RECURSO CÍVEL Nº 5003018-23.2020.4.02.5117/RJ
RELATORA: Juíza Federal CYNTHIA LEITE MARQUES
RELATÓRIO
Trata-se de recursos interpostos pela Caixa Econômica Federal e pela autora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em lide que versa sobre reparação material e indenização por danos morais referentes a vícios construtivos.
O Juízo de origem fundamentou a sentença nos seguintes termos:
"I. RELATÓRIO
Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95, aplicável subsidiariamente ao vertente caso.
Trata-se de ação proposta por D. D. S. R. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e RARO ENGENHARIA LTDA., objetivando indenização por danos materiais e morais em decorrência de vícios construtivos no imóvel localizado no Condomínio Residencial Bela Vida II, em São Gonçalo/RJ, adquirido por intermédio do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV – Faixa 1 – Recursos FAR).
Na petição inicial (), a autora sustenta que, após o ingresso na posse, o imóvel apresentou diversas patologias, como infiltrações, fissuras em paredes, problemas nas instalações hidráulicas e desplacamento de revestimentos. Requereu a condenação da ré ao pagamento de R$ 8.863,71 a título de danos materiais, com base em laudo técnico preliminar, e R$ 10.000,00 por danos morais.
Justiça gratuita deferida no evento 30.
A CEF apresentou contestação (), arguindo preliminares de ilegitimidade passiva, falta de interesse de agir (por ausência de prévio requerimento administrativo), litisconsórcio passivo necessário e incompetência do juizados (causa complexa). No mérito, alegou que sua atuação se limitou ao financiamento, inexistindo dever de guarda ou fiscalização técnica, atribuindo a responsabilidade exclusiva à construtora e sustentando que os danos decorrem de falta de manutenção.
Sobreveio sentença de parcial procedência (), que foi posteriormente anulada pela 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro (). O colegiado acolheu o argumento de cerceamento de defesa, determinando a realização de perícia judicial para apurar a efetiva origem dos danos e a responsabilidade das partes, uma vez que a decisão recorrida fundou-se apenas em laudo unilateral.
Retornados os autos à origem, foi produzida prova pericial técnica. O laudo do perito do juízo () confirmou a existência de vícios construtivos, como infiltrações decorrentes de falha na vedação de ralos e tubos de queda, e revestimentos cerâmicos ocos ou em processo de descolamento. O expert estimou o custo total para os reparos em R$ 16.831,22. Em laudo complementar (), após impugnação da CEF, o perito retificou o orçamento para R$ 14.932,90, mantendo a conclusão sobre a origem endógena (vícios de construção) das patologias.
Por determinação judicial (), a empresa RARO ENGENHARIA LTDA foi incluída no polo passivo na condição de litisconsorte necessária. Citada, a construtora apresentou contestação (), arguindo a prescrição decenal (contada da entrega do imóvel em 2012) e trienal. No mérito, sustentou que as anomalias derivam exclusivamente da ausência de manutenção e conservação por parte da proprietária ao longo de 12 anos.
A parte autora apresentou réplica (), rechaçando as teses de prescrição e reafirmando a natureza progressiva dos danos construtivos.
A construtora informou o interesse em nova perícia (). Informada que o exame técnico já havia sido realizado, a corré foi instada a indicar o interesse de produzir nova perícia, arcando com o respectivo custeio (), porém indicou não possuir recursos para o adiantamento das custas (). Diante disso, encerrou-se a fase probatória ().
Os autos vieram conclusos para prolação de nova sentença.
Decido.
II. FUNDAMENTAÇÃO
Da preliminar de ilegitimidade passiva
A legitimidade passiva, pressuposto processual (art. 17 do CPC), refere-se à pertinência subjetiva para figurar na causa, examinada sob o ótica da teoria da asserção, a qual recomenda avaliar a permanência no polo passivo à luz da narrativa da petição inicial. Verte da jurisprudência do TRF da 2ª Região a compreensão de que "a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva em demandas relacionadas a vícios de construção no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, uma vez que atua como agente executor de políticas públicas federais, e não apenas como agente financeiro". Como, "no caso dos autos, o contrato é vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, utilizando recursos do FAR, o que confere à CEF legitimidade passiva, pois atua como representante do FAR e executora de políticas federais voltadas à promoção de moradia para populações de baixa ou baixíssima renda (TRF2, Apelação Cível, 5038898-56.2022.4.02.5101, Rel. VIGDOR TEITEL, 5a. TURMA ESPECIALIZADA, DJe 04/10/2024).
Como o imóvel de insere no PMCMV Faixa 1 (evento 1, DOC8), prevalece o caráter de política pública de moradia, sendo certo que cabe à CEF a gestão operacional dos recursos destinados ao Programas Nacionais de Habitação Urbana e Rural - PNHU/PNHR (arts. 9º e 16 da Lei 11.977/2009) e, por conseguinte, surge sua pertinência subjetiva para a causa. Em suma, "a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva em ações que discutem vícios construtivos em imóveis financiados com recursos do FAR, no âmbito do PMCMV - Faixa 1" (TRF2, Apelação Cível, 5001950-55.2021.4.02.5003, Rel. ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, DJe 04/07/2025), razão pela qual rejeito a preliminar.
