RECURSO CÍVEL Nº 5011048-22.2025.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal ADRIANA MENEZES DE REZENDE
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora e pela parte ré em face da sentença de evento 31, que julgou procedente o pedido autoral para condenar a ré ao pagamento das cotas condominiais no período de 16/09/2024, data da consolidação da propriedade em nome da ré, até 10/01/2025, bem como daquelas vencidas ao longo da demanda.
Em suas razões recursais, a CEF sustenta que não é responsável pela dívida nem parte legítima na ação, pois atua apenas como credora fiduciária e nunca teve a posse direta do imóvel, que permanece com o devedor. Argumenta que, conforme a legislação e a jurisprudência do STJ, a obrigação de pagar condomínio recai sobre quem detém a posse do bem, sendo do banco apenas a partir da imissão na posse, o que não ocorreu no caso. Assim, requer a reforma da decisão para excluir sua responsabilidade ou, subsidiariamente, limitar eventual obrigação apenas ao período posterior à efetiva posse do imóvel.
O Condomínio Residencial Jardim dos Ipês I, em suas alegações recursais, sustenta que houve impugnação quanto aos fatos relacionados às obrigações propter rem, sendo que o magistrado condenou a Caixa apenas pelas cotas relativas ao período posterior à consolidação da propriedade.
Foram apresentadas contrarrazões pela autora no evento 62 e pela ré no evento 63.
É o sucinto relatório. Passo a decidir.
VOTO
Eis o teor da sentença recorrida:
"II - DO MÉRITO
A controvérsia existente nos autos reside na verificação da inadimplência de despesas condominiais.
2.1 Da prescrição
O Tema 949 do STJ fixou o prazo quinquenal para a cobrança de taxas condominiais. Neste sentido:
Tema 949, STJ: Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edifício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.
In casu, a requerente pretende o pagamento de taxas condominiais que se encontram em atraso, a partir de 11/12/2023, bem como as mensalidades vencidas no curso da ação.
Desta forma, considerando que o ajuizamento da ação ocorreu em 11/02/2025, não houve prescrição na cobrança das cotas condominiais.
2.2 Dos documentos juntados aos autos
Analisando os autos, verifico que a parte autora, para embasar sua pretensão, juntou planilha atualizada dos valores devidos (1.8); convenção do Condomínio (); Registro Geral de Imóvel (), dentre outros documentos.
2.3 Da orientação jurisprudencial fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça
O Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial repetitivo, fixou a seguinte tese (tema nº 886):
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;
c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”
Por sua vez, assim dispõe a Lei nº 9.514/97:
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
[...]
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)” (grifo nosso)
2.4 Da natureza da despesa condominial e da responsabilidade pelo pagamento
Segundo orientação jurisprudencial, o pagamento de quotas condominiais consubstancia obrigação propter rem, transmitindo-se juntamente com a propriedade do imóvel (neste sentido, cito o seguinte precedente: TRF - 2ª Região, AC nº 201051010168440, Relator Aluisio Gonçalves de Castro Mendes, Quinta Turma Especializada, E-DJF2R Data 17/09/2013).
Destaco que o Código Civil, no art. 1.336, I, determina que é dever dos condôminos arcar com as despesas do condomínio. Veja-se:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”
No mesmo sentido, há disposição no art. 12º da Lei 4.591/64:
“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.”
Consoante se depreende da leitura do art. 1.245, caput e § 1º do Código Civil, a aquisição da propriedade é corolário do registro do título translativo no registro de imóveis:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Considerando a orientação jurisprudencial fixada pelo Superior Tribunal de Justiça e a legislação de regência supracitada, verifico que a documentação indica que a propriedade do imóvel está consolidada em nome da Caixa Econômica Federal desde 16/09/2024 (Evento 1.7).
Assim, justifica-se a responsabilidade da Caixa Econômica Federal no caso em tela. A contrario sensu, confiram-se os julgados a seguir:
“CIVIL. ALIENAÇÃOFIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS. PROPRIEDADE NÃO CONSOLIDADA EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. OBRIGAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. RECURSO DESPROVIDO.
I. O § 8º do artigo 27 da Lei n.º 9.514/1997 atribui ao devedor fiduciante a obrigação de pagar os impostos, as taxas, as contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
II. Considerando que não há prova de que a posse do imóvel objeto do contrato tenha sido transferida à CEF (credora fiduciária), por meio da consolidação da propriedade, permanece sob a responsabilidade unicamente do devedor fiduciante o pagamento das contribuições condominiais.
