RECURSO CÍVEL Nº 5002457-93.2024.4.02.5105/RJ
RELATORA: Juíza Federal ADRIANA MENEZES DE REZENDE
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela parte autora, em face de sentença de improcedência do pleito, , que objetiva: a) a desconstituição por anulação da consolidação da propriedade imóvel a favor da ré, por vicio de ausência de notificação valida do autor, conforme se constata na AV-12, do registro de imóveis, determinando-se a restauração do registro ao status quo, anterior; b) Subsidiariamente, se não for acolhido o pedido anterior, alternativa e sucessivamente, requer a decretação da anulação do leilão extrajudicial conduzido ao arrepio da norma legal que rege o tema, que ocorreu após a consolidação da propriedade a favor da ré, e objeto de impugnação no item anterior, porque não foi notificado o autor, da realização do respectivo leilão que se desconhece suas características, desta forma, a declaração de nulidade do leilão levado a efeito pela ré, é direito que se impõem.
Em razões recursais, evento 49, alegam, em síntese, que a recorrida não esgotou todos os meios possíveis de intimação dos apelantes. Sustentam que não houve intimação regular dos autores para purgar a mora e tampouco comprovação de ciência inequívoca quanto à realização dos leilões. Alegam que a ré não comprovou que o email enviado tenham chegado ao destino. Afirmam, que as cartas confeccionadas pela CEF, colacionadas nos evento 17, anexo7 ao anexo10, não demonstram que houve intimação pessoal acerca da data do leilão, diante da ausência de notificação de recebimento, não sendo aceita a intimação por meio do edital, pois publicado antes mesmo das tentativas de intimação por carta. Afirmam que não disponibilizaram email para recebimento de correspondência eletrônica e também não há email registrado no contrato. Dessa forma não poderia o banco comprovar a intimação por meio de correspondência eletrônica, pois não disponibilizado email dos apelantes no contrato fiduciário firmado. Pugna pela reforma da sentença.
Contrarrazões em eventos 56 e 58, pugnando pela manutenção da sentença.
É o relatório, passo a decidir.
VOTO
Inicialmente, tendo em vista os demonstrativos financeiros acostados aos autos, defiro o pedido de gratuidade de justiça.
O cerne da controvérsia é analisar a existência de vícios procedimentais na execução extrajudicial que culminou na realização do leilão do imóvel onde os autores mantêm sua residência.
No caso, a parte autora alega que celebrou um contrato de financiamento imobiliário com a CEF, mas enfrentou dificuldades financeiras que resultaram em inadimplemento desde agosto de 2016. Afirmam que a CEF consolidou a propriedade do imóvel e realizou leilão extrajudicial sem notificar um dos autores (A. B. D. A.), que alega somente ter tomado ciência do leilão, quando soube da ação de imissão em posse ajuizada por terceira pessoa que supostamente teria adquirido a propriedade do imóvel. Alega que a falta de notificação pessoal, conforme exigido pela Lei nº 9.514/97, e a ausência de notificação do cônjuge tornam nulos os atos de consolidação e leilão, causando-lhe prejuízos.
Em peça de defesa, , a CEF sustenta que a notificação foi realizada de acordo com a legislação pertinente e que o imóvel foi vendido após dois leilões desertos, tendo a propriedade sido consolidada de forma regular. Requer a improcedência dos pedidos.
A segunda ré, M. P. D. C., em sua peça de defesa, , afirma que adquiriu o imóvel objeto da lide por meio do programa “Minha Casa, Minha Vida”, e que o imóvel está em posse indevida dos autores. Sustenta que a notificação promovida pela CEF foi válida, e ocorreu por meio da segunda autora, esposa do autor, que também é devedora fiduciária. Pleiteia o julgamento pela improcedência.
O juízo de origem julgou improcedentes os pedidos, por entender que os autores foram notificados corretamente, .
