RECURSO CÍVEL Nº 5118178-71.2025.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela parte autora, em face da sentença que julgou improcedente o pedido nos seguintes termos:
(...)
Da ilegitimidade passiva da CEF e do julgamento do mérito
A legitimidade processual é condição da ação (art. 17 do Código de Processo Civil - CPC) averiguada com base na teoria da asserção, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
No caso de cobranças de contribuições condominiais de bens alienados fiduciariamente, as obrigações recaem sobre o fiduciante desde a alienação fiduciária até a imissão na posse do fiduciário, consoante art. 23, §2º, e art. 28, §8º, ambos da Lei nº 9.514/97.
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
(...)
§ 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes.
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.
(...)
§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Como se verifica na matrícula de , a consolidação da propriedade fiduciária em favor da CEF ocorreu em agosto de 2024, enquanto as obrigações condominiais que a parte autora é credora venceram entre junho de 2023 e maio de 2025 ().
As contribuições condominiais que venceram antes de agosto de 2024 não podem ser cobrados da CEF, conforme art. 23, §2º, e art. 28, §8º, ambos da Lei nº 9.514/1997, que é parte ilegítima para este processo.
No presente caso, a ilegitimidade passiva da CEF conduziria à extinção deste processo na forma do art. 485, VI, do CPC. Todavia, como esta decisão aproveita à CEF, em homenagem ao princípio da primazia do julgamento do mérito (art. 4º e art. 488, ambos do CPC), o pedido deve ser indeferido na forma do art. 487, I, do CPC.
Quanto as contribuições condominiais que venceram após setembro de 2024, não há informações sobre a imissão na posse do aludido imóvel por parte da CEF, nem se ela ainda remanesce com o antigo devedor fiduciário. Ainda, pelas datas de vencimento das contribuições condominiais da planilha de percebe-se que houve pagamentos após a consolidação da propriedade, o que indica possível posse direta do bem pelo antigo devedor fiduciário.
O Superior Tribunal de Justiça fixou, no Tema Repetitivo 886, que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não decorre automaticamente da propriedade registral, mas da relação jurídica material com o imóvel. Destarte, após a consolidação da propriedade, as contribuições podem ser cobradas do antigo credor fiduciário se comprovada sua imissão na posse do bem.
Pontua-se que a parte autora não juntou documentos que comprovassem inadimplência das contribuições condominiais, apenas a planilha de , unilateralmente produzida e inapta a comprovar, por si só, o inadimplemento.
A parte autora não se desincumbiu de seu ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, do CPC), posto não ter comprovado a imissão na posse do bem pela CEF e o inadimplemento das contribuições condominiais cobradas. Assim, deve o pedido der julgado improcedente.
3. DISPOSITIVO
JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, I do CPC.
Pretende a recorrente a reforma da sentença, alegando ser a CEF parte legitima para o pagamento das cotas condominiais.
É o relatório.
VOTO
I - Do Direito:
Tratando-se de relação contratual em que instituída a alienação fiduciária de imóvel, enquanto não quitado o financiamento, o mutuário/fiduciante detém única e exclusivamente a posse direta do imóvel, não sendo dele proprietário.
A posse indireta e a propriedade resolúvel são do agente fiduciário, sendo a condição resolutiva o implemento de todas as previsões contratuais.
Ocorre que, mesmo o fiduciante não sendo o proprietário do imóvel, ao ser imitido na posse do bem passa a ter a responsabilidade em contribuir com as despesas do imóvel.
As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigação propter rem respondendo o adquirente pelo adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição, conforme estabelecido no artigo 1.345 do Código Civil e no artigo 27, §8º da Lei n.º 9.514/97:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
........................................................................................................
(...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida parao fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (...)
No mesmo sentido é a jurisprudência sobre o tema:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR), ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A TERCEIRA PESSOA. RESPONSABILIDDE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.
1. As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigação propter rem, ou seja, aderem ao bem imóvel, respondendo o adquirente pelo adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição.
2. O dever do condômino em contribuir para as despesas de condomínio, arcando com os encargos pelo inadimplemento, conforme determinado na convenção do condomínio, decorre de lei (art. 1.336 do Código Civil vigente), obrigando todos os proprietários do imóvel, atuais e futuros, ao seu cumprimento.
