RECURSO CÍVEL Nº 5002008-71.2025.4.02.5115/RJ
RELATORA: Juíza Federal ADRIANA MENEZES DE REZENDE
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado do autor em face da sentença proferida pelo Juiz a quo (evento 20), a qual julgou improcedente o pleito autoral, que objetiva a condenação da ré à restituição da diferença entre o valor de avaliação do imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária e o valor da dívida consolidada, sob o fundamento de enriquecimento sem causa.
Em suas razões recursais (evento 25), o autor diz que a requerida deixou de impugnar especificamente as alegações autorais e que não produziu prova apta a afastar a presunção decorrente da revelia. Sustenta que, no momento da adjudicação/incorporação ao patrimônio do banco, o valor de mercado do imóvel em questão foi superior à dívida perseguida, alegando que não pode ser afastado o direito do fiduciante de perseguir o saldo existente, nos termos do §4º do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Menciona que a autorização para que a CEF permaneça com o imóvel, ainda que seu valor seja superior ao da dívida, gera manifesto prejuízo para o autor e enriquecimento sem causa para a instituição bancária. Assim, requer a reforma da r. sentença, a fim que a CEF seja condenada a indenizá-lo pelo valor da diferença entre o valor da avaliação do bem imóvel e o valor da dívida.
Contrarrazões da CEF no evento 31, alegando que a venda direta online do imóvel, objeto da presente demanda, foi realizada sem quaisquer óbices, administrativos ou judiciais. Disse que, na ausência de licitante nos 02 (dois) leilões realizados, deve ser considerada extinta a dívida e exonerada a CEF da obrigação de restituição ao devedor de qualquer quantia. Pugnou pela manutenção da r. sentença.
Gratuidade de justiça deferida para o autor, nos termos da decisão do evento 07.
É o relatório. Passo a decidir.
VOTO
Inicialmente, esclareço que não houve a revelia da Caixa Econômica Federal, eis que esta apresentou a sua contestação no dia 10/11/2025 (evento 12), em cumprimento à decisão do evento 07.
Em sua inicial, o autor informa que realizou um contrato de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal para aquisição do imóvel situado na Rua Gustavo Perret, nº 530, casa 17, lote 29, Jardim Salaco, Teresópolis/RJ, matriculado sob o nº 24.170 no 3º Ofício do Registro de Imóveis de Teresópolis/RJX.
Com o inadimplemento, disse que o credor fiduciário iniciou o procedimento de execução extrajudicial do referido imóvel.
Porém, disse que houve irregularidades na realização do procedimento de expropriação, sob a alegação de que a CEF retomou o bem para si, mas que não lhe devolveu a diferença entre o valor da dívida e o valor do imóvel recuperado.
Mencionou que o imóvel em questão foi avaliado em R$ 200.044,43, e que o valor da dívida seria de R$ 125.912,63. Assim, afirmou que a CEF teve um enriquecimento indevido de R$ 74.131,80 em razão da alienação de tal bem.
Dito isso, requereu a condenação da CEF para que haja a restituição, em seu favor, da quantia concernente entre o valor da dívida consolidada e o valor de avaliação do bem imóvel retomado pelo agente fiduciário.
A r. sentença foi proferida nos seguintes termos:
"[...]
É o relatório. Decido.
A controvérsia cinge-se à verificação da existência, ou não, de direito da parte autora à restituição de valores após a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário e a realização de leilões negativos, seguidos de venda direta a terceiro.
Os documentos juntados demonstram a existência de contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária, bem como a consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira e a realização de dois leilões sem licitantes, circunstâncias confirmadas por ambas as partes.
A certidão da matrícula nº 24.170 do 3º Ofício de Registro de Imóveis de Teresópolis/RJ comprova a individualização do bem e sua situação registral à época da consolidação da propriedade
Conforme certidão da matrícula nº 24.170 do imóvel, expedida pelo Cartório do 3º Ofício de Teresópolis, juntada aos autos (), verifica-se o registro da alienação fiduciária e a posterior consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ré, confirmando a regularidade formal do procedimento registral adotado após a mora contratual e a notificação do devedor ().
O procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóvel é regido pela Lei nº 9.514/97. Nos termos do art. 27, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, o imóvel deve ser levado a leilão público. O §4º do referido artigo prevê a devolução ao devedor da quantia que sobejar após a venda, quando o produto da arrematação superar o valor da dívida e encargos. Vejamos:
“Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.
(...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).”
Contudo, a legislação estabelece disciplina específica para a hipótese de leilões negativos. Com a alteração promovida pela Lei nº 14.711/2023, o art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/97 passou a prever expressamente que, não havendo lance que atenda ao valor mínimo no segundo leilão, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de restituição de que trata o §4º, in verbis:
“§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.”
