RECURSO CÍVEL Nº 5010342-39.2025.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal TOGO PAULO PENNA RICCI
RELATÓRIO
1. Trata-se de ação proposta pelo Condomínio Recanto dos Pássaros Residencial Rouxinol em face da Caixa Econômica Federal para cobrança de cotas condominiais relativas a imóvel cuja propriedade foi consolidada em nome dela, em 24/10/2023, na qualidade de credora fiduciária.
2. O juízo recorrido reconheceu a legitimidade da Caixa Econômica Federal e julgou procedente, em parte, o pedido autoral (Evento 42, SENT1):
Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, condenando a Caixa Econômica Federal, nos termos da fundamentação, a pagar ao autor as cotas condominiais vencidas entre 24/10/2023 e abril/2024, somadas as que venceram desde então e às vincendas até o início de eventual execução do julgado, referentes ao imóvel situado em Estrada João Paulo, n° 320, apt. 110, bloco 03 - Honório Gurgel – Rio de Janeiro – RJ, atualizadas desde quando devidas e acrescidas de juros a partir da citação, na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal e de multa moratória de 2%.
3. A Caixa Econômica Federal recorreu da sentença (Evento 58, RECLNO1), pela sua reforma, ao argumento, em síntese, de ser parte ilegítima para a causa.
4. O autor apresentou contrarrazões ao recurso inominado interposto pela ré (Evento 60, CONTRAZ1).
5. É o breve relatório.
VOTO
1. Presentes os requisitos de admissibilidade recursal, impõe-se conhecer-se do recurso interposto pela Caixa Econômica Federal.
2. Nas razões recursais (Evento 58, RECLNO1), a Caixa Econômica Federal alegou ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda ao argumento, em síntese, de que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais de imóvel alienado fiduciariamente é do devedor fiduciante.
3. Tormentosa é a questão relativa à responsabilidade pelo pagamento de contribuições condominiais referentes ao imóvel alienado fiduciariamente, se do credor fiduciário, que tem a posse indireta do bem, ou do devedor fiduciante, que tem a posse direta do referido bem, ante o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 (§ 8º incluído pela Lei 10.931/2004): “Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
4. A alienação fiduciária de bem imóvel, regulada pela Lei 9.514/1997, “é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel” (art. 22, caput, da Lei 9.514/1997). “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.” “Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.” (art. 23, caput, e parágrafo único, da Lei 9.514/1997).
5. Segundo se infere do disposto no art. 12, caput, da Lei 4.591/1964, e no art. 1.336, I, do Código Civil (Lei 10.406/2002, com redação dada pela Lei 10.931/2004), a responsabilidade pelo pagamento das contribuições condominiais constitui obrigação proper rem, ou seja, decorrente da coisa e diretamente vinculada ao direito real de propriedade do imóvel, de modo que tal responsabilidade, em regra, é do proprietário do imóvel (condômino ou coproprietário):
Lei 4.591/1964:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004.)
(...)
6. Na alienação fiduciária de imóvel, embora o devedor fiduciante transfira a propriedade resolúvel do bem ao credor fiduciário (art. 22, caput, da Lei 9.514/1997), aquele se torna possuidor direto, e este, possuidor indireto do imóvel (art. 23, parágrafo único, da Lei 9.514/1997).
7. Embora tenha havido intensa divergência jurisprudencial em relação à responsabilidade pelo pagamento de contribuições condominiais referentes ao imóvel alienado fiduciariamente, o entendimento que predomina, atualmente, no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, é na linha de que tal encargo cabe ao devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do bem:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015.
1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022.
2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante.
3. De acordo com o art. 105, III, "a", da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal.
4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 283/STF.
5. A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema. Súmula 284/STF.
6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.
8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015.
9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário.
10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts.1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015.
11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002.
12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição.
(STJ, REsp n. 2.036.289/RS, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.)
(grifo nosso)
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.
3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.
4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.
7. Recurso especial provido.
(STJ, REsp n. 1.696.038/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 28/8/2018, DJe de 3/9/2018.)
(grifo nosso)
8. Dessa forma, a jurisprudência evoluiu para considerar o devedor fiduciante, que tem a posse direta do imóvel, na alienação fiduciária, o responsável pelas despesas condominiais e pelos tributos incidentes sobre o imóvel, embora ele não seja o proprietário do bem como tal constante do Registro de Imóveis, na medida em que tal proprietário (credor fiduciário), na realidade, não tem as mesmas prerrogativas e os mesmos interesses do proprietário convencional (art. 1.228, caput, do Código Civil), por ser a sua propriedade resolúvel, existente, apenas, como garantia de um crédito. Justamente por isso a regra do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 (§ 8º incluído pela Lei 10.931/2004):
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
(...)
§ 8º. Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004.)
9. No caso concreto, a certidão do Registro de Imóveis relativa à unidade imobiliária em débito com as cotas condominiais comprova que a referida unidade foi adquirida por Raimundo Soares Antônio e alienada, fiduciariamente, em 27/8/2012, à Caixa Econômica Federal, a qual promoveu a consolidação da propriedade em seu nome, em 24/10/2023 (Evento 1, ANEXO2).
