RECURSO CÍVEL Nº 5006595-58.2024.4.02.5120/RJ
RELATOR: Juiz Federal CASSIO MURILO MONTEIRO GRANZINOLI
RELATÓRIO
Trata-se de ação ajuizada pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA VERDE (devidamente representado por seu síndico), em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), visando a cobrança de cotas condominiais vencidas (evento 1, plan8) e vincendas, referentes ao apartamento 101/bloco 19.
Na sentença (evento 37), o pedido foi julgado improcedente, sob a fundamentação de que “ante a ausência de prestação de informações pelo Condomínio e indícios de que o imóvel encontra-se ocupado pelo devedor-fiduciante, a CEF não exerce a posse direta do bem imóvel”, de modo que a ré somente responderia pelo pagamento das cotas condominiais, a partir da data em que vier a ser imitida na posse direta do bem imóvel.
Em recurso (evento 50), a parte autora pugna pela reforma da sentença, “a fim reconhecer a responsabilidade da CEF por todas as contribuições condominiais inadimplidas, por ser ela adquirente, nos termos do art. 1.345, independente se anteriores ou não a consolidação da propriedade fiduciária”.
É o breve relatório.
VOTO
No caso concreto, o imóvel em questão foi adquirido pelo Sr. Wesley Andre da Silva em 2017, tendo o referido adquirente dado o imóvel em alienação fiduciária à CEF na mesma época, com posterior consolidação da propriedade do tal imóvel pela CEF em 25/10/2023, conforme consta na Certidão de RGI (evento 1, MATRIMOVEL7, fl. 04), informação essa corroborada pela própria CEF no evento 15, anexo5, fl. 02
Dito isto, a alienação fiduciária versa sobre instituto jurídico de garantia, por meio do qual se desdobra a posse do imóvel, concedendo a posse direta ao devedor fiduciante; ao passo que a posse indireta e propriedade resolúvel ficam associadas ao credor fiduciário, nos termos do art. 23, da Lei 9154/97:
“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”
E, justamente, o desdobramento da posse e a propriedade resolúvel autorizam o credor fiduciário, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, a consolidar a propriedade em seu favor (artigo 26, da Lei 9.154/97).
Com efeito, tendo exercido sua garantia e consolidado a propriedade do imóvel, o credor fiduciário - no caso, a CEF - passa a ser proprietário pleno do bem imóvel, razão pela qual deve responder pelos débitos advindos da coisa, inclusive aqueles anteriores, ressalvando-se direito de regresso, verbis:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido. (REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018)
Ainda conforme o voto do Eminente Ministro Relator Ricardo Villas Bôas Cueva, no REsp 1696038/SP:
“Nessa linha, não é cabível atribuir a responsabilidade do credor fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
(...)
Diante desse cenário, sobressam-se as seguintes conclusões: (i) em alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel; (ii) o referido encargo somente caberá ao credor fiduciário se este consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do imóvel; (iii) em caso de utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)”
O proprietário pleno do imóvel suscita os artigos 27 da Lei 9.514/97 e art. 1.368-B do Código Civil, indicando que passa a ser responsável pelos débitos condominiais do imóvel apenas a partir da imissão de posse.
E, de fato, nos termos dos dispositivos invocados:
“Art. 27, Lei 9.514/97 - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel
(...)
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
(...)
Art. 1.368-B, Código Civil - A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”
Ocorre que tais dispositivos regulam a relação proprietário pleno versus devedor fiduciante, estabelecendo os limites de responsabilidade pelos débitos da coisa entre si.
Perante terceiros, dentre os quais a coletividade condominial, mantém-se hígida a responsabilidade do proprietário pleno, independente do momento em que gerados os débitos, uma vez que, a partir da consolidação da propriedade em seu favor, "receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)", tal como apontado no supracitado julgamento do REsp 1696038/SP.
Nesta mesma orientação, in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE REGISTRAL. RESPONSABILIDADE DA RÉ PELO DÉBITO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Obrigação propter rem. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular de direito real. Caso. A demandada, credora fiduciária, é legitima para responder pelo inadimplemento das cotas condominiais, eis que consolidada a propriedade registral em seu nome na matrícula do imóvel, consoante o entendimento jurisprudencial que vem sendo adotado por este Tribunal. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 70080164700, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em: 21-02-2019)
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. O cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais constitui ônus real, que grava a própria unidade do imóvel, uma vez que a lei lhe imprime o poder de sequela. Assim, diante da natureza propter rem da obrigação condominial, são os proprietários do imóvel que respondem pelos débitos da unidade. Ainda que a apelante não tenha sido imitida na posse do bem, tal, por si só, não afasta sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais vencidas após a consolidação da propriedade em seu nome. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 70077973824, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 11-07-2018)
Diante de tal panorama, a CEF deverá suportar o pagamento das cotas condominiais debatidas nos autos (evento 1, plan8), eis que constituem obrigação propter rem, ficando ressalvado eventual direito de regresso em face do devedor fiduciante, verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. PROPRIETÁRIO PLENO. - A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, em regra, é daquele que detém a qualidade de proprietário do imóvel. No caso concreto, o banco-embargante é pleno proprietário do imóvel, a partir do exercício da garantia da alienação fiduciária e consolidação da propriedade plena em seu favor, motivo pelo qual deve suportar o pagamento das cotas condominiais (obrigação propter rem), inclusive aquelas vencidas antes da consolidação, ressalvado eventual direito de regresso. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. O provimento da apelação implica a inversão dos ônus da sucumbência. A fixação dos honorários advocatícios deve observar o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, além da natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. APELAÇÃO PROVIDA. (Apelação Cível, Nº 50035203220198210073, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 06-08-2021)
Contudo, ainda que seja devida a condenação da CEF ao pagamento das cotas condominiais vencidas (evento 1, plan8), delas deverá ser decotada a cobrança discriminada sob a rubrica “honorários”, já que se revela abusiva, eis que a relação jurídica entabulada entre cliente e causídico, não repercute na relação jurídica deduzida nos autos, entre condomínio e proprietária do imóvel.
