RECURSO CÍVEL Nº 5000480-44.2021.4.02.5114/RJ
RELATOR: Juiz Federal ADRIANO SALDANHA GOMES DE OLIVEIRA
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pelo demandante [], em face da sentença [] de improcedência do pedido de nulidade do procedimento de execução extrajudicial, com a consequente anulação do leilão extrajudicial de seu imóvel.
Sustenta, em suma, que seu imóvel fora levado à hasta pública nos dias 14/01/2021 e 29/01/2021. Contudo, apenas teve ciência do leilão em 05/03/2021, de modo que não lhe foi assegurado o direito de preferência, previsto no próprio edital da hasta. Pugna assim, pela reforma da sentença.
Contrarrazões oferecidas [].
VOTO
Preliminarmente, insta salientar a tempestividade do recurso [eventos 76 e 80]. Custas recolhidas [].
Como visto, o cerne da controvérsia importa em verificar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial frente a inadimplência do contrato de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária.
O demandante relata [] ter firmado o contrato particular de nº 801937001071-4 [ e ], para aquisição do imóvel localizado na Rua Bom Jardim, n.º 294, Cavado, no bairro Santo Aleixo em Magé/RJ.
O referido financiamento seria quitado em 240 (duzentas e quarenta) parcelas e R$ 469,63 (quatrocentos e sessenta e nove reais e sessenta e três centavos), com primeiro vencimento em 29/06/2006, consoante se extrai []:
Ocorre que, por enfrentar dificuldades financeiras, a parte autora deixou de realizar o pagamento das prestações do referido imóvel, desde junho de 2012, tendo adimplido com 71 (setenta e uma) parcelas.
Todavia, foi surpreendido ao ser informado de que o imóvel foi levado à hasta pública, nos dia 14/01/2021 e 29/01/2021, apesar de só ter recebido a notificação acerca das praças no dia 05/03/2021.
Em sede de contestação, a CEF sustenta a regularidade procedimental do leilão, porquanto a instituição financeira enviou a notificação da hasta pública antecipadamente a sua ocorrência, consoante carta juntada pela própria parte autora []:
Nesse contexto, a CEF juntou também a tela sistêmica da Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos - ECT, de modo a comprovar a postagem da carta de notificação do leilão em 05/01/2021 [], ou seja, 9 (nove) dias antes da ocorrência do 1º leilão e 25 (vinte e cinco) dias antes do 2º leilão, o qual ocorreria em caso de insucesso na venda pelo valor do imóvel.
O juízo de origem julgou improcedente o pedido de anulação do leilão, ao argumento de que a CEF teria atuado com as diligências devidas para a notificação pessoal do devedor, sendo-lhe possibilitada a oportunidade de quitar as dívidas do financiamento, bem como apresentou a remessa da carta de notificação da ocorrência da hasta em tempo hábil para notificação do devedor.
De início, no que tange a primazia da notificação pessoal do devedor em casos de inadimplência em contratos de alienação fiduciária, cumpre ressaltar o brilhante posicionamento do Acórdão proferido pela 7ª Turma Especializada do TRF da 2ª Região, in verbis:
APELAÇÃO – CIVIL – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – PEDIDO DE NULIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – NECESSÁRIA NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO FIDUCIANTE – TENTATIVAS DE NOTIFICAÇÃO EM HORÁRIO COMERCIAL – INVALIDADE DA NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR POR EDITAL – IRREGULARIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO AGENTE FINANCEIRO. I – Observando-se que o mútuo habitacional em questão encontra-se garantido por alienação fiduciária, apresenta-se imprescindível a intimação pessoal do fiduciante para a purga da mora através do oficial do competente Registro de Imóveis (§§ 1º e 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/97), que pode ser suprida pela notificação por edital na hipótese de o devedor encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (§ 4º do art. 26), quando assim certificado pelo serventuário encarregado da diligência. II – No presente caso, em que pese a realização de tentativas infrutíferas de notificação pessoal da devedora, tais tentativas não se revelam aptas a validar a notificação por edital, na medida em que, diante da certificação de que as mesmas foram realizadas em horário comercial, sendo possível presumir que a fiduciante poderia estar exercendo suas atividades laborais, é de se concluir que a instituição financeira não logrou demonstrar o exaurimento de meios eficazes de notificação pessoal da devedora, tais como realização de diligência em horários alternativos ou encaminhamento de correspondência para o endereço do imóvel financiado. III – Apelação provida.
Nessa toada, infere-se do contexto fático-probatório que a CEF comprovou, por meio da certidão anexada, que o demandante tomou a ciência da possibilidade de purgar a mora, consoante certidão do Cartório do 3º Ofício de Magé []:
Assim, a CEF cumpriu com o procedimento estabelecido pela Lei nº 9.514/97, o qual estabelece a necessidade de notificação pessoal antes da consolidação da propriedade no patrimônio do credor, in verbis:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023
(...)
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Ressalte-se que a consolidação da propriedade ocorreu em 21/06/2017 [], ou seja, quase 3 (três) anos após a ciência da notificação da possibilidade de quitação da mora por parte do devedor, o qual permaneceu inerte frente as dívidas constituídas.
No mesmo sentido, com os ajustes necessários, o processo nº 5003474-10.2019.4.02.5116, relatora ADRIANA MENEZES DE REZENDE, julgamento em 26/05/2021.
Tudo considerado, mantém-se a sentença, em conformidade com a previsão do art. 39, parágrafo único, do Regimento Interno das Turmas Recursais-RJ.
Nessas condições, VOTO por CONHECER do recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO. Devidos honorários de sucumbência correspondentes a 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Transcorrido o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado, dê-se baixa e encaminhe-se ao Juízo de origem. Intimem-se.
Documento eletrônico assinado por ADRIANO SALDANHA GOMES DE OLIVEIRA, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510012525995v13 e do código CRC 534bd869.
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Signatário (a): ADRIANO SALDANHA GOMES DE OLIVEIRA
Data e Hora: 27/2/2024, às 17:12:15