3. Consoante decidiu o STJ, em julgamento de recurso representativo da controvérsia (REsp 1.345.331/RS), "a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto", concluindo que, "ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". 4. Sentença que declarou a ilegitimidade passiva da CEF/FAR, que se mantém.
5. Apelação do Condomínio Residencial Palace São Francisco, não provida.
(TRF1 - Sexta Turma - Processo: AC 00124141620154013500 0012414-16.2015.4.01.3500 - Relator: Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro - Julgamento: 04/04/2016)
Conforme previsto na norma que rege a alienação fiduciária de bem imóvel, citada acima, ocorrida a imissão na posse o fiduciante responderá pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel.
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. COMPRA E VENDA REGISTRADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSE. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. LEGITIMIDADE DA ADQUIRENTE.
1.- A jurisprudência desta Corte entende que que "a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto" (EREsp 138.389/MG, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA , DJ 13.09.99).
2.- No presente caso, "o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais" (REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219). 3.- Agravo Regimental improvido.
(STJ – 3ª Turma - PROCESSO AgRg no REsp 1413977 SP 2013/0351138-7 – Relator Ministro Sidnei Beneti - julgamento 11 de Fevereiro de 2014).
No entanto, em evolução jurisprudencial, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.059.278/SC (julgado em 23/05/2023, DJe 12/09/2023), vinculado à Quarta Turma do Tribunal, modificou o entendimento até então predominante na Terceira Turma, passando a permitir a execução direta do imóvel em alienação fiduciária e a atribuir responsabilidade ao credor fiduciário, mesmo antes da consolidação de sua propriedade, em nome do caráter propter rem da obrigação e da proteção da coletividade condominial. Vejamos:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
(...)
(REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)
No referido julgado, posicionou-se o STJ com o entendimento de que as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos.
Consignou ainda a decisão, que a natureza propter rem da obrigação condominial se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa, sobrepondo-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
Também se pontua no julgado que:
"(...) Não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício.(...)
As disposições legais transcritas, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam a relação jurídica ente os contratantes, mas, evidentemente, não alcançam, nem se sobrepõem, os direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. (...)
A interpretação que se vem dando a tais dispositivos, portanto, mostra-se equivocada e sem apoio em boa lógica jurídica, ao estender as disposições da legislação especial a terceiros não contratantes e ao pretender conferir ao credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel de coisa imóvel, um direito de propriedade mais privilegiado ou superior ao direito de propriedade plena de qualquer proprietário de imóvel condominial.
Com isso, a equivocada interpretação jurisprudencial está a possibilitar a situação esdrúxula e antijurídica do presente caso, onde o devedor fiduciante embora quite mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel adquirida, simplesmente não paga as contribuições condominiais mensais, as quais, por sua vez, também não são assumidas pelo credor fiduciário, que se julga imune a tal obrigação propter rem. Com isso, a dívida daquele condômino voluntariamente inadimplente é acumulada mensalmente e assumida, na prática, por todos os demais condôminos, até que, algum dia, se alcance uma solução para a dívida.
Não faz sentido esse absurdo!
Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto. (...)
O rateio das despesas é inerente à propriedade de uma unidade em um condomínio edilício.
A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia – nessa tese até aqui apresentada pelo em. Relator – ser objeto de nenhuma constrição; e, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento.(...)"
Portanto, pela posição mais atual do STJ, dívidas condominiais, caso não pagas pelo devedor fiduciante, poderiam ser cobradas do credor fiduciário, mesmo antes da consolidação da propriedade em seu nome com o exercício da garantia.
II - Do caso concreto:
A parte autora, CONDOMINIO ARTE ROSARIO, pretende a condenação da Ré ao pagamento das cotas condominiais em atraso, correspondente à unidade 305 do bloco 03.
De acordo com a certidão de RGI, em 20/08/2021, foi averbada alienação fiduciária do imóvel por IVAN GOMES DIAS JUNIOR em favor da CEF. Entretanto, em 13/08/2024, consolidada a propriedade em favor da CEF ante o inadimplemento contratual pelo devedor (Evento 1, MATRIMOVEL7).
Pois bem.
A 8ª Turma tem adotado o entendimento que é a CEF parte legítima para pagamento da cota condominial não quitada pelo arrendatário. Comprovada a celebração da alienação fiduciária em garantia com apresentação do contrato assinado ou do registro no RGI afastada está sua legitimidade.