No caso concreto, restou incontroverso que ambos os leilões foram negativos, sem oferta de lances, incidindo diretamente a regra legal de exoneração. A posterior venda direta do bem a terceiro, após a incorporação ao patrimônio da credora, constitui ato de disposição patrimonial regular, não se confundindo com a arrematação em leilão para fins de apuração de eventual saldo a devolver.
A tese autoral de que a restituição deveria tomar por base o valor de avaliação do imóvel não encontra amparo no regime legal vigente. A lei estabelece como marco para eventual devolução o produto da alienação em leilão, e não o valor estimado do bem. A avaliação serve como parâmetro para a praça, mas não gera, por si só, crédito automático em favor do devedor.
Ademais, conforme consta da Notificação Extrajudicial – Leilão de Imóveis anexada aos autos (), o valor da dívida atualizada para pagamento até a data da realização do leilão era de R$ 257.072,86, podendo ser acrescida de encargos, de modo que o débito já se mostrava superior ao valor de avaliação do imóvel, conforme documento juntado:
Também não procede a alegação de enriquecimento sem causa. O sistema da alienação fiduciária em garantia contempla mecanismo legal de satisfação do crédito, com transferência resolúvel da propriedade e disciplina específica das consequências dos leilões positivos e negativos. Havendo regra legal expressa disciplinando os efeitos patrimoniais do insucesso dos leilões — inclusive com exoneração do dever de restituição — não há falar em enriquecimento injustificado, mas em consequência jurídica prevista em lei.
A jurisprudência que admite devolução de diferença, em precedentes citados pela parte autora, refere-se, em geral, a hipóteses de adjudicação ou arrematação com apuração de valor superior ao débito, ou a contextos normativos anteriores às alterações legislativas recentes, não se aplicando automaticamente à situação em exame, regida por disciplina legal específica.
Não se verifica, ainda, demonstração de irregularidade concreta no procedimento de consolidação e leilões. A ré trouxe aos autos documentação acerca das notificações e dos editais, e a parte autora não produziu prova capaz de infirmar a regularidade formal dos atos.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, do CPC..
Sem condenação em custas e honorários advocatícios, a teor dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95.
[...]"
A documentação pertinente ao procedimento de execução extrajudicial do imóvel foi juntada pela CEF no evento 12.
No evento 12 (ANEXO4), foi juntada a certidão da matrícula nº 24.170 do imóvel em questão, expedida pelo Cartório do 3º Ofício de Teresópolis, na qual consta o registro da alienação fiduciária realizada entre o autor e a Caixa Econômica Federal, bem como da averbação da consolidação da propriedade em favor da CEF datada de 09/01/2025:
[...]
Pelo edital juntado no evento 12 (ANEXO7 - fls. 110), verifico que foram agendadas as datas de 21 e 24/07/2025 para o 1º e 2º leilões públicos, respectivamente, com avaliação de R$ 200.044,43, e valores de venda de R$ 260.274,16 (1º leilão) e de R$ 257.072,86 (2º leilão):
[...]
Em sua contestação (evento 12), a parte ré disse que, em obediência ao que determina a Lei nº 9.514/97, a CEF só pode devolver ao ex-mutuário/contratante o valor que sobeja das alienações realizadas através dos leilões públicos.
Nesse sentido, afirmou que, diante dos 02 (dois) leilões negativos, foi ofertado o imóvel na venda direta online, alienado em 11/09/2025, pela importância de R$ 125.912,63, ao cliente LEVERSON LUIZ SILVA DE ASSIS, CPF/CNPJ: 104.573.537-08, segundo valor que consta na planilha juntada no evento 12 (ANEXO6 - fl. 07).
Assim, mencionou que não existe nenhum valor a ser restituído, afirmando que foi declarada a quitação da dívida e extinta a obrigação do autor, nos termos do Art. 27, §5º e 6º da Lei nº 9.514/97.
Pois bem, não há controvérsia nos autos de que foram realizados 02 (dois) leilões negativos acerca do procedimento de execução extrajudicial do imóvel em questão.
A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, e que rege a alienação fiduciária de coisa imóvel, prescreve:
"Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
[...]
§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
Desse modo, ao presente caso, devem ser aplicadas as disposições do § 4º do art. 26 e do § 5º do art. 27 da referida lei, com redações dadas pela Lei nº 14.711 de 2023. Como não houve lance no segundo leilão que atendesse ao referencial mínimo para arrematação, ora estabelecido no § 3º do art. 26, a dívida tornou-se extinta, com recíproca quitação, hipótese em que a Caixa Econômica Federal ficou investida da livre disponibilidade do imóvel em questão.
Com isso, aplica-se o § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Assim, o credor fiduciário investido na livre disponibilidade do imóvel fica exonerado da obrigação de que trata o § 4º do referido artigo, ou seja, não tem o dever de entregar ao fiduciante a importância que sobejar da venda do imóvel.
