RECURSO CÍVEL Nº 5002367-18.2025.4.02.5116/RJ
RELATORA: Juíza Federal ADRIANA MENEZES DE REZENDE
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela Caixa Econômica Federal em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para condená-la ao pagamento de cotas condominiais relativas ao apartamento Unidade 405, Bloco 05, matrícula nº 17.124.
A recorrente suscita, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais de imóvel vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR) é exclusiva do arrendatário, bem como a ilegitimidade ativa do condomínio, alegando que os créditos condominiais teriam sido transferidos à empresa MDR Cobranças Ltda. Sustenta, ainda, a ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação. No mérito, defende que a responsabilidade pelos débitos condominiais recai sobre o possuidor direto do imóvel, inexistindo responsabilidade da Caixa Econômica Federal no período cobrado, requerendo, subsidiariamente, a exclusão dos valores referentes a honorários advocatícios incluídos na planilha de débito.
Contrarrazões apresentadas no evento 31, nas quais a parte recorrida pugna pela manutenção da sentença.
É o breve relatório. Passo ao voto.
VOTO
Eis o teor da sentença:
"Decido.
Da irregularidade do sistema E-PROC
Conforme certificado nos autos no evento 8 (Juntada de certidão – encerrado prazo – ausência de confirmação de citação no Domicílio Judicial Eletrônico – ref. ao evento 6), verifica-se que o prazo transcorreu sem que houvesse confirmação da citação da parte ré no sistema, o que indica que o ato citatório não se aperfeiçoou de forma regular.
Diante dessa informação, ganha força a alegação de falha sistêmica apontada pela parte ré, no sentido de que não houve o recebimento adequado da comunicação pelo Domicílio Judicial Eletrônico. Assim, não é possível atribuir à parte eventual inércia, sendo razoável reconhecer a irregularidade e admitir a contestação apresentada.
Da legitimidade ativa
A parte ré argui que, consoante a Ata da Assembleia Geral Extraordinária anexada no , o condomínio contratou empresa garantidora (MDR Cobranças Ltda.) para a cobrança das cotas inadimplidas, motivo pelo qual não teria mais legitimidade ativa para propor a presente demanda.
Contudo, da análise da referida deliberação, verifica-se que a contratação da empresa passou a produzir efeitos apenas a partir de 10/12/2022, ou seja, em momento posterior às competências objeto da presente cobrança (09/2021 a 10/2021). Assim, permanece íntegra a legitimidade ativa do condomínio, na condição de titular dos créditos condominiais ora exigidos.
Da legitimidade passiva
Deixo de analisar a presente preliminar de ilegitimidade passiva alegada pela CEF, porquanto se confunde com o mérito da presente demanda.
Dos documentos indispensáveis
Rejeito a assertiva de que houve omissão na juntada de documentos indispensáveis à propositura da ação, porquanto a parte autora juntou documentos suficientes ao deslinde da demanda.
MÉRITO
Cinge-se a controvérsia em analisar a responsabilidade da Caixa Econômica Federal pelo pagamento das cotas condominiais relativas à unidade 405, bloco 5, do condomínio autor.
A aquisição da propriedade, obtida por meio da consolidação da propriedade fiduciária do bem, devidamente registrada no Cartório Imobiliário, conduz ao fato de que as dívidas existentes em relação àquele bem imóvel passam a ser de responsabilidade de quem o adquiriu, mesmo no caso de o imóvel se encontrar ocupado por terceiros, na medida em que, tratando-se de obrigação de natureza propter rem, o adquirente responde por eventual débito existente, ainda que não detenha a posse direta do bem. Nos termos do Código Civil, in verbis:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Por pertinente, destaco que é reconhecido o dever do condômino de contribuir às despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. Segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), "os encargos de condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente. Trata-se de obrigação propter rem” (AGA 305.718/RJ, Rel. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 16.10.00).
Pois bem.
A propriedade do imóvel em questão foi consolidada em nome da CEF em 06 de agosto de 2024, conforme Av8 da matrícula nº 17.124 do Cartório do 3º Oficio de Macaé (). Confira-se:
A responsabilidade do adquirente, mesmo que por consolidação da propriedade em alienação fiduciária, abrange os débitos condominiais vinculados ao imóvel, inclusive aqueles vencidos anteriormente à sua imissão na posse ou à própria consolidação, por força do disposto no artigo 1.345 do Código Civil.
O entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 2.100.103-PR (apreciado em conjunto com o REsp 1.929.926 e com o REsp 2.082.647) é claro ao estabelecer que o credor fiduciário, ao consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, torna-se responsável pela integralidade dos débitos condominiais, inclusive os anteriores à consolidação, dada a natureza propter rem da obrigação, conforme disposto no art. 1.345 do Código Civil.
Assim, estando a CEF com a propriedade do bem, sem nenhum ônus real sobre o mesmo, caracteriza-se a sua responsabilidade ao pagamento dos débitos condominiais relativos ao bem durante todo o período de inadimplemento, por força da natureza propter rem da obrigação, resguardado seu direito de regresso contra o devedor fiduciário com relação ao débitos anteriores à consolidação enquanto esse detinha a posse direta do imóvel.
Nesse viés, tem-se o presente entendimento (grifos nossos):
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
*
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO CONJUNTA DOS ARTS. 23, § 2º, E 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997, E ARTS. 1.345 E 1.368-B DO CÓDIGO CIVIL. ENTENDIMENTO ATUAL DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. DIREITO DE REGRESSO CONTRA O DEVEDOR FIDUCIANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TRF2. Recurso Cível nº 5000946-90.2025.4.02.5116/RJ. 6ª Turma Recursal. Relatora: Juíza Federal Rosangela Lucia Martins. Julgado em 17/10/2025)
Embora a parte ré alegue em sede de contestação () que o imóvel teria sido transferido por meio de venda direta online ao adquirente Sr. Michel Said, não trouxe aos autos qualquer documento que comprove tal afirmação, tampouco apresentou documento hábil a demonstrar a efetiva transmissão do bem.
Diante desse cenário, verifica-se que a CEF não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia, deixando de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado pela parte autora, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil.
Quanto aos valores cobrados, a parte autora apresentou planilha de cálculo no , totalizando R$ 6.486,63, atualizada até junho de 2025. Esta planilha discrimina as cotas condominiais mensais, acrescidas de multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios.
Todavia, a análise do demonstrativo revela inconsistências que impedem o acolhimento integral do valor apresentado. Primeiramente, verifica-se que a convenção condominial não dispõe expressamente acerca do índice de correção monetária aplicável às cotas em atraso (, p. 13), tampouco o autor esclareceu na planilha qual índice foi utilizado para atualização dos débitos.
No tocante aos encargos incidentes sobre as cotas condominiais, aplica-se o disposto no art. 1.336, §1º, do Código Civil, que autoriza a cobrança de juros moratórios de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito:
Art. 1.336. (...)
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
Quanto ao índice de correção monetária, diante da ausência de previsão na convenção condominial e da falta de especificação na planilha apresentada, entendo que a aplicação do INPC se revela mais adequada, por refletir de forma mais fiel a desvalorização da moeda e por se harmonizar com a orientação do Superior Tribunal de Justiça:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. CONDENAÇÃO JUDICIAL. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE APLICÁVEL. INPC. 1. Discussão relativa ao índice de correção monetária a ser adotado para atualização de débitos de condomínio, objeto de condenação. 2. Esta Corte decidiu que não há ilegalidade ou abusividade na adoção do IGP-M para atualização monetária de débitos, quando esse índice foi eleito pelas partes. 3. Na hipótese, a convenção de condomínio não prevê qual índice deverá ser adotado para atualização de débitos. 4. A correção pelo INPC é adequada à hipótese, além de estar em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido da utilização do referido índice para correção monetária dos débitos judiciais. 5. Recurso especial desprovido.
(REsp n. 1.198.479/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/8/2013, DJe de 22/8/2013.)
Além disso, considerando o requerimento formulado na inicial e a incidência da parcela de honorários na planilha de cálculos, destaco que o rito do Juizado Especial não admite a condenação do vencido em custas e honorários advocatícios, conforme dispõe o art. 55 da Lei n.º 9.099/1995, vejamos:
Art. 55. A sentença de primeiro grau não condenará o vencido em custas e honorários de advogado, ressalvados os casos de litigância de má-fé. Em segundo grau, o recorrente, vencido, pagará as custas e honorários de advogado, que serão fixados entre dez por cento e vinte por cento do valor de condenação ou, não havendo condenação, do valor corrigido da causa.
