, na data do ajuizamento da presente demanda (17/08/2018), as obras ainda não haviam sido entregues, estando previstas para outubro de 2018 (Residencial Rio Doce) e para o início do ano de 2019 (Residencial Mata do Cacau).
Diante desses fatos, o MPF argumenta que as famílias que seriam contempladas pelos imóveis possuem direito à reparação pelos danos advindos dos 7 (sete) anos de atraso na finalização das obras, destacando tratar-se de famílias que não possuem casa própria, eis que este é um dos requisitos de seleção para o PMCMV, “ou seja, há 7 anos estão aguardando a entrega de suas casas, tendo que arcar com alugueis para sobrevivência ou ainda que residir com amigos ou familiares”.
Sendo assim, requer a condenação das requeridas ao pagamento de danos materiais, a serem pagos da seguinte forma:
“- pagamento de aluguéis mensais a partir desta data até a entrega das chaves das unidades habitacionais (aluguel social), em valor de mercado equivalente ao dos imóveis pendentes de entrega, ou, subsidiariamente, no valor pago pelo Município de Linhares.
- pagamento de quantia equivalente a todos os aluguéis pagos pelas famílias selecionadas desde janeiro de 2012, época que era para terem sido entregues as casas, até a presente data”.
E de danos morais coletivos, no valor R$ 1,500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), a ser destinado ao fundo de que trata o art. 13, da Lei nº. 7.347/85 (LACP), tendo em vista que “a conduta lesiva da construtora, em conjunto com a Caixa, frustrou a legítima expectativa decorrente de promessa advinda de um programa social de moral digna”. E que “houve a lesão a toda uma coletividade, a qual se viu em uma situação de completa vulnerabilidade e não tendo alternativa a não ser continuar na esperança de ter seu direito à mordia digna efetivado”.
Citada, a CEF desfila, em sua defesa (apresentada no Evento 10), as seguintes preliminares:
a) ausência de legitimidade ativa do MPF para propor ação civil pública versando sobre a matéria em questão, sustentando que houve inadequação da via eleita, eis que os direitos discutidos na ação não ostentam natureza difusa, coletiva ou individual homogênea;
b) ilegitimidade passiva da CEF, e legitimidade da UNIÃO, gestora do PMCMV, e do FAR, detentor dos recursos utilizados no programa.
Quanto ao mérito, a CEF aduz que não possui responsabilidade, pois “atua como banco que autoriza e repassa recursos do Governo Federal mediante comprovação do Construtor da obtenção de todas as licenças e obrigações junto aos órgãos competentes (Prefeitura, IEMA, etc). Na página 9 da exordial, 1º parágrafo, cita-se uma jurisprudência onde se imputa à CAIXA a elaboração do projeto, especificações e escolha da construtora. Não é o caso sub exame. A Construtora A B apresentou o terreno, elaborou os projetos e especificações. Apenas após a seleção efetivada é que cabe atuação da CAIXA a fim de verificar a adequação do projeto (aprovado pelo Poder Público) aos parâmetros do Programa Minha Casa Minha Vida”.
Expõe a CEF, em sua contestação, que a situação dos beneficiários dos empreendimentos é a seguinte:
“Residencial Rio Doce
- A seleção dos beneficiários foi publicada pelo Ente Público em 09/03/2016 no site da Prefeitura Municipal de Linhares.
- O sorteio das unidades (designação) foi realizado em 28/04/2016.
- 524 contratos encontram-se assinados desde 18/11/2016 (na modalidade em construção, conforme modelo de contrato em anexo). Informamos que à época não havia ainda uma data definida para entrega das unidades.
- Restam 76 contratos a serem assinados, com beneficiários já selecionados pelo Ente Público (fruto de desistências dos beneficiários originais), os quais aguardam apenas a conclusão e legalização do empreendimento.
Residencial Mata do Cacau
A demanda (relação de candidatos) apresenta a seguinte situação:
- O Ente Público apresentou um total de 798 candidatos (dossiês) os quais já foram analisados pela CAIXA.
- Do total de candidatos apresentados pela Prefeitura Municipal de Linhares, 564 encontram-se aptos (aprovados), após verificação das informações cadastrais e financeiras realizadas pela CAIXA.
- Dentre os aprovados, 44 foram transferidos para o Residencial Jocafe II (empreendimento do PMCMV, localizado no mesmo Município), cujas unidades foram entregues em 01/06/2017.
- Há 520 candidatos aptos (aprovados) para o Residencial Mata do Cacau. Os demais foram reprovados ou apresentam pendências.
- A Prefeitura está concluindo o cadastramento dos candidatos complementares para posterior envio à CAIXA”.
Em suma, os beneficiários do Residencial Rio Doce teriam sido selecionados somente em 09/03/2016, sendo parte dos contratos foi assinada em 18/11/2016; e o restante, após a entrega do empreendimento.
Neste caso, a CEF alega que o prazo de entrega seria de 12 (doze) meses, conforme previsto nos contratos individuais celebrados com os adquirentes das unidades habitacionais. Sustenta que o mesmo contrato dispõe, em suas alíneas 31 e 32, que o prazo é prorrogável por até 12 (doze) meses, sempre que for considerado necessário ou quando ocorrer substituição da construtora contratada pelo FAR.
