RECURSO CÍVEL Nº 5003430-76.2023.4.02.5107/RJ
RELATORA: Juíza Federal DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedente o pedido, nos seguintes termos:
"Cuida-se de ação ajuizada em face da CEF em que a parte autora requer a restituição integral do valor debitado de sua conta vinculada do FGTS no montante de R$ 14.750,79, a devolução dos valores pagos referentes às parcelas do financiamento habitacional, a restituição dos valores referentes a "recursos próprios" no valor de R$ 23.649,21, a declaração de nulidade de cláusulas contratuais que prevejam retenção de valores superiores a 25% e a condenação da ré ao pagamento de danos morais.
Sem preliminares pela CEF, passo a analisar o mérito.
A parte autora relata que rescindiu unilateralmente o contrato de financiamento habitacional firmado em 23/07/2020, tendo quitado todas as prestações até a data da rescisão em 22/09/2022, e que a CEF restituíu apenas R$ 7.180,53, valor inferior ao que pagou, não incluindo a entrada paga com recursos do FGTS. Requer a aplicação da Súmula 543 do STJ, que prevê restituição integral ou parcial conforme a culpa na rescisão, e a retenção máxima de 25% dos valores pagos a título de multa contratual.
A CEF, por seu turno, alega que o contrato foi liquidado com recursos próprios, sem pendências, e que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da autora, não havendo falha na prestação do serviço ou ato ilícito que enseje dano moral.
Nos termos do art. 2º e 3º, da Lei nº 8.078/90 (CDC), a relação material deduzida enquadra-se no conceito de relação de consumo, uma vez que o contrato não possui garantia do FCVS (AgInt no AREsp 1.465.591/MT, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 3/9/2019, DJe de 10/9/2019).
A discussão posta nos autos refere-se à restituição dos valores pagos pela autora em decorrência da rescisão unilateral do contrato de financiamento habitacional celebrado com a Caixa Econômica Federal, especialmente quanto à devolução integral da entrada paga com recursos do FGTS, das parcelas mensais quitadas, e da correta aplicação do percentual de retenção previsto na Lei 13.786/2018, bem como à eventual indenização por danos morais decorrentes da suposta devolução insuficiente e da ausência de transparência na prestação das informações pela instituição financeira.
A parte autora relata que firmou contrato de financiamento habitacional com a CEF em 23/07/2020, utilizando recursos do FGTS para pagamento da entrada, e que rescindiu o contrato em 22/09/2022 por problemas financeiros, tendo repassado o imóvel a uma terceira compradora que celebrou novo contrato de financiamento com a CEF. A autora afirma ter pago todas as prestações até a rescisão, totalizando cerca de R$ 31.056,00 (trinta e um mil cinquenta e seis reais), além da entrada com recursos do FGTS, e que a CEF restituíu apenas R$ 7.180,53 (sete mil cento e oitenta reais e cinquenta e três centavos), valor considerado insuficiente e que não inclui a devolução da entrada do FGTS.
O contrato de financiamento alegadamente rescindido, de nº 1.4444.1312084-0, firmado em 23/07/2020, prevê financiamento no valor de R$ 141.600,00 (cento e quarenta e um mil e seiscentos reais), com recursos próprios de R$ 23.649,21 (vinte e três mil seiscentos e quarenta e nove reais e vinte e um centavos) e utilização de R$ 14.750,79 da conta vinculada do FGTS da autora para pagamento da entrada. O imóvel objeto do contrato está registrado em Nova Friburgo/RJ, com alienação fiduciária em garantia à CEF. O sistema de amortização é o PRICE, com taxa de juros nominal anual de 8,1858% e prazo de 288 meses.
A planilha de evolução do financiamento demonstra o pagamento de parcelas mensais variando em torno de R$ 1.240,00 (um mil duzentos e quarenta reais), com amortização e juros, e saldo devedor atualizado até setembro de 2022. Em 22/09/2022, consta liquidação do contrato sem desconto, com recursos próprios, saldo devedor de aproximadamente R$ 142.474,95 (cento e quarenta e dois mil quatrocentos e setenta e quatro reais e noventa e cinco centavos) e valor total da dívida para liquidação de R$ 143.619,47 (cento e quarenta e três mil seiscentos e dezenove reais e quarenta e sete centavos).
A narrativa da inicial, acerca de rescisão unilateral não subsiste diante do documento presente no , que se refere a uma relação jurídica distinta, em que a parte autora figura como vendedora, com base no contrato ali indicado 1.4444.1926364-3, ao passo que o contrato que autora afirma ter rescindido unilateralmente é o 1.4444.1312084-0.
