RECURSO CÍVEL Nº 5007195-73.2023.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal ADRIANA MENEZES DE REZENDE
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela parte autora em face de sentença, Evento 38, que julgou improcedente o pleito autoral, para que a ré abstenha-se de realizar leilão, bem como, ao final, que seja comandada a aceitação de depósitos judiciais mensais para pagamentos de respectivas prestações, em montante de R$ 337,91, regularizando-se dívidas de financiamento e consequente cancelamento de leilão.
Em suas razões recursais, Evento 33, a parte autora reconhece que deixou de pagar as prestações e que, por este motivo, a ré não consentiu no pagamento de parcelas vencidas para restabeler o contrato. Aduz ter recebido notificação extrajudicial informando a realização de leilão. Sustenta que, apesar de ter ciência das consequências de inadimplemento não pode a ré tentar eximir sua responsabilidade pelo ocorrido, eis que em nenhum momento disponibilizou o boleto para pagamento, notificou a Autora ou tentou recebimento espontâneo das mensalidades, apenas colocando o imóvel em Leilão, sem qualquer notificação ou informação de antecedência a Autora. Alega que nunca foi intimada a realizar o pagamento da mora de seu contrato, quando foi informado pelo cartório seu imóvel já estava em Leilão, o que justifica a nulidade do procedimento e a total procedência da presente ação. Exora pela reforma da sentença.
Contrarrazões, evento 50, pugnando pela manutenção da sentença.
É o breve relatório. Passo a decidir.
VOTO
Inicialmente, defiro o pedido de gratuidade de justiça formulado pela parte autora.
O juízo de origem prolatou a sentença nos seguintes termos:
Sem necessidade de relatório (Lei nº 9.099, de 26 de setembro de 1995, art. 38), passo diretamente à decisão.
A parte autora pretende em antecipação de efeitos de tutela que a parte ré abstenha-se de realização de leilão, bem como, ao final, que seja comandada a aceitação de depósitos judiciais mensais para pagamentos de respectivas prestações, em montante de R$ 337,91, regularizando-se dívidas de financiamento e consequente cancelamento de leilão.
Reconhece que deixou de pagar as prestações e que, por este motivo, a ré não consentiu no pagamento de parcelas vencidas a fim de restabelecimento do contrato, tendo recebido notificação extrajudicial informando realização de leilão.
O requerimento de antecipação de tutela foi indeferido nos seguintes termos (Evento 16, DESPADEC1).
O último pagamento demonstrado pela parte autora refere-se ao mês de fevereiro de 2022 (Evento 1, ANEXO11, Páginas 1/2). Não obstante, há previsão contratual no que diz respeito à falta de pagamento de parcelas (Evento 1, CONTR6/CONTR10). A liminar requerida visa assegurar um direito afirmado cujo perecimento não é iminente, ainda que o provimento requerido não seja imediato e favorável. A única utilidade é a satisfação mais célere da pretensão autoral, o que contrasta com a segurança que advém de se ouvir previamente o réu. Por outro lado, apresenta-se inconveniente a alteração da relação jurídica sem uma base sólida para tanto, o que somente surgirá com o término da instrução probatória. Sendo assim, fica INDEFERIDA TUTELA DE URGÊNCIA.
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A parte ré esclareceu o que está a seguir.
Evento 24, CONT1, Página 2:
Trata a presente demanda do imóvel nº 08.7877.0607655-2, ex-mutuário L. D. S., CPF: 033.698.227-50, data da consolidação 09/11/2022, esteve em 1º Leilão em 24/01/2023 e em 2º Leilão em 08/02/2023, sem que tenha sido arrematado; está atualmente em "Análise Judicial" .
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DECIDO
Na norma legal (Lei 9.514/97) não há menção a necessidade de intimação pessoal dos então ocupantes do imóvel quando o leilão. A rigor, uma vez configurado o inadimplemento, o agente notarial, a requerimento do credor, deve notificar o devedor, constituindo-o em mora e persistindo a inadimplência pelo prazo de 15 dias, o oficial consolidará a propriedade do bem em prol do credor (art. 26, e §§1º a 8º). Neste caso, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promove a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
No caso em análise, assim dispõe a Lei nº 9.514/97:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
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Art. 26-A. ...
§ 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1º do art. 26 desta Lei.
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Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
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As etapas legais acima foram cumpridas, conforme consta da Certidão de Registro Imobiliário, adiante transcrita.
Evento 24, ANEXO5, Páginas 3/4.
Não obstante, a Caixa Econômica Federal comprovou a intimação pessoal da parte autora, da seguinte forma.
Evento 24, ANEXO6.
Em relação a obrigar-se a Caixa Econômica a aceitar o refinanciamento ofertado, o pedido não será provido, tendo em vista que a parte ré não demonstrou interesse na respectiva composição consensual. A este respeito, todo contrato é formado por consentimento das partes contratantes e qualquer provimento jurisdicional no sentido de se imiscuir na liberdade contratual das partes envolvidas configuraria ingerência indevida do Poder Judiciário a limitar a autonomia da vontade.
