RECURSO CÍVEL Nº 5066355-92.2024.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal CYNTHIA LEITE MARQUES
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado, interposto pelo autor, em face de sentença que extinguiu o feito sem resolução de mérito, ao fundamento de ilegitimidade passiva da CEF em ação de cobrança de cotas condominiais.
Segue a sentença:
Dispensado o relatório.
Trata-se de Ação de Cobrança proposta pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLAGIO VENTURA, por meio de seu representante, em desfavor da CAIXA, na qual pleiteia o pagamento das taxas de condomínio do apartamento Apartamento 104, Bloco 02,localizado no Condomínio as quais perfazem a quantia total de R$ 15.257,49.
Quanto ao réu L. C. D. A., a justiça federal é incompetente para julgamento da causa, a teor do art. 109, I do CPC. Indefiro a sua citação. Fica indeferida a citação pessoal requerida em evento n. 23.
Com razão a CEF.
A alienação fiduciária em garantia é um contrato instrumental em que uma das partes, em confiança, aliena a outra a propriedade de um determinado bem, ficando esta parte (uma instituição financeira, em regra) obrigada a devolver àquela o bem que lhe foi alienado quando verificada a ocorrência de determinado fato" (RAMOS, André Luiz Santa Cruz. Direito Empresarial Esquematizado. São Paulo: Método, 2012, p. 565).
A Lei 9.514/97, em seu art. 23, assevera que: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Verifica-se que existem dois fenômenos jurídicos distintos nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel regidos por esta lei, quais sejam: o fiduciante (devedor da dívida) será o possuidor direto, e o fiduciário (credor) será o possuidor indireto da coisa imóvel. As consequências jurídicas do cumprimento ou descumprimento do contrato são as seguintes: a) o pagamento integral da dívida garantida por parte do fiduciante.
Neste caso, o fiduciante se torna o proprietário pleno; ou b) se houver o inadimplemento contratual do fiduciante. Nesta hipótese, haverá a consolidação da propriedade plena no patrimônio do credor fiduciário. Com base nisso, o STJ fixou o entendimento de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.
Em outras palavras, as despesas em discussão são referentes a período no qual a CEF (credora fiduciária) não havia consolidado a propriedade do bem para si nem exercia posse direta sobre o imóvel.
Adoto, ainda, como razões de decidir, o contido na contestação da CEF, in verbis:
“Com efeito, consiste a taxa de condomínio em uma contraprestação paga pelo ocupante do imóvel pelos serviços prestados pelo condomínio ou postos à sua disposição. Desse modo, somente aquele que usufrui e pode usufruir do serviço, ou seja, quem tem a posse do bem, é que é responsável pelo pagamento das taxas condominiais. Entretanto, a pretensão inicial foi direcionada contra a CAIXA, que nunca teve a posse do imóvel; deveria o pleito ser direcionado ao ocupante do imóvel, que utiliza o bem e usufrui os serviços prestados e postos à disposição pelo Condomínio. A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaramse as seguintes teses perante o Superior Tribunal de Justiça/Tema 886: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afastase a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. É imprescindível nesse caso aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material. Assim, não há relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos. Logo, demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp 1.297.239-RJ, Terceira Turma, DJe 29/4/2014; e AgRg no AREsp 526.651-SP, Quarta Turma, DJe 11/11/2014). Ressalta-se, a CAIXA nunca esteve na posse dos imóveis reclamados, assim, não cabe a ela o ônus de pagar as taxas condominiais. Essa obrigação deve ser imputada exclusivamente aos ocupantes dos mesmos, o que resulta na ilegitimidade passiva da CAIXA, devendo o feito ser extinto sem resolução do mérito, nos termos do. art. 485, inciso VI do Código de Processo Civil”.
Assim, o credor fiduciário não responde pelas despesas condominiais do imóvel alienado fiduciariamente. Citem-se os respectivos julgados do STJ; bem como, acórdãos de TRF: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS AQUISITIVOS. PENHORA. POSSIBILIDADE. IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL. EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade - que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia (REsp n. 2.086.846/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023, DJe de 15/9/2023). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018) (AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022). ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. CAIXA ECONOMICA FEDERAL. I - Trata-se de pedido de pagamento de despesas condominiais de imóvel objeto de alienação fiduciária, tendo como partes vendedoras a Caixa Econômica Federal e o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR. II - Pelo que se extrai dos autos, as despesas em discussão são referentes a período no qual a CEF (credora fiduciária) não havia consolidado a propriedade do bem para si nem exercia posse direta sobre o imóvel. III - Considerando o caráter especial do art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/97 e do art. 1.368-B do Código Civil (alienação fiduciária), não se afigura aplicável ao presente caso a tese referente ao Tema 886/STJ, que diz respeito a compromisso de compra e venda. IV - Não é crível que a administração do condomínio desconhecesse que a posse direta do imóvel estava sendo exercida por pessoa diversa da CEF (credor fiduciário), o que torna irrelevante a existência ou não de registro do contrato de alienação fiduciária para a solução da presente controvérsia. V - A CEF não ostenta legitimidade passiva para a execução embargada.
Reconheço a ilegitimidade da CEF, in casu.
Outrossim, se verifica dos documentos acostados á inicial, a parte autora não faz prova da inadimplência cobrada nestes autos. Pode-se perceber que o requerente não acosta aos autos todos os boletos do período cobrado.
De destacar que o advogado autoral subscritor, como se denota da procuração de evento n. 1, procuração, não faz prova de possuir inscrição suplementar na OAB/RJ e nem demonstra possuir menos de cinco causas anuais, como determinado pelo Estatuto da OAB.
Isto posto, julgo extinto o feito, sem resolução de mérito, por ilegitimidade passiva da CEF. Quanto ao réu L. C. D. A., a justiça federal é incompetente para julgamento da causa, a teor do art. 109, I do CPC. Indefiro a sua citação. Julgo extinto o feito, sem resolução de mérito, por incompetência em face de L. C. D. A..
Custas e honorários na forma do art. 55 da Lei n. 9099/95.
Dê-se baixa e arquivem-se.
P.R.I.
Recurso inominado no evento 33. O autor pede reforma da sentença alegando que a obrigação da coisa reclamada se caracteriza como propter rem.
É o relatório.
VOTO
O artigo 5º da Lei nº 10.259/01 dispõe:
“exceto nos casos do art. 4º, somente será admitido recurso de sentença definitiva.”
Nesse mesmo sentido, as Turmas Recursais firmaram entendimento:
Enunciado 18 - “Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal (art. 5º da Lei 10.259/01), salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição.”
Art. 19 do Regimento Interno das TRRJ 2ª Região “Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal, salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição”.
Entretanto, na hipótese em questão, não há negativa de jurisdição a ser reconhecida.
Como esclarecido na sentença, as despesas em discussão são referentes a período no qual a CEF não possuía a propriedade do bem.
Ora posto, reconheço que o juízo de origem julgou de forma assertiva a questão quando reconheceu a incompetência deste presente Tribunal para julgamento da causa.
Art. 109, CF/88 - Aos juízes federais compete processar e julgar:
I - as causas em que a União, entidade autárquica ou empresa pública federal forem interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho;
Diante do exposto, VOTO POR NÃO CONHECER DO RECURSO, mantendo a sentença extintiva. Sem custas. Honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. Intimadas as partes e certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa e devolvam-se os autos ao Juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por CYNTHIA LEITE MARQUES, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510017287330v5 e do código CRC 6eb7f9c4.
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Data e Hora: 08/10/2025, às 08:42:14