RECURSO CÍVEL Nº 5008720-16.2025.4.02.5103/RJ
RELATORA: Juíza Federal KARLA NANCI GRANDO
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora [] em face de sentença de improcedência [], na qual se reconheceu a inexistência do direito à rescisão unilateral fundada na redução da renda disponível do mutuário, ao argumento de que qualquer provimento jurisdicional neste sentido configuraria indevida ingerência do Poder Judiciário, quando deve haver a autonomia da vontade e a liberdade contratual das partes envolvidas.
Em suas razões recursais, a parte autora sustenta que tem direito à rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com financiamento imobiliário firmado com a Smart House Edificio Campos SPE LTDA e a Caixa Econômica Federal (CEF). Argumenta, ainda, que houve erro de julgamento devido à desconsideração de fato superveniente relevante prevista no art. 493, CPC, bem como onerosidade excessiva disposta no art. 478, CC. Afirma que houve a inadequada aplicação do princípio da pacta sunt servanda à luz do Direito Contratual Contemporâneo. Alega, inclusive, o distinguising inadequado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao argumento de que a jurisprudência é firme no sentido de que a existência de financiamento com garantia fiduciária não afasta o direito do adquirente à resolução contratual, que serve apenas como elemento para a modulação dos efeitos da rescisão. Requer, assim, a reforma da sentença.
Contrarrazões em [].
É o breve relatório. Decido.
VOTO
Saliento a tempestividade do recurso [eventos 39 e 44]. Gratuidade deferida [].
Nesta demanda, o cerne da controvérsia recursal reside na análise do direito à rescisão contratual pelo consumidor e todas as implicações decorrentes dessa relação jurídica, ao mesmo tempo em que o recorrente alega a ocorrência de erro de julgamento em razão de suposta desconsideração de fato superveniente (art. 493, CPC/2015) à luz da teoria da onerosidade excessiva (art. 478, CC/2002) e do princípio rebus sic stantibus.
Narra a parte autora que, em 03/11/2023, firmou com a primeira requerida Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças [], que trata-se da aquisição do apartamento nº 406, bloco 09, do Condomínio Residencial Kennedy, matriculado sob o nº 14.258 no 2º Ofício de Justiça desta Comarca, pelo valor de R$ 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais). Afirma que cumpria suas obrigações contratuais até onde foi possível, no entanto, diante da onerosidade excessiva e da incompatibilidade das parcelas com sua realidade financeira, tornou-se inviável a continuidade do contrato. Relata, ainda, que as tentativas extrajudiciais foram realizadas no sentido de rescindir amigavelmente o contrato e obter a restituição dos valores pagos, que somam R$ 12.470,45 (doze mil, quatrocentos e setenta reais e quarenta e cinco centavos), mas restaram frustradas. Em razão disso, ajuizou a presente ação para obter a rescisão do contrato e a restituição dos valores adimplidos, além de evitar prejuízos maiores, como a indevida inscrição de seu nome nos órgãos de restrição ao crédito e a exigibilidade de parcelas vincendas.
Em resposta, a ré Smart House Edifício Campos SPE LTDA argui, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam ao argumento de que na ocasião da contratação do financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habilitação, após a assinatura do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal (CEF) e do regsitro em cartório de imóveis, não há direito de rescisão do contrato celebrado entre a instituição financeira e o promissário comprador do imóvel []. Aduz também que prevalece, na jurisprudência, o entendimento de que em contrato de mútuo residencial, firmado de acordo com as regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH -, não se admite distrato, além de juntar, em anexo, o demonstrativo de pagamentos [], o contrato [ e ], os demais comprovantes de pagamento [ e ], além do termo aditivo contratual [] e do termo de confissão de dívida [].
Em sede de contestação, a Caixa Econômica Federal (CEF) suscita preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando que os fatos narrados decorrem exclusivamente da relação contratual entre a parte autora e a Construtora, limitando-se a CEF à condição de agente financeiro, pois alega que não participou da fase pré-contratual []. No mérito, defende a regularidade do financiamento celebrado, da cobrança dos encargos contratuais, dos seguros habitacionais e do sistema de amortização adotado, afastando a existência de anatocismo, ou ilegalidade contratual. Sustenta, ainda, que dificuldades financeiras pessoais não autorizam a rescisão ou revisão do contrato, em observância ao princípio do pacta sunt servanda. Requer, ao final, a improcedência integral dos pedidos autorais, juntando os demonstrativos de débitos, a Planilha de Evolução de Financiamento e os dados inerentes à contratação [, , e ].
O juízo de origem entendeu que o objeto da controvérsia trata-se unicamente de questão de direito, qual seja, a possibilidade ou não de rescisão contratual em virtude de ulterior desemprego do mutuário. Assim, a sentença estabeleceu que a mera alegação genérica de onerosidade excessiva não é suficiente para a rescisão contratual, pois todos os requisitos de validade do negócio jurídico foram preenchidos (art. 104, CC). Enquanto, em relação ao desemprego superveniente da parte autora, não haveria situação apta a estar sob o manto da teoria da imprevisão, que pressupõe eventos imprevisíveis e extraordinários, uma vez que o desemprego da autora consiste em problema e alteração financeira de ordem comum nos núcleos familiares ou empresariais.
Passo à análise.