O valor efetivamente recebido pela parte autora - R$ 7.180,53 (sete mil cento e oitenta reais e cinquenta e três centavos) - foi creditado em 20/12/2022 ().
No , a CEF esclarece que não houve distrato nem rescisão do contrato o 1.4444.1312084-0, mas sim a venda do imóvel, em 22/09/2022 a terceiros (Josiane Bandeira de Miranda Cupertino e Vinicius Silva Cupertino), os quais contrataram financiamento com a Caixa Econômica Federal, através do contrato 1.4444.1926364-3 (), no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), sendo R$ 150.800,00 (cento e cinquenta mil e oitocentos reais) através de financiamento CAIXA e R$ 49.200,00 (quarenta e nove mil e duzentos reais) de recursos próprios dos compradores; do valor do financiamento foi deduzido o valor do saldo devedor do contrato da demandante (R$ 143.619,47 - contrato 1.4444.1312084-0), conforme consta no campo B4 do quadro resumo do contrato ("Do somatório dos valores do campo 'B4', a quantia de R$ 143.619,47(cento e quarenta e três mil, seiscentos e dezenove reais e quarenta e sete centavos) destina-se à quitação do saldo devedor do contrato citado na letra 'E'").
A carta da CEF à vendedora afirma que os valores atinentes à venda serão entregues após a apresentação do contrato devidamente registrado no RGI, e que o valor financiado e recursos da conta vinculada, se houver, serão creditados juros e atualização monetária no período entre a data da contratação e a data da liberação dos recursos ().
Os valores ali referidos são os utilizados pelos compradores para compor o valor do imóvel: recursos próprios, valor financiado, e eventuais valores do FGTS dos compradores, se optarem por utilizar esses recursos na compra. Não se trata de restituição do valor de FGTS da vendedora, ora autora.
Tratando-se de compra e venda de imóvel financiado, o vendedor recebe a diferença entre o valor financiado ao comprador e o saldo devedor do seu financiamento, para liquidação. Por essa razão o valor foi direcionado para a quitação do saldo devedor do contrato da autora. A parcela composta de recursos próprios do comprador é paga diretamente ao vendedor, da qual normalmente é descontada a comissão da imobiliária, caso haja intermediação da operação.
O valor total da venda do imóvel, menos a parcela direcionada para a liquidação do contrato da parte autora (R$ 200.000,00 - R$ 143.619,47) resulta em R$ 56.380,53 (cinquenta e seis mil trezentos e oitenta reais e cinquenta e três centavos). Subtraído o valor creditado em conta, de R$ 7.180,53 (sete mil cento e oitenta reais e cinquenta e três centavos), tem-se exatamente R$ 49.200,00 (quarenta e nove mil e duzentos reais), a parcela de recursos próprios que integraliza o valor da venda, conforme item B4 do contrato de compra e venda ().
Portanto, como se percebe, inexiste lastro jurídico fundante ao reconhecimento do pleito autoral, carecendo sua pretensão de uma interpretação juridicamente adequada dos contratos e condições da transação em causa.
Ademais, a parte autora ajuizou ação buscando valores a que entendia ter direito em razão de rescisão unilateral por distrato, fundamentando seu pedido na lei do distrato e na súmula 543 do STJ.
Uma vez que comprovado pela CEF não ter havido o alegado distrato, não há como acolher o pedido.
III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.
Sem condenação em custas e honorários, nos termos do artigo 55 da Lei nº 9.099/1995, aplicável por força do artigo 1º da Lei nº 10.259/2001."
Em seu recurso, a parte autora alega que, ainda que não tenha havido distrato, como houve quitação integral da dívida, na prática a parte autora encerrou a relação contratual com a CEF. Desse modo, ainda que envolva terceiro, a venda pela Autora do imóvel por ela financiado implica em resolução contratual por sua iniciativa, atraindo a incidência da Súmula 543 do STJ.
Reitera que o valor utilizado do seu FGTS não foi restituído; que não há comprovação de que tais valores tenham lhe sido repassados ou convertidos em abatimento no valor da venda em seu favor.
É o breve relatório.
VOTO
Conforme afirmado na sentença, observa-se que a parte autora confunde o que ocorreu com o seu contrato de financiamento imobiliário ou busca dar uma interpretação jurídica inadequada ao ocorrido.
Inicialmente ressalto, que não se está diante da hipótese de distrato ou resilição unilateral. Na verdade o que houve foi o cumprimento do contrato, por parte da Autora que decidiu vender seu imóvel financiado e utilizou parte dos recursos da venda para quitação do financiamento com a CEF.
Do mesmo modo, não se pode falar em incidência do enunciado da Súmula nº 543 do STJ, pois essa se aplica aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC. No presente caso estamos diante de um contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia ().
