RECURSO CÍVEL Nº 5004391-19.2025.4.02.5116/RJ
RELATORA: Juíza Federal KARLA NANCI GRANDO
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora [] em face de sentença de extinção do processo sem resolução de mérito [], na qual se reconheceu a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF e a consequente incompetência do juízo para processar a cobrança de cotas condominiais. O juízo de origem entendeu que não ficou comprovada a efetiva consolidação da propriedade em favor do banco por suposta falha na intimação pessoal do devedor fiduciário, o que afastaria a responsabilidade da instituição pelos débitos.
Alega que a propriedade foi plenamente consolidada ainda em agosto de 2012, conforme consta expressamente na averbação da matrícula do imóvel, e que o registro público goza de fé pública. Sustenta que a obrigação possui natureza propter rem e que a instituição financeira deve responder pelas taxas inadimplidas, uma vez que figura como proprietária registral do bem há mais de doze anos, independentemente de quem detém a posse direta.
Contrarrazões em [].
É o breve relatório. Decido.
VOTO
Recurso tempestivo []. Custas recolhidas [].
Como visto, o cerne da controvérsia reside na definição da responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais vencidas entre os anos de 2021 e 2025, especificamente se a Caixa Econômica Federal deve figurar no polo passivo da demanda em razão da consolidação da propriedade em seu nome. A discussão centra-se na validade do ato de consolidação da propriedade fiduciária registrado na matrícula do imóvel e na aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial frente ao credor fiduciário.
Em breve resumo dos fatos, a parte autora ajuizou a presente ação buscando o recebimento de taxas condominiais inadimplidas [, fls. 69 e 70] referentes a unidade habitacional localizada no Condomínio Parque Monza. Argumenta-se que, como a propriedade do bem foi consolidada em favor da Caixa Econômica Federal em agosto de 2012 [, fl. 98], a instituição financeira seria a responsável legal pela quitação dos débitos acumulados, que totalizam aproximadamente R$ 17.000,00 (dezessete mil reais).
Tal o contexto, o juízo de origem julgou extinto o feito sem resolução de mérito por entender que a Caixa Econômica Federal é parte ilegítima para responder pelo débito. A sentença considerou que o procedimento de consolidação da propriedade foi falho por não ter ocorrido a intimação pessoal do devedor fiduciante, o que impediria a transferência efetiva do imóvel para o banco e deslocaria a competência do caso para a Justiça Estadual por se tratar de relação privada.
O rito instituído pela Lei n.º 10.259/01 tem por princípios motrizes a simplicidade e a celeridade, e seu sistema recursal é diferenciado, havendo previsão tão somente de recurso para as decisões que deferem ou indeferem medida cautelar (ou tutela de urgência) no curso do processo, ou, ainda, de recurso inominado em face de sentença definitiva, conforme previsão do art. 5º, da Lei nº 10.259/01.
Assim, via de regra não se admite recurso de sentença terminativa, que extingue o feito sem apreciação de mérito, exceto quando importe verdadeira negativa de jurisdição, nos termos do Enunciado nº 18 das Turmas Recursais do Rio de Janeiro:
“_Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal (art. 5º da Lei 10.259/2001), salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição_”.
Portanto, ressalvada a hipótese de negativa de jurisdição, não há recurso em face das sentenças extintivas sem apreciação do mérito no rito sumaríssimo.
No caso em tela, configura-se a apontada negativa de jurisdição, como será melhor analisado. Assim, a exclusão da empresa pública baseada em premissa fática equivocada justifica o conhecimento da insurgência para evitar prejuízo ao acesso à justiça.
Observa-se que a sentença incorreu em erro de fato ao analisar a matrícula do imóvel. Enquanto o magistrado fundamentou a extinção em uma certidão negativa de intimação, a Averbação nº 11 (Av-11) constante no Registro Geral de Imóveis (RGI), protocolizada em 02/08/2024 e registrada em 30/08/2024, afirma expressamente que a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal ocorreu porque o devedor, devidamente intimado, não compareceu para purgar a mora no prazo legal.
É nítido que o juízo a quo fundamentou sua convicção em uma análise fragmentada da certidão de matrícula do imóvel, apegando-se à parte do documento que indicava uma certidão negativa por não ter sido o devedor encontrado. Ocorre que, como demonstrado acima, a análise integral da matrícula revela que, em momento posterior, houve nova diligência que logrou êxito na intimação pessoal, culminando no registro da Av-11. Assim, a decisão recorrida ignorou que, após a tentativa inicial frustrada, o devedor foi devidamente encontrado e intimado, confirmando a plena titularidade da ré sobre o bem no período da cobrança.
As capturas de tela abaixo ilustram com clareza essas duas situações distintas, evidenciando que a tentativa posterior de intimação foi frutífera.