Inicialmente, cumpre observar que, embora o recurso tenha sido estruturado em torno da alegada possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do consumidor, da incidência da teoria da onerosidade excessiva (art. 478 do Código Civil), da consideração de fato superveniente (art. 493 do CPC) e da relativização do princípio pacta sunt servanda, verifica-se, de ofício, questão preliminar de ordem pública prejudicial ao exame do mérito recursal.
Com efeito, antes da apreciação das teses deduzidas no recurso, impõe-se aferir a própria competência dos Juizados Especiais Federais para processamento e julgamento da demanda.
No caso concreto, verifica-se que a parte autora ajuizou ação objetivando, em síntese: (i) a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel; (ii) a restituição dos valores pagos; (iii) a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas; e (iv) a vedação de inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito.
Consta dos autos que o Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes tem por objeto a aquisição do apartamento nº 406, bloco 09, do Condomínio Residencial Kennedy, pelo valor total de R$ 185.000,00 (cento e oitenta e cinco mil reais) [ e ].
Embora a parte autora tenha atribuído à causa valor inferior ao teto legal dos Juizados Especiais Federais, observa-se que o efetivo conteúdo patrimonial em discussão não se limita aos valores já desembolsados.
Isso porque a pretensão deduzida não consiste em simples cobrança ou restituição de parcelas pagas, mas envolve verdadeira resolução de negócio jurídico complexo, composto por contrato de promessa de compra e venda associado a financiamento habitacional firmado perante a Caixa Econômica Federal, com efeitos sobre obrigações futuras e sobre a própria manutenção do vínculo contratual.
Nessas hipóteses, aplica-se o disposto no art. 292 do Código de Processo Civil:
"Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:
I - na ação de cobrança de dívida, a soma monetariamente corrigida do principal, dos juros de mora vencidos e de outras penalidades, se houver, até a data de propositura da ação;
II - na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida;
[...]
V - na ação indenizatória, inclusive a fundada em dano moral, o valor pretendido;
VI - na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles;
[...]
§ 3º O juiz corrigirá, de ofício e por arbitramento, o valor da causa quando verificar que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor, caso em que se procederá ao recolhimento das custas correspondentes."
Ainda que a parte autora destaque, como consequência econômica imediata, a devolução das quantias já pagas, observa-se que o pedido principal consiste justamente na desconstituição integral da relação contratual e na extinção das obrigações futuras decorrentes do negócio.
Portanto, o proveito econômico perseguido extrapola o montante de R$ 12.470,45 indicado como valor desembolsado, alcançando o conteúdo econômico do próprio contrato imobiliário celebrado, cujo valor global corresponde a R$ 185.000,00.
Nessa linha, o efetivo proveito econômico supera o limite previsto no art. 3º da Lei nº 10.259/2001:
"Compete ao Juizado Especial Federal Cível processar, conciliar e julgar causas de competência da Justiça Federal até o valor de sessenta salários mínimos, bem como executar as suas sentenças."
A competência dos Juizados Especiais Federais possui natureza absoluta, razão pela qual pode e deve ser reconhecida de ofício em qualquer grau de jurisdição.
Nesse sentido, esta Turma Recursal vem adotando entendimento segundo o qual, nas demandas que tenham por objeto modificação, resolução ou rescisão de contrato imobiliário ou de financiamento habitacional, o valor da causa deve refletir o efetivo proveito econômico perseguido e não apenas os valores pagos até então.
Dessa forma, mostra-se inviável o exame das razões recursais relativas ao mérito da controvérsia, inclusive quanto à alegada ocorrência de fato superveniente, à teoria da imprevisão, à incidência da Súmula 543 do STJ ou ao alegado erro de julgamento, diante da incompetência absoluta do rito eleito.
Outrossim, considerando a atual organização judiciária e a circunstância de que o Juízo de origem detém competência funcional para processamento tanto de feitos submetidos ao rito dos Juizados quanto ao rito comum, revela-se mais adequada a remessa dos autos para adequação procedimental, evitando-se extinção desnecessária e preservando-se os atos processuais compatíveis.
Neste sentido:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PEDIDO DE REVISÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E DE DANO MORAL. SISTEMA SAC. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO INOMINADO DA PARTE AUTORA. PROVEITO ECONÔMICO EQUIVALE AO CONTEÚDO PATRIMONIAL EM DISCUSSÃO. VALOR DA CAUSA SUPERIOR A 60 SALÁRIOS MÍNIMOS. INCOMPETÊNCIA DO JEF. RECURSO NÃO CONHECIDO. PRELIMINAR ACOLHIDA DE OFICIO PARA DETERMINAR O RETORNO DOS AUTOS PARA O JUIZO A QUO PARA CONVOLAÇÃO DO RITO.
(Recurso Cível nº 5001583-43.2022.4.02.5117, Relatora Juíza Federal Dra. ADRIANA MENEZES DE REZENDE, 6ª Turma Recursal, julgado na sessão ordinária de 29/05/2026)
Ante o exposto, VOTO por NÃO CONHECER do recurso, reconhecendo, de ofício, a incompetência absoluta dos Juizados Especiais Federais para processamento e julgamento da demanda, nos termos do art. 3º da Lei nº 10.259/2001, restando prejudicado o exame das razões recursais. Determino a remessa dos autos ao Juízo de origem para adequação do rito e regular prosseguimento perante a Vara Federal competente. Sem custas e sem honorários advocatícios. Intimem-se.
Documento eletrônico assinado por KARLA NANCI GRANDO, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019245633v20 e do código CRC 81b80e64.
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Signatário (a): KARLA NANCI GRANDO
Data e Hora: 15/06/2026, às 17:57:41