O papel exercido pela CEF nesses contratos vai além ao de mero agente financeiro, considerando que a Empresa Pública é responsável também pela contratação da construtora e fiscalização do projeto e das obras realizadas, desempenhando papel de executora de políticas públicas federais destinadas a propiciar a aquisição de imóvel próprio a pessoas de baixa renda, com o dever de gerir e fiscalizar os empreendimentos realizados no âmbito do aludido programa. Deste modo, afasto a preliminar de ilegitimidade suscitada.
Por fim, com a integração do polo passivo, prejudicado o pedido e formação de litisconsórcio passivo necessário.
Falta de interesse de agir (por ausência de prévio requerimento administrativo)
Do mesmo modo, afasto a preliminar de falta de interesse de agir, pressuposto processual (art. 17 do CPC) traduzido pelo binômio necessidade-utilidade. A necessidade traduz a ideia de que a intervenção do Poder Judiciário se mostra imprescindível para que o pedido da parte seja implementado; e a utilidade refere-se à capacidade do meio processual eleito pela parte para alcançar seu intento. O interesse surge evidente, uma vez que são notórias as dificuldades de solução consensual das imperfeições construtivas em casos similares, de modo que condicionar o exame da pretensão autoral ao prévio requerimento administrativo se revela de baixa efetividade. Na verdade, esses vícios são bem conhecidos da CEF e das construtoras envolvidas que, por iniciativa própria, poderiam ter equacionado a situação antes do acirramento de ânimos, porém isso não ocorreu, também em virtude de grande parte dessas moradias se situarem em áreas de intensa violência urbana, o que embaraçou tais providências.
Esse pensamento é acolhido pela jurisprudência do TRF da 2ª Região, haja vista que, "embora seja disponibilizada para os mutuários do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV uma forma de contato com a Caixa Econômica Federal para reclamações, nominada 'Programa de Olho na Qualidade', são notórias a resistência das construtoras em reconhecer qualquer dano indenizável nos imóveis e a dificuldade de a empresa pública prestar o devido atendimento à grande quantidade de ocorrências de vícios construtivos nesses imóveis, contexto que evidencia o interesse jurídico dos mutuários. Consequentemente, a extinção do processo por ausência de prévio requerimento administrativo nos casos em que se discute eventuais reparações por vícios construtivos, especialmente sem a prévia intimação do mutuário, afronta o princípio da inafastabilidade da jurisdição, previsto no artigo 5º, XXXV, da Constituição da República, e o princípio da não surpresa (arts. 9º e 10 do Código de Processo Civil)" (TRF2, Apelação Cível, 5003271-40.2022.4.02.5117, Rel. ANDRE RICARDO CRUZ FONTES, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, DJe 15/05/2025).
Por tudo isso, deve-se privilegiar o direito fundamental ao acesso à justiça (art. 5º, XXXV, da CF), com o regular processamento do feito.
Incompetência dos juizados (causa complexa)
Rejeito a arguição de incompetência dos juizados especiais, a pretexto de que o deslinde da causa exige perícia complexa.
Quanto à pretensa incompetência dos Juizados Especiais Federais para o julgamento da causa, por envolver a realização de perícia, realço que o rito sumaríssimo não é incompatível com a necessidade de exame técnico para o deslinde da controvérsia (art. 12 da Lei 10.259/01). O que deve ser observado é o potencial de o estudo pericial, por sua destacada complexidade, tumultuar o andamento do processo e desvirtuar os princípios da simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade, próprios do rito dos juizados especiais (art. 2º da Lei 9.099/95 c/c art. 1º da Lei 10.259/01).
Outrossim, sob o viés da duração razoável do processo e da celeridade de sua tramitação (art. 5º, LXXVIII, da CF), não há fundamento lógico para não aproveitar os atos processuais já praticados, sobretudo porque realizado o exame pericial de engenharia necessário ao esclarecimento dos fatos. Logo, orientado pela solução integral do mérito em prazo razoável (art. 4º do CPC), repilo a preliminar de incompetência.
Ademais, ressalto que a competência deste juízo foi estabelecida no conflito de competência n. 50109031620204020000, sendo, portanto, matéria preclusa, impassível de rediscussão.
Da Decadência e da Prescrição
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que "a pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor" (STJ, AgInt no REsp 1.863.245/SP, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJe de 27/8/2020).
Decidiu-se, nestes termos, que não há incidência de prazo decadencial, quer o previsto no Código Civil, quer o previsto no CDC, em se tratando de pretensão indenizatória (REsp n. 1.534.831/DF) e que "o prazo prescricional da ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra na vigência do Código Civil de 2002 é de 10 anos" (AgRg no AREsp 661.548/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, DJe de 10/6/2015).
