RECURSO CÍVEL Nº 5054542-39.2022.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal CYNTHIA LEITE MARQUES
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado, interposto pela CEF, em face da sentença de procedência em parte, condenado a CEF a rescindir o contrato de compra e venda do imóvel e a restituir as prestações pagas. O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente.
Segue a sentença:
Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/1995, aplicável por força do art. 1º da Lei nº 10.259/2001.
Trata-se de ação proposta por J. R. em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, na qual requer, em sede de tutela de urgência, a exclusão dos cadastros restritivos de crédito, decorrente do contrato objeto desta demanda.
No mérito, requer a confirmação da tutela, e que o Juízo declare rescindido o contrato de financiamento por meio do programa Minha Casa, Minha Vida, a condenação da ré a restituir os valores pagos a título de mensalidades pelo imóvel e demais encargos, além de todas as taxas condominiais, além da condenação da ré em danos morais, no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Como causa de pedir, aduz, em síntese, que adquiriu o imóvel situado no Bloco 7, Apartamento 201, do Lote 01 do PAL 47533, em Guadalupe, através do programa imobiliário com incentivo governamental MINHA CASA, MINHA VIDA, objeto do contrato n° 171001575629.
Afirma que realizou todos os pagamentos, não conseguiu tomar posse do imóvel, pois durante as obras do empreendimento, criminosos tomaram posse do local, fazendo com que as obras fossem interrompidas, e sem que a instituição financeira adotasse qualquer providência.
Por fim, assevera que, apesar de ter adotado todas as medidas para desfazer o contrato, inclusive com o registro de ocorrência em sede policial, sob o n° 031/01747/2020, o banco réu informou que não havia mais prazo para rescisão contratual.
Gratuidade de justiça deferida (evento 3).
Citada, a ré ofereceu resposta (Evento 13, DEFESA PRÉVIA1) arguindo a preliminar de ilegitimidade passiva, alegando ato da construtora. Alega que o autor não pleiteou a revisão das cláusulas contratuais, e no mérito sustenta ausência do dever de indenizar, por não restar comprovada a culpa da CEF.
De início, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva, pelo fato do autor não ter vindo ao Juízo reclamar a conduta da construtora, e sim pleitear a rescisão contratual, a declaração de inexistência de débito do contrato, além da devolução das parcelas quitadas, sendo clara sua legitimidade para figurar no polo passivo.
Importante destacar que o autor não vem pleitear a revisão das cláusulas contratuais, mas sim a rescisão do contrato de financiamento.
No mérito, sabe-se que o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) visa ao atendimento exclusivo da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.
A CEF, por sua vez, age como agente executor do “Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV”, conforme preceitua o artigo 9º da Lei nº 11.977/2009, segundo o qual:
“Art. 9o A gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2o desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)”
Tanto a Lei nº 11.977/09, quanto a Lei nº 12.424/2011 indicam que a CEF tem responsabilidade pela execução, garantia e entrega dos empreendimentos imobiliários, incumbindo a ela, como agente operador a fiscalização da obra, efetuar as medições e promover o repasse dos valores às construtoras, na medida em que são cumpridas as obrigações contratuais firmadas.
Nesta ação, restou comprovado que o condomínio, onde se localiza o imóvel do autor sofreu invasão de traficantes, impedindo o autor em tomar pose do imóvel.
A invasão do condomínio por traficantes foi comprovada através do Registro de Ocorrência nº 031-01747/2020, na 31ª Delegacia de Polícia, nos termos do documento juntado no Evento 1, OUT9.
Tenho que o fato registrado em sede policial constitui motivo justo para que o autor deseje se afastar do local, ainda que estivesse em perfeitas condições de uso, de modo que merece prosperar o pedido de rescisão do Contrato de Compra e Venda de Imóvel nº 171001575629, considerando que o condomínio foi comprovadamente invadido.