Por outro lado, os beneficiários do Residencial Mata do Cacau não teriam sido selecionados pelo Poder Público, de modo que não possuiriam sequer expectativa de direito na entrega das unidades habitacionais.
A CEF defende, por fim, a inexistência de responsabilidade civil, por ausência de nexo de causalidade. Nessa esteira, sustenta que a inundação do terreno, causada pelas fortes chuvas ocorridas nos Estados do Espírito Santo e Minas Gerais, em janeiro de 2012 e dezembro de 2013, não seria previsível pelos estudos hidrológicos realizados no terreno, pois o índice pluviométrico foi superior ao esperado para o período, sendo o fato qualificado como força maior.
Quanto a este ponto, a empresa pública argumenta que “no caso do Mata do Cacau e Rio Doce a análise prevista em normativo vigente à época (MN AE 098 v008) era de período de recorrência de 50 anos. A primeira inundação se deu sob sol intenso, após abertura de comportas das estações de Aimorés e Mascarenhas devido ao excesso de chuvas em Minas Gerais. A segunda inundação ocorreu em período de chuvas de recorrência prevista para 386 anos. A CAIXA procedeu rigorosamente conforme previsão normativa”.
E, por fim, esclarece que as inundações geraram a necessidade de recomposição de diversos serviços já executados, e, também, de execução de sistema de proteção contra inundações. A execução do referido sistema, composto por dique de proteção, caixa de retardo e casa de bombas para lançamento das águas de volta ao Rio Doce, envolveu a aquisição de novas faixas de terreno, o que somente foi finalizado no ano de 2014, gerando o atraso multicitado.
A B CONSTRUTORA apresenta defesa no Evento 34, alegando, preliminarmente:
a) litispendência com o processo nº. 0049507-21.2012.8.08.0030, em tramitação perante a Justiça Estadual, quanto ao pedido de dano moral coletivo.
b) ilegitimidade passiva do MPF, pelos mesmos fundamentos alegados pela CEF.
No mérito, sustenta que não possui responsabilidade, em razão da ausência de relação jurídica com os beneficiários do PMCMV, eis que figura somente como construtora contratada para a execução das obras, conforme contrato anexo no Evento 34, OUT7, em que são partes JAIR CORRÊA e ELDA FERRAZ CORREA, vendedores do terreno; A B CONSTRUTORA, construtora contratada para o empreendimento; e FAR, comprador do terreno e contratante das obras.
Nessa senda, argumenta que não realizou a escolha do local do empreendimento, o que foi feito pelo vendedor do terreno, JAIR CORRÊA, a quem coube também a obtenção da aprovação do projeto perante a Prefeitura Municipal de Linhares (Evento 1, ANEXO5, fls. 90/182), bem como das licenças prévias (Evento 1, ANEXO5, fls. 187/190) e dos decretos que aprovaram o loteamento (Evento 1, ANEXO5, fls. 197/203). Quanto aos relatórios técnicos que embasaram a escolha do terreno, alega que foram solicitados pela CEF, não sendo, portanto, responsável pelo resultado (Evento 1, ANEXO5, fls. 204/215).
No mais, a ré A B reitera os argumentos da CEF no tocante à ausência de expectativa de direito na entrega dos residenciais desde 2012 e da existência de fato de força maior quanto ao alagamento do terreno.
No Evento 38 foi determinada a intimação do MPF, para se manifestar sobre a Contestação, e de todas as partes envolvidas no litígio, para especificarem as provas que pretendem produzir.
Em Réplica (Evento 43), o MPF defende que possui legitimidade para propor Ação Civil Pública em defesa dos interesses de mutuários do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Edição n. 86, de 09 de agosto de 2017, da Jurisprudência em Teses). Sustenta que a CEF ostenta legitimidade passiva, eis que opera como agente executor do PMCMV e como gestora do FAR, atuando na elaboração, na execução e na fiscalização das obras.
Refuta a preliminar de litispendência com o pedido de dano moral coletivo formulado nos autos do processo nº. 0000689-55.2012.4.02.5004 (Justiça Federal) e 0049507-21.2012.8.08.0030 (Justiça Estadual), sob o argumento de que “o instituto da litispendência não tem aplicabilidade no presente caso, porquanto as causas de pedir, bem como os pedidos nesta ação são mais abrangentes do que nos autos 0000689-55.2012.4.02.5004 (Justiça Federal) e 0049507- 21.2012.8.08.0030 (Justiça Estadual). Além do mais, as partes mostram-se distintas, considerando que nesta ação a empresa A B responde solidariamente com a Caixa”.
Acerca das alegações de mérito formuladas pelas requeridas, o MPF manifesta-se no sentido de que os danos materiais e morais narrados na exordial advieram de erros grosseiros nos estudos hidrológicos realizados pelas rés, os quais atestaram que a área não estaria sujeita a alagamentos nos próximos 100 anos. Pondera que os canteiros de obras foram alagados em duas oportunidades, o que rechaça o argumento de caso fortuito ou força maior.
Quanto à instrução processual, o MPF afirma não haver necessidade de apresentação de quaisquer outras provas. A CEF, em petição apresentada no Evento 56, nada requer. A A B CONSTRUTORA, por sua vez, pugna, no Evento 58, pela produção de prova testemunhal e prova documental suplementar.