Idêntico é o entendimento do TRF da 2ª Região:
ADMINISTRATIVO. SFH. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (FAIXA 1). PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. INAPLICABILIDADE DO PRAZO DECADENCIAL. LAUDO PERICIAL. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 3. Da inocorrência da prescrição. A questão em relação ao prazo prescricional aplicável à pretensão indenizatória decorrente do vício construtivo, encontra-se pacificada perante as 3ª e 4ª Turmas do STJ, no sentido de que deve incidir o prazo geral decenal disposto no art. 205 do CC/02: "Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor". 4. Da ausência de ocorrência da decadência. O prazo decadencial é inaplicável ao presente caso, tendo em vista que a parte autora possui pretensão indenizatória em razão de vícios construtivos existentes no imóvel, cujo prazo prescricional é de dez (10) anos. Precedentes do STJ. [...] (TRF2, Apelação Cível, 5041632-14.2021.4.02.5101, Rel. SANDRA MEIRIM CHALU BARBOSA DE CAMPOS, 7ª TURMA ESPECIALIZADA, DJe 11/06/2025)
E quanto ao termo inicial, "tratando-se de vícios construtivos, tem-se que há renovação contínua do prazo prescricional, porquanto os danos decorrentes de vício de construção se protraem no tempo e, por isso, não permitem a fixação de um marco temporal certo, a partir do qual se possa contar, com segurança, o termo inicial do prazo prescricional para a ação indenizatória correspondente. Precedente: STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1556842, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 22.2.2019" (TRF2, 5ª Turma Especializada, Apelação Cível 5011762-95.2021.4.02.0000, Rel.RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17/11/2021).
É possível estimar que o marco deflagrador do lapso prescricional coincida com a entrega das chaves, ocasião em que, de forma geral, o adquirente terá a possibilidade concreta de aferir as imperfeições construtivas (TRF2, Apelação Cível, 5009772-39.2024.4.02.5117, Rel. GUILHERME COUTO DE CASTRO, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, DJe 08/07/2025).
Deste modo, considerando que a entrega da unidade residencial foi emitido em 28/08/2013 (Evento1, OUT7), não há que se falar na ocorrência da prescrição decenal, já que presente ação foi distribuída em 04/06/2020.
Do Mérito.
No que toca ao mérito, a controvérsia reside na (i)nexistência de vícios construtivos que mereçam ser corrigidos ou indenizados.
Inicialmente, o Programa Minha Casa Minha Vida é provido por recursos oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR. O objetivo do Programa é a produção de unidades habitacionais, onde o FAR, por meio do subprograma “Programa Nacional de Habitação Urbana” – PNHU, aliena essas unidades às famílias de baixa renda.
De acordo com o § 2º, do art. 4º, da Lei 11.977/2009 (vigente durante a execução do contrato), a assistência técnica e os seguros de engenharia, de danos estruturais, de responsabilidade civil do construtor, de garantia de término de obra e outros que visem à mitigação de riscos inerentes aos empreendimentos habitacionais podem fazer parte da composição de custos do PNHU:
Art. 4º O Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU tem por objetivo promover a produção ou aquisição de novas unidades habitacionais ou a requalificação de imóveis urbanos, desde 14 de abril de 2009. [...] § 2º A assistência técnica e os seguros de engenharia, de danos estruturais, de responsabilidade civil do construtor, de garantia de término de obra e outros que visem à mitigação de riscos inerentes aos empreendimentos habitacionais podem fazer parte da composição de custos do PNHU.
Em consonância com o art. 9º da mesma lei, tem-se que a gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU fica ao encargo da CEF, que também se encarrega da escolha da construtora.
Em face desse enquadramento jurídico e das responsabilidades atribuídas à CEF na execução de tão importante política pública de moradia, a jurisprudência traçou a seguinte distinção:
RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. 1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária. 2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. 4. Hipótese em que não se afirma, na inicial, que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto. 5. Recurso especial provido para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam do agente financeiro recorrente. (STJ, REsp n. 1.102.539/PE, rela. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012)
O caso presente enquadra-se na segunda hipótese, eis que, no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida” (ou, simplesmente, PMCMV), a CEF desempenha dois papéis: o de agente operador e o de agente financeiro.
O PMCMV, instituído pela Lei 11.977/2009, tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos para famílias de baixa renda, compreendendo, consoante o art. 1º da lei, o “Programa Nacional de Habitação Urbana” (PNHU) e o “Programa Nacional de Habitação Rural” (PNHR).
A gestão operacional dos recursos é conduzida pela CEF, para o que, aliás, é remunerada (art. 6º-B, § 1º, II; art. 9º, parágrafo único, da Lei 11.977/2009; art. 5º da Portaria Interministerial MCIDADES/MF/MP 409/2011), realidade que retrata sua qualidade de agente operador do PMCMV.
De outro lado, ao conceder o financiamento no âmbito do PMCMV, a CEF atua como agente financeiro, atraindo, para si, a responsabilidade de “analisar a viabilidade técnica e jurídica dos projetos, bem como acompanhar a execução das respectivas obras e serviços até a sua conclusão” (Anexo I da Portaria Interministerial 464, de 2011, editada com suporte no art. 10 da Lei 11.977/2009).
