RECURSO CÍVEL Nº 5015317-07.2025.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal ADRIANA MENEZES DE REZENDE
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a CEF ao pagamento das cotas condominiais vencidas relativas ao período de janeiro de 2025 a fevereiro de 2025, bem como das parcelas vincendas inadimplidas no curso do processo, até o trânsito em julgado.
A recorrente, Condomínio Residencial Rio do Ouro II, sustenta que a instituição financeira deve responder integralmente pelas despesas condominiais vencidas e vincendas do imóvel, inclusive aquelas anteriores à consolidação da propriedade fiduciária, ocorrida em 09/01/2025. Argumenta que as cotas condominiais possuem natureza propter rem, acompanhando o imóvel independentemente da titularidade, nos termos dos arts. 1.336 e 1.345 do Código Civil, razão pela qual a consolidação da propriedade em nome da CEF implicaria a assunção de todas as obrigações vinculadas ao bem. Alega, ainda, que a sentença recorrida incorreu em equívoco ao limitar a responsabilidade da ré às parcelas posteriores à consolidação da propriedade, em afronta à legislação federal e à jurisprudência consolidada do STJ, especialmente ao Tema 886 e ao REsp 1.910.280/PR. Sustenta, por fim, que a inadimplência compromete o equilíbrio financeiro da coletividade condominial, requerendo a reforma da sentença para condenar a CEF ao pagamento integral das cotas condominiais devidas.
Contrarrazões apresentadas no evento 61.
É o breve relatório. Passo a decidir.
VOTO
Eis o teor da sentença recorrida:
"Decido.
- Da ilegitimidade passiva da CEF
A questão acerca da legitimidade passiva da CEF confunde-se com o próprio mérito e, portanto, será apreciada adiante.
- Do mérito
Sobre a responsabilidade pelo pagamento das contribuições condominiais, assim dispõe a Lei nº 9.514/97:
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
[...]
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)” (grifo nosso)
Conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97.
Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.(AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.DESPESAS CONDOMINIAIS. A RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO APENAS SURGE COM A CONSOLIDAÇÃO DE SUA PROPRIEDADE PLENA EM RELAÇÃO AO BEM DADO EM GARANTIA, OU SEJA, APÓS SUA IMISSÃO NA POSSE.PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.(AgInt no AREsp n. 1.637.467/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/12/2020, DJe de 18/12/2020.)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECOBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO CREDORFIDUCIÁRIO NÃO IMITIDO NA POSSE.1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02", motivo pelo qual "a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem" (REsp 1.731.735/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13.11.2018, DJe 22.11.2018).2. Ao se examinar o recurso especial da ora agravada, não foram constatados os óbices de admissibilidade apontados pela agravante, tendo em vista: (i) a suficiência da impugnação dos fundamentos do acórdão estadual que pugnou pela responsabilidade solidária da RB Capital pelas despesas condominiais; (ii) o prequestionamento implícito dos dispositivos legais apontados como violados, não havendo que se falar em inovação recursal; e (iii) a inaplicabilidade do óbice da Súmula 7/STJ em caso de mera revaloração do contexto fático probatório dos autos.3. Agravo interno não provido. (AgInt no AgInt no REsp 171505, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJ 18/08/2020)
As obrigações referentes às cotas condominiais possuem natureza propter rem. Vejam-se os seguintes precedentes:
DIREITO CIVIL - CEF - PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS - IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE -RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. (RECURSO CÍVEL Nº 5000184-38.2024.4.02.5107, 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Juíza Federal MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 07/11/2024)
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO FAR. RESPONSABILIDADE DA CEF. SENTENÇA PROCEDENTE. RECURSO DA CEF. ALEGAÇÃO DE QUE IMÓVEL ESTÁ OCUPADO POR ARRENDATÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO NO RGI. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO DE SATISFAÇÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (RECURSO CÍVEL Nº 5011339-30.2023.4.02.5121, 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Juíza Federal CYNTHIA LEITE MARQUES, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 15/10/2024)
No presente caso, a consolidação da propriedade em nome da CEF foi averbada em 09/01/2025, conforme matrícula do imóvel ().
Sendo assim, a CEF é a proprietária do imóvel, razão pela qual deve responder pelas despesas condominiais, enquanto obrigações propter rem, a partir da data da consolidação da propriedade.
