RECURSO CÍVEL Nº 5002818-79.2025.4.02.5104/RJ
RELATORA: Juíza Federal CYNTHIA LEITE MARQUES
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela parte autora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa Minha Vida c/c indenização por danos morais.
A sentença foi proferida nos seguintes termos:
(...)
II.ii) Do Mérito
Do distrato do Contrato de Compra e Venda e Mútuo Habitacional
A parte autora postula o distrato do contrato de compra e venda e mútuo habitacional celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e devolução de parcelas pagas ao argumento de que foi impedida de ocupar o apartamento por terceiros que invadiram o imóvel. Postula indenização por danos morais.
O imóvel descrito como Apartamento 401, Bloco 2, Condomínio Residencial Girassol, Conjunto Habitacional Cidade do Aço, Volta Redonda/RJ, foi adquirido pela autora em 11/12/2007, por meio do programa "Minha Casa Minha Vida" contrato de compra e venda nº 171002599603.4.
A autora afirma que, enquanto preparava o jantar ouviu batidas na porta e, ao atender, verificou tratar-se de criminosos que adentraram sua casa, a torturaram e a expulsaram do imóvel.
A questão dos autos trata-se de substituição de unidade habitacional produzida com recursos provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, com regramento próprio conferido pela Portaria nº 488/17 do Ministério das Cidades, nos seguintes termos:
“Art. 2º Na ocorrência das situações a seguir relacionadas, os contratos também poderão ser objeto de rescisão:
I - Impedimento de ocupação ou retirada da unidade habitacional por invasão ou ameaça;
(...)
§ 1º As situações previstas neste artigo serão comprovadas conforme segue:
a) situação prevista no inciso I, mediante apresentação de declaração do ente público responsável pela indicação da demanda, acompanhada de Boletim de Ocorrência ou de declaração do órgão de segurança pública dos estados ou do Distrito Federal;
(...)
Art. 3º Nas situações enumeradas no art. 2º, o titular do contrato objeto de rescisão poderá optar pela desistência do benefício, mediante assinatura de declaração, ou ser beneficiado novamente com outra unidade habitacional, por intermédio de qualquer instituição financeira habilitada a operar o programa, na unidade da federação de sua escolha, independente do registro no CADMUT referente ao imóvel que está sendo rescindido.
(...)
§ 3º - Fica facultada à instituição financeira a utilização das condições de enquadramento do beneficiário do momento da assinatura do contrato objeto de rescisão ou a realização de nova pesquisa, o que for mais favorável ao atendimento da família."
As provas trazidas aos autos tornam plausíveis o relato de que a autora foi obrigada a se retirar do local após o esbulho realizado, mediante violenta coação de terceiros. Segundo seu relato, foi torturada por mais de 2 horas dentro do seu apartamento e ameaçada de morte e fugiu do condomínio apavorada, pensando que ia ser executada quando foi socorrida por um motorista de aplicativo, que a levou até a residência de sua avó de consideração, localizada na Rua: Campos, no 116, no bairro: Siderlândia, nesta cidade, endereço do comprovante acostado à inicial - .
As provas documentais que delineiam o histórico consistem nas informações prestadas pela 093a. Delegacia de Polícia localizada no Aterrado, Volta Redonda - RJ, que acostou aos autos o Boletim de Ocorrência sobre os fatos - , bem como a informação da Light sobre ter encerrado o contrato em abril de 2022 (Evento 1, OUT17) e o a atual ocupante do imóvel ser outra pessoa - Renata do Couto Inácio - .
Assinale-se que, em Volta Redonda, é fato público e notório que muitos dos condomínios construídos por meio de recursos do programa Minha Casa, Minha Vida tornaram-se alvos de cobiça de organizações criminais para o alojamento de seus apaniguados e para se tornarem locais para a prática de tráfico de drogas.
Assim, o fato relatado subsome na hipótese do artigo 2º, inciso I da Portaria 488/17:
I - Impedimento de ocupação ou retirada da unidade habitacional por invasão ou ameaça, ensejando a rescisão do contrato por fato de força maior, pois há impedimento (violência ou grave ameaça) de a parte autora continuar a habitar no imóvel onde então residia.
Pelas razões expostas, a procedência do pedido é medida que se impõe, cabendo o distrato retroativo do contrato desde a data do esbulho, em 23/04/2022, como consta do Termo Circunstanciado do evento 34, anexo 2.
A devolução das parcelas pagas antes desse período, porém, não é cabível. Trata-se de programa de natureza social, cuja sustentabilidade depende do adimplemento das prestações, de modo que a restituição dos valores pagos durante a ocupação implicaria desequilíbrio do sistema.
Do pedido de indenização por danos morais
As alegações da parte autora quanto ao sofrimento e violação aos direitos da personalidade e da dignidade humana não podem ser imputadas aos réus.
A responsabilidade do ente municipal pela execução do trabalho técnico e social após a ocupação dos empreendimentos do PMCMV, prevista no art. 3º, § 5º, da Lei nº 11.977/2009, não alcança, em princípio, questões afetas especificamente à área de segurança pública ostensiva e repressiva, a cargo do Estado do Rio de Janeiro.