No Evento 62, foi indeferida a produção de prova testemunhal, sob o fundamento de que as questões de fato alegadas pela A B CONSTRUTORA devem ser provadas por meio de documentos, sendo desnecessária, portanto, a oitiva de testemunhas. No mesmo ato, foi determinada a intimação das partes para manifestarem eventual objeção ao julgamento conforme o estado do processo.
O MPF, no Evento 68, manifesta concordância com o julgamento do processo no estado em que se encontra, eis que não tem interesse em produzir novas provas. A A B CONSTRUTORA manifesta objeção ao julgamento do processo e requer a reconsideração da decisão que indeferiu a produção da prova testemunhal. Apesar de devidamente intimada, a CEF não se manifestou no prazo concedido (Eventos 64 e 70).
No Evento 73 foi mantido o indeferimento da produção de prova testemunhal, pelos mesmos fundamentos. Ademais, em complemento à Decisão do Evento 62, determinou a intimação da CEF para, em relação a cada um dos residenciais de que trata a demanda, apresentar as seguintes provas documentais:
“1) Contratos individuais firmados com os beneficiários das unidades habitacionais, contendo (1.1) a data de assinatura dos instrumentos e, ainda, previsão expressa (1.2) do prazo de 12 (doze) meses para a entrega dos imóveis e (1.3) da possibilidade de prorrogação do prazo por igual período;
2) Ato de prorrogação do prazo para a entrega das unidades (de modo a comprovar que o prazo total foi de 24 (vinte e quatro) meses, contados da data assinatura dos contratos individuais);
3) Data em que os imóveis foram efetivamente entregues”.
Após a concessão da dilação do prazo requerida (Eventos 78 e 80), a CEF se manifesta, no Evento 89, e informa, sobre o Residencial Rio Doce, o seguinte:
“A respeito dos questionamentos sobre o empreendimento do PMCMV Residencial Rio Doce, com 600 unidades habitacionais, a Caixa informa que os contratos do empreendimento foram assinados por 524 beneficiários em 18/11/2016 durante a construção da obra, com a indicação do prazo de construção de até 12 meses.
Insta esclarecer que, à época, o Governo Federal determinou, por um prazo definido, a possibilidade de assinatura de contratos de empreendimentos em produção e com individualização de matriculas com mais de 70% de obras concluídas, pois acreditava-se que seriam suficientes 12 meses para a finalização das obras, porém foi inserida no contrato a cláusula de prorrogação do prazo por mais 12 meses, considerando possíveis atrasos na obra.
Consta na cláusula 31.1 do referido Contrato (Disposições Específicas à Fase de Construção) informação clara indicando que o prazo de conclusão, citado na letra ‘C.11’ do instrumento contratual, poderia ser prorrogado por até 12 meses mediante autorização da Caixa, sempre que fosse considerado necessário ou quando ocorresse substituição da construtora contratada pelo FAR.
A obra foi concluída em 27/09/2018 e os demais 120 contratos foram assinados somente após conclusão da obra em 21/12/2018, já constando a informação de edificação da unidade habitacional.
Destaca-se que conforme relatado acima, existem dois tipos de instrumento contratual, o primeiro tipo assinado durante a construção da obra, o segundo tipo assinado durante a entrega formal do empreendimento com a obra totalmente concluída (vide arquivos anexos).
Durante o período entre o vencimento do prazo para conclusão da obra, indicado nos contratos assinados em 18/11/2016, e a data da entrega efetiva da unidade, não foram gerados os aditivos aos contratos dos beneficiários com a dilatação do prazo, dada a complexidade de se realizar a assinatura de termos aditivos de 480 contratos.
Apesar de não ter havido emissão de aditivo contratual, a cláusula 31.1 do contrato contempla a possibilidade de dilatar o prazo de obra por até 12 meses, além dos 12 meses já previstos no item C11 do contrato (o que ocorreu de fato). A prorrogação, portanto, já havia sido previamente considerada.
A construção do empreendimento seguiu conforme histórico de eventos já explicitados nos autos do processo, o que garantiu a entrega dos imóveis aos beneficiários, salvo a dilação do prazo”.
Informou, outrossim, que 56 (cinquenta e seis) beneficiários do Residencial Rio Doce foram contemplados com o aluguel social da Prefeitura Municipal de Linhares.
Sobre o Residencial Mata do Cacau, a empresa pública ré esclarece que “até a presente data não há definição pelo Poder Público das 992 famílias selecionadas para a ocupação dos imóveis do Residencial Mata do Cacau”. Além de apresentar a linha do tempo da execução das obras do referido empreendimento, na qual expõe que as obras sofreram interferências diversas que prejudicaram o bom andamento dos serviços, a CEF informa, ainda, que “as obras do residencial Mata do Cacau se encontram em andamento, tendo atingido 87,35% do cronograma” (em junho de 2020).
Em vista das alegações da CEF, o MPF, no Evento 92, reitera os argumentos da Inicial e requer a procedência integral dos pedidos.
É o relatório.
(...)
