RECURSO CÍVEL Nº 5128167-04.2025.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal ADRIANA MENEZES DE REZENDE
RELATÓRIO
Trata-se de embargos de declaração opostos pela parte ré contra acórdão retro, alegando a ocorrência de omissão na sentença de EVENTO 50, em razão da ausência de análise de sua alegação de ilegitimidade passiva em demanda que versa sobre débitos condominiais.
Sustenta o embargante que a responsabilidade pelo pagamento das referidas despesas deve recair exclusivamente sobre o arrendatário, titular da posse direta do imóvel, nos termos da Lei nº 10.188/2001 e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Ao final, requer o acolhimento dos embargos, com a consequente reforma da decisão, a fim de que seja reconhecida sua ilegitimidade passiva e extinto o processo sem resolução de mérito em relação à embargante.
Sem contrarrazões.
É o sucinto relatório. Passo a decidir.
VOTO
Os embargos de declaração, nos termos do artigo 1.022 do CPC c/c artigo 48 da Lei nº 9.099/95, servem apenas para sanar obscuridades, contradições, omissão e erro material, in verbis:
Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:
I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;
II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;
III - corrigir erro material.
Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:
I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso sob julgamento;
II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1o.
Assim, de acordo com o novo Código de Processo Civil, foi conceituada, de forma ampla, a omissão para fins de admissibilidade dos embargos de declaração, havendo remissão ao artigo 489, §1º que define as hipóteses de ausência de fundamentação em qualquer decisão, que deverá ser retificada, sendo as seguintes:
Artigo 489 (...)
1o Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:
I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;
II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;
III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;
IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;
V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;
VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.
Denota-se pelo texto mencionado que a omissão pode ser caracterizada caso haja uma inadequada ou genérica fundamentação, sendo exigido pelo legislador pátrio que o caso concreto seja individualmente analisado pelo julgador, bem como que suas razões de decidir estejam claras e condizentes ao caso concreto.
Da mesma forma, a tese relevante para o caso concreto deve ser analisada pelo julgador, que poderá acolhê-la ou afastá-la, apresentando sua fundamentação.
No caso em apreço, não se verifica qualquer omissão por parte do julgador, que, de forma devidamente fundamentada, analisou a tese de ilegitimidade passiva à luz das particularidades do caso concreto, apresentando razões suficientes para a formação de seu convencimento.
No que se refere às obrigações propter rem, embora a parte ré sustente, em suas razões recursais, que tais obrigações decorreriam do usufruto ou da posse direta, cumpre esclarecer que, por se tratar de matéria relacionada a direitos reais, tais obrigações não se vinculam à pessoa, mas ao próprio bem, acompanhando-o independentemente de quem detenha sua posse ou propriedade.
Ademais, em contestação apresentada no Evento 7, a parte ré alega que a dívida estaria vinculada ao ex-mutuário, ou seja, ao antigo proprietário que deixou de adimplir o financiamento, culminando na consolidação da propriedade. Contudo, tal argumento não se sustenta, justamente em razão da natureza propter rem da obrigação, que se transmite com o bem.
Nesse sentido, a análise do caso concreto deve considerar a dinâmica da posse do imóvel. Enquanto o antigo arrendatário detinha a posse direta, competia a ele o adimplemento das taxas condominiais. Contudo, a cobrança foi promovida em momento posterior, quando a posse e a propriedade já se encontravam consolidadas em nome da Caixa Econômica Federal.
Assim, não se afastam as obrigações propter rem, tampouco a incidência da Lei nº 10.188/2001. Isso porque o imóvel não mais se encontra sob o regime de alienação fiduciária, conforme reconhecido pela própria ré ao informar sua disponibilidade para nova alienação, evidenciando que o bem já integra seu patrimônio.
Ressalte-se, ainda, que o juízo não está vinculado às teses sustentadas pelas partes, podendo formar seu convencimento com base na análise do conjunto probatório, desde que o faça de maneira fundamentada.
Por fim, embora a parte ré invoque o entendimento firmado no REsp 1.345.331/RS (Tema 886), segundo o qual a responsabilidade pelas obrigações condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, tal orientação não se aplica ao caso em exame, uma vez que houve a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, circunstância devidamente comprovada nos autos, inclusive com o registro do imóvel em seu nome, conforme destacado na sentença recorrida.
Reitera-se, ainda, a jurisprudência colacionada, destacando-se que este juízo não pretende obstar o eventual exercício do direito de regresso pela CEF, caso assim entenda cabível em demanda própria. Todavia, no âmbito dos direitos reais, a definição da responsabilidade pelas obrigações propter rem é objetiva e vinculada ao titular do bem no momento pertinente. Nesse sentido, confira-se a jurisprudência pátria:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 735.994 - RJ (2015/0157170-6)
DECISÃO 1. Cuida-se de agravo de SEI - SANTA ISABEL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que não admitiu recurso especial interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado: AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO FIDUCIANTE (CREDOR). COBRANÇA DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS INCIDENTES EM PERÍODO ANTERIOR A CONSOLIDAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO TITULAR DO DOMÍNIO PELO PAGAMENTO. PRESTAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO. CONDENAÇÃO QUE DEVE CONTEMPLAR O PAGAMENTO DAS COTAS QUE SE VENCERAM NO CURSO DA AÇÃO E AS VINCENDAS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. A regra é que a cobrança de cota condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, deve ser ajuizada em face do daquele que conste como titular do domínio no registro imobiliário. Ao proprietário caberá, se for o caso, buscar se ressarcir da cobrança sofrida em face daquele 3º que tenha efetivamente utilizado os serviços do condomínio.