10. Nesse contexto, de acordo com o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade pelas despesas condominiais, após a aquisição do imóvel por Raimundo Soares Antônio e sua alienação fiduciária, por ele, à Caixa Econômica Federal, é do devedor fiduciante (Raimundo Soares Antônio), na forma do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 (§ 8º incluído pela Lei 10.931/2004).
11. Todavia, como houve a consolidação da propriedade do imóvel em nome da Caixa Econômica Federal, em 24/10/2023 (Evento 1, ATA7), cabe a ela (Caixa Econômica Federal) a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não quitadas, sejam tais cotas anteriores ou posteriores à averbação do ato na matrícula do imóvel, visto que se trata de obrigação de natureza propter rem - a qual acompanha a coisa, esteja ela com quem estiver, até mesmo no caso de alienação fiduciária, sem prejuízo, evidentemente, de a Caixa Econômica Federal, em ação regressiva, cobrar as cotas condominiais da devedora fiduciante devidas até a data da consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal.
12. Releva ressaltar que, nos casos da consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, segundo o entendimento da jurisprudência, não cabe "cindir" a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais entre credor fiduciário e devedor fiduciante:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs. 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.
3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.
4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.
7. Recurso especial provido.
(REsp 1.696.038/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 28/8/2018, DJe 3/9/2018.)
(grifo nosso)
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL DE COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS NO PERÍODO COMPREENDIDO ENTRE DEZEMBRO/2018 A DEZEMBRO/2020. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE QUE NÃO MERECE PROSPERAR. REGISTRO IMOBILIÁRIO INDICA QUE O RÉU É O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. APLICAÇÃO DO ARTIGO 27, § 8º, DA LEI 9.514/97. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS TEM INÍCIO APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
- Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam. Isto porque, da análise dos autos, notadamente o registro imobiliário acostado ao id. 000187, fls. 194, verifica-se que o réu/apelante consta como proprietário do imóvel, o que enseja o reconhecimento da pertinência subjetiva passiva.
- Cinge-se a controvérsia em apreciar se há responsabilidade do apelante, credor fiduciário e ora proprietário do imóvel, quanto ao pagamento de débito condominial.
- Na forma do artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, a responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais ocorrerá nos casos em que se tornar proprietário pleno do bem, após a execução da garantia.
- No caso, o Condomínio apelado ajuizou ação de execução por título executivo extrajudicial em 2021, quando o Apelante já era o proprietário pleno do bem, impondo-se sua responsabilidade ao pagamento das cotas condominiais.
- O entendimento exarado no julgamento sob o rito dos repetitivos pelo Superior Tribunal de Justiça, (REsp 1.345.331/RS) de que a responsabilidade pelo pagamento dos valores condominiais é do promitente comprador, independentemente de averbação do instrumento de promessa de compra e venda no Registro Imobiliário, não exclui a possibilidade do condomínio executar a dívida em face do Apelante, eis que houve a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel com alienação fiduciária, consolidando a propriedade em seu nome.
- Aplicação do entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do Recurso Especial nº 1.442.840-PR.
- Portanto, correta a sentença, que reconheceu a parte Embargante para figurar no polo passivo da execução respondendo pela dívida condominial, o que não afasta a possibilidade deste buscar seu direito de regresso em ação própria contra quem usou diretamente o imóvel em determinado período e não pagou as cotas condominiais.
NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO
(Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, Apelação Cível n. 0022878-34.2021.8.19.0209, Relatora Desembargadora Tereza Cristina Sobral Bittencourt Sampaio, Vigésima Sétima Câmara Cível, julgado em 13/10/2022, DJe de 17/10/2022.)
(grifo nosso)
13. Impõe-se, assim, reconhecer-se a legitimidade ad causam da Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, ante a consolidação da propriedade do bem imóvel alienado em nome dela, tal como corretamente decidiu o juízo recorrido.
14. Ante o exposto, voto por conhecer do recurso interposto pelo Caixa Econômica Federal e negar-lhe provimento para manter a sentença recorrida por seus próprios fundamentos. Vencida a Caixa Econômica Federal na instância recursal, impõe-se condená-la no pagamento de custas processuais (Evento 59, CUSTAS1) e de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, na forma do art. 55, caput, segunda parte, da Lei 9.099/1995, combinado com art. 1º da Lei 10.259/2001. Esta decisão foi referendada pelos demais juízes integrantes da 7ª Turma Recursal da Seção Judiciária do Estado do Rio de Janeiro. Intimem-se as partes. Decorrido o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado desta decisão e remetam-se os autos ao juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por TOGO PAULO PENNA RICCI, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510018470975v7 e do código CRC 6c651812.
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Signatário (a): TOGO PAULO PENNA RICCI
Data e Hora: 19/03/2026, às 14:49:06