RECURSO INOMINADO EM RECURSO CÍVEL Nº 5059212-52.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal CAIO WATKINS
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela ré em face da sentença que julgou procedente o pedido, nos seguintes termos:
Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE OS PEDIDOS, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar a CEF a pagar à parte autora as cotas condominiais referente à unidade autônoma integrante do condomínio autor (apartamento 303 do Bloco 1), vencidas e não pagas no período de 20/07/2023 até 08/08/2024, bem como as vencidas no curso do processo, com incidência de multa moratória de 2% (incidente uma única vez) e de juros de mora de 1% ao mês, excluídas as rubricas nominadas "DILIGÊNCIAS' e "MATRÍCULAS".
A ré, em síntese, sustenta que não possui legitimidade passiva para figurar no polo passivo e que o destinatário da cobrança deveria ser o ocupante do imóvel. Assim, aduz que os débitos anteriores à consolidação da propriedade devem ser pagos pelo então devedor fiduciante.
Foram apresentadas contrarrazões por CONDOMÍNIO RESERVA DO PARQUE II, nas quais pugnou-se pela manutenção da sentença.
É o relatório. Passo a decidir.
VOTO
A ação visa a cobrança de cotas condominiais em atraso e a questão jurídica em tela visa aferir se a Caixa Econômica Federal pode ser responsabilizada pelo pagamento de cotas condominiais passadas, obrigação de natureza propter rem, uma vez que figura como proprietária atual do bem imobiliário.
Afasto a alegação de ilegitimidade passiva. Conforme documento de Ev. 1.7, fls. 7/8, resta comprovada a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.
Sabe-se que a alienação fiduciária consiste em modalidade de propriedade resolúvel, extinguindo-se, em favor do devedor fiduciante, tão logo integralmente adimplida a dívida que paira sobre o bem dado em garantia. Em relação aos bens imóveis, a alienação fiduciária, instituída sob o regime do sistema financeiro imobiliário, encontra amparo na Lei n. 9.514/97, segundo a qual "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (artigo 22, caput, da Lei nº 9.514/97).
Nesse contexto, o contrato de alienação fiduciária consiste na transferência provisória da propriedade do imóvel ao credor até a quitação do empréstimo contraído para sua aquisição. Enquanto a quitação não ocorre, ao adquirente fiduciante cabe apenas a posse direta, reservando-se à credora fiduciária o direito à posse indireta.
O e.STJ textualmente afirma que "as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos" (REsp 2.059.278 - julgado em 23/05/2023).
No caso em análise, conforme se depreende da matrícula do imóvel (Ev. 1.7), consta o registro de consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, na data de 18/06/2024.
Nesse sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já estabeleceu que o credor fiduciário responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se a propriedade consolidar para si, como visto acima.
Sob o ponto de vista legal, o raciocínio é aquele previsto no art. 1.345 do CC/02:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Destarte, recai sobre a CEF a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais inadimplidas vencidas, ainda que referente ao período anterior à consolidação da propriedade (Ev. 1.7), eis que se trata de obrigação propter rem, ou seja, tais débitos acompanham o bem em todas as suas mutações subjetivas.
Impõe-se, portanto, a manutenção da sentença.
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, para MANTER a sentença de origem. Condeno a CEF ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação. Intimem-se. Transitado em julgado, dê-se baixa e encaminhem-se os autos ao juizado de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por CAIO WATKINS, Juiz Federal na Titularidade Plena, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510016477534v5 e do código CRC 1b50de55.
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Signatário (a): CAIO WATKINS
Data e Hora: 31/07/2025, às 12:06:06