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RECURSO CÍVEL Nº 5000782-67.2025.4.02.5006/ES
RELATOR: Juíza Federal ALESSANDRA BELFORT BUENO
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face de sentença que julgou improcedente o pedido de restituição dos valores pagos a título de “juros de obra” no período de agosto/2023 a fevereiro/2024, referentes a financiamento habitacional firmado com a CEF, relativo ao imóvel adquirido no empreendimento Via Mar (Bloco Pacífico, Apto 104), promovido pela empresa METRON ENGENHARIA Ltda.
Pugna em pela reforma da sentença, alegando, em síntese, que o “habite-se” constitui o marco final da fase de obra, devendo cessar a cobrança de juros a partir de sua expedição; que a sentença contrariou o Tema Repetitivo 996 do STJ, que reconhece a ilicitude da cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves; e que a cobrança após julho/2023 configuraria enriquecimento ilícito da instituição financeira.
Contrarrazões em .
É o relatório do necessário. Decido.
VOTO
Inicialmente, conheço do recurso eis que presentes seus requisitos de admissibilidade.
Sem preliminares, passo ao exame do mérito.
No caso em questão, a parte autora informa que adquiriu um imóvel na planta, referente ao apartamento 104 do Bloco Pacífico, Empreendimento Via Mar; que o prazo de construção foi cumprido pela construtora, tendo sido emitido o "Habite-se" em 28/07/2023 e que foi realizada a entrega das chaves em 29/02/2024, sendo que, mesmo após esse evento, foi mantida a cobrança de juros de obra até fevereiro de 2024.
Sustenta, ainda, que a cobrança dos referidos juros não deve recair sobre o consumidor após a entrega do imóvel. Portanto, requereu a restituição, em dobro, dos valores cobrados de agosto/2023 a fevereiro/2024.
O Juízo a quo, por sua vez, ao apreciar o mérito, concluiu pela improcedência do pleito autoral nos seguintes termos:
"Conforme jurisprudência consolidada do Tribunal Regional Federal da 2º Região - TRF2, a entrega da chave marca o final da fase de obra e o início da fase de amortização do contrato. Portanto, os "juros de obra" ou "taxa de obra" são devidos até a entrega das chaves do imóvel.
Nesse sentido:
RESPONSABILIDADE CIVIL. CEF. CONTRATO. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TAXA DE OBRA. COBRANÇA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. ENTREGA DAS CHAVES MARCA O FIM DA FASE DE OBRAS E O INÍCIO DA FASE DE AMORTIZAÇÃO DO CONTRATO. AMORTIZAÇÃO NO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO EM ESPÉCIE E EM DOBRO. PARTE AUTORA QUE AINDA É DEVEDORA DO FINANCIAMENTO. RECURSO DA PARTE RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
DECISAO: A 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER e DAR PARCIALPROVIMENTO ao recurso para reformar parcialmente a sentença no sentido de determinar a CEF a amortizar no saldo devedor da parte autora, de forma simples, os valores cobrados a título de juros de fase de obra nos meses de fevereiro e março de 2022, sujeitos a juros e correção conforme determinado na sentença. Sem condenação em honorários por se tratar de parte recorrente vencedora, ainda que parcialmente, nos termos do artigo 55 da Lei n.º 9.099/95. Publique-se. Intime-se. Após certificado o transito em julgado, dê-se baixa ao Juizado de origem, nos termos do voto do(a) Relator(a).
(TRF2 , RECURSO CÍVEL, 5003972-94.2023.4.02.5107, Rel. KARINA DE OLIVEIRA E SILVA , 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro , Rel. do Acordao - KARINA DE OLIVEIRA E SILVA, julgado em 05/07/2024, DJe 08/07/2024 08:11:12)
FINANCIAMENTO HABITACIONAL - PROGRAMA "CASA VERDE E AMARELA" - COBRANÇA DE JUROS NA FASE DE CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL - LEGALIDADE - PRECEDENTE DO STJ - LIMITAÇÃO DA COBRANÇA AO PERÍODO CONTRATUALMENTE PACTUADO - ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE JUROS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL, QUANDO DEVERIA INICIAR A FASE DE AMORTIZAÇÃO - DEVOLUÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO A TÍTULO DE TAXA DE OBRA OU JUROS DE OBRA - AMORTIZAÇÃO DO VALOR MUTUADO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO - SENTENÇA REFORMADA.
DECISAO: A 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER DO RECURSO e de a ele DAR PARCIAL PROVIMENTO, para REFORMAR a sentença proferida pelo juízo de origem, de modo a determinar que a parte ré devolva à parte autora especificamente os valores pagos a título de taxa de obra ou juros de obra após a entrega das chaves do imóvel, ocorrida em 11/06/2022, mediante a amortização do valor mutuado, segundo os parâmetros estabelecidos nas cláusulas do contrato imobiliário firmado entre a parte autora e a Caixa Econômica Federal. Sem condenação do recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, haja vista ser vencedor, ainda que em parte. Intimem-se. Transitado em julgado, dê-se baixa e encaminhem-se os autos ao juizado de origem, nos termos do voto do(a) Relator(a).