III. Recurso desprovido.”
(TRF - 3ª Região, AC 00188607220144036100, Relator Souza Ribeiro, Segunda Turma, e-DJF3 Judicial 1 Data 05/09/2017).
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE DA CEF. DICÇÃO DO ART. 27, §8º, DA LEI N. 9.514/97. PRECEDENTES. RESPONSABILIDADE DO FIDUCIANTE ATÉ A IMISSÃO NA POSSE PELA FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL QUE RESPONDE PELAS DÍVIDAS INDEPENDENTEMENTE DA DEMORA DA CREDORA FIDUCIÁRIA NA IMISSÃO NA POSSE. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO.
1- Recurso em face de decisão que, nos autos da ação de cobrança de origem, reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF, extinguindo o feito sem resolução do mérito em relação à instituição financeira, bem como declinou da competência para processar a ação.
2- O contrato firmado entre a CEF e o fiduciante foi celebrado segundo as regras da Lei nº 9.514/97. Mencionado diploma legal, em seu art. 27, §8º, dispõe que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel até eventual transferência da posse à fiduciária.
3- Considerando que no caso dos autos não há notícia nem da consolidação da propriedade e nem de eventual transferência da posse à CEF, permanece sob a responsabilidade unicamente do devedor fiduciante o pagamento das contribuições condominiais, na forma do dispositivo legal em referência. Precedentes.
4- Ressalte-se, nessa hipótese, que eventual execução do Condomínio para cobrança da dívida de taxas condominiais poderá recair sobre o imóvel arrematado (adjudicado), independentemente da imissão na posse pela credora arrematante. Portanto, até a data da eventual imissão na posse, todos os encargos devidos pelo ocupante do imóvel são por ele devidos, mas o imóvel responderá por esses débitos nesse intervalo - arrematação/imissão na posse -, sem prejuízo, inclusive, de sua submissão à praça para quitação das dívidas oriundas da posse do imóvel. Interpretação consentânea do artigo 27, § único, da Lei 9.514/97, com os postulados da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa do arrematante. 5- Agravo de instrumento a que se nega provimento.”
(TRF - 3ª Região, AI 00162303920164030000, Relator Wilson Zauhy, Primeira Turma, e-DJF3 Judicial 1 Data 08/08/2017)
Em sua peça defensiva, a Caixa Econômica Federal não juntou qualquer documentação comprobatória da exclusão de sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais.
Assim, resta configurada a responsabilidade da referida Ré pelo pagamento das taxas condominiais em atraso, tendo em vista a mesma não provar que não foi emitida na posse do imóvel, ou seja, que o mesmo ainda está ocupado pela devedora fiduciante, sendo que os boletos condominiais, em nome da fiduciante, não são prova suficiente da posse posterior à consolidação da propriedade.
2.5 Da dívida cobrada pela parte autora
Constato que o Condomínio juntou a planilha dos valores devidos (), atualizada em 07/02/2025, referente às cotas condominiais em atraso, no período de 11/12/2023 a 10/01/2025, totalizando R$ 5.044,22 (cinco mil quarenta e quatro reais e vinte e dois centavos).
Por sua vez, a Convenção do Condomínio, juntada por cópia (Evento 1.4), em seu artigo 45, prevê, no caso de inadimplência da contribuição condominial, juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% sobre o débito atualizado, observando-se o que dispõe o art. 1.336, §1º do Código Civil.
Em sendo assim, constato que o débito apurado pela parte autora, a título de prestações vencidas, encontra-se em consonância com a documentação carreada aos autos.
Ressalto que a Caixa Econômica Federal não se insurgiu especificamente contra os valores fixados das cotas condominiais, nem demostrou o respectivo pagamento.
No que tange às prestações vincendas, com enfoque no artigo 323 do Código de Processo Civil, entendo que deve haver a sua limitação até o trânsito em julgado desta sentença.