Portanto, comprovados os danos oriundos de vícios na construção, deve a CEF, seja por sua culpa “in eligendo” ou “in vigilando”, arcar com as despesas de reparação do evento danoso.
Conforme reconhece a jurisprudência dominante, "a constatação de vícios construtivos por meio de perícia técnica enseja a responsabilidade da CEF pelos danos materiais decorrentes" (TRF2, Apelação Cível, 5040896-59.2022.4.02.5101, Rel. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, DJe 02/08/2025).
Para verificar a situação do imóvel, foi determinada a realização perícia técnica judicial, tendo o profissional apurado os seguintes vícios de construção ():
3.0 Pude constatar e concluir em visita ao imóvel em tela e ao condomínio em estudo as seguintes questões;
a) Não foram encontradas rachaduras no imóvel vistoriado, exceto nas áreas próximas às janelas que são de um assentamento inadequado das esquadrias, micro trincas no teto, podendo ser resolvido com um bom emassamento acrílico e pintura.
b) Também não foram encontradas rachaduras nas partes comuns do bloco.
c) O revestimento do imóvel na área da sala, da circulação e dos quartos apresenta problemas no assentamento, na medida em que são encontradas diversas placas de pisos e azulejos soltas, ocas ou com assentamentos deficientes.
d) A grande maioria do revestimento da sala, da circulação e do banheiro (pisos e paredes 'encontra- se oca, rachada, ou em processo de descolamento das superfícies, não havendo como ser aproveitado, o revestimento em questão.
e) INFILTRAÇÕES: foi observado uma grande infiltração no teto do banheiro, comprometendo o forro de gesso, que está totalmente comprometido, bem como revestimento das paredes, estas infiltrações é devido o vazamento de ralos, tubos de queda que apresenta falha na vedação, danificando os móveis e utensílios domésticos e o revestimento da circulação, e área de serviço.
5.0- Reparos propostos:
DEMOLIÇÕES:
5.1-Revestimento Cerâmico: Demolir todo revestimento cerâmico do banheiro, área de serviço, circulação, cozinha, quartos inclusive pisos e azulejos, e revestimento de gesso.
5.2-Raspar a impermeabilização das janelas.
5.3-Remover toda pintura das paredes e teto.
5.4-Retirar toda instalação de esgoto que está vazando na prumada do banheiro, incluindo os ralos.
6.0- RECONSTITUIÇÃO:
6.1- Após os reparos, recolocar os pisos e azulejos removidos, observando a qualidade dos revestimentos, e argamassas de assentamento, visando não repetir as patologias observadas, e recolocar os forros de gesso no teto.
6.2- Aplicar impermeabilizante à base de resinas acrílicas nas janelas.
6.3-Repintura das paredes e teto, com selador, massa acrílica e tinta acrílica.
6.4-Revisar toda tubulação de esgoto que está vazando na área de serviço, inclusive com a substituição dos componentes danificados, como tubos, conexões e ralos.
6.5- Pintar os tetos após o emassamento com massa acrílica, para resolver as micro trincas observadas
Ademais, no item 7.6 do presente laudo pericial, o auxiliar do juízo apresenta estimativa de orçamento para reparo dos danos verificados cujo valor sem BDI é de R$ 12.655,00 (doze mil seiscentos e cinquenta e cinco reais).
Desconsidero o percentual a título de BDI, pois observo se tratar de parcela específica para remunerar taxa de administração de obra, custos financeiros de financiamento da obra, tributos lançados sobre o faturamento durante a obra e mesmo o lucro da obra e que, nestes termos, não deve integrar o montante indenizatório. Nestes termos, cito o voto da Exma. Juíza Federal Caroline Medeiros e Silva, 2ª Relatora da 7ª Turma Recursal da SJRJ, no julgamento do recurso cível nº 5005031-92.2020.4.02.5117/RJ:
“(...)Especificamente quanto aos danos materiais, verifica-se claramente erro na pericia ao mensurá-los em R$10.321,81 pois ali inclui BDI de 33% correspondente a R$2.561,05 (evento 96, tabela de fls 14/41).
Na definição dada pelo proprio perito, BDI corresponde a (evento 96, laudo fls. 19/41):
‘(...) elemento orçamentário destinado a cobrir todas as despesas que, uma obra ou serviço, segundo critérios claramente definidos, classificam-se como indiretas - por simplicidade, as que não expressam diretamente nem o custeio do material nem o dos elementos operativos sobre o material - mão-de-obra, equipamento-obra, instrumento-obra etc.- e, também, necessariamente, atender o lucro.
Em regra geral, na formulação do BDI são utilizados os seguintes percentuais, recomendados pelo CREA-RJ6 i) administração central calculada em torno de 7%; ii) os custos financeiros calculados na ordem de 2%; iii) os tributos apurados e somados que incidirão sobre o faturamento da proponente no percentual de 11,30%; iv) o lucro médio estimado, obtido que é estimado em 10% sobre o faturamento do serviço; v) a margem de incerteza média da estimativa adotada em 10%.
