RECURSO CÍVEL Nº 5037720-67.2025.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal CASSIO MURILO MONTEIRO GRANZINOLI
RELATÓRIO
Trata-se de ação ajuizada pelo CONDOMINIO VIVA VIDA HARMONIA (devidamente representado por sua síndica), em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), visando a cobrança de cotas condominiais vencidas (evento 1, PLAN8) e vincendas, referentes à unidade 501/bloco 02.
Na sentença (evento 16), após ter sido apontado que a responsabilidade pelas cotas condominiais vencidas anteriormente à consolidação da propriedade é do então devedor fiduciário, o pedido assim foi julgado:
“1) Julgo extinto o feito sem apreciação do mérito, em relação ao pedido de pagamento das cotas condominiais vencidas nos meses de fevereiro a junho de 2024, por ilegitimidade passiva da CEF, nos termos do artigo 485, VI do CPC;
2) Julgo procedente, em parte, o pedido, com fundamento no artigo 487, inciso I do CPC, para condenar a ré ao pagamento das cotas condominiais do imóvel objeto da lide. O pagamento deve abarcar os valores vencidos e não pagos a partir de julho de 2024, observando as planilhas que instruíram a inicial (evento 1, anexo 8) e as cotas que se vencerem no curso deste processo, corrigidas monetariamente”
Em recurso (evento 36), a parte autora pugna pela reforma parcial da sentença, “a fim reconhecer a responsabilidade da CEF por todas as contribuições condominiais inadimplidas, por ser ela adquirente, nos termos do art. 1.345, independente se anteriores ou não a consolidação da propriedade fiduciária”.
É o breve relatório.
VOTO
No caso concreto, o imóvel em questão foi adquirido pela Sra. Veronilda Josefa de Moura em abril/2021, tendo a referida adquirente dado o imóvel em alienação fiduciária à CEF na mesma época, com posterior consolidação da propriedade do tal imóvel pela CEF em julho/2024, tal como observado na Certidão RGI (evento 1, MATRIMÓVEL7, fl. 08).
Dito isto, a alienação fiduciária versa sobre instituto jurídico de garantia, por meio do qual se desdobra a posse do imóvel, concedendo a posse direta ao devedor fiduciante; ao passo que a posse indireta e propriedade resolúvel ficam associadas ao credor fiduciário, nos termos do art. 23, da Lei 9154/97:
“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel”
E, justamente, o desdobramento da posse e a propriedade resolúvel autorizam o credor fiduciário, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, a consolidar a propriedade em seu favor (tal como reza o artigo 26, da Lei 9.154/97).
Com efeito, tendo exercido sua garantia e consolidado a propriedade em seu favor, o credor fiduciário - no caso, a CEF - passa a ser proprietário pleno do bem imóvel, razão pela qual deve responder pelos débitos advindos da coisa, inclusive aqueles anteriores, ressalvando-se direito de regresso, verbis:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido. (REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018)
Ainda conforme o voto do Eminente Ministro Relator Ricardo Villas Bôas Cueva, no REsp 1696038/SP:
"Nessa linha, não é cabível atribuir a responsabilidade do credor fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
(...)
Diante desse cenário, sobressam-se as seguintes conclusões: (i) em alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel; (ii) o referido encargo somente caberá ao credor fiduciário se este consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do imóvel; (iii) em caso de utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)”
O proprietário pleno do imóvel suscita os artigos 27 da Lei 9.514/97 e art. 1.368-B do Código Civil, indicando que passa a ser responsável pelos débitos condominiais do imóvel apenas a partir da imissão de posse.
E, de fato, nos termos dos dispositivos invocados:
“Art. 27, Lei 9.514/97 - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel
(...)
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
(...)
Art. 1.368-B, Código Civil - A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”
Ocorre que tais dispositivos regulam a relação proprietário pleno versus devedor fiduciante, estabelecendo os limites de responsabilidade pelos débitos da coisa entre si.
Perante terceiros, dentre os quais a coletividade condominial, mantém-se hígida a responsabilidade do proprietário pleno, independente do momento em que gerados os débitos, uma vez que, a partir da consolidação da propriedade em seu favor, "receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)" , tal como apontado no supracitado julgamento do REsp 1696038/SP.
Nesta mesma orientação, in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE REGISTRAL. RESPONSABILIDADE DA RÉ PELO DÉBITO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Obrigação propter rem. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular de direito real. Caso. A demandada, credora fiduciária, é legitima para responder pelo inadimplemento das cotas condominiais, eis que consolidada a propriedade registral em seu nome na matrícula do imóvel, consoante o entendimento jurisprudencial que vem sendo adotado por este Tribunal. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 70080164700, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em: 21-02-2019).
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. O cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais constitui ônus real, que grava a própria unidade do imóvel, uma vez que a lei lhe imprime o poder de sequela. Assim, diante da natureza propter rem da obrigação condominial, são os proprietários do imóvel que respondem pelos débitos da unidade. Ainda que a apelante não tenha sido imitida na posse do bem, tal, por si só, não afasta sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais vencidas após a consolidação da propriedade em seu nome. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 70077973824, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 11-07-2018)
Diante do panorama acima traçado, a CEF deverá igualmente suportar o pagamento das cotas condominiais compreendidas entre fevereiro e junho de 2024 (evento 1, plan8), eis que constituem obrigação propter rem, ficando ressalvado eventual direito de regresso em face da devedora fiduciante, que deveria ter arcado com o pagamento das mesmas à época, verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. PROPRIETÁRIO PLENO. - A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, em regra, é daquele que detém a qualidade de proprietário do imóvel. No caso concreto, o banco-embargante é pleno proprietário do imóvel, a partir do exercício da garantia da alienação fiduciária e consolidação da propriedade plena em seu favor, motivo pelo qual deve suportar o pagamento das cotas condominiais (obrigação propter rem), inclusive aquelas vencidas antes da consolidação, ressalvado eventual direito de regresso. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. O provimento da apelação implica a inversão dos ônus da sucumbência. A fixação dos honorários advocatícios deve observar o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, além da natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. APELAÇÃO PROVIDA. (Apelação Cível, Nº 50035203220198210073, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 06-08-2021)
Ante o exposto, voto por conhecer e dar provimento ao presente recurso, com decorrente reforma parcial da sentença, a fim de igualmente condenar a CEF ao pagamento das cotas condominiais vencidas compreendidas entre fevereiro e junho de 2024 (evento 1, PLAN8), nos termos da fundamentação supra. Sem condenação em verbas sucumbenciais, eis que recorrente vitorioso.
Documento eletrônico assinado por CASSIO MURILO MONTEIRO GRANZINOLI, Juiz Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019153202v3 e do código CRC 96220cdc.
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Signatário (a): CASSIO MURILO MONTEIRO GRANZINOLI
Data e Hora: 13/05/2026, às 22:49:54