MÉRITO
1) Do pedido de danos materiais – Aluguéis
Analisando os argumentos postos nos autos, percebo que a verificação da existência de responsabilidade civil pelos danos materiais pleiteados pelo Ministério Público Federal deve ser feita em três etapas sucessivas, sendo a etapa anterior prejudicial à subsequente:
1) primeiro, é necessário saber se houve, de fato, atraso na conclusão da obra, estipulando qual seria o seu termo final;
2) ultrapassada esta questão, deve ser perquirido se os alagamentos ocorridos no canteiro de obras do Residencial Mata do Cacau ocorerram por situação de força maior (chuvas superiores ao índice pluviométrico previsível para o período) ou se os estudos hidrológicos realizados no terrenos foram falhos, de modo que as consequências jurídicas dos alagamentos possam ser atribuídas à ações ou inações humanas;
3) somente verificando-se que a ação humana influiu nos acontecimentos narrados na exordial, deverão ser analisados os elementos constitutivos da responsabilidade civil, a saber: averiguar a ocorrência dos danos alegados e estabelecer a relação de causalidade com as condutas praticadas pelas requeridas.
Por relevante, antes de tecer quaisquer considerações acerca da matéria aventada nestes autos, ressalto que não se desconhece o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no âmbito do REsp nº. 1729593/SP[1], sob a sistemática da Resolução de Demandas Repetitivas, no qual foram firmadas teses acerca dos efeitos do atraso na entrega dos imóveis no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.
Conforme exceção feita no corpo do Voto (reproduzida no item 1 do Acórdão), as teses em questão são aplicáveis somente às faixas 1,5, 2 e 3 de financiamento do PMCMV, eis que, na faixa 1[2], hipótese versada nestes autos, dadas as condições especiais do financiamento, fortemente subsidiado por recursos públicos, a operação mais se aproxima de um benefício social do que de um contrato de compra e venda de imóvel, não estando sequer submetido às regras consumeristas, devendo, portanto, ser diferenciado das demais faixas, em que há efetiva intermediação imobiliária.
Cumpre ressaltar, ainda, que nesta faixa inicial de renda, os beneficiários assumem responsabilidade contratual pelo pagamento de 120 (cento e vinte) prestações mensais, sendo parcelas de R$ 80,00 (oitenta reais), para famílias com renda bruta mensal de até R$ 800,00 (oitocentos reais); de 10% da renda bruta mensal, se esta for entre R$ 800,01 (oitocentos e reais e um centavo) e R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais); ou de 25% da renda bruta mensal, menos R$ 180,00 (cento e oitenta reais), se esta for entre R$ 1.200,01 (mil e duzentos reais e um centavo) e R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais). Até 90% (noventa por cento) do valor do imóvel pode ser custeado pelo Programa.
Para finalizar a explanação acerca da faixa 1 do PMCMV, menciono, por relevante, que os imóveis são incorporados ao patrimônio do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, que assume a qualidade de alienante do imóvel, e que a seleção dos beneficiários é realizada pelo Poder Público, mediante cadastro das famílias interessadas, sendo os imóveis sorteados, após a realização do processo de seleção, ou seja, não há venda direta da construtora aos beneficiários, os quais são selecionados com base em critérios sociais.
Feitas estas considerações, verifico no Evento 34, OUT7 que foi celebrado “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e de Produção de Empreendimento Habitacional, no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – Recursos do FAR, com Pagamento Parcelado”, tendo como partes JAIR CORRÊA e ELDA FERRAZ, na qualidade de vendedores do terreno, A B EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS LTDA, construtora contratada para o empreendimento e FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR, comprador do terreno e contratante da construtora. Como intervenientes, figuram o MUNICÍPIO DE LINHARES e o ESTADO DO ESPÍRITO SANTO.
É o seguinte o objeto da avença:
- compra e venda do imóvel (terreno), sobre o qual seriam erigidas as unidades habitacionais, sendo vendedores JAIR CORRÊA e ELDA FERRAZ CORRÊA, e comprador o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR (Cláusula Primeira – da compra e venda do imóvel);
- contratação pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF da A B EMPREENDIMENTOS COMERCIAS LTDA, para a produção do empreendimento, cujos imóveis passariam a integrar o patrimônio do FAR e seriam objeto de alienação destinada à população alvo definida no âmbito do PMCMV (Cláusula Segunda – da produção do empreendimento).
O instrumento é datado de 24/12/2010 e estabelece na letra B.5 prazo para conclusão das obras de 12 (doze) meses, conforme previsto no cronograma físico-financeiro pactuado entre as partes, podendo este prazo ser alterado, mediante anuência das partes e da seguradora, conforme autorizado na letra B.6. Na Cláusula Oitava – do não cumprimento do prazo para produção do empreendimento, no caso de descumprimento do prazo de 12 (doze) meses previsto na letra B.5, por 30 (trinta) dias ou mais, é prevista sanção de rescisão contratual com a construtora.
O MPF defende, então, que há mora da CEF e da construtora – em relação aos futuros contemplados com os imóveis – desde o exaurimento do supracitado prazo de 12 (doze) meses (letra B.5), surgindo, portanto, o dever de pagar aluguéis desde esta data.
Passo a analisar a premissa sobre a qual se funda a pretensão autoral de indenização por danos materiais.
Afasto, desde já, a aplicabilidade do termo previsto na letra B.5 do acima citado “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e de Produção de Empreendimento Habitacional” aos fins propostos pelo MPF, eis que a citada avença vinculou somente os vendedores do terreno, JAIR CORRÊA e ELDA FERRAZ, a A B CONSTRUTORA e a CEF / FAR, e objetivava, naquele momento, tão somente a compra e venda do imóvel e a contratação da construtora para a produção do empreendimento, cujas unidades seriam futuramente atribuídas ao FAR.