Quanto à CEF, tenho que não pode ser responsabilizada por fato cometido por terceiros, por risco estranho à natureza do serviço prestado. Isso porque sua responsabilidade no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida se exaure no fornecimento das moradias em condições dignas. A invasão do imóvel por meliantes é matéria afeta à segurança pública, escapando, portanto, de sua atuação.
Pelo exposto, inexiste conduta ilícita dos réus a ensejar a indenização por danos morais, prevista no art. 927 Código Civil.
Improcedente o pedido, portanto.
III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, e na forma da fundamentação supra julgo parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do artigo 487, I, do CPC, para declarar a rescisão do Contrato Venda e Compra de Imóvel – PMCMV – Recursos do FAR, nº 171002599603.4, da data da saída da autora do imóvel em 23/04/2022.
Sem condenação em honorários advocatícios, por força do art. 55 da Lei nº 9.099/95, subsidiariamente aplicado.
Ocorrendo o trânsito em julgado e esgotadas eventuais medidas executivas, dê-se baixa e arquivem-se os autos.
P. Intimem-se.
Em suas razões recursais, a parte autora reitera os argumentos da petição inicial e pede a procedência dos pedidos de restituição integral das prestações vinculadas ao contrato, com a condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos morais.
É o breve relatório.
VOTO
A insurgência recursal da parte autora não merece prosperar.
Sobre o tema em debate, esta Turma Recursal há muito firmou o entendimento no sentido de que os danos sofridos em virtude de invasão do imóvel por terceiros não decorrem diretamente de falha que possa ser atribuída à CEF. Nesse sentido, cito como precedente o Recurso Cível n° 5001110-89.2019.4.02.5108/RJ, julgado em 07/12/2021, cujo voto transcrevo abaixo e adoto como razões de decidir:
"A sentença merece ser mantida tal como prolatada.
A hipótese relatada demonstra a inexistência de nexo causal entre a conduta perpetrada por terceiro e a alegada falha no serviço prestado pela CEF.
Somente se considera causa o evento que produziu direta e concretamente o resultado danoso. A obrigação de reparar somente surge quando o dano é efeito necessário do ato apontado como lesivo.
Não há como considerar que o dano apontado (invasão do imóvel da parte autora por terceiro) é decorrência direta de alguma falha que possa ser atribuída à CEF.
O fato relatado configura culpa exclusiva de terceiros, prevista no artigo 14, 3º, inciso II do CDC, como excludente da responsabilidade objetiva do prestador de serviços.
Transcrevo parte da sentença que muito bem abordou o tema: (...) Registre-se, que a responsabilidade contratual diz respeito exclusivamente ao cumprimento do contrato de financiamento, sendo a sua participação no negócio jurídico adstrita à função de agente operadora do financiamento para o fim de aquisição do bem. (...)
Deste modo, o recurso apresentado não merece acolhimento.
Pelo exposto, VOTO POR CONHECER DO RECURSO E NEGAR PROVIMENTO AO MESMO, mantendo a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos e na forma da fundamentação supra. Sem custas. Condeno o recorrente em honorários que ora arbitro em 10% sobre o valor da causa, observados os parágrafos 2° e 3° do artigo 98 do CPC, ante ao deferimento da gratuidade de justiça (evento 9). Intimem-se as partes e, após o trânsito em julgado, devolvam-se os autos ao juízo de origem. "
Diante desse contexto, a hipótese em análise não deve, de fato, ensejar a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais.
Da mesma forma, a pretensão de restituição das parcelas pagas anteriormente ao esbulho não merece acolhimento, pois inexiste fundamento jurídico para desfazer prestações regularmente adimplidas em período no qual a parte autora exerceu plenamente a posse direta do imóvel, dele retirando utilidade econômica e social ao utilizá-lo como residência habitual.
As parcelas pagas até a ocorrência da invasão constituíram contraprestação pelo efetivo uso e fruição do bem, não havendo enriquecimento sem causa da instituição financeira ou do ente demandado.
O posterior desapossamento decorrente de ato ilícito praticado por terceiros — narcotraficantes — não possui o condão de retroagir para desconstituir os efeitos jurídicos das prestações anteriormente quitadas, tampouco converte em indevidos os pagamentos que, à época, encontravam causa jurídica válida e eficaz. Os danos experimentados pela parte autora projetam efeitos apenas para o período posterior ao esbulho, não alcançando retrospectivamente a relação contratual regularmente executada até então.
Ante o exposto, VOTO POR CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA, para manter integralmente a sentença, nos moldes da fundamentação. Condeno a recorrente vencida em honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, observados os parágrafos 2º e 3º do art 98 do CPC. Intimadas as partes e certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa e devolvam-se os autos ao Juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por CYNTHIA LEITE MARQUES, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019195469v6 e do código CRC f1f11660.
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Signatário (a): CYNTHIA LEITE MARQUES
Data e Hora: 26/05/2026, às 19:01:55