(TRF2 , Cumprimento de Sentença contra Fazenda Pública (JEF), 5074846-59.2022.4.02.5101, Rel. MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO , 5ª Vara Federal do Rio de Janeiro , Rel. do Acordao - MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO, julgado em 13/11/2024, DJe 14/11/2024 12:55:42)
Ademais, esse posicionamento é adotado pelo Superior Tribunal de Justiça - STJ, no item 1.3 do Tema Repetitivo 996.
Definir se:
1.1) na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.
1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.
1.3) é lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
No caso concreto, verifica-se que foi celebrado contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento com fiança e alienação fiduciária, com as seguintes partes: 1) vendedora/incorporadora: a ré Via Mar Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA; 2) compradores: os autores; 3) construtora: a empresa Plena Construtora LTDA e 4) Credora/Fiduciária: a ré CEF, conforme . Neste contrato, fixou-se a data de 22/07/2025 para a conclusão da construção da obra.
(...)
Já no contrato de promessa de compra e venda firmado entre os autores e a empresa Via Mar Empreendimentos Imobiliários LTDA (ora ré) (), fixou-se o prazo de entrega da unidade imobiliária para o mês de fevereiro de 2024, com período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.
O prazo de entrega previsto no contrato de promessa de compra e venda firmado entre os autores e a ré Via Mar Empreendimentos Imobiliários LTDA () foi devidamente cumprido, tendo em vista que os autores receberam as chaves em 29/02/2024, conforme documentos de . Assim, os valores cobrados a título de "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra" no período narrado na inicial (agosto/23 a fevereiro/24) são devidos, pois anteriores à entrega das chaves.
Portanto, a improcedência é medida que se impõe."
Pois bem. Em suas razões recursais, os autores limitam-se a repisar argumentos que já foram devidamente apreciados pelo juízo singular e que são incapazes de modificar a conclusão pelo não acolhimento dos pedidos formulados.
De início, observa-se que a própria sentença de origem encontra-se em conformidade com o entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (Tema 996) e deste Tribunal Regional Federal da 2ª Região, no sentido de que a entrega das chaves marca o termo final da fase de obra, a partir da qual deve iniciar-se a fase de amortização do financiamento.
Nesse sentido:
“A entrega das chaves marca o fim da fase de obras e o início da fase de amortização do contrato. É indevida a cobrança de juros de obra após esse marco.”
(TRF2, 8ª Turma Recursal, RE 5003972-94.2023.4.02.5107, Rel. Juíza Federal Karina de Oliveira e Silva, julgado em 05/07/2024)
No caso concreto, restou comprovado que as chaves foram entregues em 29/02/2024 (), dentro do prazo contratual previsto para conclusão e entrega do empreendimento (fevereiro/2024, com período de tolerância de 180 dias).
Portanto, as cobranças de “juros de obra” realizadas entre agosto/2023 e fevereiro/2024 referem-se a período anterior à efetiva entrega do imóvel, sendo lícitas e compatíveis com o cronograma contratual.
A tese recursal de que o “habite-se” deveria ser considerado o marco final da fase de obra não encontra amparo na jurisprudência dominante, que adota a data da entrega das chaves como referência para o término da incidência dos encargos de obra.
Com efeito, o “habite-se” é ato administrativo que atesta a regularidade da construção perante o poder público municipal, mas não implica, necessariamente, a disponibilização da posse direta do imóvel ao adquirente — marco esse que caracteriza a transição da fase de construção para a fase de amortização.
Ademais, não há prova de cobrança de encargos após a entrega das chaves (), sendo indevido o pleito de restituição, bem como de reparação extrapatrimonial.
Assim, a manutenção da sentença é medida que se impõe, nos seus exatos termos e bem deduzidos fundamentos, os quais ficam inteiramente adotados como razão de decidir pelo desprovimento do recurso, nos termos do artigo 46 da Lei nº 9.099/95 e do parágrafo único do artigo 39 do Regimento Interno das Turmas Recursais dos Juizados Especiais Federais do Rio de Janeiro.
Ante o exposto, VOTO POR CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença por seus próprios e bem deduzidos fundamentos. Condeno o recorrente vencido em custas e honorários no percentual de 10% sobre o valor da causa, suspensos em razão da gratuidade de justiça deferida na origem. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, certifique-se e remetam-se os autos ao juízo de origem para baixa.
Documento eletrônico assinado por ALESSANDRA BELFORT BUENO, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfes.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 500004180144v7 e do código CRC 7a7d173b.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ALESSANDRA BELFORT BUENO
Data e Hora: 12/12/2025, às 20:58:39