No Evento 56, A Caixa Econômica Federal informa a possibilidade do distrato, conforme previsão contida na Portaria MCUDADES nº 488/2017:
Assim, deve ser formalizada a rescisão do contrato, uma vez queo autor foi impedido de ocupar o imóvel, com a devolução de todas as parcelas pagas pelo autor, referente ao Contrato de Compra e Venda de Imóvel nº 171001575629.
Nesse sentido, cito os seguintes julgados:
ADMINISTRATIVO. CEF. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV/FAR. CONDOMÍNIO E IMÓVEL. INVASÃO POR TRAFICANTES. RESCISÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS DESDE A DATA DA CITADA OCUPAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Cuida-se de recurso de apelação em ação de rito comum ordinário ajuizada por Nadia Alves dos Santos em face da Caixa Econômica Federal, objetivando a condenação da mesma na obrigação de fazer consistente na rescisão do contrato de arrendamento, bem como na aceitação da devolução do bem imóvel, além da abstenção de realização de novas cobranças e de inscrição do nome em cadastros de restrição ao crédito, em virtude da invasão do condomínio e do próprio imóvel por traficantes armados 2. A questão a ser enfrentada diz respeito à possibilidade da rescisão do contrato de arrendamento em razão da noticiada invasão, com a consequente devolução das parcelas pagas desde a data da citada ocupação. 3. Compulsando os autos, verifica-se que entre as partes foi firmado contrato por instrumento particular de venda e compra direta de imóvel residencial com parcelamento e alienação fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos FAR, tendo por objeto o apartamento 204 do Bloco 6 do condomínio Vista Alegre situado na Rua Pereira Sampaio, nº 499, bairro Guarani, São Gonçalo/RJ. 4. O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) instituído pela Lei nº 10.188/2001, tem por objeto propiciar moradia à população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial, com opção de compra. 5. A invasão do condomínio no qual se situa o imóvel descrito na petição inicial por traficantes armados é fato incontroverso. 6. Embora não se possa atribuir à Caixa Econômica Federal a responsabilidade pelos fatos narrados, visto que segundo a "noticia crime" o caso diz respeito à segurança pública, é de se autorizar a rescisão do contrato, desde a data em que o condomínio foi comprovadamente invadido por traficantes, com a devolução das parcelas pagas a partir de novembro de 2015. Precedente jurisprudencial. 7. As genéricas alegações de ausência de "conjunto probatório apto a justificar a mitigação da Separação dos Poderes", não merecem guarida. Considerando, que aqui não se está cuidando de questões relativas à segurança pública nem às respectivas políticas públicas, mas sim à da faculdade da resiliação do contrato por um dos contratantes, motivada pela invasão do condomínio por traficantes. A própria apelante reconhece que é lícito e facultado a contratante resilir o contrato. 8. Recurso de apelação conhecido e não provido. (TRF2, AC 0169383-94.2016.4.02.5117 (2016.51.17.169383-2), Alcides Martins, 26/06/2018) (g.n.)
Quanto ao pedido de compensação por dano moral, importante mencionar que CARLOS EDISON DO RÊGO MONTEIRO FILHO conceitua o instituto como a dor em função de conduta contrária ao direito, ou o efeito moral da lesão a interesse juridicamente protegido (in “Elementos de responsabilidade civil por dano moral”, Ed. Renovar, Rio de Janeiro, 2000, p. 40), definição aqui adotada. Mais adiante, assinala que a busca na avaliação em dinheiro deve ser pautada não pela ideia de equivalência, mas pela de compensação para a vítima e de punição para o ofensor, dispensada esta última nos casos de atividade lícita (obra citada, pp. 114/115).
O tema de responsabilidade civil encontra especial amparo nos artigos 5º, X, da Constituição Federal e 186, 187 e 927 do Código Civil, atribuindo-se a necessidade de se comprovar a existência cumulativa de conduta – que consiste em uma ação ou omissão voluntária – dano – ou seja, uma lesão juridicamente relevante de ordem moral, material ou estética – e nexo de causalidade – consistente no liame fático a demonstrar qual conduta foi capaz de gerar o dano sofrido.