Portanto, não houve, por meio do aludido instrumento contratual, vinculação de qualquer futuro beneficiário dos imóveis dos empreendimentos Rio Doce e Mata do Cacau, cuja construção ainda estava em fase de contratação, sendo os contemplados do PMCMV, naquele momento, pessoas indeterminadas e sem qualquer vínculo jurídico com o empreendimento.
Esclareço que não se está afastando, com isto, a validade da letra B.5 do citado contrato, que prevê o prazo de 12 (doze) meses para a conclusão da obra. Este prazo é válido para a deflagração da aplicação da penalidade contratual prevista na Cláusula Oitava (rescisão do contrato com a construtora em caso de atraso superior a 30 (trinta) dias), podendo-se cogitar também a aplicação de outras sanções em sede de responsabilidade extracontratual. Contudo, quanto ao pagamento de aluguéis, a pretensão é manifestamente incabível, ante a ausência de relação jurídica, contratual ou extracontratual, estabelecida com os beneficiários do empreendimento até aquele momento, inclusive porque, naquela data, o Poder Público municipal ainda não havia selecionado as famílias que seriam contempladas com os imóveis.
Nesse ínterim, diversamente da tese defendida pelo MPF, a relação jurídica com os beneficiários dos empreendimentos (e, ainda assim, somente do Residencial Rio Doce, como se verá adiante) somente se sucederia anos depois, como será demonstrado a seguir.
Como dito alhures, no caso do PMCMV destinado à faixa 1, a escolha dos beneficiários ocorre durante o andamento das obras, momento em que o Município encaminha para a CEF a documentação das famílias constantes de seu Cadastro Único, para que seja realizado o enquadramento nos critérios do programa, em quantidade superior a 30% (trinta por cento) do número previsto de unidades habitacionais. Atingido este número, a CEF retorna os cadastros aptos ao Poder Público municipal, que define as famílias indicadas para a ocupação dos imóveis. Feito isto, são sorteadas as unidades habitacionais, definindo-se os imóveis a serem ocupados por cada família no empreendimento. Somente após esta etapa, cabe à CEF providenciar a assinatura dos contratos individuais, qualificando as partes, o objeto contratado e especificando as condições do financiamento.
No caso dos autos, com relação ao Residencial Rio Doce, a divulgação da lista de famílias selecionadas pela Prefeitura Municipal de Linhares, de acordo com o procedimento acima citado, ocorreu somente em 09/03/2016, o sorteio das unidades em 28/04/2016 e a assinatura de parte dos contratos de compra e venda dos imóveis em produção em 18/11/2016 (sendo o restante dos contatos assinado somente após a conclusão do empreendimento).
Somente a partir de então, com a assinatura dos contratos individuais, etapa com a qual se exaure o procedimento de escolha dos beneficiários do PMCMV, pode-se falar na existência de relação jurídica entre as partes e no surgimento de direito subjetivo dos futuros adquirentes das unidades habitacionais de exigir a prestação a qual se obrigaram as requeridas (embora o direito seja sujeito a termo, como será analisado posteriormente), de modo que, descumprida a obrigação de entrega das unidades habitacionais, a seu termo, poderia se falar então no pagamento de aluguéis de natureza indenizatória.
Sustentar o pagamento dos aluguéis antes desse momento importaria na incoerência de defender-se a existência de direito subjetivo sem sujeito ativo. E, ademais, poderia levar à seguinte situação absurda:
– Figure-se pessoa ou família que, em 2012, não se enquadrava nos critérios de elegibilidade para receber uma das casas dos residenciais Rio Doce ou Mata do Cacau.
– Considere-se, ainda, que referida/pessoa ou família, em 2016, ao contrário do que ocorria até então, passou a preencher os requisitos para beneficiar-se da unidade habitacional integrante do empreendimento em tela e, assim, depois de indicada pelo Município, assinou contrato com a CEF, em novembro/2016.
– Nesse cenário hipotético, acolher o pedido deduzido nesta ação resultaria em indenizar a pessoa/família por aluguéis pagos em período no qual ela sequer seria beneficiária da unidade habitacional, porque não cumpria os requisitos para tal.
Por tais razões, afigura-se-me inviável questionar-se a existência de dano material ou mesmo dano moral individual em momento anterior àquele em que esgotados os prazos de conclusão das obras estipulados nos contratos individuais celebrados entre a CEF e os beneficiários dos residenciais Rio Doce e Mata do Cacau.
Assevero também que a escolha dos beneficiários do Residencial Mata do Cacau não restou finalizada, até o momento, pela Prefeitura de Linhares, de maneira que, em relação a este empreendimento não há como se cogitar o pagamento de aluguéis, pelas razões acima delineadas. Acresço que não haveria sequer como saber a quem esta prestação seria devida.
Concentrarei, portanto, a minha análise nos contratos individuais firmados com os beneficiários dos imóveis do Residencial Rio Doce, a fim de finalizar a resposta ao primeiro questionamento feito no início deste tópico, delimitando o termo final para a finalização do empreendimento, o qual, ultrapassado, tornaria possível cogitar-se o pagamento dos aluguéis indenizatórios.
