RECURSO CÍVEL Nº 5022392-63.2026.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal ADRIANA MENEZES DE REZENDE
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, tendo o juízo de origem reconhecido a ilegitimidade passiva e a incompetência da Justiça Federal para o processamento da demanda, rejeitando, assim, a petição inicial.
Em suas razões recursais, a autora sustenta que a decisão recorrida extinguiu o feito sem resolução do mérito, embora a controvérsia envolva a cobrança de cotas condominiais em atraso. Argumenta que a obrigação possui natureza propter rem, estando vinculada ao próprio imóvel, e não exclusivamente à pessoa do devedor. Defende, ainda, a responsabilidade do credor fiduciário pelo adimplemento da dívida, bem como a possibilidade de penhora do bem, amparando-se em precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Requer, ademais, a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, em razão da situação financeira do condomínio, agravada pelo elevado índice de inadimplência.
Sem apresentação de contrarrazões.
É o sucinto relatório. Passo a decidir.
VOTO
Eis o teor da decisão recorrida:
" 2. Fundamentação
Nos termos da Súmula 150 do STJ, “Compete à Justiça Federal decidir sobre a existência de interesse jurídico que justifique a presença, no processo, da União, suas autarquias ou empresas públicas”.
Portanto, passo à análise da inclusão da CEF no polo passivo da demanda.
2.1 Da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais em caso de imóvel alienado fiduciariamente
A questão central a ser dirimida é a responsabilidade pelo pagamento das contribuições condominiais em imóvel objeto de alienação fiduciária, quando ainda pendente o contrato de alienação.
É imperioso reconhecer a natureza propter rem das despesas condominiais, o que significa que o débito acompanha a própria coisa. Contudo, a aplicação dessa regra exige a análise da relação jurídica material com o imóvel, especialmente no contexto da alienação fiduciária.
O Código Civil estabelece que o condômino é obrigado a concorrer para as despesas de conservação, conforme os artigos 1.315 e 1.336, I. Confira-se:
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
O condômino referido pelo Código Civil, a toda evidência, não é o credor fiduciário, pois este não possui qualquer relação material com o imóvel.
No regime da alienação fiduciária, o credor fiduciário é investido na propriedade fiduciária em garantia, enquanto o devedor fiduciante detém o direito real de aquisição do imóvel, bem como a posse direta, o livre uso e a fruição do bem. A figura do proprietário fiduciário não se confunde com a de um proprietário "convencional", uma vez que sua condição existe primordialmente para efeito de garantia do crédito.
Veja-se que o art. 1.335 do Código Civil dispõe sobre os direitos do condômino nos seguintes termos:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Absolutamente nenhum desses direitos pode ser exercido pelo credor fiduciário antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse. Enquanto pendente o contrato de financiamento, a CEF não pode usar, fruir e dispor das unidades, não pode usar das partes comuns e não pode votar nas assembleias. Sendo assim, não cabe à CEF arcar com os débitos condominiais, que são justamente a outra face da mesma moeda. Se, de um lado, temos os direitos, de outro, temos os deveres, dentre eles o de pagar as taxas condominiais, mas todos os direitos e deveres recaem sobre o devedor fiduciante e não sobre o credor fiduciário, enquanto pendente o contrato de alienação fiduciária.
A Lei nº 9.514/1997, que regulamenta o Sistema de Financiamento Imobiliário, é clara ao dispor sobre a responsabilidade pelas taxas condominiais. Seu artigo 27, § 8º, preceitua expressamente que "Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse".
Isso significa que, nos casos de alienação fiduciária, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. Somente após a consolidação da propriedade plena em nome do credor fiduciário e sua efetiva imissão na posse do imóvel é que este passa a ser o responsável direto pelo adimplemento das despesas condominiais.
Desta forma, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97.
No caso dos autos, conforme as informações constantes nos documentos anexados à inicial, verifica-se que o imóvel em questão ainda está alienado fiduciariamente à CEF.
É evidente, portanto, que o período dos débitos cobrados é anterior à data da consolidação da propriedade em nome da CEF, pois esta consolidação sequer ocorreu.
Não há nos autos comprovação de que a CEF tenha sido imitida na posse do imóvel ou mesmo que o mutuário (devedor fiduciante) tenha deixado de ter a posse direta antes da consolidação. Inexistentes tais situações fáticas, a responsabilidade da CEF somente surgirá após a consolidação da propriedade.
Assim, considerando que a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal ainda não ocorreu, os débitos condominiais não são de responsabilidade da CEF, pois a empresa pública federal não detém a propriedade plena nem a posse direta do imóvel no período dos fatos geradores da dívida. Portanto, a responsabilidade pelos pagamentos recai apenas sobre o devedor fiduciante, nos termos da Lei nº 9.514/1997.
2.2 Da condição da CEF no processo de cobrança de despesa condominial de imóvel alienado fiduciariamente
No presente caso, entendo que a CEF deve ser excluída do polo passivo e, consequentemente, o feito deve ser extinto sem apreciação do mérito, haja vista que este Juízo não possui competência para julgar lide entre particulares (condomínio e condômino que não seja ente federal)
A competência da Justiça Federal é estabelecida taxativamente na Constituição Federal.
Conforme art. 109, I, da CF, aos juízes federais compete processar e julgar as causas em que a União, entidade autárquica ou empresa pública federal forem interessadas na condição de autoras, rés, assistentes ou oponentes, exceto as de falência, as de acidentes de trabalho e as sujeitas à Justiça Eleitoral e à Justiça do Trabalho.
No caso, não há interesse jurídico da CEF no processo. A CEF não é autora, não pode ser considerada ré (pois não é a devedora das taxas condominiais), não é assistente ou oponente de quaisquer das partes.