Neste sentido, in verbis:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. DECOTE. DEVIDO. RECURSO PROVIDO. 1. Apelação contra sentença que, nos autos da ação de cobrança, julgou procedente o pedido inicial para condenar o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas, incluída na cobrança os honorários advocatícios de 20% previstos na convenção condominial. 1.1. No apelo interposto, a parte ré pede a reforma da sentença para que os honorários convencionais constantes da planilha de débitos sejam excluídos da condenação. 2. A matéria referente à cobrança de honorários advocatícios convencionais já foi objeto de ampla discussão jurisprudencial e atualmente encontra-se pacificado o entendimento pela impossibilidade de terceiro, estranho à relação jurídica entabulada entre o cliente e o causídico, ser responsável pela despesa daí decorrente. 2.1. Isso porque, carece de qualquer embasamento jurídico o pedido de ressarcimento dos honorários pagos a advogado contratado. 2.2. Os arts. 389, 395 e 404, todos do Código Civil, ao preverem que o devedor arcará com as perdas e danos mais os honorários de advogado, objetivaram a restituição das despesas com esses profissionais relativas à prática de atos extrajudiciais, vez que os gastos decorrentes do exercício em sede judicial serão remunerados com o arbitramento dos honorários sucumbenciais. 3. O contrato de prestação de serviços entabulado entre o advogado e seu cliente não pode gerar obrigações para terceiros, pois somente existe no interesse e para vincular os contraentes. 3.1. Além disso, o art. 1.336, §1º, do Código Civil, que trata sobre os encargos decorrentes da mora do condômino, não prevê o pagamento de honorários advocatícios convencionais no caso de inadimplemento, prevendo tão somente para o caso a incidência de juros convencionados e multa de dois por cento sobre o débito. 4. Precedentes da Turma: (...) Trata-se de recurso de apelação no qual se pleiteia que o valor dos honorários advocatícios decorrentes de cobrança extrajudicial seja excluído da cobrança de taxa condominial em atraso. A previsão genérica constante da Convenção do Condomínio quanto à responsabilidade do condômino inadimplente pelo pagamento dos honorários advocatícios em caso de cobrança via ação judicial não induz a responsabilidade do condômino pelos honorários convencionais. 2. A cobrança de honorários convencionais revela-se abusiva e não pode integrar a dívida do condômino inadimplente, haja vista o art. 1.336, § 1º, do Código Civil apenas prever o pagamento de juros moratórios e de multa de até dois por cento sobre o total do débito. (07060795820198070020, Relator: Sandra Reves, 2ª Turma Cível, DJE: 5/5/2020). (...) Mostra-se abusiva cláusula de convenção de condomínio que prevê o pagamento de honorários convencionais, decorrentes da mora do condômino, com objetivo de ressarcir possível custo com a contratação de empresa especializada em cobrança e honorários advocatícios (20161610081639APC, Relator: Cesar Loyola, 2ª Turma Cível, DJE: 21/08/2017). 5. Apelação provida. (Processo: 0710838-25.2019.8.07.0001; Data de Julgamento: 24/02/2021; Órgão Julgador: 2ª Turma Cível TJDFT; Relator: João Egmont)
CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PRETENSÃO DO CONDOMÍNIO AO RECEBIMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS, EM RAZÃO DA JUDICIALIZAÇÃO DA COBRANÇA. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS CONTRATUAIS QUE NÃO GUARDAM RELAÇÃO COM OS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. DEVER DO EXECUTADO PAGAR APENAS OS HONORÁRIOS PREVISTOS NO ART. 827 DO CPC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO IMPROVIDO. (Processo: 1012100-39.2020.8.26.0011; Data de Julgamento: 04/07/2021; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado TJ/SP; Relator: Cristina Zucchi)
Inclusive, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça encerrou qualquer discussão quanto ao tema:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS NO CÁLCULO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. (RECURSO ESPECIAL Nº 2187308 - TO (2024/0462972-0; Relatora: Ministra Nancy Andrighi; Julgado em 17/09/2025)
Além disso, igualmente deverá ser decotada a cobrança sob a rubrica “custa processual” (evento 1, plan8), na medida em que nas ações de cobrança de cotas condominiais, as despesas com provas documentais - como obtenção da Certidão do RGI, por exemplo - são consideradas ônus do condomínio (autor da ação), a fim de comprovar a existência de fato constitutivo do alegado direito (nos termos do art. 373, I, CPC/2015).
Ante o exposto, voto por conhecer e dar parcial provimento ao presente recurso, com decorrente reforma da sentença, para condenar a CEF a pagar à parte autora as cotas condominiais vencidas referentes ao apartamento 101/bloco 19 (evento 1, plan8), bem como aquelas que vencerem até o efetivo pagamento, no montante total a ser apurado em sede de cumprimento de sentença (em observância ao art. 1.336, §1º, CC/2002), após o decote dos valores discriminados sob as rubricas “honorários” e “custa processual” (evento 1, plan8), nos termos da fundamentação supra. Sem condenação em verbas sucumbenciais, eis que recorrente vitorioso, ainda que parcialmente.
Documento eletrônico assinado por CASSIO MURILO MONTEIRO GRANZINOLI, Juiz Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019103174v4 e do código CRC f7adc8a5.
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Signatário (a): CASSIO MURILO MONTEIRO GRANZINOLI
Data e Hora: 13/05/2026, às 22:50:01