Com relação ao valor do crédito, a autora apresentou cálculos no evento , no valor de R$ 4.853,78, relativo aos valores devidos entre março de 2024 a fevereiro de 2025.
Entretanto, a CEF tornou-se proprietária do imóvel apenas em janeiro de 2025, como já destacado.
Desse modo, a CEF somente pode ser cobrada pelas cotas condominiais a partir de janeiro de 2025.
Em contestação (), a CEF invoca a tese firmada pelo STJ no Tema 866, no julgamento do Resp n. 1.345.332/RS, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, que assim
Tema Repetitivo 886 do STJ
Tese Firmada:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;
c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Assim, o STJ firmou entendimento no sentido de que o promitente vendedor do imóvel somente se eximirá da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais “se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação" hipótese em que "afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (Resp n. 1.345.332/RS, submetido à sistemática dos recursos repetitivos).
Ainda sobre o tema, a 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, nas hipóteses de arrendamento residencial, passou a considerar que, caso adimplente o arrendatário, sobre ele recairia a responsabilidade pelas cotas condominiais, pois sua posição se assemelha a do promitente comprador do tema 886 do STJ, conforme Orientação Jurisprudencial nº 11 daquela Turma:
ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL 11: Nos casos de condomínio com arrendamento (PMCMV) não se aplica ao tema 886 do STJ exceto quando a CEF não pode retomar o imóvel (quando o contrato de arrendamento está em dia ou quando já está quitado e, portanto, a propriedade já não mais lhe pertence), independente de registro de contrato no RGI.
Nesse sentido:
CIVIL- CEF - INADIMPLÊNCIA DE COTAS CONDOMINIAIS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - EXISTÊNCIA DE UM OCUPANTE NA POSSE DIRETA DO BEM - MUDANÇA DE ENTENDIMENTO DO COLEGIADO - INAPLICABILIDADE DO TEMA 886 DO STJ NO CASO DE INADIMPLENCIA DO ARRENDAMENTO - ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL 11 DESTE COLEGIADO - RECURSO DA CEF CONHECIDO E NÃO PROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. (RECURSO CÍVEL Nº 5000536-34.2022.4.02.5117, 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Juíza Federal CAROLINE MEDEIROS E SILVA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 04/04/2024)
DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. IMÓVEL FINANCIADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA PELA CEF. RESPONSABILIDADE DA CEF. SENTENÇA PROCEDENTE. RECURSO DA PARTE AUTORA. TEMA 886 STJ. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS COTAS CONDOMINIAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (RECURSO CÍVEL Nº 5004823-72.2024.4.02.5116, 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Juíza Federal CYNTHIA LEITE MARQUES, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 12/03/2025)
No caso, diante da consolidação da propriedade em favor da CEF, em aplicação da tese firmada no Tema 886 do STJ, caberia à ré comprovar que o promissário comprador se imitira na posse, com ciência inequívoca do condomínio, e que estaria adimplente com o contrato de arrendamento, o que não ocorreu.
Assim, em aplicação da tese firmada pelo STJ no Tema 886 e do entendimento das Turmas Recursais, é devida a responsabilização da CEF pelas cotas condominiais após a consolidação da propriedade em seu favor.
Dos encargos decorrentes da mora
No caso, de acordo com a Convenção de Condomínio, os condôminos em atraso sujeitam-se ao pagamento de juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor do débito a partir da data do vencimento (, p. 24). Prevê-se, ainda, que o débito seja atualizado monetariamente com base na variação do "Índice Geral de Preços - IGP", confira-se :
Tais parâmetros não foram observados nos cálculos do evento , que utilizaram-se do INPC para correção monetária do débito. Logo, os valores devem ser apurados após o trânsito em julgado.
Das parcelas vincendas
No que concerne às parcelas vincendas, são devidas até a data do trânsito em julgado da presente ação, para que não ocorra a eternização do cumprimento de sentença com a constante adição de parcelas vincendas (RECURSO CÍVEL Nº 5132593-98.2021.4.02.5101, 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Juíza Federal MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 28/11/2024).
Veja-se:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. LEGITIMIDADE DA CEF. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO CEF. COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS. A CONDENAÇÃO REFERENTE ÀS COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS DEVE PERDURAR ATÉ O TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (RECURSO CÍVEL Nº 5071586-76.2019.4.02.5101, 6ª Turma Recursal do Rio de Janeiro, Juíza Federal ALESSANDRA BELFORT BUENO, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 25/03/2021)
Sobre tais valores, devem incidir juros de 1% ao mês e multa de 2% do valor do débito, e correção monetária pelo IGP, conforme convenção de condomínio.
