RECURSO CÍVEL Nº 5011285-56.2025.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal ADRIANA MENEZES DE REZENDE
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença proferida pelo Juiz a quo, que julgou improcedente o pedido para condenar a CEF a pagar as cotas condominiais vencidas, bem como as vincendas não pagas no curso do processo, até o trânsito em julgado, relativas ao imóvel objeto dos autos.
Em suas alegações recursais, a parte autora alega que a r. sentença deve ser reformada pois desconsiderou a natureza propter rem da obrigação condominial. Sustenta que, uma vez consolidada a propriedade do imóvel em nome da CEF, esta passou a responder integralmente por todos os encargos incidentes sobre o bem, inclusive as contribuições condominiais vencidas antes e após a consolidação, conforme dispõe expressamente o art. 1.345 do Código Civil. Pugna, portanto, pela reforma da sentença.
Embargos de declaração opostos pela parte autora em face da sentença recorrida, os quais foram rejeitados no .
Contrarrazões apresentadas pela CEF.
É o relatório. Passo a decidir
VOTO
Analisando a certidão de ônus reais do imóvel juntada no , verifico que não há qualquer informação de que o imóvel em questão tenha sido adquirido agtravés do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), gerido pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).
Pois bem, a questão relativa à legitimidade passiva da CEF, nas demandas que versem sobre cobranças de cotas condominiais, devem ser analisadas de acordo com as circunstâncias do caso concreto, confundindo-se com o próprio mérito, pelo que entendo necessário tecer algumas considerações.
As cotas condominiais se constituem em obrigações propter rem, também conhecidas como mistas ou ambulatórias. Diz-se que são mistas porque assimilam características tanto de direitos reais quanto de direitos obrigacionais. Nelas, a pessoa do credor ou do devedor individualiza-se não em razão de um ato de autonomia privada, mas em função da titularidade de um direito real. Nos dizeres de Antunes Varela, “é uma obrigação imposta, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta”.
O obrigado é o titular do direito real, havendo a possibilidade de sucessão no débito fora das hipóteses normais de transmissão das obrigações.
Deste modo, no caso específico das cotas condominiais, as prestações decorrem da assunção do direito real de propriedade, acompanhando o imóvel em todas as alterações subjetivas em sua titularidade.
Em razão disso, os débitos dessa natureza constituem dívidas pertencentes ao imóvel, ou seja, segue o bem onde ele for, não são dívidas de caráter contratual, nem são vinculadas a uma determinada pessoa, devendo ser suportadas por aquele com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material, ou seja, de quem detenha a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.
A parte autora ajuizou a presente demanda, a fim de efetuar a cobrança de taxas condominiais vencidas anteriores a consolidação da propriedade, a partir de março de 2024, conforme , bem como das demais taxas que venham a vencer no decurso da presente ação, conforme se observa em sua petição inicial (evento 01- INIC1).
Pela matrícula atualizada do imóvel juntada no , observo que foi consolidada a propriedade do imóvel em questão para a CEF, conforme ato concluído em 29/10/2024:
Sendo assim, não há como ser afastada a legitimidade e responsabilidade da CEF no presente caso, devendo esta responder pela presente ação de cobrança de taxas condominiais.
Nesse sentido, colaciono a jurisprudência a seguir:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 735.994 - RJ (2015/0157170-6)
DECISÃO 1. Cuida-se de agravo de SEI - SANTA ISABEL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que não admitiu recurso especial interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado: AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO FIDUCIANTE (CREDOR). COBRANÇA DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS INCIDENTES EM PERÍODO ANTERIOR A CONSOLIDAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO TITULAR DO DOMÍNIO PELO PAGAMENTO. PRESTAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO. CONDENAÇÃO QUE DEVE CONTEMPLAR O PAGAMENTO DAS COTAS QUE SE VENCERAM NO CURSO DA AÇÃO E AS VINCENDAS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. A regra é que a cobrança de cota condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, deve ser ajuizada em face do daquele que conste como titular do domínio no registro imobiliário. Ao proprietário caberá, se for o caso, buscar se ressarcir da cobrança sofrida em face daquele 3º que tenha efetivamente utilizado os serviços do condomínio.Tratando-se de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, não purgada a mora pelo fiduciante (devedor), o credor (fiduciário), tem o direito de consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, apropriando-se do produto da venda do imóvel, com a ressalva da devolução do crédito remanescente ao fiduciante (devedor). Por saldo remanescente deve ser entendido o valor apurado na venda, deduzidas todas as dívidas pendentes do imóvel. O fiduciário (credor) que consolida apelante não pode se eximir de pagar os débitos condominiais anteriores a sua reintegração na posse do imóvel, pois as dívidas do imóvel anteriores a consolidação da propriedade em nome do credor integram o débito cobrado do devedor. Como consequência, eventual saldo a ser recebido pelo fiduciante pela venda do imóvel sofrerá o desconto do débito pendente em relação