RECURSO CÍVEL Nº 5057556-26.2025.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal CAIO WATKINS
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela ré em face da sentença que julgou procedente o pedido, nos seguintes termos:
Do exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I do CPC, para reconhecer o direito autoral e CONDENAR A RÉ AO PAGAMENTO DOS VALORES A TÍTULO DE COTAS CONDOMINIAIS vencidas até o trânsito em julgado da presente, com juros e multa conforme convenção condominial ou, subsidiariamente, nos termos do Código Civil, observada a prescrição quinquenal.
A ré, em síntese, sustenta que o destinatário da cobrança deveria ser o ocupante do imóvel. Assim, aduz que os débitos anteriores à consolidação da propriedade devem ser pagos pelo então devedor fiduciante.
Foram apresentadas contrarrazões pela parte autora, nas quais pugnou-se pela manutenção da sentença.
É o relatório. Passo a decidir.
VOTO
A ação visa a cobrança de cotas condominiais em atraso e a questão jurídica em tela visa aferir se a Caixa Econômica Federal pode ser responsabilizada pelo pagamento de cotas condominiais passadas, obrigação de natureza propter rem, uma vez que figura como proprietária atual do bem imobiliário.
Sabe-se que a alienação fiduciária consiste em modalidade de propriedade resolúvel, extinguindo-se, em favor do devedor fiduciante, tão logo integralmente adimplida a dívida que paira sobre o bem dado em garantia. Em relação aos bens imóveis, a alienação fiduciária, instituída sob o regime do sistema financeiro imobiliário, encontra amparo na Lei n. 9.514/97, segundo a qual "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (artigo 22, caput, da Lei nº 9.514/97).
Nesse contexto, o contrato de alienação fiduciária consiste na transferência provisória da propriedade do imóvel ao credor até a quitação do empréstimo contraído para sua aquisição. Enquanto a quitação não ocorre, ao adquirente fiduciante cabe apenas a posse direta, reservando-se à credora fiduciária o direito à posse indireta.
O art. 27, §8º, da Lei 9.514/97 estabelece que "Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse".
Ocorre que em 05/2025, a 2ª Seção do STJ dirimiu a divergência existente entre as Turmas de Direito Privado do STJ e decidiu que o art. 27, §8º da Lei 9514/97 regula apenas a relação entre credor fiduciário e devedor fiduciante, não podendo a regra ali prevista ser oposta a terceiros, em especial o condomínio. Confira-se a ementa do julgado:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial improvido.
(REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
O precedente fundamenta-se na premissa de que o credor fiduciário, ao deter a propriedade resolúvel do imóvel condominial, assume a condição de condômino e, consequentemente, deve responder pelas despesas condominiais quando o devedor fiduciante se tornar inadimplente.
A ratio decidendi estrutura-se em três pilares argumentativos: primeiro, o princípio da isonomia entre condôminos, rejeitando "privilégio erguido em detrimento de todos os demais condôminos-proprietários", pois "o proprietário fiduciário não é um proprietário detentor de mais direitos do que outro proprietário comum de imóvel em condomínio edilício"; segundo, a natureza propter rem das obrigações condominiais, conforme art. 1.345 do Código Civil, que estabelece que os débitos dos condôminos para com o condomínio edilício acompanham sempre a coisa, constituindo responsabilidade decorrente da condição de titular da coisa; terceiro, a proteção de terceiros não contratantes, uma vez que as normas que regem o contrato "não prevalecem, não alcançam, nem prejudicam, nem se sobrepõem, a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial". O voto emprega analogia com o contrato de locação, em que o art. 23, XIII da Lei 8.245/94 obriga o locatário a pagar as despesas ordinárias de condomínio, o que, todavia, não afasta a responsabilidade do locador perante o condomínio. Argumenta, assim, que "os riscos desses negócios não podem ser transferidos para o condomínio edilício não contratante, nem para os demais condôminos", concluindo que seria "descabido isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para colocar sobre os ombros de terceiros" o ônus das despesas condominiais inadimplida
No caso em análise, conforme se depreende da matrícula do imóvel (), consta o registro alienação fiduciária desde 17/09/2018.
Sendo a CEF proprietária do bem, ainda que a propriedade seja resolúvel, deve ela responder pelas dívidas condominiais. Nesse sentido:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE. QUITAÇÃO DO DÉBITO. FACULDADE.
1. A Segunda Seção, no julgamento conjunto dos Recursos Especiais n. 2.100.103/PR, 1929926/SP e 2082647/SP, firmou entendimento no sentido de reconhecer a legitimidade do credor fiduciário pelas taxas condominiais em razão de sua natureza propter rem, cujo inadimplemento autoriza o condomínio promover a penhora do bem e sua alienação.
2. Fica facultado ao credor fiduciário arcar com os débitos condominiais, de modo que a recursa em adimplir autoriza o prosseguimento expropriatório do bem e reversão dos valores da arrematação para quitação do débito e, caso alguma quantia sobeje, a reversão do residual ao credor fiduciário.
3. Cabe à agravante, credora fiduciária, sopesar, no que toca a pretensão do condomínio, seu interesse na quitação do débito ou o prosseguimento da execução até a eventual alienação do bem. Na discussão quanto ao efetivo devedor das taxas, "O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário".
Agravo conhecido. Recurso especial improvido.
(AREsp n. 2.953.673/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.)
Impõe-se, portanto, a manutenção da sentença.
Diante do exposto, voto por CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA CEF, mantendo integralmente a sentença recorrida. Condeno a recorrente, vencida, ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, estes fixados em 10% do valor da condenação. A presente decisão foi REFERENDADA pelos demais integrantes da 7ª Turma Recursal, conforme artigo 7º, IX, alínea b, do Regimento Interno das Turmas Recursais da 2ª Região (Resolução nº TRF2-RSP-2019/00003, de 8 de fevereiro de 2019). Intimem-se as partes. Publique-se. Com o trânsito em julgado, certifique-se e, após, remetam-se os autos ao Juizado Especial Federal de origem, com a devida baixa.
Documento eletrônico assinado por CAIO WATKINS, Juiz Federal na Titularidade Plena, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510018801498v3 e do código CRC 80185f9a.
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Data e Hora: 08/04/2026, às 15:52:16