RECURSO CÍVEL Nº 5002243-88.2023.4.02.5121/RJ
RELATORA: Juíza Federal ADRIANA MENEZES DE REZENDE
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela Caixa Econômica Federal em face de sentença, de , que julgou procedente o pedido de pagamento de cotas condominiais, relativas ao imóvel descrito na inicial, gerido pela CEF e integrante do patrimônio do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR.
Em suas razões recursais, sustenta a ré sua ilegitimidade passiva, alegando que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do devedor fiduciante, enquanto perdurar a alienação fiduciária gravada sobre o imóvel, e, mesmo havendo a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, a responsabilidade continuará sendo do fiduciante até a efetiva desocupação do imóvel. Nesse sentido, alega que a responsabilidade de pagamento das taxas condominiais após assinatura do contrato de alienação fiduciária é do beneficiário, independentemente do registro do contrato em cartório.
Contrarrazões do recorrido, pugnando em síntese, pela manutenção da sentença.
É o sucinto relatório. Passo a decidir.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, o recurso deve ser conhecido.
Inicialmente, registro que a questão relativa à legitimidade passiva ou não da CEF, nas demandas que versem sobre cobranças de cotas condominiais, devem ser analisadas de acordo com as circunstâncias do caso concreto, confundindo-se com o próprio mérito, pelo que necessário tecer algumas considerações.
O Programa de Arrendamento Residencial, instituído pela Lei n. 10.188/2001, define o arrendatário como mero possuidor direto do imóvel, cuja propriedade é da arrendadora, até o cumprimento integral do contrato e o exercício da opção pela compra do imóvel.
Como se sabe, as despesas do condomínio constituem obrigação propter rem, de acordo com o art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591/64, razão por que recai sobre o proprietário da unidade indicado no registro de imóveis o dever de adimplir as cotas.
Dessa forma, enquanto proprietária do imóveis, cabe à CEF, gestora do FAR, o pagamento das cotas condominiais vencidas, nos termos do disposto no artigos 1.336, inciso I, do Código Civil, verbis: "Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”
Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CEF. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Conforme já decidido por esta Corte, estando registrado o imóvel em nome do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, cuja gestão foi legalmente atribuída à CEF (Lei nº 10.188/2001, art. 2º, § 8º), a quem compete, ainda, representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (Lei nº 10.188/2001, art. 4º, VI), é a CEF a titular do domínio. Portanto, a CEF, na qualidade de proprietária, responde pelos encargos condominiais, ainda que não tenha a posse direta do bem, haja vista a natureza propter rem das cotas condominiais.(TRF-4 - AG: 50510417320174040000 5051041-73.2017.4.04.0000, Relator: SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, Data de Julgamento: 31/01/2018, QUARTA TURMA)
Nesse sentido, as cotas condominiais, são consideradas obrigações propter rem, ou seja, prestações vinculadas à propriedade do bem, devendo o atual proprietário responder pelos débitos existentes sobre o imóvel.
No caso, o imóvel em questão integra, originalmente, o patrimônio do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, cuja gestão pertence à Caixa Econômica Federal, nos termos da Lei nº 10.188/2001, conforme se verifica da cópia da certidão extraída junto ao Cartório de Ofício do Registro de Imóveis juntados aos autos ():
Fora isso, cabe ressaltar que a CEF não trouxe aos autos qualquer prova capaz de demonstrar transferência da propriedade do imóvel em favor de terceiros, durante o período pleiteado na incial.
Portanto, é cabível a condenação da CEF ao pagamento das cotas condominiais vincendas, de acordo com a planilha de cálculos acostada aos autos.
De tal sorte, caberá à CEF arcar com débitos atrelados ao referido imóvel, em que pese a existência de cláusula contratual estipulando que caberá ao arrendatário o cumprimento das obrigações condominiais.
Nesta mesma orientação, in verbis:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CEF. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
- Conforme já decidido por esta Corte, estando registrado o imóvel em nome do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, cuja gestão foi legalmente atribuída à CEF (Lei nº 10.188/2001, art. 2º, § 8º), a quem compete, ainda, representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (Lei nº 10.188/2001, art. 4º, VI), é a CEF a titular do domínio. Portanto, a CEF, na qualidade de proprietária, responde pelos encargos condominiais, ainda que não tenha a posse direta do bem, haja vista a natureza propter rem das cotas condominiais.
(TRF-4 - AG: 50510417320174040000 5051041-73.2017.4.04.0000, Relator: SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, Data de Julgamento: 31/01/2018, QUARTA TURMA)
Por fim, diversamente do alegado em razões recursais, não se aplica ao caso concreto a tese firmada no Tema Repetitivo 886/STJ, já que a mesma diz respeito a quem caberia o pagamento de dívidas condominiais em caso da promessa de compra e venda de imóvel em alienação fiduciária (promissário comprador/ promitente vendedor):
Desta forma, é importante destacar que, nos casos de arrendamento residencial, não é possível a aplicação do TEMA 886 do STJ, uma vez que a dinâmica contratual do contrato de arrendamento é totalmente diversa da alienação fiduciária.
Nesse programa, os arrendatários são mantidos como meros possuidores diretos dos imóveis, cuja propriedade permanecerá com o arrendador (FAR, representado pela CEF), até que sejam cumpridas todas as obrigações contratuais e se verifique a opção pela compra do imóvel ao final do prazo.
Assim, há duas relações jurídicas distintas no âmbito do programa, a mantida entre a CEF (representando o FAR, proprietário) e o condomínio, de natureza estatutária, fundada na convenção condominial, e aquela mantida entre a CEF (representando o FAR, arrendador) e os arrendatários, de natureza legal e contratual, fundada tanto no contrato de arrendamento residencial quanto, para o caso das obrigações de pagar as cotas, no artigo 27, § 8º, da Lei 9514/97.
Desta forma, o pagamento das cotas condominiais constitui obrigação propter rem e é ao proprietário do bem (condômino CEF) que a lei atribui o dever primário e imediato de adimplir essas despesas (artigo 1.336, inciso I, do CC).
Desse modo, quem deve a taxa condominial ao condomínio edilício é a CEF, que, na relação contratual de arrendamento, pactuou com os arrendatários que caberia a eles o pagamento, sob pena de rescisão. E o artigo 27, § 8º, da Lei 9514/97 apenas confirma essa obrigação, mas não impede que o Condomínio cobre do arrendador. Relações obrigacionais entre o condômino CEF e terceiros não são oponíveis ao condomínio, podendo a CEF cobrar a cota condominial dos arrendatários em nome próprio, na condição de representante do FAR (proprietário dos imóveis) e em virtude de uma obrigação contratual, livremente pactuada entre as partes.
Já quanto à impugnação dos consectários, tal como aplicados na sentença, não há qualquer reparo a ser feito, já que foi observada a legislação aplicável quanto ao tema:
Art. 1.336, § 1º, do Código Civil: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.
Nesta toada, entendo que a sentença não merece reparo.
Nesse sentido, processo nº 5003339-41.2023.4.02.5121, desta Relatoria, decidido por unanimidade em sessão extraordinária, datada de 23/07/2025.
Ante o exposto, voto por CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao presente recurso, para MANTER a sentença recorrida, nos termos do votos da relatora. Condeno a recorrente em verbas sucumbenciais, ora fixadas em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Nada obstando, após o trânsito em julgado, dê-se baixa e remetam-se os autos ao Juizado de Origem.
Documento eletrônico assinado por ADRIANA MENEZES DE REZENDE, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510018182410v5 e do código CRC f5d74302.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ADRIANA MENEZES DE REZENDE
Data e Hora: 23/01/2026, às 16:31:30