A parte autora não provou ter a Caixa Econômica Federal cometido irregularidade alguma. Com a inadimplência da parte autora e devedora fiduciante, foram cumpridas as formalidades previstas na Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Após a consolidação de propriedade plena em nome da Caixa Econômica, o imóvel foi leiloado, também na forma da Lei. Cabe assim a demanda ser julgada improcedente.
Sendo assim, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO.
Sem custas e honorários.
Oportunamente, dê-se baixa e arquivem-se.
Rio de Janeiro, 14/08/2023
No tocante à responsabilidade estabelecida entre as partes da presente ação, trata-se de uma relação de consumo, por certo, razão pela qual aplico o entendimento do artigo 14 do CDC, que ao dispor sobre responsabilidade da instituição financeira estabelece, por meio da teoria do risco, que a prestadora do serviço responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores, conforme a seguir:
“Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
§ 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:
I - o modo de seu fornecimento;
II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;
III - a época em que foi fornecido.
§ 2º O serviço não é considerado defeituoso pela adoção de novas técnicas.
§ 3° O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar:
I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste;
II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
§ 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.”
Assim sendo, afirmo que a CEF, na condição de prestadora de serviços, responde independentemente da existência de culpa, ou seja, de forma objetiva, não havendo a necessidade de análise do liame subjetivo da conduta. Frise-se que, a atuação do CDC não retira da parte que alega a lesão o dever de comprovar minimamente a verossimilhança de suas alegações.
Ademais, o STJ, por meio da SÚMULA N. 297, entende que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.
Portanto, as cláusulas contratuais, na espécie, devem ser lidas segundo as normas consumeristas vigentes.
No caso, a parte autora pleiteia que a parte ré abstenha-se de realização de leilão, bem como, ao final, que seja comandada a aceitação de depósitos judiciais mensais para pagamentos de respectivas prestações, em montante de R$ 337,91, regularizando-se dívidas de financiamento e consequente cancelamento de leilão.
Alega que, em agosto de 2019 firmou com a ré um contrato de financiamento do imóvel residencial de n° 8.7877.0607655-2 no valor de R$123.650,10 (cento e vinte e três mil seiscentos e cinquenta reais e dez centavos).
Alega que deixou de pagar as prestações durante 3 (três) meses no período da pandemia. Aduz que, após este período, a ré não permitiu o pagamento das parcelas vencidas para que pudesse restabelecer o contrato. Afirma que recebeu a notificação extrajudicial informando sobre a realização do leilão. Sustenta que a ré em nenhum momento disponibilizou o boleto para pagamento, notificou a autora ou aceitou recebimento espontâneo das mensalidades, apenas disponibilizou o imóvel em Leilão, sem qualquer notificação ou informação prévia à autora.
Alega que nunca foi intimada a realizar o pagamento da mora de seu contrato, quando foi informado pelo cartório seu imóvel já estava em Leilão, o que justifica a nulidade do procedimento. Sustenta que tentou por diversas vezes pagar de forma parcelada toda a sua dívida, no entanto, em todas as tentativas, recebeu a negativa da Ré em dar continuidade a emissão do boleto para pagamento
Aduz que a ré conseguiu ludibriar o juízo a quo, eis que a ré apresenta aos autos somente o §1º do Art. 26 da Lei 9.514/97, contudo a Autora não foi intimada a realizar a quitação do valor do imóvel, onde somente fora informada que o Leilão já estava sendo realizado, fato este que lhe surpreendeu e lesou seu direito constitucional ao contraditório e ampla defesa.
A parte ré esclareceu no evento 24, CONT1, Página 2:
Trata a presente demanda do imóvel nº 08.7877.0607655-2, ex-mutuário L. D. S., CPF: 033.698.227-50, data da consolidação 09/11/2022, esteve em 1º Leilão em 24/01/2023 e em 2º Leilão em 08/02/2023, sem que tenha sido arrematado; está atualmente em "Análise Judicial" .
Pois bem, analisando as provas juntadas nos autos, não vislumbro qualquer ilegalidade da ré apta a ensejar a suspensão de todos os atos de expropriação extrajudicial sob o imóvel da autora, bem como do leilão extrajudicial.
A Lei 9.514/97 dispõe que vencida e não paga a dívida, o fiduciante deve notificar o mutuário para que este, no prazo de quinze dias, satisfaça a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação, senão vejamos:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Portanto, a referida norma, em seu art. 26, estabelece que caso a dívida não seja paga, constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Como exposto pelo juízo de origem, as etapas legais acima foram cumpridas, conforme consta da Certidão de Registro Imobiliário, adiante transcrita.
Evento 24, ANEXO5, Páginas 3/4.
Não obstante, a Caixa Econômica Federal comprovou a intimação pessoal da parte autora, da seguinte forma.
Evento 24, ANEXO6.