Assim, em síntese, os demandantes buscam a reforma da sentença arguindo a existência de vícios insanáveis que comprometem a legalidade de toda a execução, devendo esta ser anulada e, consequentemente, os atos subsequentes, incluindo o leilão, tornados sem efeito.
Pois bem, nos contratos regidos pela Lei 9.514/97, em razão da especialidade, não incide a norma protetiva do CDC, conforme já decidiu o STJ no julgamento do TEMA 1095, fixando a seguinte tese:
"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".
O contrato firmado entre as partes já dispõe sobre as consequências da inadimplência, prevendo a possibilidade de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. O próprio ordenamento jurídico assegura à instituição financeira o direito de executar sua garantia em caso de descumprimento contratual.
Assim, desde que haja expressa previsão contratual - aquiescida pelas partes (como ocorreu no caso em tela) - deve a mesma ser fielmente respeitada e integralmente cumprida em seus respectivos termos, visto que trata-se de corolário do Princípio da "Pacta Sunt Servanda", fruto da autonomia privada das partes.
A Lei 9.514/97 dispõe que vencida e não paga a dívida, o fiduciante deve notificar o mutuário para que este, no prazo de quinze dias, satisfaça a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação, senão vejamos:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Portanto, a referida norma, em seu art. 26, estabelece que caso a dívida não seja paga, constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Compulsando os autos, verifico que o leilão em questão não está eivado de irregularidade, vez que não constam dos autos elementos probatórios acerca de eventual ausência de notificação da mora por parte da CEF que pudesse ensejar nulidade do leilão, ou de pagamentos realizados pelos autores relativos às prestações do financiamento imobiliário em questão que pudessem afastar sua condição de inadimplente.
Conforme a matrícula do imóvel, atestada no Registro de Imóveis respectivo, houve a notificação de SIMONE (2ª autora), em 18/05/2022, e não houve a notificação de ALEX (1º autor) nas três tentativas realizadas em 18/05/2022, 19/05/2022 e 20/05/2022, tendo sido informado por SIMONE (esposa) que ALEX estaria em seu local de trabalho, , fl. 4) e que sai de casa muito cedo e retorna muito tarde.
Cabe ressaltar que os autores são casados, e , declararam residência comum na inicial, o que reforça a presunção de que a notificação pessoal dirigida à autora SIMONE também atingiu o co-devedor ALEX.
Conforme entendimento do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, a notificação dirigida à esposa é considerada suficiente para cientificar o marido, especialmente quando ambos coabitam o mesmo endereço, presumindo-se o conhecimento mútuo dos atos processuais que lhes dizem respeito:
“ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. SAC. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI 9.514/97.
1. Mantêm-se a sentença que negou ao mutuário (i) a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em favor da CAIXA; (ii) a revisão do contrato de financiamento imobiliário, com a exclusão das cláusulas abusivas e da TR no reajuste das prestações e saldo devedor; e (iii) a devolução em dobro dos excessos.
2. O Contrato de Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária, datado de 25/09/2008, estabelece o prazo de 300 meses; juros de 10,5% ao ano (taxa efetiva); Sistema de Amortização Constante (SAC); Taxa de Administração de R$ 25,00; e atualização do saldo devedor pelos índices aplicáveis às contas de poupança.
3. O sistema de amortização SAC não produz anatocismo, não havendo possibilidade de amortização negativa, pois, como a prestação é recalculada de doze em doze meses, e não reajustada, seu valor será sempre suficiente para o pagamento da totalidade dos juros, preordenando-se à liquidação integral da dívida. No caso em exame, o juiz constatou a inexistência de amortização negativa, concluindo corretamente pela inocorrência de anatocismo, sem necessidade de perícia.
4. Não há ilegalidade na taxa de administração, expressamente estipulada em R$ 25,00 mensais. O entendimento firmado neste Tribunal é no sentido de que, ante a inexistência de vedação legal, é legítima a cobrança de TA (Taxa de Administração), desde que prevista no contrato, e com a periodicidade nele estabelecida, o que ocorre no caso vertente.