É imperativo destacar que os atos registrados em cartório possuem fé pública e presunção de legalidade, produzindo todos os seus efeitos enquanto não forem cancelados, nos termos do artigo 19, §7º e 252 da Lei nº 6.015/1973. No caso em tela, não se trata de nulidade do registro provada de forma inequívoca e absoluta, mas de uma questão procedimental que o próprio oficial do cartório certificou como sanada ao lavrar a Av-11, declarando a regularidade da intimação. Portanto, o registro é válido e eficaz, não cabendo ao juízo de origem ignorar os efeitos da consolidação de forma incidental em uma ação de cobrança, uma vez que a eficácia jurídica do registro impede o afastamento da legitimidade da ré com base em documentos anteriores que contradizem o que foi finalmente certificado pelo cartório.
Assim, como explicado, houve a negativa de jurisdição, o que enseja a anulação da sentença, à luz da garantia constitucional da inafastabilidade de jurisdição e a celeridade processual própria dos Juizados Especiais. No entanto, por se tratar de questão de direito e por entender que o feito foi regularmente instruído, aplico à espécie a Teoria da Causa Madura nesse tocante, na forma do art. 1.013, §3º, II, do CPC, aplicado subsidiariamente ao rito sumaríssimo, com o julgamento do mérito da causa.
Passo à análise.
Para solução da controvérsia, necessária a interpretação conjunta das regras pertinentes ao tema, constantes do § 2º do art. 23 e do § 8º do art. 27, ambos da Lei 9.514/1997, bem como dos arts. 1.345 e 1.368-B do Código Civil:
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
§ 1º Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
§ 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.[...]
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)” (grifo nosso)
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. .................................................................................................... Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Na interpretação dada a essas normas, o entendimento que prevalecia no Superior Tribunal de Justiça era de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais só ocorre a partir da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97.
A regra do mencionado art. 27, § 8º foi reforçada pelo art. 1.368-B do Código Civil de 2002, incluído pela Lei nº 13.043/2014, que prevê em seu parágrafo único que, o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
A Corte Especial, embora reconhecesse a natureza ambulatória da obrigação propter rem e a circunstância de que, em regra, o próprio bem se basta para o adimplemento de obrigações dele decorrentes em benefício da coletividade dos condôminos, entendia que as disposições atinentes à lei que disciplina o contrato de alienação fiduciária configurava hipótese de exceção à natureza ambulatorial da obrigação propter rem, uma vez que o bem alienado fiduciariamente não integra a esfera patrimonial do devedor fiduciante em razão de sua propriedade resolúvel.
Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.(AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)
No mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 1.637.467/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/12/2020, DJe de 18/12/2020; REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018 e AgInt no AgInt no REsp 171505, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJ 18/08/2020.
Esse entendimento era acompanhado por esta magistrada; no entanto, em maio de 2025, em julgamento realizado pela Segunda Seção do STJ, por maioria, a Corte adotou entendimento em sentido contrário, em que deu prevalência para a natureza ambulatória da obrigação propter rem.
Conforme voto vencedor do Min. Raul Araújo, "as normas dos supratranscritos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, não constituem exceção à norma do art. 1.345 do CC/2002 e não impedem a compreensão acima. Essas disposições legais são reguladoras da relação jurídica espontânea e do respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel e apenas disciplinam essas relações entre esses contratantes, sem obrigar, prejudicar ou onerar terceiros não participantes dessa contratação voluntária. Assim, evidentemente, aquelas disposições legais e contratuais não prevalecem, não alcançam, nem prejudicam, nem se sobrepõem, a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem".
Assim ficou ementado o acórdão:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
Feitas essas considerações, uma vez que o entendimento atual do STJ foi manifestado pela Segunda Seção, composta pelos membros das turmas de direito privado, passo a adotá-lo.
No caso, como já abordado acima ao analisar a negativa de jurisdição, a matrícula do imóvel de [, fls. 95-99] comprova que a consolidação da propriedade em nome da CEF somente se deu em 30/08/2024.
Confira-se:
Dessa maneira, de acordo com o entendimento manifestado pela Segunda Seção do STJ, a CEF responde pelas cotas condominiais incidentes relativas ao bem durante todo o período de inadimplemento, por força da natureza propter rem da obrigação, resguardado seu direito de regresso contra o devedor fiduciário com relação ao débitos anteriores à consolidação enquanto esse detinha a posse direta do imóvel.
Ante o exposto, VOTO por CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso, para anular a sentença de extinção por negativa de jurisdição e, no mérito, com fulcro na Teoria da Causa Madura, julgar PROCEDENTE o pedido para reconhecer a responsabilidade da Caixa Econômica Federal pelo pagamento da integralidade das cotas condominiais em aberto relativas ao bem imóvel objeto da demanda. Sem honorários, ante o êxito recursal. Decorrido o prazo recursal, certifique-se o necessário e encaminhem-se os autos ao Juízo de origem para cumprimento. Intimem-se.
Documento eletrônico assinado por KARLA NANCI GRANDO, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510018849804v11 e do código CRC d10c8c9e.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): KARLA NANCI GRANDO
Data e Hora: 06/04/2026, às 17:38:32