Assim, é procedente a pretensão autoral.
Em face do exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do era 487, I do CPC, para condenar a Caixa Econômica Federal a pagar ao condomínio autor as cotas condominiais vencidas, relativas ao período de janeiro de 2025 a fevereiro de 2025, bem como as vincendas não pagas no curso do processo, até o trânsito em julgado, relativas ao imóvel objeto dos autos, com incidência de juros de 1% ao mês e multa de 2% do valor do débito, e correção monetária pelo Índice Geral de Preços - IGP, conforme fundamentação.
Os valores deverão ser apurados após o trânsito em julgado.
Sem condenação em custas e honorários advocatícios, diante do disposto nos art. 54 e 55 da Lei nº 9.099/95 c/c art. 1º da Lei nº 10.259/2001.
Interposto recurso, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal. Após, remetam-se os autos às Turmas Recursais."
Pois bem.
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso interposto e, no mérito, entendo assistir razão à parte autora.
Inicialmente, verifico que o juízo de origem aplicou de forma equivocada o entendimento desta Turma acerca das obrigações propter rem. Tais obrigações decorrem da própria coisa e não mantêm relação direta com a pessoa, razão pela qual não se vinculam aos antigos proprietários, mas sim ao atual titular do bem, que detém a relação jurídica de propriedade.
Nesse sentido, ao reconhecer a legitimidade passiva da ré com base na matrícula do imóvel, na qual consta a consolidação da propriedade em janeiro de 2025, sem que tenha havido alienação do bem, conclui-se que a CEF é a atual proprietária. Ainda que não possua relação material direta com o imóvel, tal circunstância não a exime de responsabilidade.
Ademais, o fato de as dívidas condominiais serem anteriores à consolidação da propriedade não afasta sua vinculação ao imóvel, uma vez que, em situação inversa, caso a CEF tivesse alienado o bem, o novo proprietário responderia pelos débitos pretéritos.
Dessa forma, conclui-se que a CEF é responsável pelas cotas condominiais desde o inadimplemento, independentemente de a consolidação da propriedade ter ocorrido posteriormente.
No caso concreto, entendo ser legítima a condenação da ré ao pagamento das cotas condominiais desde o inadimplemento, qual seja, de 11/03/2024 a 10/02/2025, totalizando R$ 4.853,78, bem como das parcelas vencidas ao longo da demanda.
Reitera-se, ainda, a jurisprudência colacionada, destacando-se que este juízo não pretende obstar o eventual exercício do direito de regresso pela CEF, caso assim entenda cabível em demanda própria. Todavia, no âmbito dos direitos reais, a definição da responsabilidade pelas obrigações propter rem é objetiva e vinculada ao titular do bem no momento pertinente. Nesse sentido, confira-se a jurisprudência pátria:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 735.994 - RJ (2015/0157170-6)
DECISÃO 1. Cuida-se de agravo de SEI - SANTA ISABEL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que não admitiu recurso especial interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado: AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO FIDUCIANTE (CREDOR). COBRANÇA DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS INCIDENTES EM PERÍODO ANTERIOR A CONSOLIDAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO TITULAR DO DOMÍNIO PELO PAGAMENTO. PRESTAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO. CONDENAÇÃO QUE DEVE CONTEMPLAR O PAGAMENTO DAS COTAS QUE SE VENCERAM NO CURSO DA AÇÃO E AS VINCENDAS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. A regra é que a cobrança de cota condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, deve ser ajuizada em face do daquele que conste como titular do domínio no registro imobiliário. Ao proprietário caberá, se for o caso, buscar se ressarcir da cobrança sofrida em face daquele 3º que tenha efetivamente utilizado os serviços do condomínio.