5. A alegação de falta de regular notificação para a purga da mora não procede. Como bem destacado na sentença, a notificação da mulher do autor, e também parte no contrato de mútuo, já seria suficiente para satisfazer a exigência legal. Fosse pouco, o autor, na audiência de 11/06/2015, teve ciência do débito atualizado no contrato, tendo o juízo reputado "válida a notificação para purgação da mora feita em audiência".
6. O apelante insiste que a falta de notificação pessoal para ciência dos leilões dá ensejo à nulidade da consolidação da propriedade; mas sem razão, pois é a notificação pessoal da dívida (efetivamente realizada na hipótese) que constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Não há aplicação subsidiária dos arts. 31, § 1º e 34, do DL 70/66 ao procedimento de consolidação da propriedade em mãos da CEF, sendo desnecessária a notificação dos autores quando da venda do imóvel cuja propriedade haja sido previamente consolidada. Precedentes deste Tribunal.
7. Apelação desprovida. Honorários advocatícios agravados de 10 para 11% do valor da causa (art. 85, § 11, do novo CPC), suspensos (art. 98, § 3º, do CPC).”
(TRF da 2ª Região; AC 0004451-20.2014.4.02.5001; Rel. Juiz Fed. Conv. Antonio Henrique Correa da Silva; DJe de 28/8/2019)
Não obstante, a CEF também anexou ofício do Cartório do 2º Ofício de Justiça, indicando o transcurso do prazo legal sem purgação da mora, .
Com efeito, o art. 3º da Lei nº 8.935/94 dispõe que o registrador é profissional do direito, dotado de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro, vejamos:
Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.
Dessa forma, como exposto pelo juízo de origem, os fatos acima averbados e atestados na matrícula do imóvel devem ser reconhecidos como verdadeiros, a fim de entender que ao menos um dos mutuários foi encontrado e intimado para purgação da mora.
Os recorrentes alegam que a apelada não esgotou todos os meios possíveis de intimação dos apelantes antes da realização da intimação por edital, o que viola o procedimento do leilão extrajudicial. Sustentam que as cartas colacionadas pela CEF ao , apenas demonstram a criação da intimação, mas não vêm com o recebimento de entrega ou devolução, o que demonstra que os apelantes não foram notificados. Afirmam que não disponibilizaram email para recebimento de correspondência eletrônica e também não há email registrado no contrato. Dessa forma, não poderia o banco comprovar a intimação por meio de correspondência eletrônica. Sustentam que o banco apelado não comprovou a ciência inequívoca dos apelantes acerca do leilão extrajudicial, não podendo ser aceita a intimação por meio de edital, pois publicado antes das tentativas de intimação por cartas.
Pois bem, entendo que não assiste razão aos recorrentes
Os recorrentes insistem que a falta de notificação pessoal para ciência dos leilões dá ensejo à nulidade da consolidação da propriedade; mas sem razão, pois é a notificação pessoal da dívida (efetivamente realizada na hipótese) que constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.
Sobre o tema, a redação vigente do art. 27, § 2º-A da Lei nº 9.514/97 dispunha que:
“ § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”
Conforme documentos nos autos, houve tentativa de intimação dos autores, promovida pela CEF, por meio de cartas, datadas de 19/01/2023, destinadas ao endereço do imóvel tratado nos autos () e . A ré anexa também o comprovante resumido de postagem eletrônica emitido pelo Correios, e .
A CEF também promoveu a intimação do autor ALEX BRUNO por meio de seu endereço eletrônico, em 08/02/2023 como se observa do , confirmado o envio no .
Dessa forma, como exposto pelo juízo de origem, conforme tais atos descritos acima, a CEF realizou o procedimento de intimação prévia do leilão extrajudicial, na medida em que enviou aos autores, tanto por meio de carta a seus endereços, quanto por meio eletrônico a informação de que faria os leilões públicos do imóvel e que os autores teriam direito de preferência por preço correspondente ao valor da dívida, somado a encargos.