aos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel. O condomínio tem o direito de se ressarcir de todas as dívidas que pesem sobre o imóvel com o produto da venda do bem. Configuração da responsabilidade do 1º apelante pelo pagamento do débito cobrado pelo condomínio no período que antecede a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome. As cotas condominiais são prestações periódicas e de trato sucessivo, devendo a condenação contemplar não apenas aquelas vencidas até o trânsito em julgado da sentença, mas também as vincendas até o efetivo pagamento integral do débito ( CPC, 290). Reforma parcial da sentença. Conhecimento dos recursos, desprovimento do 1º (SEI Santa Isabel) e provimento do 2º (Condomínio). Os embargos de declaração foram rejeitados. Nas razões do recurso especial (art. 105, III, a, da CF), a parte recorrente alega ofensa aos arts. 20, § 3º, 260, 458, II e 535, CPC, 1.368, parágrafo único do Código Civil e 27, §§ 2º, 4º, 5º e 8º, da Lei n. 9.541/97. Sustenta a recorrente que, em "casos de 'consolidação da propriedade' em favor do credor fiduciário quando não há interessados na compra do saldo devedor em aberto (ou seja, quando frustrados os dois leilões previstos em lei), a responsabilidade por TODOS os débitos relacionados ao bem, até a data em que houver a imissão da posse, é do próprio devedor fiduciante, pessoalmente, não havendo que se que falar sequer em responsabilidade subsidiária ou direito de regresso". [...[ 3. O Tribunal de origem, ao concluir que o credor fiduciário, em razão da natureza propter rem da obrigação, é o responsável pelo pagamento do débito cobrado pelo condomínio no período que antecedeu a consolidação a propriedade do imóvel em seu nome, decidiu em harmonia com o entendimento desta Corte, a exemplo dos seguintes julgados: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS CONSTITUÍDAS ANTES DA AQUISIÇÃO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSICIONAMENTO JURISPRUDENCIAL. IDENTIDADE ENTRE A ORIENTAÇÃO SUFRAGADA PELA CORTE DE ORIGEM E DECISÃO MONOCRÁTICA E AQUELA TRILHADA POR ESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em atraso alcança o atual proprietário, ainda que constituídas antes da aquisição pelo credor fiduciário, por se tratar de obrigações propter rem. Na hipótese de identidade entre a orientação jurisprudencial sufragada pela Corte de origem e adotada pela decisão monocrática e aquela trilhada por este Tribunal Superior, incide a Súmula 83/STJ. Agravo regimental improvido. (AgRg no Ag 792.138/RJ, Rel. Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2009, DJe 26/06/2009) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido. (REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219) [...] 5. Ante o exposto, conheço do agravo e dou parcial provimento ao recurso especial apenas para limitar a base de cálculo dos honorários advocatícios às parcelas vencidas e a doze prestações vincendas a contar da sentença. Publique-se. Intimem-se. (STJ - AREsp: 00000000000000735994, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/02/2016, Data de Publicação: Data da Publicação DJe 01/03/2016) (Grijfo nosso)
Desse modo, a reforma da sentença recorrida, que julgou improcendente o pedidos autorais para condenar a CEF ao pagamento das taxas condominiais a partir de março de 2024, é medida que se impõe sobre a qual houve recurso da parte autora.
Noutro giro, esclareço que a correção monetária e juros de mora, relativos às taxas de condomínio, incluindo as multas, devem incidir a partir do vencimento de cada parcela.
Nesse sentido, colaciono as jurisprudências a seguir:
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA . JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. ENTENDIMENTO ADOTADO NESTA CORTE. VERBETE 83 DA SÚMULA DO STJ . NÃO PROVIMENTO. 1. "Os consectários legais na cobrança de despesas condominiais incidem a partir do vencimento de cada parcela" (AgRg no AREsp 636.255/RJ, Rel . Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 6/10/2015, DJe 16/10/2015). 2. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ . 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1168753 RS 2009/0234380-6, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 02/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/08/2016)
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DO NCPC . AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. PROCEDÊNCIA. JUROS DE MORA . TERMO INICIAL. DATA DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA . AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2 . Os juros moratórios decorrentes de inadimplemento de taxas condominiais fluem a partir do vencimento de cada prestação. Precedentes. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1922780 PR 2021/0045866-5, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2021) (Grifei)
Ante o exposto, voto por CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso da parte autora, reformando a sentença, para condenar a ré ao pagamento das cotas condominiais vencidas no período de março de 2024 a feveriro de 2025, bem como daquelas vencidas no curso do processo e das vincendas. Sem condenação em honorários sucumbenciais, eis que recorrente vencedor. Intimem-se e, após o trânsito em julgado, devolvam-se os autos ao juízo de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por ADRIANA MENEZES DE REZENDE, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019199634v3 e do código CRC dce10990.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ADRIANA MENEZES DE REZENDE
Data e Hora: 15/05/2026, às 14:35:13