Nesse sentido confira-se o julgado a seguir:
“DIREITO CIVIL. AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ADJUDICANTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. APRESENTAÇÃO DE ATA DE ASSEMBLEIA E RECIBOS. DESNECESSIDADE. PRECEDENTES. 1. A taxa de condomínio constitui obrigação propter rem, que se transmite juntamente com a propriedade do imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem, ainda que originada anteriormente à aquisição. 2. In casu, conforme certidão do Registro Geral de Imóveis constante dos autos, o imóvel em tela foi adjudicado pela CEF desde 1996, devendo ser reconhecida a sua obrigação de arcar com todas as dívidas que recaiam sobre ele como proprietária do referido bem. 3. Não se mostra imprescindível para a propositura da ação de cobrança de cotas condominiais em atraso, as atas das assembleias ordinárias e extraordinárias e dos recibos de cobrança, que autorizariam os valores lançados na planilha acostada aos autos pelo Autor. 4. Tais documentos estão incluídos na prestação de contas feita regularmente pelo síndico, e submetida à aprovação da assembléia do condomínio, na forma estabelecida no estatuto, presumindo-se, assim, que na qualidade de proprietária do imóvel, a CEF teria acesso a eles junto à administração do condomínio. 5. Sentença reformada para condenar a CEF a pagar as cotas condominiais vencidas e não pagas, desde julho de 2011, bem como as prestações periódicas vincendas, nos termos do artigo 290 do Código de Processo Civil, até o trânsito em julgado, cujos valores deverão ser atualizados monetariamente, e acrescidos de juros de mora de 1% (um) por cento) além da multa de 2% (dois por cento) sobre o total do débito; além de pagar as custas e os honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. 6. Apelação provida.”(TRF - 2ª Região, AC nº 201251200005662, Relator Aluisio Gonçalves de Castro Mendes, Quinta Turma Especializada, E-DJF2R Data 24/09/2013). (grifo nosso)
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, para condenar a Caixa Econômica Federal a pagar à parte autora os valores referentes às cotas condominiais no período de 16/09/2024 (data da consolidação da propriedade em nome da ré) a 10/01/2025, bem como aquelas vencidas ao longo do demanda (a serem demonstradas na fase de cumprimento de sentença), até a data do trânsito em julgado, referentes ao apartamento 202, bloco 05, do condomínio autor."
Pois bem.
Presentes os pressupostos processuais, conheço dos recursos interpostos; contudo, entendo que assiste razão apenas à parte autora.
Inicialmente, verifico que o juízo de origem aplicou de forma equivocada o entendimento desta Turma acerca das obrigações propter rem. Tais obrigações decorrem da própria coisa e não mantêm relação direta com a pessoa, razão pela qual não se vinculam aos antigos proprietários, mas sim ao atual titular do bem, que detém a relação jurídica de propriedade.
Nesse sentido, ao reconhecer a legitimidade passiva da ré com base na matrícula do imóvel, na qual consta a consolidação da propriedade em 16/09/2024, sem que tenha havido alienação do bem, conclui-se que a CEF é a atual proprietária. Ainda que não possua relação material direta com o imóvel, tal circunstância não a exime de responsabilidade.
Ademais, o fato de as dívidas condominiais serem anteriores à consolidação da propriedade não afasta sua vinculação ao imóvel, uma vez que, em situação inversa, caso a CEF tivesse alienado o bem, o novo proprietário responderia pelos débitos pretéritos.
Dessa forma, conclui-se que a CEF é responsável pelas cotas condominiais desde o inadimplemento, independentemente de a consolidação da propriedade ter ocorrido posteriormente.
No caso concreto, entendo ser legítima a condenação da ré ao pagamento das cotas condominiais desde o inadimplemento, qual seja, de 11/12/2023 a 10/01/2025, totalizando R$ 5.044,22, bem como das parcelas vencidas ao longo da demanda.
Reitera-se, ainda, a jurisprudência colacionada, destacando-se que este juízo não pretende obstar o eventual exercício do direito de regresso pela CEF, caso assim entenda cabível em demanda própria. Todavia, no âmbito dos direitos reais, a definição da responsabilidade pelas obrigações propter rem é objetiva e vinculada ao titular do bem no momento pertinente. Nesse sentido, confira-se a jurisprudência pátria:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 735.994 - RJ (2015/0157170-6)
DECISÃO 1. Cuida-se de agravo de SEI - SANTA ISABEL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que não admitiu recurso especial interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado: AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO FIDUCIANTE (CREDOR). COBRANÇA DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS INCIDENTES EM PERÍODO ANTERIOR A CONSOLIDAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO TITULAR DO DOMÍNIO PELO PAGAMENTO. PRESTAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO. CONDENAÇÃO QUE DEVE CONTEMPLAR O PAGAMENTO DAS COTAS QUE SE VENCERAM NO CURSO DA AÇÃO E AS VINCENDAS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. A regra é que a cobrança de cota condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, deve ser ajuizada em face do daquele que conste como titular do domínio no registro imobiliário. Ao proprietário caberá, se for o caso, buscar se ressarcir da cobrança sofrida em face daquele 3º que tenha efetivamente utilizado os serviços do condomínio.