Por fim, foi publicado Edital de Leilão Público no Diário Oficial da União em 16/01/2023, conforme . O primeiro leilão foi realizado no dia 20/03/2023, às 10h, e o segundo leilão foi realizado no dia 04/04/2023, às 10h.
Cumpre, mais uma vez, registrar que, muito embora o procedimento extrajudicial previsto na Lei 9.514/97 exija a notificação do devedor para purgar a mora, tal exigência não ocorre acerca da realização dos leilões.
A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.
Neste sentido tem julgado o Eg. TRF-2:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. ART. 26 DA LEI Nº 9.514/97. LEILÃO. IMPROVIMENTO. 1. O cerne da controvérsia é analisar a ocorrência de possível nulidade do procedimento de retomada de imóvel financiado com alienação fiduciária pela CEF, ante a suposto vício de notificação do devedor. 2. O procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, define, em seu art. 26 (já com as alterações determinadas pela Lei nº 10.931/2004), as diretrizes para a notificação pessoal. 3. Há prova da efetiva notificação de ambos os devedores, através do Cartório de Registro de Imóveis de Paty do Alferes, ressaltando o Oficial de Cartório que tanto o Sr. Sylmar Silva de Souza, como a Sra. Márcia Salgado Obermuller de Souza, ora apelantes, não exararam contra-fé. Contudo, a ausência de assinatura no instrumento não invalida o ato, tendo em vista que a certidão firmada oficial de cartório, no exercício de suas funções, presume-se verdadeira, porquanto possui fé pública. 4. A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que notificação pessoal da dívida é o momento oportuno para a purgação da mora sendo o futuro leilão a consequência lógica, caso não haja o pagamento do montante devido. 5. Com base na orientação firmada pelos Tribunais Superiores, e considerando que, no caso dos autos, a sentença foi proferida em 08/06/17 (fls. 291), cabível a majoração da verba honorária em 1% (um por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC/15, cuja cobrança ficará suspensa em razão do deferimento da gratuidade de justiça, consoante o disposto no art. 98, § 3º do CPC/15. 6. Apelação conhecida e improvida.” (TRF2 – Sexta Turma, AC 0127374-32.2016.4.02.5113, Rel. Des. Fed. Guilherme Calmon Nogueira da Gama, DJe 12/04/2018).
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CREDORA FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL PARA PURGAÇÃO DA MORA: POSSIBILIDADE. NULIDADE DO PROCEDIMENTO: AFASTADA. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. 1. O imóvel objeto dos autos foi financiado pela parte apelante mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/1997, ocorrendo a consolidação da propriedade em favor da fiduciária Caixa Econômica Federal. 2. A providência da notificação pessoal, prevista no §1º do artigo 31 do Decreto-lei nº 70/1966, aplicável subsidiariamente aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997, tem a finalidade única de comunicar os devedores quanto à purgação da mora. 3. O artigo 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que, impossibilitada a notificação pessoal para purgação da mora, o credor pode proceder à notificação dos mutuários via edital. Precedente. 4. No caso dos autos, houve quatro tentativas malsucedidas de notificação pessoal para purgação da mora, por não se encontrar a parte apelante no endereço indicado. Logo, válida a intimação por edital e, consequentemente, o procedimento de execução extrajudicial. 5. A teoria do adimplemento substancial consiste em afastar a resolução do contrato tendo em vista os princípios que o fundamenta, quando o devedor não executa totalmente o contrato, mas aproxima-se consideravelmente do seu resultado final. No caso dos autos referia teoria não pode ser aplicada, tendo em vista estar o contrato de financiamento com 146 parcelas a adimplir. 6. Apelação desprovida. (APELAÇÃO CÍVEL ..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5003463-80.2018.4.03.6120 ..PROCESSO_ ANTIGO: ..PROCESSO_ ANTIGO_ FORMATADO:, ..RELATORC:, TRF3 - 1ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 13/02/2020 ..FONTE_ PUBLICACAO1: ..FONTE_ PUBLICACAO2: ..FONTE_ PUBLICACAO3:.) (grifos nossos)
Cabe esclarecer, como exposto pelo juízo de origem, que a averbação na matrícula do imóvel identificada com AV.11 que informa a declaração judicial de nulidade de consolidação de propriedade remete ao ano de 2020 e se refere procedimento de cobrança extrajudicial ocorrido em momento anterior.