A partir dos percentuais acima, conclui-se pela indicação de um BDI na ordem de 40,3 % e, sendo assim, adotei um percentual tímido em relação ao usualmente indicado, 33,00 %, percentual, inclusive, indicado pelo TCU.’
Ou seja, o perito inseriu, como dano material, uma parcela propria de obras publicas, em percentual indicado pelo Tribunal de Contas da União, contra a propria União (empresa publica), e que visa pagar taxa de administração de obra, custos financeiros de financiamento da obra, tributos lançados sobre o faturamento durante a obra e mesmo o lucro da obra, todas estas parcelas destinadas a um empreendimento imobiliario voltado para o LUCRO e isso para indenizar uma pessoa fisica que alega danos em seu imovel e que diz buscar apenas ressarcimento dos ditos danos e não se estabelecer como construtora no ramo imobiliario visando ao lucro!
Não há qualquer direito a BID pois a autora não sofreu danos desta natureza! Na reconstituição de janelas e paredes, já incluidos no valor remanescente o custo da mao de obra minusciosamente calculado pelo perito, ela não pagara taxa de administração de obra, tributos de faturamento (que não se saiba que possua a não ser que se trate, a propria autora, de construtora e não de pessoa fisica como alega), custos de financiamento destas janelas e parede (pois recebera diretamente da CEF para realizar a sua reforma, sem precisar financiar) e, finalmente, muito menos, lucro, a não ser que o objetivo da ação seja outro que não meramente assegurar a habitação do imovel tal como alegado na inicial.
Por tal razão, clara, e sem mais se alongar, sob pena de se adentar em questões de locupletamento ilicito, ante a clara pretensão de enriquecimento sem causa em face de empresa publica federal (as expensas da União) por custos e prejuizos que não sofreu, tem-se pela redução dos danos materiais a R$7.760,76, ainda de acordo com os calculos do mesmo perito, ante a ausencia de elementos a excluir tais valores por ausencia de pericia da propria CEF, e que já incluem desde custo de materiais até mão de obra, passando mesmo encargos sociais e retirada de entulho!
(...)”
Embora o perito tenha estimado o quantitativo em R$ 12.655,00 (doze mil seiscentos e cinquenta e cinco reais), a parte autora, ao delimitar a extensão dos pedidos na petição inicial, postulou indenização de danos materiais de R$ 8.863,71 (oito mil oitocentos e sessenta e três reais e setenta e um centavos), o que fez com amparo em laudo técnico de engenharia (), e esse limite deve ser observado, sob pena de se proferir decisão ultra petita.
Como cediço, o pedido deve ser certo e determinado (arts. 322 e 324), desse modo, conquanto o perito judicial tenha estimado o prejuízo em montante superior, o valor indenizatório deve ser limitado ao quanto foi requerido pela parte autora. Com isso, fixo o valor do dano material a ser indenizado em R$ 8.863,71 (oito mil oitocentos e sessenta e três reais e setenta e um centavos).
Deste modo, por ser a indenização material decorrente de vício construtivo, deve a 2ª ré RARO ENGENHARIA LTDA., responsável pela construção do empreendimento em questão, responder pelos custos de reparo na unidade residencial da parte autora, acima apurados.
Quanto aos danos morais alegados, estes restam configurados.
A reparação de danos morais está consolidada como direito fundamental, mormente por violação da intimidade, vida privada, honra e imagem (art. 5º, V e X, da CF). Os danos extrapatrimoniais são devidos a título de compensação a quem foi alvo de condutas que tenham ensejado grave e intolerável violação a direitos da personalidade; cumprem, ainda, a função pedagógica de desestimular a reiteração do ilícito, projetando efeitos benéficos para o futuro, para superar comportamentos contrários aos interesses coletivos. Estão excluídas desse âmbito as condutas que, embora causem algum grau de aborrecimento, não representam intensa perturbação ao ponto de ensejar uma compensação pecuniária. E assim o é porque, nas complexas sociedades contemporâneas, espera-se certa margem de disfuncionalidade e não se pode idealizar as relações sociais de modo a crer na possibilidade de que nenhum direito seja abalado. Por essa razão, a compensação econômica demanda a evidência de relevantes violações a direitos da personalidade.