Ainda sobre dano moral, importante destacar que acordo com o art. 5º, inciso X, da CRFB, "são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação".
Para que seja caracterizado o dano moral, exige-se que o sentimento de dor fuja à normalidade, interferindo no comportamento psicológico do indivíduo, de forma a lhe causar aflição, e não basta mero dissabor ou aborrecimento.
No caso, tenho como ausentes as consequências danosas a serem imputadas à CEF, relacionadas à impossibilidade do autor residir no imóvel adquirido, notadamente porque a CEF não teve responsabilidade sobre a invasão do imóvel, e sim pelo fato de não ter promovido a rescisão do contrato de financiamento habitacional.
Além disso, o autor afirma não ter documentos a comprovar que o banco réu remeteu seus dados aos cadastros restritivos de crédito, nos termos da petição do Evento 6, PET1.
Nesse sentido, importante mencionar o Voto proferido na Apelação Civil nº 5009614-71.2020.4.02.5101/RJ, na qual o ponto controvertido consiste na possibilidade de rescisão de contrato do Programa “Minha Casa Minha Vida”, em decorrência de impossibilidade de moradia no imóvel por atividade criminosa.
No supracitado julgado, foi reconhecido o direito à verba compensatória a título de dano moral pela conduta ilícita da CEF de inscrever indevidamente no cadastro de inadimplentes, em razão de uma suposta dívida referente ao contrato firmado para a aquisição de unidade habitacional pelo Programa de Arrendamento Residencial, quando a CEF tinha ciência da invasão do imóvel por terceiros.
Assim, uma vez sequer comprovada a remessa de dados aos cadastros restritivos de crédito, tenho que a hipótese configura mero dissabor sofrido pelo autor, não sendo apto a caracterizar dano moral,
Quanto ao pedido de tutela de urgência para exclusão dos cadastros restritivos de crédito, decorrente do contrato objeto desta demanda, tenho como ausente a probabilidade do direito pela ausência de documentos a comprovar a inscrição negativa, observado o disposto no art. 300, caput, do CPC, de modo que DEFIRO, apenas, a TUTELA, NA MODALIDADE INIBITÓRIA, com fito de evitar futuro ilícito relacionado ao objeto da lide, a impedir que a ré venha incluir os dados do autor nos cadastros restritivos de crédito, decorrente do Contrato de Compra e Venda de Imóvel nº 171001575629.
Ante o exposto, com base no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido, DECLARO a inexistência de débito das parcelas não adimplidas referentes ao Contrato de Compra e Venda de Imóvel nº 171001575629, e
a) CONDENO a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a promover a rescisão do Contrato de Compra e Venda de Imóvel nº 171001575629;
b) CONDENO a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL a devolver à parte autora os valores referentes às parcelas pagas do Contrato de Compra e Venda de Imóvel nº 171001575629, os quais devem ser corrigidos pela SELIC (Resp 1.795.982), a contar da data do pagamento de cada parcela (Súmula 54 do STJ); e
c) JULGO IMPROCEDENTE o pedido de compensação por danos morais.
DEFIRO TUTELA, NA MODALIDADE INIBITÓRIA, com fito de evitar futuro ilícito relacionado ao objeto da lide, a impedir que a ré venha incluir os dados do autor nos cadastros restritivos de crédito, decorrente do Contrato de Compra e Venda de Imóvel nº 171001575629.
Recurso inominado no evento 80. Alega a CEF inexistir conduta culposa, não ter sido avisada da invasão, sendo a responsabilidade de terceiros, com a responsabilidade do Estado pela segurança pública.
VOTO
Embora a sentença tenha considerado demonstrada a invasão do imóvel, cabem algumas ponderações.
Foi financiado o imóvel em 10-6-2015. Não se demonstra a posse do imóvel, embora a notificação expedida pela CEF considere o apossamento após a formalização do contrato (evento 1 notificação 11). Vê-se, no entanto, que, em 2015 e 2017, o autor pagava as taxas de condomínio (evento 1 outros 9). Também constam prestações pagas em 2015 e 2016 (evento 1 outros 7).