Como visto, não é a primeira vez que o imóvel em questão foi expropriado pela CEF. Nota-se que desde 2016 os autores são devedores. Na primeira ocasião, houve a consolidação do imóvel em 11/04/2017, conforme averbação AV.7, e, posteriormente, o imóvel foi vendido para terceiros, conforme consta na certidão de registro de imóvel.
No entanto, restou decretada a nulidade da consolidação da propriedade em favor da CEF e dos demais atos subsequentes em relação ao imovel objeto desta matrícula, coforme AV.11. Naquela ocasião, como pode ser observado na Certidão, ambos os autores tinham sido intimados por edital.
Nota-se que os autores tiveram a oportunidade de purgar a mora após a nulidade da primeira consolidação de propriedade ocorrida em 2017.
Curioso é que os autores insistem que a falta de notificação pessoal para ciência dos leilões dá ensejo à nulidade da consolidação da propriedade, mas em nenhum momento nos autos demonstram interesse de quitar o débito. Reconhecem expressamente que deixaram de arcar com as parcelas do contrato desde o ano de 2016, confirmando a inadimplência que culminou na execução das garantias contratuais, incluindo a nova consolidação da propriedade e o posterior leilão do imóvel.
Data venia, é notório que os autores já tinham conhecimento do procedimento de execução extrajudicial por ausência de pagamento das parcelas do financiamento desde 2017.
Ainda que se argumente sobre supostas falhas procedimentais posteriores, o fato é que os devedores, desde então, permaneceram inertes por anos, residindo no imóvel sem qualquer pagamento, sem tentativa de quitação da dívida, mesmo após a consolidação da propriedade em nome da fiduciária.
Tal postura evidencia que os autores optaram por aguardar o desfecho do procedimento extrajudicial para, somente após a alienação do imóvel a terceiro, no caso, para sra. M. P. D. C., tentarem impugnar todo o processo. Esse tipo de conduta não pode ser premiada pelo Judiciário, sob pena de se desvirtuar o instituto da alienação fiduciária e criar insegurança jurídica para os adquirentes de boa-fé em vendas posteriores.
Dessa forma, não há qualquer nulidade a ser reconhecida, tampouco direito subjetivo dos autores à reversão da consolidação ou da alienação do imóvel. Restando demonstrada a mora, a consolidação regular e a ciência dos autores quanto ao leilão, a manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe.
Neste sentido, processo processo nº 5006769-13.2023.4.02.5117/RJ, julgado na sessão de 16/10/2024 e processo nº 5003474-10.2019.4.02.5116/RJ, julgado na sessão virtual de 26/05/2021, desta relatoria, processo nº 5006891-34.2024.4.02.5103/RJ, de relatoria da Juíza Federal Rosângela Lúcia Martins, julgado na sessão ordinária de 25/06/2025 e processo nº 5015659-86.2023.4.02.5101/RJ, julgado na sessão ordinária de 16/10/2024, de relatoria da Juíza Federal Karla Nanci Grando.
Ante o exposto, voto por CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% do valor da causa, suspendendo sua cobrança na forma do art. 98, §3º do CPC, por se tratar de beneficiário da gratuidade de justiça, ora deferida. Intimem-se e, após o trânsito em julgado, devolvam-se os autos ao juízo de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por ADRIANA MENEZES DE REZENDE, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510017335636v41 e do código CRC a000f275.
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Signatário (a): ADRIANA MENEZES DE REZENDE
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