Na hipótese dos autos, não se trata de mero aborrecimento, e sim de expectativa frustrada quanto à aquisição do imóvel em perfeitas condições, tendo em vista a confiança depositada na CEF e na construtora, ocasionando evidente abalo emocional. Não se pode ignorar que a aquisição de um imóvel é, para grande parte dos brasileiros, um projeto de vida e o financiamento que comumente acompanha o negócio é um compromisso de longo prazo que exige dos aquirentes esforço permanente por décadas de suas vidas, o que se mostra bastante sensível, ante os altos índices de informalidade no mercado de trabalho nacional, da precariedade das condições de trabalho e dos baixos salários e da instabilidade e intermitência das relações empregatícias. Tudo isso revela que, ao negociar um imóvel, os adquirentes se lançam em um projeto de longo prazo arriscado, pois a inadimplência frequentemente conduz à expropriação, não sendo legítimo, dentro desse cenário, que o bem seja entregue com defeitos construtivos ou que estes apareçam um breve espaço de tempo, incompatível com a durabilidade que se almeja. O surgimento de vícios dessa natureza e nessas condições não é uma condição esperada e, por isso, surte preocupações sérias que se ensejam abalo anímico importante e que, então, merece ser compensado. Passo, então, à fixação do quantum indenizatório.
A indenização a título de dano moral possui caráter compensatório e, simultaneamente, um aspecto lateral punitivo. Assim, deve o valor da reparação ser estimado de modo prudente, com a necessária sensibilidade para a extensão do dano causado e a gravidade da ação culposa, evitando que seja usada como fonte de enriquecimento ilícito.
De acordo com o critério bifásico, adotado pela Corte Superior, em uma primeira etapa, deve-se partir de um valor básico para a indenização, considerando o interesse jurídico lesado, com base em grupo de precedentes jurisprudenciais que apreciaram casos semelhantes, como forma de se conferir uma razoável igualdade de tratamento para casos semelhantes; em um segundo momento, deve-se ponderar as circunstâncias do caso concreto, de forma a elevar ou reduzir o patamar indenizatório básico, observando fatores como a gravidade do fato, a culpabilidade dos envolvidos, eventual culpa concorrente da vítima, a condição econômica das partes, dentre outras.
Com tudo isso em mente, e em cotejo com outros casos similares, arbitro o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), como indenização básica, a título de danos morais, a qual torno definitiva, à míngua de qualquer circunstância agravante incidente à espécie, o qual deverá ser suportado solidariamente pelas rés.
Quanto aos juros de mora, adoto o entendimento firmado pelo STF (REsp nº 903258) no sentido de que “não há como considerar em mora o devedor, se ele não tinha como satisfazer obrigação pecuniária não fixada por sentença judicial, arbitramento ou acordo entre as partes”.
Desta maneira, os juros de mora devem incidir a partir desta decisão.
Os valores de danos materiais e morais devem ser corrigidos com base no IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC); e acrescidos de juros de mora com base na taxa Selic, dela deduzido o índice de atualização monetária (art. 406, § 1º, do CC).
III - DISPOSITIVO
Pelo exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO para:
a) condenar a ré RARO ENGENHARIA LTDA. na obrigação de pagar, a título de indenização por danos materiais, o valor de R$ 8.863,71 (oito mil oitocentos e sessenta e três reais e setenta e um centavos), devidamente corrigido e com juros de mora desde a data do laudo (); e
b) condenar as rés RARO ENGENHARIA LTDA. e CEF, solidariamente, a pagar, a título de compensação por dano moral, o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), valor este que deverá ser corrigido monetariamente e acrescido de juros legais de mora a partir da data desta decisão.
Os valores de danos materiais e morais devem ser corrigidos com base no IPCA; e acrescidos de juros de mora com base na taxa Selic, dela deduzido o índice de atualização monetária.
Restando vencida a parte ré, deverá ressarcir à Seção Judiciária do Rio de Janeiro o valor dos honorários periciais, nos termos da Resolução nº 305/2014 do CJF c/c art. 12, § 1º, da Lei nº 10.259/2001, que foram antecipadas no curso do processo. O ressarcimento deverá ser feito através de GRU, código de recolhimento: 18862-0, Unidade Gestora: 090016, Gestão: 00001 (Ressarcimento de honorários periciais).
Sem custas, nem honorários advocatícios (art. 55 da Lei 9.099/95).
Interposto recurso, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo de 10 dias (art. 1.010, §§ 1º e 3º, do CPC). Após, remetam-se os autos às Turmas Recursais.
Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.
Publique-se. Intimem-se."
Recorre a parte autora () visando à majoração dos danos materiais em conformidade com o valor apurado no laudo pericial judicial, bem como a majoração da indenização por danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Já a CEF recorre () defendendo a expiração do prazo de garantia para a reparação dos vícios construtivos, sustentado ainda que estes decorrem de mau uso e de falta de manutenção do imóvel. Assim, pede a reforma da sentença e o julgamento de improcedência dos pedidos.
É o breve relatório.
VOTO
A controvérsia gira em torno de direito alegado pela parte autora de obter o ressarcimento de vícios endógenos à construção do imóvel que lhes foi vendido pelo Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, em operação financeira realizada com recursos provenientes do fundo FAR, representado pela CEF, que tem o bem alienado fiduciariamente.