Por oportuno, registro que a conclusão das obras do Residencial Rio Doce ocorreu no dia 27/09/2018.
As partes juntaram nos autos 3 (três) modelos de contratos individuais firmados com os adquirentes dos imóveis.
O modelo de contrato juntado no Evento 89, ANEXO3 (“Instrumento particular de venda e compra de imóvel residencial, com parcelamento e alienação fiduciária em garantia no programa minha casa minha vida – PMCMV – recursos do FAR, com caráter de escritura pública”) foi assinado em 21/12/2018, momento em que a obra já estava concluída e as unidades habitacionais entregues. O objeto do contrato, previsto na letra B.1, se trata de lote com obra residencial familiar edificada. Logo, em relação a estes adquirentes, seguindo a linha de raciocínio traçada neste decisum, não há que se falar em direito ao recebimento de aluguéis.
Os modelos de contratos celebrados antes da conclusão da obra, ambos em 18/11/2016, estão anexados no Evento 10, CONTR5 (“Instrumento particular de venda e compra de imóvel, com parcelamento e alienação fiduciária em garantia no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – com recursos FAR”) e Evento 89, ANEXO2 (“Contrato de compra e venda de terrenos e imóvel em produção, mútuo, caução de depósitos e alienação fiduciária em garantia no sistema financeiro de habitação – Carta de crédito individual FGTS / Programa Minha Casa Minha Vida – recursos FGTS – CCFGTS / PMCMV – SFH/FAR”). Os contratos em referência possuem como objeto um lote com imóvel em construção.
Destaco que os referidos contratos se diferenciam em razão dos recursos utilizados para subsidiar a aquisição do imóvel: o modelo de contrato do Evento 10, CONTR5 se refere à operação subvencionada somente com recursos provenientes da integralização das cotas do FAR, ao passo que o contrato do Evento 89, ANEXO2 possui também financiamento com recursos do FGTS, na forma do art. 4º, §§ 4º e 5º, da Portaria Interministerial n°. 99, de 30 de março de 2016. Esclareço, por importante, que as condições do financiamento são as mesmas, no tocante à faixa do programa (sendo ambos enquadrados na faixa 1), tempo de amortização e valor da prestação.
Quanto ao prazo previsto contratualmente, noto que o modelo de contrato do Evento 10, CONTR5 não previu prazo para a conclusão da obra, e que o modelo do Evento 89, ANEXO2 previu prazo de 12 (doze) meses, prorrogáveis por mais 12 (doze) meses, sempre que for considerado necessário ou quando ocorrer substituição da construtora contratada pelo FAR, conforme dicção da letra C11 e da Cláusula 31.1.
Embora o contrato do Evento 10, CONTR5 seja omisso quanto à previsão de prazo para a conclusão da obra, e a despeito também da ausência de previsão legal neste sentido, na Lei n°. 11.977/2009 e outros diplomas que regem o PMCMV, considerando que as duas modalidades contratuais apresentadas nestes autos diferenciam-se apenas em razão dos recursos utilizados para subvenção do financiamento, e que, por outro lado, se referem ao mesmo empreendimento, que deve ser entregue em data única, e, também, por força do princípio da isonomia, entendo aplicável a ambos os contatos o prazo previsto na letra C11 e Cláusula 31.1 do contrato do Evento 89, ANEXO2.
Definida esta questão, ressalto que, como mencionado anteriormente, a Cláusula 31.1, do contrato reproduzido no Evento 89, ANEXO2, autorizou a CEF a prorrogar o prazo de entrega da obra por até 12 (doze) meses. Não se exigiu, expressamente, o aditamento do contrato para a indicação de um novo termo final do prazo de entrega, após a prorrogação. Nem mesmo se anotou a necessidade de haver ato formal de prorrogação. Nessas circunstâncias, impõe-se concluir que só haveria mora da construtora ou da CEF se a obra fosse finalizada em prazo superior ao prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses contratado.
Sobreleva esclarecer que os 12 (doze) meses previstos inicialmente (item C11 do contrato reproduzido no Evento 89, ANEXO2) e os outros 12 (doze) meses de prorrogação (item 31.1 do mesmo contrato) referem-se ao prazo de conclusão da obra e não, propriamente, ao prazo para a efetiva entrega dos imóveis.
É razoável admitir-se que, após a conclusão da obra, a efetiva entrega dos imóveis ainda demande algum tempo.
Isso porque, uma vez construída a unidade habitacional, a entrega de suas chaves decerto ainda exige o cumprimento de certas formalidades, não apenas aquelas praticadas perante o registro de imóveis, como também outras, tendentes à verificação da correta destinação de bem cuja aquisição é, no caso, altamente subsidiada com o emprego de dinheiro público.
Nesse cenário, como a CEF afirmou que a obra foi concluída em 27/09/2018 (Evento 89, PET1, alto da página) e, quanto a esse específico ponto, não houve impugnação do MPF, outra conclusão não há senão a de que a construção das unidades habitacionais integrantes do Residencial Rio Doce ultimou-se dentro do prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses previsto no item 31.1 do contrato reproduzido Evento 89, ANEXO2, que terminaria em 18/11/2018.
Dito tudo isso, concluo que não foi superado o primeiro questionamento feito no início deste tópico, não havendo, em relação aos adquirentes das unidades imobiliárias, ato ilícito deflagrador do pagamento de aluguéis, conforme pleiteado pelo MPF, devendo, portanto, a pretensão de indenização por danos materiais ser julgada IMPROCEDENTE.