Tratando-se de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, não purgada a mora pelo fiduciante (devedor), o credor (fiduciário), tem o direito de consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, apropriando-se do produto da venda do imóvel, com a ressalva da devolução do crédito remanescente ao fiduciante (devedor). Por saldo remanescente deve ser entendido o valor apurado na venda, deduzidas todas as dívidas pendentes do imóvel. O fiduciário (credor) que consolida apelante não pode se eximir de pagar os débitos condominiais anteriores a sua reintegração na posse do imóvel, pois as dívidas do imóvel anteriores a consolidação da propriedade em nome do credor integram o débito cobrado do devedor. Como consequência, eventual saldo a ser recebido pelo fiduciante pela venda do imóvel sofrerá o desconto do débito pendente em relação aos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel. O condomínio tem o direito de se ressarcir de todas as dívidas que pesem sobre o imóvel com o produto da venda do bem. Configuração da responsabilidade do 1º apelante pelo pagamento do débito cobrado pelo condomínio no período que antecede a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome. As cotas condominiais são prestações periódicas e de trato sucessivo, devendo a condenação contemplar não apenas aquelas vencidas até o trânsito em julgado da sentença, mas também as vincendas até o efetivo pagamento integral do débito ( CPC, 290). Reforma parcial da sentença. Conhecimento dos recursos, desprovimento do 1º (SEI Santa Isabel) e provimento do 2º (Condomínio). Os embargos de declaração foram rejeitados. Nas razões do recurso especial (art. 105, III, a, da CF), a parte recorrente alega ofensa aos arts. 20, § 3º, 260, 458, II e 535, CPC, 1.368, parágrafo único do Código Civil e 27, §§ 2º, 4º, 5º e 8º, da Lei n. 9.541/97. Sustenta a recorrente que, em "casos de 'consolidação da propriedade' em favor do credor fiduciário quando não há interessados na compra do saldo devedor em aberto (ou seja, quando frustrados os dois leilões previstos em lei), a responsabilidade por TODOS os débitos relacionados ao bem, até a data em que houver a imissão da posse, é do próprio devedor fiduciante, pessoalmente, não havendo que se que falar sequer em responsabilidade subsidiária ou direito de regresso". [...] 3. O Tribunal de origem, ao concluir que o credor fiduciário, em razão da natureza propter rem da obrigação, é o responsável pelo pagamento do débito cobrado pelo condomínio no período que antecedeu a consolidação a propriedade do imóvel em seu nome, decidiu em harmonia com o entendimento desta Corte, a exemplo dos seguintes julgados: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS CONSTITUÍDAS ANTES DA AQUISIÇÃO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSICIONAMENTO JURISPRUDENCIAL. IDENTIDADE ENTRE A ORIENTAÇÃO SUFRAGADA PELA CORTE DE ORIGEM E DECISÃO MONOCRÁTICA E AQUELA TRILHADA POR ESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em atraso alcança o atual proprietário, ainda que constituídas antes da aquisição pelo credor fiduciário, por se tratar de obrigações propter rem. Na hipótese de identidade entre a orientação jurisprudencial sufragada pela Corte de origem e adotada pela decisão monocrática e aquela trilhada por este Tribunal Superior, incide a Súmula 83/STJ. Agravo regimental improvido. (AgRg no Ag 792.138/RJ, Rel. Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2009, DJe 26/06/2009) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido. (REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219) [...] 5. Ante o exposto, conheço do agravo e dou parcial provimento ao recurso especial apenas para limitar a base de cálculo dos honorários advocatícios às parcelas vencidas e a doze prestações vincendas a contar da sentença. Publique-se. Intimem-se. (STJ - AREsp: 00000000000000735994, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/02/2016, Data de Publicação: Data da Publicação DJe 01/03/2016) (Grijfo nosso)
A decisão recorrida foi devidamente fundamentada.
A embargante não apontou qualquer omissão, contradição, erro material ou obscuridade do julgado, mas apenas opôs os embargos para fins de prequestionamento da matéria.
Nessa toada, considero presquestionados os dispositivos legais para fins de interposição de recursos aos tribunais superiores.
Ante o exposto, voto por CONHECER E REJEITAR OS PRESENTES EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, mantendo a decisão embargada na íntegra. Sem custas, nem honorários. Publique-se e intimem-se as partes. Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao Juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por ADRIANA MENEZES DE REZENDE, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510018843160v8 e do código CRC 5a53154d.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ADRIANA MENEZES DE REZENDE
Data e Hora: 10/04/2026, às 15:31:55