Nesse sentido:
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO BENEFICIÁRIO. Em ação que objetiva a rescisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, não se aplica a ideia (correta) expressa na Súmula n.º 543 do STJ, pois o compromisso de compra e venda não mais subsiste, e sim a definitiva compra e venda, com mútuo e alienação fiduciária em garantia, levados ao Registro de Imóveis. Não há base para o distrato do mútuo, nem mesmo lógica, pois o dinheiro já foi transferido ao mutuário, e dele para o alienante, e o distrato teria, de qualquer modo, que repor o valor mutuado. Eventuais dificuldades financeiras do devedor não importam quebra da base do contrato, e são de antemão consideradas nos ajustes da espécie. Apelação desprovida (TRF-2, Apelação Cível nº 0142750-15.2017.402.5116 (2017.51.16.142750-7), Relator: Desembargador Federal Guilherme Couto de Castro, DJE 04/03/2020)
E M E N T A PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE . 1. A parte autora celebrou com a Caixa Econômica Federal contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Minha Casa Verde Amarela - Recursos do FGTS. 2. Inaplicabilidade do CDC ao caso . 3. Contrato realizado sob a égide da Lei 4.380/64, portanto, uma vez tomada a quantia necessária perante o banco para a aquisição de imóvel junto a terceiro, incumbe ao mutuário restituir o capital disponibilizado, visto que a relação firmada entre a parte autora e a CEF não é de compra e venda, mas de mútuo. 4 . Pedido para restituição dos valores adimplidos destituído de qualquer plausibilidade. Precedentes. 5. Diante do descumprimento contratual por parte do devedor fiduciante, ele deve ser intimado para purgar a mora e, caso deixe de fazê-lo, a propriedade será consolidada em favor da credora fiduciária, nos termos da lei de regência . 6. Reformada a sentença para julgar improcedente o pedido. 7. Recursos providos .(TRF-3 - ApCiv: 5006467-43.2022.4.03 .6102 SP, Relator.: AUDREY GASPARINI, Data de Julgamento: 23/05/2024, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 28/05/2024)
Observa-se que a CEF não é a parte vendedora, mas apenas o agente financeiro/credora fiduciária que empresta o dinheiro que será repassado para o vendedor.
ADMINISTRATIVO. SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. DIMINUIÇÃO DE RENDA . DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE. - A alegação de que não mais possuem condições financeiras para arcarem com o pagamento dos encargos contratuais não tem o condão de, por si só, legitimar o desfazimento unilateral do negócio jurídico, em face da não demonstração de que houve descumprimento das cláusulas contratuais pelo agente financeiro - Não há disposição legal que obrigue a credora à rescisão de contrato de financiamento habitacional, se a alegação dos mutuários é apenas o desinteresse do imóvel em razão de sua separação - Consoante os termos da Lei nº 9.514/97, os autores apenas teriam direito à devolução de eventual diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor da dívida (deduzidas ainda as despesas com o procedimento executivo), não havendo falar em restituição dos valores pagos pelo imóvel com recursos próprios ou do FGTS (até mesmo porque tais recursos se destinaram ao vendedor do imóvel, e não ao agente financeiro), e nem dos valores pagos a título de prestação mensal .(TRF-4 - AC: 50092218020184047100 RS, Relator.: RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, Data de Julgamento: 22/04/2021, 4ª Turma) grifos nossos
No novo contrato realizado pela Autora, na qual ela consta como vendedora (), verifica-se que o imóvel foi vendido por R$ 200.000,00. Destes 150.800,00 foram financiados pela Caixa e R$ 49.200,00 foram pagos com recursos próprios dos compradores.
Só que a Autora não veio a receber todos esses valores acima discriminados, pois parte dele foi destinado para quitar o saldo devedor de R$ 143.619,47 do contrato de financiamento que ela antes mantinha com a CEF referente ao imóvel em questão.
Desse modo, entendo que a sentença deva ser mantida por seus próprios fundamentos, na medida em que não se trata de rescisão contratual e sim da celebração de um novo negócio jurídico com a quitação do contrato anterior, sendo incabível o pedido de devolução de quantias pagas como feito pela parte autora.
Gratuidade de Justiça deferida no Evento 4.
ISTO POSTO, nos termos da fundamentação supra, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença de improcedência por seus próprios fundamentos. Condeno a parte recorrente vencida em honorários de 10% sobre o valor da causa, observada a condição suspensiva do §3º do art. 98 do CPC. Intime-se. Decorridos os prazos recursais, dê-se baixa e devolvam-se os autos à origem.
Documento eletrônico assinado por DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510017088297v4 e do código CRC b1192ad6.
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Data e Hora: 03/10/2025, às 11:30:13