Além disso, convém esclarecer que não houve importância remanescente da venda do imóvel, tendo em vista que o valor da dívida do imóvel até a data da realização do leilão era de R$ 257.072,86 (valor estipulado para o 2º leilão), conforme notificação extrajudicial relativa ao leilão do imóvel juntada no evento 12 (ANEXO9): "[...] O valor da dívida atualizada para pagamento até a data da realização do leilão é de R$ 257.072,86 - (duzentos e cinquenta e sete mil e setenta e dois reais e oitenta e seis centavos) [...]", sendo que o bem foi alienado pelo valor de R$ 125.912,63, segundo valor que consta na planilha juntada no evento 12 (ANEXO6 - fl. 07), em razão da livre disponibilidade em favor da CEF.
Portanto, não há que se falar em enriquecimento sem causa por parte da Caixa Econômica Federal, em razão da livre disponibilidade do imóvel em seu favor, a qual, inclusive, realizou a venda do imóvel por valor abaixo da dívida em razão dos 02 (dois) leilões negativos que foram realizados.
Nesse sentido, destaco a jurisprudência a seguir:
Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação de prestação de contas. Alienação fiduciária em garantia . Sobejo. Imóvel adjudicado após leilões frustrados. Pedido improcedente. I . Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, sob o fundamento de ausência de interesse de agir em ação de prestação de contas movida contra a CEF, visando à apuração de eventual valor sobejante oriundo da alienação fiduciária extrajudicial de imóvel. A parte autora alega que a ré deixou de apresentar documentos essenciais à verificação de possível crédito decorrente da venda do bem objeto da garantia fiduciária, após realização de dois leilões infrutíferos. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se, após a frustração dos leilões e consequente adjudicação do imóvel pelo credor fiduciário, há obrigação da CEF de prestar contas sobre eventual valor sobejante à dívida garantida . Discute-se, ainda, a configuração do interesse processual da parte autora em ajuizar a ação, à luz do disposto no § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514/97. III . Razões de decidir O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97 dispõe que, frustrados os dois leilões extrajudiciais, a dívida é considerada extinta, e o credor fiduciário fica desonerado da obrigação de entregar ao devedor valor sobejante da venda do imóvel. A jurisprudência do STJ e da TRF3 confirma que, nessa hipótese, consolida-se a propriedade em favor da CEF, que adquire o bem com livre disponibilidade, não estando obrigada a prestar contas ou restituir qualquer quantia ao devedor . Demonstrado que os leilões foram frustrados, e consolidada a propriedade do imóvel em favor da CEF, não subsiste o dever de prestação de contas por parte do credor fiduciário. Ainda que reconhecido o interesse de agir, o mérito da demanda revela ausência de obrigação jurídica da ré de prestar contas, impondo-se a improcedência do pedido. IV. Dispositivo e tese Apelação parcialmente provida para reconhecer o interesse de agir, reformando-se a sentença e, com fulcro no art . 1.013, § 3º, I, do CPC, julgar improcedente o pedido inicial de prestação de contas. Tese de julgamento: “1. É inexistente o dever de prestar contas pela instituição financeira em alienação fiduciária quando frustrados os dois leilões extrajudiciais e consolidada a propriedade do imóvel em seu favor . 2. Nessas hipóteses, aplica-se o disposto no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, que exonera o credor da obrigação de restituição de valores ao devedor.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 24, VI; 26; 27, §§ 1º a 5º; CPC, art. 1 .013, § 3º, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.792.003/SP, Rel . Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 15.06 .2021; TRF3, ApCiv nº 5001004-97.2020.4.03 .6100, Rel. Des. Valdeci dos Santos, 1ª Turma, DJEN 20.06 .2022; TRF3, ApCiv nº 5000920-65.2023.4.03 .6141, Rel. Des. Audrey Gasparini, j. 05 .09.2024, DJEN 13.09.2024. (TRF-3 - ApCiv: 50056825320234036100, Relator.: Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, Data de Julgamento: 10/06/2025, 1ª Turma, Data de Publicação: 13/06/2025) (Grifo nosso)
Ademais, ressalto a devida observação contida na r. sentença: "A jurisprudência que admite devolução de diferença, em precedentes citados pela parte autora, refere-se, em geral, a hipóteses de adjudicação ou arrematação com apuração de valor superior ao débito, ou a contextos normativos anteriores às alterações legislativas recentes, não se aplicando automaticamente à situação em exame, regida por disciplina legal específica."
Pelo exposto, VOTO POR CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso inominado do autor, mantendo a sentença nos termos da fundamentação supra. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% do valor da causa, suspendendo sua cobrança na forma do art. 98, §3º do CPC, por se tratar de beneficiário da gratuidade de justiça, ora deferida. Intimem-se e, após o trânsito em julgado, devolvam-se os autos ao juízo de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por ADRIANA MENEZES DE REZENDE, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019025437v20 e do código CRC 23a6e4f3.
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Signatário (a): ADRIANA MENEZES DE REZENDE
Data e Hora: 07/05/2026, às 12:40:10