Por fim, considere-se que a obrigação de pagamento abrange somente as parcelas cujas inadimplências apontadas vão de 10/09/2021 a 10/10/2022, somadas às vincendas no curso do processo caso comprovadamente não pagas.
DISPOSITIVO
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, com fundamento no artigo 487, I do CPC, para condenar a Caixa Econômica Federal a pagar ao condomínio autor as taxas condominiais vencidas em 10/09/2021 a 10/10/2022, bem como as vincendas não pagas no curso do processo até o trânsito em julgado da presente ação, referentes ao apartamento 405, Bloco 5.
Deverão incidir juros de mora de 1% ao mês, multa de 2% sobre o valor do débito, previstos no art. 1336, §1º do Código Civil e correção monetária incidentes desde a data de cada parcela vencida, excluindo-se as custas e honorários advocatícios."
Pois bem.
Da legitimidade ativa do condomínio
Preliminarmente, a recorrente sustenta a ilegitimidade ativa do condomínio recorrido, sob o argumento de que os créditos condominiais teriam sido transferidos à empresa MDR Cobranças Ltda., em razão da contratação do serviço denominado “Inadimplência Zero”.
Entretanto, não assiste razão à recorrente.
Da análise da Ata da Assembleia Geral Extraordinária juntada no Evento 1, ATA23, verifica-se que os condôminos aprovaram a contratação da empresa MDR Cobranças Ltda. para a realização da cobrança extrajudicial dos débitos condominiais, bem como da empresa Superlógica Tecnologias S.A. para operacionalização do serviço de antecipação de receitas decorrentes das cotas condominiais. Todavia, em nenhum momento o referido documento demonstra a transferência da titularidade dos créditos condominiais ou a cessão definitiva dos direitos creditórios a terceiros.
Ao contrário, a ata evidencia apenas a contratação de serviços de gestão e recuperação de inadimplência, destinados a conferir maior eficiência à arrecadação das contribuições condominiais, sem qualquer disposição expressa acerca da substituição do condomínio na condição de titular dos créditos ou da sua exclusão da relação jurídica material.
A mera contratação de empresa especializada para cobrança administrativa ou recuperação de créditos não implica, por si só, cessão ou sub-rogação dos créditos condominiais, tampouco afasta a legitimidade do condomínio para promover a respectiva cobrança judicial. Para tanto, seria necessária prova inequívoca da transferência da titularidade do crédito, o que não se verifica nos autos.
Assim, inexistindo demonstração de que o condomínio tenha deixado de ser o titular dos créditos objeto da presente demanda, permanece íntegra sua legitimidade ativa para exigir judicialmente o pagamento das cotas condominiais inadimplidas.
Desse modo, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pela recorrente.
Na espécie, verifico a legitimidade passiva ad causam da CEF e, consequentemente, a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento do feito, conforme passo a expor.
A despeito da celeuma jurisprudencial que permeou o tema, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o credor fiduciário responde pelos débitos condominiais desde o início da cobrança, ainda que não tenha havido a consolidação da propriedade fiduciária ou imissão na posse. Confira-se:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.
O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial improvido.
(grifei) (STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
A recorrente sustenta que a petição inicial não foi instruída com balancetes analíticos e atas de assembleia que aprovaram os valores das cotas condominiais, razão pela qual estaria configurada a ausência de documentos indispensáveis ao ajuizamento da demanda.
Todavia, a alegação não merece acolhimento.
Nos termos do art. 320 do Código de Processo Civil, a petição inicial deve ser instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação, entendendo-se como tais aqueles necessários à comprovação mínima dos fatos constitutivos do direito alegado. Não se exige, contudo, que toda a prova da pretensão seja produzida já no momento do ajuizamento da demanda.
No caso dos autos, verifica-se que a parte autora instruiu a inicial com documentos suficientes para demonstrar, em tese, a existência da relação jurídica, a legitimidade da cobrança e o montante do débito perseguido, possibilitando o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa pela parte ré.