Tratando-se de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, não purgada a mora pelo fiduciante (devedor), o credor (fiduciário), tem o direito de consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, apropriando-se do produto da venda do imóvel, com a ressalva da devolução do crédito remanescente ao fiduciante (devedor). Por saldo remanescente deve ser entendido o valor apurado na venda, deduzidas todas as dívidas pendentes do imóvel. O fiduciário (credor) que consolida apelante não pode se eximir de pagar os débitos condominiais anteriores a sua reintegração na posse do imóvel, pois as dívidas do imóvel anteriores a consolidação da propriedade em nome do credor integram o débito cobrado do devedor. Como consequência, eventual saldo a ser recebido pelo fiduciante pela venda do imóvel sofrerá o desconto do débito pendente em relação aos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel. O condomínio tem o direito de se ressarcir de todas as dívidas que pesem sobre o imóvel com o produto da venda do bem. Configuração da responsabilidade do 1º apelante pelo pagamento do débito cobrado pelo condomínio no período que antecede a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome. As cotas condominiais são prestações periódicas e de trato sucessivo, devendo a condenação contemplar não apenas aquelas vencidas até o trânsito em julgado da sentença, mas também as vincendas até o efetivo pagamento integral do débito ( CPC, 290). Reforma parcial da sentença. Conhecimento dos recursos, desprovimento do 1º (SEI Santa Isabel) e provimento do 2º (Condomínio). Os embargos de declaração foram rejeitados. Nas razões do recurso especial (art. 105, III, a, da CF), a parte recorrente alega ofensa aos arts. 20, § 3º, 260, 458, II e 535, CPC, 1.368, parágrafo único do Código Civil e 27, §§ 2º, 4º, 5º e 8º, da Lei n. 9.541/97. Sustenta a recorrente que, em "casos de 'consolidação da propriedade' em favor do credor fiduciário quando não há interessados na compra do saldo devedor em aberto (ou seja, quando frustrados os dois leilões previstos em lei), a responsabilidade por TODOS os débitos relacionados ao bem, até a data em que houver a imissão da posse, é do próprio devedor fiduciante, pessoalmente, não havendo que se que falar sequer em responsabilidade subsidiária ou direito de regresso". [...] 3. O Tribunal de origem, ao concluir que o credor fiduciário, em razão da natureza propter rem da obrigação, é o responsável pelo pagamento do débito cobrado pelo condomínio no período que antecedeu a consolidação a propriedade do imóvel em seu nome, decidiu em harmonia com o entendimento desta Corte, a exemplo dos seguintes julgados: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS CONSTITUÍDAS ANTES DA AQUISIÇÃO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSICIONAMENTO JURISPRUDENCIAL. IDENTIDADE ENTRE A ORIENTAÇÃO SUFRAGADA PELA CORTE DE ORIGEM E DECISÃO MONOCRÁTICA E AQUELA TRILHADA POR ESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em atraso alcança o atual proprietário, ainda que constituídas antes da aquisição pelo credor fiduciário, por se tratar de obrigações propter rem. Na hipótese de identidade entre a orientação jurisprudencial sufragada pela Corte de origem e adotada pela decisão monocrática e aquela trilhada por este Tribunal Superior, incide a Súmula 83/STJ. Agravo regimental improvido. (AgRg no Ag 792.138/RJ, Rel. Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2009, DJe 26/06/2009) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido. (REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219) [...] 5. Ante o exposto, conheço do agravo e dou parcial provimento ao recurso especial apenas para limitar a base de cálculo dos honorários advocatícios às parcelas vencidas e a doze prestações vincendas a contar da sentença. Publique-se. Intimem-se. (STJ - AREsp: 00000000000000735994, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/02/2016, Data de Publicação: Data da Publicação DJe 01/03/2016) (Grijfo nosso)
A decisão recorrida, assim, merece reparo, devendo ser provido o recurso da parte autora e desprovido o da parte ré, passando a constar no dispositivo a seguinte condenação:
Ante o exposto, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, julgo procedente o pedido para condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento, em favor da parte autora, dos valores referentes às cotas condominiais no período de 11/03/2024 a 10/02/2025, bem como daquelas vencidas ao longo da demanda (a serem apuradas na fase de cumprimento de sentença), até a data do trânsito em julgado, relativas ao apartamento 204, torre 02.
Ante o exposto, voto por CONHECER do recurso interposto pela parte autora e DAR-LHE PROVIMENTO, para reformar a sentença recorrida, nos termos da fundamentação supra. Sem condenação em honorários advocatícios sucumbenciais. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, retornem os autos ao juízo de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por ADRIANA MENEZES DE REZENDE, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019152431v4 e do código CRC 62425686.
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Signatário (a): ADRIANA MENEZES DE REZENDE
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