CONDOMÍNIO E CEF - SESSÃO DE 12/02/2019 - JULGAMENTO DO RECURSO nº 5002435-30.2018.4.02.5110 – CEF ILEGÍTIMA NO CASO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Eproc, de Relatoria do MM Juiz Federal Dr. Luis Eduardo Bianchi Cerqueira: "No caso de alienação fiduciária, na qual a propriedade ainda não tenha se consolidado em nome da CEF, esta resta ilegítima a figurar no polo passivo da demanda, na qual o condomínio pleiteia o recebimento de cotas condominiais em atraso".
Ocorre que, na hipótese dos autos, em razão do inadimplemento contratual, a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da CEF, conforme constante no RGI. Considerando a natureza propter rem das cotas condominiais, a CEF deve responder pelo seu pagamento.
Portanto, pela posição mais atual do STJ, dívidas condominiais, caso não pagas pelo devedor fiduciante, podem ser cobradas do credor fiduciário, mesmo antes da consolidação da propriedade em seu nome com o exercício da garantia, assim como as posteriores.
Cabe ressaltar que a fundamentação adotada na sentença quanto à ausência de comprovação da inadimplência condominial não se mostra suficiente para afastar a pretensão autoral, porquanto a própria CEF, em sua defesa, não impugnou especificamente a existência do débito condominial apontado na planilha apresentada, limitando-se a suscitar sua ilegitimidade passiva e a alegar excesso no valor cobrado. Ao contrário, a instituição financeira reconheceu a existência de obrigação a ser adimplida ao realizar depósito judicial de quantia destinada à satisfação do débito, de modo que não se pode exigir da parte autora produção de prova adicional acerca de fato que não foi efetivamente controvertido entre as partes.
Por fim, observa-se que na planilha de débitos apresentada pela parte autora há a inclusão de encargos, verbas que não se amoldam à natureza jurídica da obrigação exequenda. Vejamos.
Em relação aos honorários advocatícios, ainda que eventualmente tenha sido decidido em assembleia que os condôminos devedores devem pagar honorários advocatícios contratuais sobre o valor do débito atualizado em caso de cobrança judicial, a sua inclusão junto às cotas para cobrança judicial não seria devida, conforme ampla jurisprudência, inclusive do STJ conforme:
RECURSO ESPECIAL Nº 2051295 - DF (2023/0037126-0) EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. HONORÁRIOS CONTRATUAIS . 1. OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC/2015 . NÃO CONFIGURADA. 2. ABUSIVIDADE NA PREVISÃO CONVENCIONAL. REEXAME . IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 3. HONORÁRIOS CONTRATUAIS . RESSARCIMENTO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. P RECEDENTES. SÚMULA 83/STJ . 4. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por Condomínio da Chácara 166 do Setor Habitacional Vicente Pires, com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (e-STJ, fls . 270-271): APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR . TAXAS. INCLUSÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE . ABUSIVIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 . Trata-se de ação de cobrança ajuizada por condomínio irregular para recebimento de despesas comuns devidas por unidade imobiliária situada em seus limites. Além das despesas condominiais, o autor apelante pleiteou a cobrança de honorários advocatícios convencionais, previstos na convenção condominial para a hipótese de ajuizamento de ação de cobrança contra morador inadimplente. O Juízo a quo julgou parcialmente procedente o pedido para a condenar o réu apelado ao pagamento das despesas comuns em aberto, indeferindo o pleito de pagamento de honorários convencionais. Irresignado, o condomínio autor interpõe o presente recurso de apelação . 2. A despeito da previsão na convenção do condomínio, a matéria acerca da cobrança de honorários advocatícios convencionais encontra-se pacificada no sentido da impossibilidade de terceiro, estranho à relação jurídica entabulada entre o cliente e o causídico, ser responsável pela despesa daí decorrente, dada a ausência de previsão legal, o que revela a abusividade da cláusula convencional estipulada. 3. Os arts . 389, 395 e 404, todos do Código Civil, ao preverem que o devedor arcará com as perdas e danos, mais os honorários de advogado, objetivaram a restituição das despesas com esses profissionais relativas à prática de atos extrajudiciais, vez que os gastos decorrentes do exercício em sede judicial serão remunerados com o arbitramento dos honorários sucumbenciais. 