RECURSO CÍVEL Nº 5039403-76.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal CAIO WATKINS
RELATÓRIO
1. Trata-se de ação proposta pelo Condomínio do Edifício Shangri-la em face da Epresa Gestora de Ativos (EMGEA) para a cobrança de cotas condominiais relativas a imóvel ajudicado pela ré.
2. O juízo recorrido reconheceu a legitimidade da Empresa Gestor de Ativos e julgou procedente, em parte, o pedido autoral (Evento 27, SENT1):
Sendo assim, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO, condenando a Caixa Econômica Federal a pagar ao condomínio autor, a título de cotas condominiais, com juros de mora a partir da citação, dos meses indicados na planilha de Evento 1, ANEXO15 e com referência ao apartamento 201, a quantia de R$ 13.263,30, atualizada com aplicação de correção e juros legais a partir do mês de junho de 2024.
3. A Empresa Gestora de Ativos (EMGEA) recorreu da sentença (Evento 38, APELACAO1), pela sua reforma.
4. O autor apresentou contrarrazões ao recurso inominado interposto pela ré (Evento 45, CONTRAZ1).
5. É o breve relatório.
VOTO
1. Presentes os requisitos de admissibilidade recursal, impõe-se conhecer-se do recurso interposto pela Empresa Gestora de Ativos (EMGEA).
2. Na inicial, a parte autora narrou que a Empresa Gestora de Ativos adjudicou, em leilão extrajudicial realizado na data de 10/3/2006, a unidade 201 do Condomínio do Edifício Shangri-la (matrícula nº 100256-A do 8° Cartório de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro), mas não promoveu o registro da transferência da propriedade no cartório de registro de imóveis e está inadimplente com o pagamento das cotas condominiais vencidas entre março de 2022 e maio de 2024, no total de R$ 13.263,30 (treze mil, duzentos e sessenta e três reais e trinta centavos). Alegou, ainda, que a ré já foi condenada no pagamento de cotas condominiais em outras ações ajuizadas anteriormente.
3. O juízo recorrido julgou procedente o pedido, em parte, ao fundamento, em síntese, de que cabe ao arrematante, ou ao exequente que adjudicar o bem, responder pelos encargos de condomínio, ainda que não tenha promovido o registro da aquisição da propriedade na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis (Evento 27, SENT1):
(...)
Com efeito, por força do dispositivo do artigo 1.345 do Código Civil, cabe ao arrematante, ou ao exequente que adjudicar o bem, responder pelos encargos de condomínio, pois já adquirido o bem em relação ao Estado lançador e ao próprio executado:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
No mesmo sentido a jurisprudência do e. Tribunal Regional Federal da 2ª Região:
CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. 1. Por força do artigo 1.345 do Código Civil, é de ser reconhecida a responsabilidade do arrematante pelo pagamento das despesas condominiais do imóvel. 2. Não procede a alegação de que caberia ao condomínio-autor o ônus da prova quanto ao total de documentos que gerou o valor final cobrado, pois a apelante tinha condições de aferir se os valores lançados no demonstrativo de débito juntado à inicial estavam corretos ou não. É direito do condômino exigir a verificação dos documentos contábeis do Condomínio, inclusive balancetes. Mas, se nunca diligenciou obtê-los, não pode protelar o pagamento das cotas condominiais. 3. Apelação desprovida. (AC 200551010154639, Desembargador Federal GUILHERME COUTO, TRF2 - SEXTA TURMA ESPECIALIZADA, 07/05/2009)
Não obstante não constar anotação do nome da parte ré na certidão juntada (Evento 20, ANEXO2), há elementos nos anexos da petição inicial capazes de deixar clara a aquisição de propriedade.
Em destaque para o seguinte documento (Evento 1, ANEXO10, Página 1).
(...)
4. Nas razões recursais (Evento 38, APELACAO1), a Empresa Gestora de Ativos alegou ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda ao argumento, em síntese, de que não houve o registro da propriedade em seu nome nem a imissão na posse do bem. Alegou, ainda, não haver previsão expressa na convenção do condomínio para a incidência de multa e juros de mora.
5. A obrigação de pagar as cotas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e não à pessoa. Nos termos do disposto no art. 1.345 do Código Civil (Lei n. 10.406/2002), "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
6. A arrematação se aperfeiçoa com a assinatura do auto de arrematação, conforme o art. 903 do Código de Processo Civil (Lei n. 13.105/2015). A partir desse momento, o arrematante adquire os direitos sobre o bem e, consequentemente, as obrigações a ele inerentes.
7. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal, a responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais se inicia com o aperfeiçoamento da arrematação e é irrelevante se houve a imissão na posse ou o registro imobiliário:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS ENTRE A ARREMATAÇÃO E A IMISSÃO NA POSSE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMISSÃO NA POSSE. IRRELEVÂNCIA. DECISÃO EM CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes.
2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.
3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.
(STJ - AgInt no AREsp: 2527075 SP 2023/0390242-6, Relator: Ministro Raul Araújo, Data de Julgamento: 20/5/2024, Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 4/6/2024)
8. No caso concreto, é incontroversa a arrematação do imóvel pela recorrente, ororrida há quase 20 (vinte) anos (Evento 1, ANEXO6, Página 2 e ANEXO10):
9. Embora a arrematante não tenha promovido o registro na matrícula do imóvel, a sua inércia por cerca de duas décadas não pode ser utilizada para eximi-la de suas obrigações.
10. Ademais, conforme se apurou dos autos (Evento 1, ANEXO12), a empresa ré já foi condenada no pagamento de cotas condominiais em outras 3 (três) ações anteriores relativas à mesma unidade imobiliária, ajuizadas pelo Condomínio do Edifício Shangri-la (processos n. 2007.51.01.008669- 2, 0001464-02.2014.4.025101 e 5050170-81.2021.4.02.5101):
11. Por fim, quanto à incidência de multa e juros moratórios, diferentemente do que alegou o recorrente, existe previsão expressa na cláusula trigésima terceira da Convenção do Condomínio, juntada aos autos pela parte autora (Evento 1, ANEXO4).
12. Ante o exposto, voto por conhecer do recurso interposto pela Empresa Gestora de ativos (EMGEA) e negar-lhe provimento para manter a sentença recorrida por seus próprios fundamentos. Vencida a recorrente na instância recursal, impõe-se condená-la no pagamento de custas processuais (Evento 38, COMPR2) e de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, na forma do art. 55, caput, segunda parte, da Lei 9.099/1995, combinado com art. 1º da Lei 10.259/2001. Intimem-se as partes. Decorrido o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado desta decisão e remetam-se os autos ao juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por CAIO WATKINS, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510018285182v21 e do código CRC fce37d86.
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Data e Hora: 30/04/2026, às 13:20:27