Tratando-se de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, não purgada a mora pelo fiduciante (devedor), o credor (fiduciário), tem o direito de consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, apropriando-se do produto da venda do imóvel, com a ressalva da devolução do crédito remanescente ao fiduciante (devedor). Por saldo remanescente deve ser entendido o valor apurado na venda, deduzidas todas as dívidas pendentes do imóvel. O fiduciário (credor) que consolida apelante não pode se eximir de pagar os débitos condominiais anteriores a sua reintegração na posse do imóvel, pois as dívidas do imóvel anteriores a consolidação da propriedade em nome do credor integram o débito cobrado do devedor. Como consequência, eventual saldo a ser recebido pelo fiduciante pela venda do imóvel sofrerá o desconto do débito pendente em relação aos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel. O condomínio tem o direito de se ressarcir de todas as dívidas que pesem sobre o imóvel com o produto da venda do bem. Configuração da responsabilidade do 1º apelante pelo pagamento do débito cobrado pelo condomínio no período que antecede a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome. As cotas condominiais são prestações periódicas e de trato sucessivo, devendo a condenação contemplar não apenas aquelas vencidas até o trânsito em julgado da sentença, mas também as vincendas até o efetivo pagamento integral do débito ( CPC, 290). Reforma parcial da sentença. Conhecimento dos recursos, desprovimento do 1º (SEI Santa Isabel) e provimento do 2º (Condomínio). Os embargos de declaração foram rejeitados. Nas razões do recurso especial (art. 105, III, a, da CF), a parte recorrente alega ofensa aos arts. 20, § 3º, 260, 458, II e 535, CPC, 1.368, parágrafo único do Código Civil e 27, §§ 2º, 4º, 5º e 8º, da Lei n. 9.541/97. Sustenta a recorrente que, em "casos de 'consolidação da propriedade' em favor do credor fiduciário quando não há interessados na compra do saldo devedor em aberto (ou seja, quando frustrados os dois leilões previstos em lei), a responsabilidade por TODOS os débitos relacionados ao bem, até a data em que houver a imissão da posse, é do próprio devedor fiduciante, pessoalmente, não havendo que se que falar sequer em responsabilidade subsidiária ou direito de regresso". [...] 3. O Tribunal de origem, ao concluir que o credor fiduciário, em razão da natureza propter rem da obrigação, é o responsável pelo pagamento do débito cobrado pelo condomínio no período que antecedeu a consolidação a propriedade do imóvel em seu nome, decidiu em harmonia com o entendimento desta Corte, a exemplo dos seguintes julgados: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS CONSTITUÍDAS ANTES DA AQUISIÇÃO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSICIONAMENTO JURISPRUDENCIAL. IDENTIDADE ENTRE A ORIENTAÇÃO SUFRAGADA PELA CORTE DE ORIGEM E DECISÃO MONOCRÁTICA E AQUELA TRILHADA POR ESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em atraso alcança o atual proprietário, ainda que constituídas antes da aquisição pelo credor fiduciário, por se tratar de obrigações propter rem. Na hipótese de identidade entre a orientação jurisprudencial sufragada pela Corte de origem e adotada pela decisão monocrática e aquela trilhada por este Tribunal Superior, incide a Súmula 83/STJ. Agravo regimental improvido. (AgRg no Ag 792.138/RJ, Rel. Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2009, DJe 26/06/2009) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido. (REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219) [...] 5. Ante o exposto, conheço do agravo e dou parcial provimento ao recurso especial apenas para limitar a base de cálculo dos honorários advocatícios às parcelas vencidas e a doze prestações vincendas a contar da sentença. Publique-se. Intimem-se. (STJ - AREsp: 00000000000000735994, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/02/2016, Data de Publicação: Data da Publicação DJe 01/03/2016) (Grijfo nosso)
A decisão recorrida, assim, merece reparo, devendo ser provido o recurso da parte autora e desprovido o da parte ré, passando a constar no dispositivo a seguinte condenação:
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, julgo procedente o pedido para condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento, em favor da parte autora, dos valores referentes às cotas condominiais no período de 11/12/2023 a 10/01/2025, bem como daquelas vencidas ao longo da demanda (a serem apuradas na fase de cumprimento de sentença), até a data do trânsito em julgado, relativas ao apartamento 202, bloco 05, do condomínio autor.
Diante disso, voto por conhecer e negar provimento ao recurso da CEF e conhecer e dar provimento ao recurso da parte autora, reformando a sentença para condenar a Caixa Econômica Federal nos termos acima expostos. Condeno a CEF ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Intime-se. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa ao Juizado de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por ADRIANA MENEZES DE REZENDE, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510018934335v8 e do código CRC b6745f8d.
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Signatário (a): ADRIANA MENEZES DE REZENDE
Data e Hora: 17/04/2026, às 16:49:21