RECURSO CÍVEL Nº 5001850-15.2022.4.02.5117/RJ
RELATOR: Juíza Federal ALESSANDRA BELFORT BUENO
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela CEF em face de sentença que julgou procedente a pretensão para condenar a CEF a pagar à parte autora os valores referentes aos encargos atinentes às quotas condominiais, relativamente ao imóvel situado na Rua Guilherme dos Santos Andrade, casa de número 14, n° 803, Casa 28, Bairro Galo Branco, São Gonçalo, RJ, observada a prescrição quinquenal, além das prestações vincendas no curso do processo (a serem demonstradas na fase de cumprimento de sentença).
Em suas razões recursais, a recorrente requer a reforma da sentença ao argumento de não ser a responsável pela obrigação de pagar as despesas de imóvel, mas sim a EMGEA, bem como destaca que a Súmula 327 do STJ não se refere a EMGEA, mas ao Banco Nacional de Habitação. Por fim, menciona que a CEF não atuou em nome próprio, mas como mera representante e não é cabível que a representante arque com parte do ônus do seu representado.
Contrarrazões (eventos 49 e 53) pela manutenção da sentença.
É o relatório. Decido.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, o recurso deve ser conhecido.
A controvérsia recursal diz com a responsabilidade da EMGEA pelo pagamento das despesas condominiais não pagas ao condomínio autor.
As cotas condominiais se constituem em obrigações propter rem o ob rem, também conhecidas como mistas ou ambulatórias. Diz-se que são mistas porque assimilam características tanto de direitos reais quanto de direitos obrigacionais. Nelas, a pessoa do credor ou do devedor individualiza-se não em razão de um ato de autonomia privada, mas em função da titularidade de um direito real. Nos dizeres de Antunes Varela, “é uma obrigação imposta, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta”.
O obrigado é o titular do direito real, havendo a possibilidade de sucessão no débito fora das hipóteses normais de transmissão das obrigações.
Deste modo, no caso específico das cotas condominiais, as prestações decorrem da assunção do direito real de propriedade, acompanhando o imóvel em todas as alterações subjetivas em sua titularidade.
Em razão disso, os débitos dessa natureza constituem dívidas pertencentes ao imóvel, ou seja, segue o bem onde ele for, não são dívidas de caráter contratual, nem são vinculadas a uma determinada pessoa, devendo ser suportadas por aquele com quem, de fato, foi estabelecido a relação jurídica material, ou seja, de quem detenha a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.
Igualmente há que se verificar a espécie de contrato e as obrigações que recaem sobre imóvel para, posteriormente, definir a natureza das relações jurídicas daí decorrentes.
No casos de alienação fiduciária à CEF, o devedor fiduciante responderá pela obrigação de pagamento das cotas condominiais enquanto estiver na posse direta do imóvel, excepcionados as hipóteses em que houver a consolidação da propriedade em favor da CEF, pois a partir de então terá a responsável direta pelo pagamento da mensalidade condominial, por possuir a propriedade plena do imóvel.
Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no REsp 1485972/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/06/2021, DJe 17/06/2021).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. NÃO IMPLEMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE. ILEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. De acordo com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, na alienação fiduciária, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direita do bem. 2. No caso em exame, ficou constatado pelo Tribunal de origem que a posse do imóvel não é exercida pela instituição financeira recorrida, sendo descabida, desse modo, a transferência da obrigação pelas despesas condominiais. 3. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no REsp 1796061/SC, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/10/2020, DJe 29/10/2020)
Já nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é bastante tranquila no sentido de que "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação". (REsp Documento: 46363834 - EMENTA, RELATÓRIO E VOTO - Site certificado Página 9 de 14 Superior Tribunal de Justiça 1297239/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/04/2014, DJe 29/04/2014).
Destaca-se, nesse particular, o julgamento do Recurso Especial REsp 1345331/RS, sob a sistemática de recurso repetitivo, em que o STJ fixou a seguinte tese:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
De acordo com a certidão do Registro do Imóvel, a EMGEA - Empresa Gestora de Ativos adjudicou o imóvel em 2020 .
Desse modo, o conjunto probatório está a indicar a EMGEA, empresa pública federal, fez a adjudicação do imóvel e atual proprietária do bem, segundo o registro do imóvel, é a responsável pelo pagamento das cotas condominiais no período postulado nesta ação.
Nesse sentido, jurisprudência dos Tribunais Regionais Federais:
CIVIL. ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELA EMGEA. OBRIGAÇÃO "PROPTER REM". 1. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema n.º 886, firmou tese no sentido de que a definição acerca da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais se dá pela relação jurídica material como o imóvel (posse) e ciência do condomínio. 2. Em que pese haver sentença proferida pela Justiça Estadual condenando os antigos proprietários, há a solidariedade decorrente da adjudicação da propriedade pela EMGEA, que se tornou responsável pelas dívidas condominiais pertinentes à unidade imobiliária adquirida, face ao seu caráter "propter rem".
(TRF-4 - AC: 50390106520204047000 PR, Relator: GISELE LEMKE, Data de Julgamento: 08/02/2023, DÉCIMA SEGUNDA TURMA)
AÇÃO DE COBRANÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMGEA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE. Sendo a EMGEA a atual proprietária da unidade residencial abrangida pela demanda, deve arcar com o pagamento das cotas condominiais vencidas e não pagas, face a sua natureza propter rem, inclusive os juros de mora e a multa condominial, haja vista que se tratam de acessórios que devem seguir a sorte do principal.
(TRF-4 - AC: 010465 PR 2009.70.00.010465-0, Relator: JORGE ANTONIO MAURIQUE, Data de Julgamento: 11/05/2011, QUARTA TURMA, Data de Publicação: D.E. 25/05/2011)
Desse modo, a sentença deve ser reformada, apenas para condenar a EMGEA empresa pública federal, com personalidade jurídica própria, ao invés da CEF, ao pagamento das cotas condominiais, relativamente ao imóvel situado na Rua Guilherme dos Santos Andrade, casa de número 14, n° 803, Casa 28, Bairro Galo Branco, São Gonçalo, RJ, observada a prescrição quinquenal, além das prestações vincendas no curso do processo (a serem demonstradas na fase de cumprimento de sentença).
Ante o exposto, voto por CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO, para condenar a EMGEA, ao invés da CEF, ao pagamento das cotas condominiais, observada a prescrição quinquenal. Sem honorários por se tratar de recorrente vencedor. Intime-se. Após certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa ao Juizado de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por ALESSANDRA BELFORT BUENO, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510014002921v15 e do código CRC 9f2d7ae1.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ALESSANDRA BELFORT BUENO
Data e Hora: 22/8/2024, às 14:32:51