RECURSO CÍVEL Nº 5042481-44.2025.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedente o pedido nos seguintes termos:
Sem necessidade de relatório (Lei nº 9.099, de 26 de setembro de 1995, art. 38), passo diretamente à decisão.
A parte autora pretende que seja decretada anulação do leilão com a devida reversão para perdas e danos na quantia de R$ 60.000,00. A alegação é que houve descumprimento da Lei nº 9.514/97.
A Caixa Econômica Federal (Evento 10, anexos) trouxe os seguintes argumentos na contestação:
Evento 10, CONT1, Páginas 13/14.
"Conforme lei 9.514/97 Art: 27 § 2º-A, para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Verificamos que, nesta data, os AR’s ainda não tinham sido disponibilizados pelos Correios.
Conforme certificado pelo Cartório, houve diversas tentativas de intimação, entretanto, o Autor se encontrava em local incerto e não sabido, deixando transcorrer o prazo sem a purgação da mora.
Sendo assim, houve a devida intimação por Edital nos termos do art. 26, § 4º da Lei nº 9.514/97.
Ressalte-se que o Autor não trouxe aos autos qualquer comprovação de que reside no imóvel objeto do contrato. Não foi juntado sequer comprovante de residência atualizado que indique a sua efetiva ocupação do bem.
Tendo em vista que a parte autora estava em local incerto e não sabido, foi devidamente intimada para realizar a purga da mora por edital, seguindo nos termos do art. 26, § 4º da Lei nº 9.514/97.
Desse modo, ao contrário do que afirma a autora, nota-se, que a intimação por edital foi precedida de tentativa de intimação pessoal, cuja presunção de veracidade pode ser extraída da averbação anexa, bem como da certidão acima, do Ofício de Registro de Imóveis que efetuou a indicação na matrícula do imóvel.
Assim, havendo presunção de que houve intimação negativa para purga da mora, não desconstituída pela parte Autora, tendo em vista a ausência de diligência ao cartório com intuito de colocar em dúvida o registro ora mencionado, bem como não comprovar sua residência fixa, descabe, à primeira vista, falar em nulidade da intimação por edital, dada sua previsão contida no §4º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997 para fins de constituição dos devedores em mora."
Evento 10, OUT2.
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Evento 10, EDITAL3.
Evento 10, OUT17/19.
DECIDO.
Com relação à norma legal (Lei 9.514/97) não há menção à necessidade de intimação pessoal dos então ocupantes do imóvel da realização do leilão, mas da consolidação de propriedade em favor do credor, o que deverá ser feito por Oficial do Registro de Imóveis e não pela Caixa Econômica, ora ré da presente demanda.
A rigor, uma vez configurado o inadimplemento, o Agente Notarial, a requerimento do credor, deve notificar o devedor, constituindo-o em mora.
Persistindo a inadimplência pelo prazo de 15 dias (ou o prazo estabelecido em contrato), o Oficial consolidará a propriedade do bem em prol do credor (art. 26, e §§1º a 8º).
Neste caso, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promove a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (a Caixa Econômica).
Na redação da Lei nº 9.514/97, com as alterações dadas pelas Leis nº 13.465/2017 e 14.711/2023:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
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§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.
§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).
§ 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
§ 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.
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§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
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Art. 26-A. ...
§ 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1º do art. 26 desta Lei.
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Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.
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Art. 27-A. Nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a 1 (uma) parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo, por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, por meio de consolidação e leilão de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para satisfação integral do crédito.
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As etapas legais acima descritas foram cumpridas, mais precisamente, na forma do art. 26, §4º (intimação por edital, no Evento 10, EDITAL3) e também conforme consta da Certidão de Registro Imobiliário, adiante transcrita.
Evento 10, OUT9, Página 7.
Não obstante, o documento acima juntado informa que houve intimação, pela Caixa Econômica, por meio de A.R., uma vez que há previsão legal no art. 26, § 3º - B, para recebimento de correspondência por funcionário do condomínio (Evento 10, OUT17).
Cabe assim a demanda ser julgada improcedente, tendo em vista que, inadimplente o autor, foi demonstrada a consolidação de propriedade em favor da parte ré com o cumprimento das etapas previstas em Lei.
Sendo assim, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO.
A recorrente sustenta que, embora tenha havido publicação de edital, este não atendeu aos requisitos mínimos previstos em lei, porquanto não continha os dados pessoais dos devedores, circunstância já comprovada nos autos. Afirma, ainda, que a ausência de intimação regular acerca das datas do procedimento impediu o exercício do direito de purgar a mora, violando direito líquido e certo do consumidor, em afronta ao entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
Alega, por fim, que a execução extrajudicial teria sido conduzida de forma abusiva por instituições financeiras e construtoras, que se valeriam de tais irregularidades para atuar impunemente, motivo pelo qual defende que as partes não foram devidamente intimadas, conforme demonstrado no conjunto probatório.