Com certeza, esses pagamentos demonstram que o autor estava de posse do imóvel, pelo menos, entre 10-6-2015 e algum momento de 2017. Além disso, a ocorrência policial foi registrada em 17-3-2020, implicando a conclusão de que o autor estava na posse do imóvel quando lhe foi destituída a posse injustamente por criminosos.
O imóvel está situado em área de risco e a invasão do conjunto habitacional situado na Rua Fenando Lobo. A situação foi noticiada pela imprensa (veja em https://oglobo.globo.com/rio/trafico-invade-conjunto-do-minha-casa-minha-vida-14536926)
Não se descreve do que resultou ser acionada a polícia, ou seja, se a reintegração na posse foi promovida, ou se, ao menos, houve investigação a respeito.
De qualquer modo, o imóvel não estava ocupado por terceiros ao tempo da contratação, e a posse foi entregue ao financiado, que a deteve até a invasão.
De acordo com o contrato, o descumprimento contratual gera o direito à rescisão de pleno direito:
Embora o contrato não contenha cláusula expressa no sentido de garantia da ocupação pacífica do imóvel pelo financiado, não é outro o escopo do programa habitacional PMCMV, até porque o imóvel pode ter a propriedade consolidada pelo fiduciante, em caso de inadimplência, e, com a insegurança, não haveria garantia de utilização do imóvel com o repasse para outrem.
A má escolha do local para a realização do empreendimento, por assim dizer, representa um vício oculto.
Veja o que dispõe a Portaria nº 488/2017 do Ministério das Cidades:
Art. 1º O contrato firmado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Instituição Financeira Oficial Federal (IF), e a pessoa física, na qualidade de beneficiária do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), será objeto de rescisão nos casos de descumprimento contratual, ocupação irregular, desvio de finalidade, inadimplemento com os pagamentos das prestações da compra e venda ou por solicitação do beneficiário.
(...)
Art. 2º Na ocorrência das situações a seguir relacionadas, os contratos também poderão ser objeto de rescisão:
I - Impedimento de ocupação ou retirada da unidade habitacional por invasão ou ameaça;
Portanto, é legítima a pretensão do distrato. Veja a seguinte decisão:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROCEDIMENTO ORDINÁRIO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA, MINHA VIDA. INVASÃO DO IMÓVEL POR TERCEIROS. RESCISÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. ART. 14 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CABIMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PRELIMINAR REJEITADA. I - A orientação jurisprudencial já firmada no âmbito de nossos tribunais, é no sentido de que os contratos relacionados ao Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, como no caso dos autos, a Caixa Econômica Federal atua na qualidade de agente operacional e entidade gestora do Fundo de Arrendamento Residencial, não figurando como mero agente financeiro dos negócios jurídicos e de que, em se tratando de pleito indenizatório, amparado em suposta responsabilidade civil, como no caso, a discussão envolvendo a legitimidade passiva ad causam, ao argumento de negativa dessa responsabilidade, confunde-se com o próprio mérito da demanda. Rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela Caixa Econômica Federal. II - O colendo Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a União não tem legitimidade para integrar o pólo passivo das demandas propostas por mutuários do Sistema Financeiro da Habitação, tendo em vista que a ela não foram transferidos os direitos e obrigações do BNH, mas tão-somente à Caixa Econômica Federal. (STJ - REsp: 295319 BA 2000/0139218-2, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 18/08/2005, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: -- > DJ 26/09/2005 p. 275). III – As normas do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do Sistema Financeiro de Habitação- SFH, desde que posteriores à entrada em vigor do referido diploma legal (Lei nº 8.078/90) e de que tais contratos não estejam vinculados ao Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS ( STJ - AgRg no REsp: 1216391 RJ 2010/0182000-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 20/10/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/11/2015), como no caso, em