No caso, o imóvel foi entregue à parte autora em 28/08/2013, conforme se verifica no termo de recebimento de . Veja-se:
Sobre o prazo para requerer o pagamento de indenização decorrente da existência de vícios construtivos em imóvel adquirido no Programa Minha Casa, Minha Vida, a TNU, ao julgar o PEDILEF 0004015-92.2021.4.03.6325/SP (Tema Representativo de Controvérsia nº 366), em 15/04/2026, fixou a seguinte tese:
O prazo prescricional para o ajuizamento de ação de indenização decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1 é de cinco anos, nos termos do Decreto nº 20.910/32 e da Lei nº 9.494/97. O termo inicial conta-se a partir da constatação do vício, desde que este tenha surgido dentro do prazo de garantia de cinco anos, previsto no art. 618 do Código Civil, contado da entrega do imóvel.
Dessa forma, uma vez identificados os vícios construtivos dentro do quinquênio posterior à entrega do imóvel, cumpre ao adquirente lesado postular judicialmente a reparação/indenização dos danos dentro de 5 anos.
No caso dos autos, não há qualquer prova de que a parte autora tenha identificado os problemas na construção no quinquênio que se seguiu à entrega do imóvel, ocorrida em 28/08/2013.
Dessa maneira, o laudo pericial (), realizado 10 anos após a construção/entrega do imóvel, deve ser considerado com reservas no que diz respeito aos supostos vícios construtivos, especialmente quando, naquela época, não se constatou a ausência de vícios no imóvel.
Importante destacar, ainda, que a jurisprudência dos Tribunais tem, há muito, exigido que o mutuário comprove que os vícios sugiram dentro do prazo de garantia da obra:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. IMÓVEL DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. AUSÊNCIA DA COMPROVAÇÃO DE QUE OS VÍCIOS SURGIRAM NO PRAZO DE GARANTIA DA OBRA. ART. 618 DO CÓDIGO CIVIL. 1. Trata-se de apelação interposta pelo particular contra sentença que julgou improcedente o pedido em ação ordinária visando à condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de indenização por danos materiais e morais em virtude de vícios de construção em imóvel adquirido através do Programa Minha Casa Minha Vida. A autora foi condenada em honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade restou suspensa em virtude do benefício da justiça gratuita. 2. Sustenta a apelante a inaplicabilidade do prazo de garantia quinquenal previsto no art. 618 , do Código Civil , em princípio, pela existência de vícios de construção desde a entrega da obra, bem como porque em se tratando de relação de consumo, em ação indenizatória movida em face da CEF e não da construtora, deve incidir o prazo decenal estipulado no art. 205 , do Código Civil , combinado com o art. 27 do Código de Defesa do Consumidor , conforme inclusive já decidiu o STJ, no julgamento dos REsp 1.717.160 e 1.534.831. Argumenta que os vícios de construção são progressivos e ficam imperceptíveis por muito tempo, até que se tornam visíveis pelos moradores, razão pela qual o prazo prescricional somente é deflagrado no momento em que comunicou o fato a CEF e esta se manteve inerte. Arremata que não há o que se falar em prescrição no presente caso razão pela qual pugna pela anulação da sentença com remessa dos autos ao Juízo de origem para que seja procedida a instrução processual e o julgamento de sua pretensão indenizatória. 3. A sentença julgou improcedente o pedido da autora asseverando não prosperar a pretensão indenizatória porquanto sua reclamação sobre os supostos vícios construtivos somente ocorreu após extrapolado o prazo de garantia da obra, previsto no art. 618, do Código Civil. Destacou que em se tratando de imóveis, existe um prazo de garantia de cinco anos para vício ocultos ou aparentes, a contar da entrega da obra. Percebido o vício pelo proprietário, oculto ou aparente, tem ele o prazo de dez anos de prescrição para buscar o ressarcimento, nos termos dos artigos 618 e 205, ambos do Código Civil. 4. Esta linha de julgamento também foi acolhida por esta. 3ª Turma, em acórdão da lavra do Desembargador Cid Marconi Gurgel, lavrado em 12/11/2020, no processo 0807839-51.2018.4.05.8305, segundo a qual "Estabelece o art. 618 do CC uma garantia, não a prescrição. Detectado o problema nesse interregno de 5 (cinco) anos, a culpa do Construtor ou Agente Fiscalizador é presumida. O prazo de ajuizamento de Ação de Indenização relativa a vícios de construção é de 10 (dez) anos; porém, os referidos vícios devem ser apontados no decorrer dos 5 (cinco) anos, contados a partir do recebimento do imóvel pelo mutuário. Dessa forma, detectado o defeito nesse lapso quinquenal, o mutuário do imóvel terá até 10 (dez) anos para acionar o Construtor e o Agente Operacional do FAR. Nesse sentido: STJ - AgRg no REsp 1.344.043/DF (20120193534-8); STJ - REsp 1.717.160/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi; e TRF5 - Processo 0801412-69.2017.4.05.8500, Apelação Cível, 1ª Turma, Rel. Desembargador Federal Élio Wanderley de Siqueira Filho, Data de Assinatura: 26/02/2019". 