VOTO
Trata-se de ação em que a parte autora busca a anulação de leilão conduzido pela Caixa Econômica Federal, sob a égide da Lei nº 9.514/97, alegando vício na intimação para purga da mora e ausência de notificação quanto aos leilões extrajudiciais.
A CEF, em contestação, alega que a consolidação da propriedade prevista na Lei nº 9.514/97 possui procedimento próprio, distinto da execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/66. Informa que nos termos do art. 26 da referida lei, a consolidação ocorre quando, vencida e não paga a dívida, o fiduciante, após regularmente constituído em mora, deixa de purgá-la. Informa ainda, que a constituição em mora é atribuição exclusiva do Oficial do Registro de Imóveis competente, responsável por realizar a intimação pessoalmente, por correio com aviso de recebimento ou por edital.
Sustenta, por fim, que a responsabilidade pela regularidade do procedimento de consolidação é do Oficial do Registro de Imóveis, que atua com fé pública e presunção de veracidade, e não do credor fiduciário. Assim, alega que dessa forma, não cabe à CEF comprovar a regularidade das intimações ou do procedimento, pois não interfere em suas etapas, limitando-se, após a consolidação da propriedade, à realização dos leilões previstos no art. 27 da Lei nº 9.514/97.
Pois bem.
Em que pese o julgamento de improcedência na origem, após análise acurada do conjunto probatório, deve ser reconhecida a incompetência do Juizados para o julgamento da lide.
De acordo com o entendimento do STJ, o valor da causa, nas demandas em que se visa anular o procedimento de execução extrajudicial, deve corresponder ao valor do imóvel. Vejamos:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL . LEI Nº 9.514/1997. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL. IMPOSSIBILIDADE . JULGAMENTO CITRA PETITA. CARACTERIZAÇÃO. VALOR DA CAUSA. FIXAÇÃO . PROVEITO ECONÔMICO. 1. A controvérsia dos autos se resume a definir: a) se houve negativa de prestação jurisdicional; b) se houve cerceamento de defesa em virtude do indeferimento do pedido de produção de provas;c) se está caracterizada a hipótese de julgamento citra petita; d) se as normas que impedem a arrematação por preço vil são aplicáveis à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente e e) se o valor da causa foi adequadamente estabelecido. 2 . Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 3. Modificar a conclusão do Tribunal de origem, soberano quanto à análise da necessidade ou não de se produzir outras provas além daquelas já produzidas, demandaria o reexame do contexto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, tendo em vista o óbice da Súmula nº 7/STJ. 4 . Mesmo antes da vigência da Lei nº 14.711/2023, é possível a invocação não só do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas, tanto de direito processual quanto material, que i) desautorizam o exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o enriquecimento sem causa (art . 884 do Código Civil); iii) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do Código Civil) e iv) prelecionam que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (art. 805 do CPC/2015), para declarar a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente. 5 . Havendo pedido subsidiário de natureza condenatória não apreciado pelas instâncias ordinárias, impõe-se reconhecer a efetiva ocorrência de julgamento citra petita, vício que, em decorrência do reconhecimento da nulidade da arrematação, poderá ser corrigido mediante simples adoção do critério de correção monetária determinado na sentença no momento da apuração da dívida. 6. O valor da causa deve corresponder ao conteúdo econômico pretendido com o ajuizamento da demanda, ainda que a pretensão seja meramente declaratória. 7 . Nesta Corte prevalece o entendimento de que o valor da causa, nas demandas em que se visa anular o procedimento de execução extrajudicial, deve corresponder ao valor do imóvel. 8. Recurso especial de LUCIANTE PARTICIPAÇÕES LTDA. parcialmente provido . Recurso especial de J&F INVESTIMENTOS S.A. prejudicado. (STJ - REsp: 2096465 SP 2023/0328561-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/05/2024)
Observa-se que para fins de leilão público o valor atribuído ao bem foi de R$ 144.000,00 ( Evento 1, MATRIMOVEL4, pág. 5). Assim, o valor do imóvel ultrapassa o limite de alçada dos Juizados.
Sendo assim, entendo pela incompetência das Turmas Recusais e dos Juizados Especiais Federais para apreciar a presente demanda, devendo o Juízo de origem adequar o procedimento para o rito comum e encaminhar eventual recurso ao órgão ad quem competente.
ISTO POSTO, voto no sentido de, de ofício, RECONHECER A INCOMPETÊNCIA DAS TURMAS RECURSAIS E DOS JUIZADOS ESPECIAIS FEDERAIS PARA APRECIAR A DEMANDA, devendo o Juízo de origem adequar o procedimento para o rito comum e encaminhar eventual recurso ao órgão ad quem competente, vez que detém competência para ambos os ritos. Publique-se. Intimem-se. Transitado em julgado, certifique-se e dê-se baixa à origem.
Documento eletrônico assinado por DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510018348962v7 e do código CRC fca41451.
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Signatário (a): DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA
Data e Hora: 11/03/2026, às 12:01:39