Ademais, eventual ausência de balancetes analíticos ou de atas assembleares específicas não constitui vício capaz de ensejar a extinção do processo, sobretudo quando os elementos constantes dos autos permitem a identificação da origem da dívida e dos valores cobrados. Trata-se, quando muito, de matéria relacionada à valoração da prova e ao mérito da demanda, não à admissibilidade da ação.
Cumpre destacar, ainda, que a parte recorrente não demonstrou qualquer prejuízo concreto decorrente da documentação apresentada, tampouco indicou de que forma a ausência dos documentos mencionados teria inviabilizado sua defesa, circunstância que afasta o reconhecimento de nulidade processual, nos termos do princípio do pas de nullité sans grief.
Dessa forma, estando a inicial devidamente acompanhada dos documentos necessários à compreensão da controvérsia e à apreciação do pedido, rejeita-se a preliminar de ausência de documentos indispensáveis.
As cotas condominiais, por sua vez, são consideradas obrigações propter rem, ou seja, prestações vinculadas à propriedade do bem, devendo o atual proprietário responder pelos débitos existentes sobre o imóvel.As cotas condominiais, por sua vez, são consideradas obrigações propter rem, ou seja, prestações vinculadas à propriedade do bem, devendo o atual proprietário responder pelos débitos existentes sobre o imóvel.
A propriedade do imóvel em questão foi consolidada em nome da CEF em 06 de agosto de 2024, conforme Av8 da matrícula nº 17.124 do Cartório do 3º Oficio de Macaé (). Confira-se:
Sendo assim, não há como ser afastada a legitimidade e responsabilidade da CEF no presente caso, devendo esta responder pela presente ação de cobrança de taxas condominiais.
Nesse sentido, colaciono a jurisprudência a seguir:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 735.994 - RJ (2015/0157170-6)
DECISÃO 1. Cuida-se de agravo de SEI - SANTA ISABEL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que não admitiu recurso especial interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado: AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO FIDUCIANTE (CREDOR). COBRANÇA DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS INCIDENTES EM PERÍODO ANTERIOR A CONSOLIDAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO TITULAR DO DOMÍNIO PELO PAGAMENTO. PRESTAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO. CONDENAÇÃO QUE DEVE CONTEMPLAR O PAGAMENTO DAS COTAS QUE SE VENCERAM NO CURSO DA AÇÃO E AS VINCENDAS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. A regra é que a cobrança de cota condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, deve ser ajuizada em face do daquele que conste como titular do domínio no registro imobiliário. Ao proprietário caberá, se for o caso, buscar se ressarcir da cobrança sofrida em face daquele 3º que tenha efetivamente utilizado os serviços do condomínio.Tratando-se de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, não purgada a mora pelo fiduciante (devedor), o credor (fiduciário), tem o direito de consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, apropriando-se do produto da venda do imóvel, com a ressalva da devolução do crédito remanescente ao fiduciante (devedor). Por saldo remanescente deve ser entendido o valor apurado na venda, deduzidas todas as dívidas pendentes do imóvel. O fiduciário (credor) que consolida apelante não pode se eximir de pagar os débitos condominiais anteriores a sua reintegração na posse do imóvel, pois as dívidas do imóvel anteriores a consolidação da propriedade em nome do credor integram o débito cobrado do devedor. Como consequência, eventual saldo a ser recebido pelo fiduciante pela venda do imóvel sofrerá o desconto do débito pendente em relação aos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel. O condomínio tem o direito de se ressarcir de todas as dívidas que pesem sobre o imóvel com o produto da venda do bem. Configuração da responsabilidade do 1º apelante pelo pagamento do débito cobrado pelo condomínio no período que antecede a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome. As cotas condominiais são prestações periódicas e de trato sucessivo, devendo a condenação contemplar não apenas aquelas vencidas até o trânsito em julgado da sentença, mas também as vincendas até o efetivo pagamento integral do débito ( CPC, 290). Reforma parcial da sentença. Conhecimento dos recursos, desprovimento do 1º (SEI Santa Isabel) e provimento do 2º (Condomínio). Os embargos de declaração foram rejeitados. Nas razões do recurso especial (art. 105, III, a, da CF), a parte recorrente alega ofensa aos arts. 20, § 3º, 260, 458, II e 535, CPC, 1.368, parágrafo único do Código Civil e 27, §§ 2º, 4º, 5º e 8º, da Lei n. 9.541/97. Sustenta a recorrente que, em "casos de 'consolidação da propriedade' em favor do credor fiduciário quando não há interessados na compra do saldo devedor em aberto (ou seja, quando frustrados os dois leilões previstos em lei), a responsabilidade por TODOS os débitos relacionados ao bem, até a data em que houver a imissão da posse, é do próprio devedor fiduciante, pessoalmente, não havendo que se que falar sequer em responsabilidade subsidiária ou direito de regresso". [...