(...)
DISPOSITIVO
Pelo exposto, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:
1) REJEITAR o pedido autoral de condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais (pagamento de aluguéis), na forma postulada na exordial;
2) ACOLHER o pedido de condenação da A B CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS EIRELI e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais coletivos, no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), a ser destinado ao Fundo de que trata o art. 13, da Lei nº. 7.347/85 (LACP).
Sem custas, ante a isenção legal (art. 4°, inciso III, da Lei n°. 9.289/1996).
Sem honorários, em razão do disposto no art. 18, da Lei n°. 7.347/1985 (LACP), que só prevê a possibilidade em caso de litigância de má-fé, hipótese inexistente nos autos.
Intimem-se.
Havendo apelação ou apelação adesiva, intime-se o apelado para oferecer contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias e, após essa formalidade, remetam-se os autos ao Eg. Tribunal Regional Federal desta 2º Região, com as homenagens de estilo (art. 1.010, §§ 1º a 3º, do Código de Processo Civil).
Oportunamente, certificado o trânsito em julgado e concluído o cumprimento desta sentença, se requerido, dê-se baixa e arquivem-se os autos.”
Conclusão diversa não é possível para a presente demanda.
Com efeito, da análise da documentação apresentada nos autos, verifico que, em 18/11/2016, a parte autora firmou com a CEF contrato intitulado “Contrato de compra e venda de terrenos e imóvel em produção, mútuo, caução de depósitos e alienação fiduciária em garantia no sistema financeiro de habitação – Carta de crédito individual FGTS / Programa Minha Casa Minha Vida – recursos FGTS – CCFGTS / PMCMV – SFH/FAR" (EVENTO 50, CONT 3), cujo objeto é a compra e venda de um lote com imóvel em construção, situado no empreendimento denominado Residencial Rio Doce.
Sobre este ponto, cumpre-me ressalvar que, instada a fornecer cópia do referido contrato particular de venda e compra do imóvel celebrado com a parte autora, a CEF apresentou minuta de contrato não assinado, de modelo idêntico ao pactuado com a parte autora, com as devidas justificativas, notadamente a redução considerável do quadro de funcionários trabalhando presencialmente, em razão das medidas de prevenção ao contágio pelo COVID-19 e o comprometimento praticamente total da força de trabalho disponível no esforço de dar cumprimento o plano do Governo Federal de pagamento do Auxílio Emergencial.
Devidamente intimada, a parte autora não impugnou o documento apresentado pela CEF. Considerando a anuência tácita da parte autora e, ainda, que o instrumento apresentado é padronizado, reputo suficiente a apresentação do mesmo para o julgamento do pedido formulado nesta demanda.
Superada esta questão, verifico que, conforme as razões de decidir da Ação Civil Pública de n°. 5000790-94.2018.4.02.5004, que integram o presente decisum, o prazo para finalização da obra é de 12 (doze) meses, prorrogáveis por 12 (doze) meses, totalizando 24 (vinte e quatro) meses, a contar da data da assinatura do contrato.
É fato notório e incontroverso (art. 374, incisos I e III, do Código de Processo Civil) que a conclusão das obras do Residencial Rio Doce ocorreu em 27/09/2018, portanto, antes do decurso do prazo de 24 (vinte e quatro) meses previsto contratualmente, que terminaria em 18/11/2018.
Sendo assim, não se afigurando válida a premissa sustentada pela parte autora, de que houve atraso na entrega da obra – em relação aos beneficiários individualizados do PMCMV, conforme amplamente debatido nos autos da Ação Civil Pública de n°. 5000790-94.2018.4.02.5004 –, não há que se falar no pagamento de aluguéis (danos materiais) ou em indenização por danos morais, impondo-se, portanto, a REJEIÇÃO dos pedidos formulados nesta ação.
DISPOSITIVO
Nessas condições, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, resolvendo o mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC/2015.
(...)
A sentença que silencia em relação a pedido formulado na exordial é, de fato, citra petita, fato que enseja a declaração de sua nulidade. Porém, não se verifica tal situação no caso dos autos, pois a decisão recorrida apreciou detidamente os pedidos formulados na inicial no que tange à condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Assim, afasta-se essa alegação de cunho preliminar formulado pela parte recorrente.
Quanto ao mérito em si, é necessário esclarecer que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos do SFH e o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período da mora, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Ou seja, ainda que não comprovados os danos decorrentes de gastos com aluguel de imóvel, deve ser arbitrada indenização em, pelo menos, 0,5% do valor do atualizado imóvel por mês de atraso da obra a título de dano emergente até a data da efetiva entrega da unidade imobiliária. Quanto ao dano moral, este é decorrente do abalo gerado pela impossibilidade de usufruir de imóvel adquirido, conhecido pela experiência comum e considerado in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato.
Com relação à responsabilidade da CEF, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira é parte ilegítima para compor lides a esse respeito.
Ainda que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para se configurar a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade), é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel (seja no financiamento, elaboração e/ou fiscalização da obra), ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do mencionado Programa, quando a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).