5. No presente caso, o contrato firmado entre as partes em 7 de dezembro de 2012 estabelece o prazo de ocupação do imóvel no prazo máximo de trinta dias. Por seu turno, o requerimento administrativo nº 27/2019 reportando vícios construtivos na unidade habitacional do Programa Minha Casa Minha Vida, somente foi entregue em 4 de dezembro de 2019. 6. Neste sentido, a reclamação feita pela autora à CEF sobre os vícios de construção no seu imóvel ocorreu quase sete anos após o recebimento da unidade habitacional, quando já extrapolado o prazo de garantia previsto no art. 618 do Código Civil, razão pela qual não há o que reformar na sentença que julgou improcedente a pretensão indenizatória, pois não cabe presumir que os vícios apareceram no período de garantia de cinco anos. 7. No mesmo norte, "Muito embora o prazo prescricional para a reparação seja decenal, na forma do artigo 205, CC, a referida pretensão somente é cabível quando o vício surge dentro do prazo de garantia de cinco anos, estipulado pelo artigo 618, CC " 0817967-32.2019.4.05.8100, Relator convocado Leonardo Resende Martins, 3ª Turma, julgado em 18/6/2020. Demais precedentes: 0800687-14.2020.4.05.8100, Relatora convocada Isabelle Marne Cavalcanti de Oliveira Lima, 3ª Turma, julgado em 3/12/2020; 0800157-31.2018.4.05.0000, Desembargador Federal Fernando Braga Damasceno, 3ª Turma, julgado em 25/10/2018; 0800825-02.2018.4.05.0000, Desembargador Federal Rubens de Mendonça Canuto Neto, 4ª Turma, julgado em 23/11/2018. 8. Apelação improvida. Majoração dos honorários advocatícios arbitrados na sentença recorrida em um ponto percentual para fixá-los em 11% (onze por cento), cuja exigibilidade fixa suspensa pelo deferimento da justiça gratuita (artigos 85, § 11 e 98, § 3º do Código de Processo Civil). (TRF-5 - Ap: 08000782220204058103, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL FERNANDO BRAGA DAMASCENO, Data de Julgamento: 22/07/2021, 3ª TURMA)
CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. PRAZO DE GARANTIA DE 5 ANOS. ART. 618 CC. PRESCRIÇÃO. PRAZO DE DEZ ANOS. 1. Trata-se de Apelação Cível (fls. 117/124) interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, tendo por objeto sentença de fls. 110/114 e parte apelada GABRIEL GABINO ENGENHARIA LTDA E OUTROS, prolatada nos autos de ação de cobrança ajuizada pela CEF, objetivando a condenação da ré ao pagamento do valor de R$ 7.352,13, atualizado até 27/06/2016, referente a reparos realizados pela CEF no empreendimento construído pela ré. 2. Na linha da jurisprudência sumulada do Superior Tribunal de Justiça (Enunciado 194), 'prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra'. Com a redução do prazo prescricional realizada pelo novo Código Civil, referido prazo passou a ser de 10 (dez) anos. Assim, ocorrendo o evento danoso no prazo previsto no art. 618 do Código Civil, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional referido. 3. A teor do artigo 618 do Código Civil, a construtora responde pelas falhas no projeto e vícios de construção, durante o prazo de cinco anos. 4. Quando da notificação extrajudicial, que sequer foi entregue à construtora, o prazo de garantia de cinco anos previsto no art. 618 do Código Civil, pelo qual a ré se responsabiliza pela segurança e solidez da obra, já havia se expirado, o que fulmina a pretensão autoral. 5. Recurso desprovido. 6. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor da fixado na sentença, nos termos do artigo 85, § 11, do NCPC . (TRF-2 - AC: 00892960220164025102 RJ 0089296-02.2016.4.02.5102, Relator: ALFREDO JARA MOURA, Data de Julgamento: 09/10/2019, 6ª TURMA ESPECIALIZADA)
Por fim e no mesmo sentido, reporto-me aos fundamentos do voto proferido pelo saudoso Dr. Luis Eduardo Bianchi, quando do julgamento por esta Turma Recursal, do precedente nº 5006703-35.2020.4.02.5118, cujo acórdão se deu à unanimidade.
Nesse contexto, os pedidos autorais devem ser julgados improcedentes.
Ressalto, pois oportuno, que a improcedência também aproveita à corré Raro Engenharia Ltda., conforme art. 1.005 do CPC.
Ante o exposto, VOTO POR CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA CEF, para REFORMAR a sentença e julgar totalmente IMPROCEDENTES os pedidos, na forma da fundamentação supra. Sem honorários sucumbenciais, ante o êxito recursal. No mais, VOTO POR NÃO CONHECER DO RECURSO DA PARTE AUTORA, porquanto prejudicado, nos termos do art. 932, III do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade de justiça, que ora concedo, nos termos dos §§ 2º e 3º do art. 98 CPC. Intimadas as partes e certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa e devolvam-se os autos ao Juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por CYNTHIA LEITE MARQUES, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019349928v9 e do código CRC 456123e2.
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Data e Hora: 02/06/2026, às 21:05:00