que se discute a responsabilidade do agente financeiro pelos danos decorrentes de irregularidades na construção e na ocupação de imóvel financiado com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida e de que "o art. 6º, VIII, do CDC, com vistas a garantir o pleno exercício do direito de defesa do consumidor, estabelece que a inversão do ônus da prova será deferida quando a alegação por ele apresentada seja verossímil ou quando for constatada a sua hipossuficiência. Reconhecida a hipossuficiência técnica do consumidor, em ação que versa sobre a realização de saques não autorizados em contas bancárias, mostra-se imperiosa a inversão do ônus probatório" (REsp 1155770/PB, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2011, DJe 09/03/2012). IV - Na hipótese dos autos, demonstrada a ocorrência de vícios de construção em unidade habitacional do "Programa Minha Casa, Minha vida", bem assim, a inviabilidade de sua regular ocupação pelo mutuário em virtude de invasão por terceiros e ameaças levadas a efeito por malfeitores, eis que o empreendimento foi construído em área com altas taxas de criminalidade, cercada por traficantes, afigura-se legítimo o pretendido distrato contratual, nos termos da Portaria nº 488/2017, editada pelo Ministério das Cidades, na determinação de que, na ocorrência de impedimento de ocupação ou retirada da unidade habitacional por invasão ou ameaça, os contratos também poderão ser objeto de rescisão (art. 2º, inciso I). V - Nesse contexto e desde que as promovidas deram causa à inviabilidade de regular ocupação do imóvel adquirido pela suplicante, por ausência de condições de habitabilidade, seja pelos defeitos de construção, seja em virtude da infeliz escolha do local para a sua construção, em área sujeita a elevadas taxas de criminalidades, resta caracterizada a sua responsabilidade, a autorizar o distrato contratual e o pagamento de danos morais;. VI- No que tocante ao valor da indenização, impende destacar que inexiste parâmetro legal definido para a fixação do montante indenizatório, devendo ser quantificado segundo os critérios de proporcionalidade, moderação e razoabilidade, submetidos ao prudente arbítrio judicial, com observância das peculiaridades inerentes aos fatos e circunstâncias que envolvem o caso concreto. O quantum da indenização, portanto, não pode ser ínfimo, para não representar uma ausência de sanção efetiva ao ofensor, nem excessivo, para não constituir um enriquecimento sem causa do ofendido, tornando-se necessária uma efetiva ponderação dos interesses envolvidos, sob pena de flagrante injustiça. O montante fixado no julgado recorrido, correspondente a R$ 7.000,00 (sete mil reais), mostra-se adequado e equânime, por se encontrar em patamar razoável, diante das circunstâncias do caso concreto, a reprovabilidade da conduta e a gravidade do dano, à míngua de elementos outros que possam autorizar a sua fixação em outro patamar. VII - Apelação desprovida. Sentença confirmada. Honorários advocatícios, fixados na origem em R$ 800,00 (oitocentos reais), restam majorados para R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do § 8 e 11, art.85, do CPC/15.
(TGRF 1ª Região - AC 114922220174013300 - 1-6-2022)
No que diz respeito à restituição do que foi pago a título de prestações do financiamento e outros encargos do imóvel, não é devida. Considerando que o autor utilizou a moradia, obtendo a satisfação patrimonial, não é razoável que o tenha feito sem retribuição. Por isso a cláusula contratual 11 acima transcrita deve ser observada, evitando-se o enriquecimento sem causa.
Portanto, a sentença deve ser reformada para afastar a obrigação de restituição do que foi pago.
Ante todo o exposto, VOTO POR CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, reformando a sentença, apenas para julgar improcedente o pedido de restituição das prestações pagas do financiamento, mantendo-a no mais. Sem custas. Sem honorários, por se tratar de recorrente vencedor (art. 55 da Lei 9.099/1995). Intimadas as partes e certificado o trânsito em julgado dê-se baixa e devolvam-se os autos ao juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por CYNTHIA LEITE MARQUES, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510016755384v12 e do código CRC ec25e558.
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