Na situação em exame, a CEF atuou na elaboração do projeto e fiscalização da obra, uma vez que financia um empreendimento em construção, cujas parcelas são liberadas à medida em que as obras vão avançando, com supervisão do setor de engenharia da instituição financeira.
No que tange à alegação da parte autora de que houve atraso na entrega da obra e que tal fato teria acarretado a existência de danos materiais e morais, os elementos dos autos demonstram que foi iniciada a obra de construção dos empreendimentos Residencial Rio Doce e Residencial Mata do Cacau na data prevista, contudo, o canteiro de obras do Residencial Mata do Cacau foi alagado, em razão de fortes chuvas ocorridas na região, ocasionando danos materiais aos imóveis, já em avançada fase de construção e, em razão disso, foi necessário realizar reparos nos imóveis, sendo que, após a realização de estudos para se chegar a uma solução para proteger os empreendimentos de novos alagamentos, foram construídos diques de contenção das cheias do Rio Doce. Registre-se que tais acontecimentos teriam ocasionado o atraso na entrega dos residenciais, segundo a narrativa da inicial.
Consta que a CEF, intimada para fornecer cópia do contrato particular de venda e compra do imóvel celebrado entre as partes, apresentou minuta de contrato não assinado, de modelo idêntico ao pactuado com a parte autora, com as devidas justificativas, notadamente a redução considerável do quadro de funcionários trabalhando presencialmente, em razão das medidas de prevenção ao contágio pelo COVID-19 e o comprometimento praticamente total da força de trabalho disponível no esforço de dar cumprimento o plano do Governo Federal de pagamento do Auxílio Emergencial.
No que tange ao prazo contratual de entrega do imóvel, conforme as razões de decidir da sentença proferida na Ação Civil Pública de n°. 5000790-94.2018.4.02.5004, o prazo para finalização da obra seria de 12 (doze) meses, prorrogáveis por 12 (doze) meses, totalizando 24 (vinte e quatro) meses, a contar da data da assinatura do contrato.
Assim, considerando que é fato incontroverso que a conclusão das obras do Residencial Rio Doce ocorreu em 27/9/2018, ou seja, antes do escoamento do prazo de 24 meses previsto no contrato, em 18/11/2018, não há como acolher a pretensão inicial, sendo descabida a alegação de ato ilícito perpetrado pelas recorridas.
Ou seja, como não houve atraso na entrega da obra – em relação aos beneficiários individualizados do PMCMV, conforme amplamente debatido nos autos da Ação Civil Pública de n°. 5000790-94.2018.4.02.5004 –, não há que se falar no pagamento de indenização por danos materiais (alugueis) ou em indenização por danos morais.
Vale destacar que esta TR, na sessão do dia 24/11/2021, por unanimidade, no julgamento do processo n. 5000853-85.2019.4.02.5004/ES, dentre outros, adotou, como razões de decidir, os fundamentos utilizados na sentença da Ação Civil Pública de n. 5000790-94.2018.4.02.5004, conforme transcrição a seguir:
(...)
Adoto como razões de decidir os fundamentos utilizados na sentença da Ação Civil Pública de n°. 5000790-94.2018.4.02.5004.
Isso porque verifica-se que o primeiro contrato assinado para a construção do empreendimento “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e de Produção de Empreendimento Habitacional, no Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV – Recursos do FAR, com Pagamento Parcelado” foi firmado em 2010 com os antigos proprietários do imóvel (Evento 47), e nele não houve qualquer vinculação de com futuro beneficiário dos empreendimentos Rio Doce e Mata do Cacau, cuja construção ainda estava em fase de contratação, sendo os futuros contemplados do PMCMV, naquele momento, pessoas indeterminadas e sem qualquer vínculo jurídico com o empreendimento.
Logo, se no caso dos autos, a parte autora de fato firmou contrato com a CEF em 18/11/2016, cujo objeto é a compra e venda de um lote com imóvel em construção, situado no empreendimento denominado Residencial Rio Doce e com prazo de construção de 2 anos “Contrato de compra e venda de terrenos e imóvel em produção, mútuo, caução de depósitos e alienação fiduciária em garantia no sistema financeiro de habitação – Carta de crédito individual FGTS / Programa Minha Casa Minha Vida – recursos FGTS – CCFGTS / PMCMV – SFH/FAR" (evento 47, cont. 2), observo que, como a conclusão das obras do Residencial Rio Doce ocorreu em 27/09/2018, se deu, portanto, antes do decurso do prazo de 24 (vinte e quatro) meses previsto contratualmente, motivo pelo qual não há que se falar em atraso na obra.
Assim, a tese sustentada na inicial não deve prosperar e, diante de todo o exposto, mantenho a sentença de improcedência por seus próprios fundamentos.
(...)
Nesses termos, deve ser mantida a sentença por seus próprios fundamentos e pelos fundamentos ora expostos.
Da parte dispositiva
Voto por conhecer o recurso da parte autora e, no mérito, negar-lhe provimento. Condenação em custas e em honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atribuído à causa, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida nos autos, nos termos do art. 98, §§ 2° e 3°, do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado, baixem os autos ao Juizado de origem.
Documento eletrônico assinado por RENATA COSTA MOREIRA MUSSE LOPES, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfes.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 500001579576v14 e do código CRC c55da865.
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Signatário (a): RENATA COSTA MOREIRA MUSSE LOPES
Data e Hora: 28/4/2022, às 16:50:38