O banco público federal tem interesse apenas econômico e não jurídico, pois figura apenas como credor fiduciário do imóvel sobre o qual recaem as dívidas condominiais.
Nos termos expressos pelo CPC, no presente caso, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, mas apenas a penhora dos direitos aquisitivos, conforme art. 835, XII.
A penhora dos direitos aquisitivos impõe a intimação da CEF apenas para eficácia da penhora e da expropriação (arts. 799, I, e 804, § 3º, do CPC), mas não implica na indevida inclusão da CEF no polo passivo.
Não por acaso, o CPC prevê a possibilidade de o credor fiduciário ajuizar embargos de terceiro em caso de indevida penhora do próprio imóvel, em vez da penhora dos direitos aquisitivos (art. 674, § 1º).
Ademais, conforme expressamente prevê a lei especial que regula a alienação fiduciária, a responsabilidade pelas despesas condominiais não é da CEF (credora fiduciária).
O caso versa sobre dívida entre particulares, cuja competência residual é da Justiça Estadual, conforme art. 125 da CF.
Embora exista precedente do STJ em sentido contrário ao aqui fixado (e contra, inclusive, o texto expresso da lei), trata-se de julgamento sem força vinculante (art. 927 do CPC), que não pode ser utilizado indevidamente para modificar a competência fixada para a Justiça Federal na Constituição Federal.
Tratando-se de processo de competência dos juizados especiais federais, em razão do valor da causa inferior a 60 salários mínimos, não cabe a declinação de competência, devendo a inicial ser indeferida e a parte autora ajuizar a ação na Justiça Estadual, nos termos do art. 51, III, da Lei nº 9.099/1995.
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no art. 109, I, da CF, na Súmula 150 do STJ, no art. 485, I, IV e VI, do CPC e no art. 51, III, da Lei nº 9.099/1995:
a) EXCLUO a Caixa Econômica Federal do polo passivo da demanda;
b) DECLARO a incompetência deste juízo federal; e
c) INDEFIRO A PETIÇÃO INICIAL e julgo o feito extinto sem apreciação do mérito."
Pois bem.
A controvérsia cinge-se à existência, ou não, de responsabilidade da Caixa Econômica Federal pelo pagamento das cotas condominiais em atraso devidas ao condomínio recorrente.
Inicialmente, defiro o benefício da gratuidade de justiça, diante da hipossuficiência da parte autora, cujas receitas encontram-se comprometidas, apresentando resultado negativo, conforme demonstrado no evento 1 (ATA9).
No mérito, entendo que o juízo de origem analisou corretamente a questão. Isso porque as obrigações propter rem decorrem da relação direta com o imóvel.
Todavia, cumpre destacar que a relação jurídica em exame envolve contrato de alienação fiduciária, sendo necessária a aplicação da legislação específica. Nos termos da Lei nº 9.514/97, com as alterações promovidas pela Lei nº 14.711/23, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais está vinculada à posse do imóvel. O art. 23, § 2º, da Lei nº 9.514/97 estabelece que cabe ao fiduciante arcar com as taxas condominiais, ao passo que o art. 27, § 8º, dispõe que este responde por tais encargos até a imissão na posse pelo credor fiduciário. Por sua vez, o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil prevê que o credor fiduciário passa a responder por tais obrigações apenas a partir do momento em que se imite na posse direta do bem.
Dessa forma, a responsabilidade pelas obrigações propter rem decorre, em regra, de quem exerce a posse do imóvel. No caso concreto, conforme se extrai da matrícula acostada aos autos pela própria recorrente, não houve consolidação da propriedade em nome da parte ré, tampouco sua imissão na posse do bem.
Quanto à alegada possibilidade de responsabilização do credor fiduciário, é certo que, em razão da natureza propter rem da obrigação, esta pode, em determinadas hipóteses, alcançar o titular da propriedade resolúvel. Contudo, tal entendimento não se aplica ao presente caso, uma vez que não houve a consolidação da propriedade em nome da recorrida.
Superada essa questão, conclui-se que o precedente invocado não se amolda à hipótese dos autos.
Assim, mantenho a decisão recorrida por seus próprios fundamentos, reconhecendo a ilegitimidade passiva da ré. Por conseguinte, afasta-se a competência da Justiça Federal, nos termos do art. 109 da Constituição Federal, uma vez que ausente ente federal no polo passivo.
Dessa forma, eventual cobrança das cotas condominiais deverá ser proposta perante a Justiça Estadual, em face da devedora fiduciante, responsável pelo pagamento enquanto detém a posse do imóvel. O simples fato de o bem estar submetido à alienação fiduciária não é suficiente para atrair a competência da Justiça Federal.
Por fim, quanto à alegação de desídia do credor fiduciário na consolidação da propriedade, não há impedimento para que a parte autora promova a cobrança em face da devedora fiduciante, que usufruiu do imóvel e sobre quem recaem as obrigações propter rem.
Diante do exposto, não merecem prosperar as alegações recursais, devendo ser mantida a sentença de primeiro grau, por estar em consonância com o entendimento desta Turma, bem como com os precedentes e dispositivos legais aplicáveis.
Ante o exposto, voto por CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso da Caixa Econômica Federal. Condeno a recorrente ao pagamento de honorários de sucumbência, que fixo em 10% do valor da condenação. Intimem-se e, após o trânsito em julgado, devolvam-se os autos ao juízo de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por ADRIANA MENEZES DE REZENDE, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510018988610v6 e do código CRC 5bfd8794.
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Signatário (a): ADRIANA MENEZES DE REZENDE
Data e Hora: 30/04/2026, às 17:19:31