Embora a demandante tenha aduzido que o contexto de crise superveniente teria impossibilidado o pagamento pontual das prestações, assinalo que esta não é possibilidade desconhecida no momento da celebração do contrato, motivo por que inexiste fundamento legal para modificação das cláusulas contratuais estipuladas. Em apoio a esse entendimento, colaciono a ementa do acórdão prolatado pelo Tribunal Regional Federal da 2ª Região em julgamento da AC 0022427-68.2018.4.02.5108 (Sétima Turma, Rel. Des. Fed. José Antonio Neiva, j. 27/11/2020):
APELAÇÃO. SFH. MÚTUO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REDUÇÃO DE RENDA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA M ANTIDA. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido da ação, na qual a autora objetiva a revisão do contrato para recálculo das prestações de acordo com sua renda que foi reduzida, requerendo o cumprimento da cláusula que prevê o Fundo Garantidor da H abitação Popular - FGHAB. 2. Trata-se de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para obras com alienação f iduciária em garantia, sistema de amortização SAC, para pagamento em 420 meses. 3. Ao contrário do defendido pela autora, inexiste no contrato firmado entre as partes cláusula que assegure a cobertura pelo FGHAB. Há previsão do seguro habitacional obrigatório previsto nos contratos de financiamento imobiliário, que não se confunde com o FGHAB, conforme cláusula vigésima quarta, que estipula os seguros MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel), não havendo cobertura para redução d e renda. 4. Em se tratando de contrato com sistema de amortização SAC, não há que se falar em v inculação com a renda do mutuário. 5. Pretensão da autora em desconformidade com os termos do contrato firmado entre as partes. As cláusulas do contrato foram redigidas de forma clara, e com destaque para algumas cláusulas, como as cláusulas sétima e oitava, que tratam das condições do f inanciamento e dos encargos mensais devidos. 6. Em razão de desemprego ou perda de renda, não há como se impor ao agente financeiro a "adequação" do contrato. Entende-se que quem faz um financiamento de longo prazo, de 420 meses, sabe que corre o risco de variações salariais, com perda de renda, por exemplo, o u até de desemprego, não se tratando de situação imprevisível. 7. Não pode o Judiciário impor ao agente financeiro a conciliação, tampouco o que não está p revisto no contrato ou na lei. 8. Apelo conhecido e desprovido.
Assim sendo, desde que haja expressa previsão contratual - aquiescida pela parte contrária (como ocorreu no caso em tela) - deve a mesma ser fielmente respeitada e integralmente cumprida em seus respectivos termos, visto que trata-se de corolário do Princípio da "Pacta Sunt Servanda", fruto da autonomia privada das partes.
Ademais, como exposto pelo juízo de origem, a ré não pode ser compelida a aceitar o refinanciamento ofertado, tendo em vista que a parte ré não demonstrou interesse na respectiva composição consensual. A este respeito, todo contrato é formado por consentimento das partes contratantes e qualquer provimento jurisdicional no sentido de se imiscuir na liberdade contratual das partes envolvidas configuraria ingerência indevida do Poder Judiciário a limitar a autonomia da vontade.
Outrossim, não constam nos autos elementos probatórios acerca de eventual ausência de notificação da mora por parte da CEF que pudessem ensejar nulidade do leilão, ou de pagamentos realizados pelo autor relativos às prestações do financiamento imobiliário em questão que pudessem afastar sua condição de inadimplente. Na realidade a própria parte autora confirma estar inadimplente.
Assim, ao que tudo indica, o leilão em questão não está passível de nulidade.
Diante disso, mantenho a sentença por seus próprios fundamentos com fulcro no artigo 46 da Lei 9.099/95:
Art. 46. O julgamento em segunda instância constará apenas da ata, com a indicação suficiente do processo, fundamentação sucinta e parte dispositiva. Se a sentença for confirmada pelos próprios fundamentos, a súmula do julgamento servirá de acórdão.
Vide entendimento do STF sobre sua aplicação:
CONSTITUCIONAL E PROCESSUAL CIVIL. ART. 93, IX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. JUIZADO ESPECIAL. LEI Nº 9.099/95. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA ADOTADOS PELO ACÓRDÃO RECORRIDO. 1. Decisão fundamentada de Turma Recursal, sucinta e contrária aos interesses da parte que, com base na Lei 9.099/95, adota os fundamentos da sentença por seus próprios fundamentos, não viola o art. 93, IX, da Constituição Federal. Precedentes. 2. Agravo regimental improvido. (AI 701043 AgR, Relator(a): Min. ELLEN GRACIE, Segunda Turma, julgado em 04/08/2009, DJe-162 DIVULG 27-08-2009 PUBLIC 28-08-2009 EMENT VOL-02371-13 PP-02589).
Ante o exposto, voto por CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% do valor da causa, suspendendo sua cobrança na forma do art. 98, §3º do CPC, por se tratar de beneficiário da gratuidade de justiça, ora deferida. Intimem-se e, após o trânsito em julgado, devolvam-se os autos ao juízo de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por ADRIANA MENEZES DE REZENDE, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510012020919v25 e do código CRC 2611243b.
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Signatário (a): ADRIANA MENEZES DE REZENDE
Data e Hora: 12/12/2023, às 15:13:14