[ 3. O Tribunal de origem, ao concluir que o credor fiduciário, em razão da natureza propter rem da obrigação, é o responsável pelo pagamento do débito cobrado pelo condomínio no período que antecedeu a consolidação a propriedade do imóvel em seu nome, decidiu em harmonia com o entendimento desta Corte, a exemplo dos seguintes julgados: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS CONSTITUÍDAS ANTES DA AQUISIÇÃO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSICIONAMENTO JURISPRUDENCIAL. IDENTIDADE ENTRE A ORIENTAÇÃO SUFRAGADA PELA CORTE DE ORIGEM E DECISÃO MONOCRÁTICA E AQUELA TRILHADA POR ESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em atraso alcança o atual proprietário, ainda que constituídas antes da aquisição pelo credor fiduciário, por se tratar de obrigações propter rem. Na hipótese de identidade entre a orientação jurisprudencial sufragada pela Corte de origem e adotada pela decisão monocrática e aquela trilhada por este Tribunal Superior, incide a Súmula 83/STJ. Agravo regimental improvido. (AgRg no Ag 792.138/RJ, Rel. Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2009, DJe 26/06/2009) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido. (REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219) [...] 5. Ante o exposto, conheço do agravo e dou parcial provimento ao recurso especial apenas para limitar a base de cálculo dos honorários advocatícios às parcelas vencidas e a doze prestações vincendas a contar da sentença. Publique-se. Intimem-se. (STJ - AREsp: 00000000000000735994, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/02/2016, Data de Publicação: Data da Publicação DJe 01/03/2016) (Grijfo nosso)
No que se refere à alegação de indevida inclusão de honorários advocatícios na planilha de débitos apresentada pela parte autora, assiste razão à recorrente.
Verifica-se dos autos que o demonstrativo do débito contempla a cobrança de honorários advocatícios no valor de R$ 1.081,09, os quais foram incorporados ao montante exigido na presente demanda.
Contudo, tratando-se de processo submetido ao rito dos Juizados Especiais, aplica-se o disposto no art. 55 da Lei nº 9.099/95, segundo o qual a sentença de primeiro grau não condenará a parte vencida ao pagamento de honorários advocatícios, ressalvadas as hipóteses legalmente previstas, inexistentes no caso concreto.
Embora a assembleia condominial tenha aprovado a incidência de honorários para cobrança judicial dos débitos, tal deliberação não possui o condão de impor ao devedor, em demanda judicial, encargo incompatível com o regime jurídico aplicável ao procedimento adotado. A previsão assemblear vincula os condôminos no âmbito interno da administração condominial, mas não afasta a disciplina legal específica dos Juizados Especiais.
Dessa forma, revela-se indevida a inclusão dos honorários advocatícios na composição do débito objeto da cobrança, devendo o valor correspondente ser excluído da planilha apresentada.
Assim, merece parcial acolhimento o recurso apenas para determinar a exclusão da quantia de R$ 1.081,09 referente aos honorários advocatícios incluídos no demonstrativo do débito.
Ante o exposto, voto por CONHECER do recurso interposto pela Caixa Econômica Federal e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar parcialmente a sentença recorrida, exclusivamente a fim de determinar a exclusão dos valores referentes aos honorários advocatícios incluídos na planilha de débito, mantendo-se, no mais, seus demais termos, conforme fundamentação acima exposta. Sem condenação em honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos da legislação aplicável. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, retornem os autos ao Juízo de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por ADRIANA MENEZES DE REZENDE, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019393208v4 e do código CRC b1e935e6.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ADRIANA MENEZES DE REZENDE
Data e Hora: 09/06/2026, às 12:16:41