RECURSO CÍVEL Nº 5014897-02.2025.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal ROSANGELA LUCIA MARTINS
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela Caixa Econômica Federal - CEF [] em face da sentença [] de parcial procedência do pedido, de modo a condená-la ao pagamento das despesas de condomínio do imóvel referente ao apartamento 305 do bloco 2, situado na Estrada do Magarça, nº 1051, Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ, correspondente às parcelas vencidas e vincendas, além das não pagas, enquanto durar a obrigação pelo pagamento à luz do art. 323 do CPC, acompanhada dos demonstrativos de débitos no montante da dívida a ser recalculada.
Em suas razões recursais, sustenta, em suma, sua ilegitimidade passiva para responder pelos débitos anteriores à imissão na posse, sob o argumento de que a instituição financeira não detém a posse direta do imóvel, sendo apenas credora fiduciária. Argumenta, ainda, ausência de comprovação da imissão na posse da CEF, razão pela qual alega o afastamento de qualquer obrigação pelo pagamento das cotas condominiais. Alega também a especificidade da legislação especial (Lei nº 9.514/97) e inaplicabilidade do tema 886 do STJ. Pugna, assim, pela reforma da sentença.
Contrarrazões oferecidas [].
É o breve relatório. Decido.
VOTO
Saliento a tempestividade do recurso [eventos 30 e 35]. Custas recolhidas [].
Como visto, a controvérsia recursal gira em torno da análise da ilegitimidade da CEF para responder pelos débitos condominiais até a efetiva imissão na posse, com pedido subsidiário de que, caso mantida a condenação, tal obrigação se limite apenas às parcelas posteriores, com afastamento de qualquer cobrança retroativa.
A (i)legitimidade passiva está atrelada ao mérito e, como tal, será tratada.
Passo à análise.
Para solução da controvérsia, necessária a interpretação conjunta das regras pertinentes ao tema, constantes do § 2º do art. 23 e do § 8º do art. 27, ambos da Lei 9.514/1997, bem como dos arts. 1.345 e 1.368-B do Código Civil:
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
§ 1º Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
§ 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.[...]
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)” (grifo nosso)
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. .................................................................................................... Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Na interpretação dada a essas normas, o entendimento que prevalecia no Superior Tribunal de Justiça, era de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais só ocorre a partir da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97.
A Corte Especial, embora reconhecesse a natureza ambulatória da obrigação propter rem e a circunstância de que, em regra, o próprio bem se basta para o adimplemento de obrigações dele decorrentes em benefício da coletividade dos condôminos, entendia que as disposições atinentes à lei que disciplina o contrato de alienação fiduciária configurava hipótese de exceção à natureza ambulatorial da obrigação propter rem, uma vez que o bem alienado fiduciariamente não integra a esfera patrimonial do devedor fiduciante em razão de sua propriedade resolúvel.
Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.(AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)
No mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 1.637.467/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/12/2020, DJe de 18/12/2020; REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018 e AgInt no AgInt no REsp 171505, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJ 18/08/2020.
Esse entendimento era acompanhado por esta magistrada; no entanto, em maio de 2025, em julgamento realizado pela Segunda Seção do STJ, por maioria, a Corte adotou entendimento em sentido contrário, em que deu prevalência para a natureza ambulatória da obrigação propter rem.
Conforme voto vencedor do Min. Raul Araújo, "as normas dos supratranscritos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, não constituem exceção à norma do art. 1.345 do CC/2002 e não impedem a compreensão acima. Essas disposições legais são reguladoras da relação jurídica espontânea e do respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel e apenas disciplinam essas relações entre esses contratantes, sem obrigar, prejudicar ou onerar terceiros não participantes dessa contratação voluntária. Assim, evidentemente, aquelas disposições legais e contratuais não prevalecem, não alcançam, nem prejudicam, nem se sobrepõem, a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem".
Assim ficou ementado o acórdão:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
No caso, a matrícula do imóvel de [, fls. 6] comprova que a consolidação da propriedade em nome da CEF deu-se em 02/07/2024.
Confira-se:
Dessa maneira, conforme entendimento manifestado pela Segunda Seção do STJ, a CEF responde pelas cotas condominiais incidentes relativas ao bem durante todo o período de inadimplemento, por força da natureza propter rem da obrigação, resguardado seu direito de regresso contra o devedor fiduciário com relação ao débitos anteriores à consolidação enquanto esse detinha a posse direta do imóvel.
Portanto, confirma-se a sentença, em conformidade com a previsão do art. 46 da Lei nº 9.099/1995 e com o art. 1º da Lei nº 10.259/2001, em conjugação com o art. 39, parágrafo único, do Regimento Interno das Turmas Recursais-RJ.
Nessas condições, VOTO por CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso. Honorários de sucumbência correspondentes a 10% (dez por cento) do valor atribuído à condenação. Decorrido o prazo recursal, certifique-se o necessário, dê-se baixa e encaminhe-se ao Juízo de origem. Intimem-se.
Documento eletrônico assinado por ROSANGELA LUCIA MARTINS, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510017139214v15 e do código CRC 406b0773.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ROSANGELA LUCIA MARTINS
Data e Hora: 14/10/2025, às 21:28:46