4. Recurso conhecido e desprovido. Em suas razões de recurso especial, o recorrente alega violação dos arts . 1.022, II, do CPC/2015; e 389, 395 e 404 do CC/2002. Sustenta omissão no acórdão recorrido acerca da manifestação aos dispositivos indicados em suas razões recursais. Defende a possibilidade de o condômino inadimplente arcar com honorários contratuais, em caso de propositura de ação judicial para cobrança de taxas condominiais não adimplidas, conforme previsão na Convenção do Condomínio . Aduz ainda que deve ser respeitada a autonomia de vontade dos moradores e proprietários do condomínio, inexistindo óbice para a cobrança dos honorários convencionais a prática de atos exclusivamente extrajudiciais. Contrarrazões apresentadas às fls. 373-385 (e-STJ). O Tribunal de origem admitiu o processamento do recurso especial, vindo os autos a esta Corte (e-STJ, fls . 388-389). Brevemente relatado, decido. De início, consoante análise dos autos, a alegação de violação ao art. 1 .022 do CPC/2015 não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. Ressalte-se que o julgador não está obrigado a analisar todos os argumentos invocados pela parte quando tiver encontrado fundamentação suficiente para dirimir integralmente o litígio. Imperativo destacar que, no julgamento dos embargos de declaração, expressamente enfrentaram-se todas as questões suscitadas pela parte recorrente, esclarecendo que (e-STJ, fls. 334-335 - sem grifo no original): Dito isso, ressalta-se que a matéria relativa à inclusão dos honorários advocatícios no débito cobrado em Juízo foi exaustivamente debatida no julgamento proferido por essa e . Turma, não havendo que se falar em omissão. É válido frisar, ademais, que, na esteira do entendimento adotado pelo c. STJ, "(...) o julgador não está obrigado a se manifestar sobre todas as nuances apresentadas pelas partes desde que apresente fundamentação suficiente para a manutenção do julgado." ( EDcl no RHC 142.250/RS, Rel. Ministro SEBASTIÃO REIS JÚNIOR, SEXTA TURMA, julgado em 14/10/2021, DJe 19/10/2021) . (...) Na hipótese, a embargante entende haver contradição entre a conclusão adotada pelo v. acórdão no sentido de ser indevida a inclusão da cobrança de honorários advocatícios no valor do débito cobrado em Juízo e o reconhecimento de que há previsão expressa nesse sentido na convenção condominial. Ocorre que a aludida previsão convencional foi reputada abusiva e, assim, afastada a sua aplicação, o que evidencia a ausência de contradição entre os fundamentos e a conclusão adotada no julgado. Desse modo, ainda que a solução tenha sido contrária à pretensão da parte insurgente, não se pode negar ter havido, por parte do Tribunal, efetivo enfrentamento e resposta aos pontos controvertidos . A propósito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1 .022, II, DO CPC/2015. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N . 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. DECISÃO MANTIDA . 1. Inexiste afronta aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, e parágrafo único, do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo . [...] 6. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no AREsp n. 2 .145.195/MG, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 15/12/2022) Considerando que o acórdão recorrido concluiu pela abusividade da previsão convencional, alterar tal entendimento demandaria reexame fático-probatório e de termos contratuais o que é vedado no âmbito do recurso especial por força das Súmulas 5 e 7/STJ. No mais, observa-se que o acórdão recorrido decidiu pela manutenção da decisão unipessoal afastando a pretensão à condenação da parte recorrida ao pagamento de honorários contratuais, com base nos seguintes fundamentos (e-STJ, fls. 286-291 - sem grifo no original): Os honorários advocatícios podem ser classificados como sucumbenciais ou contratuais . O recebimento de ambos é direito do advogado pela retribuição ao exercício da atividade profissional. Os honorários de sucumbência devem ser fixados em sentença, de modo que o pagamento fique a cargo da parte vencida. Os honorários contratuais, noutro giro, são estipulados por contrato firmado entre o advogado e o cliente/contratante. De acordo com o art . 28, § 1º, da Convenção de Condomínio, o condômino inadimplente arcará com o percentual de 20% dos honorários advocatícios em caso de propositura de ação judicial para cobrança das taxas condominiais não adimplidas. Da análise da cláusula, nota-se que se trata de honorários convencionais decorrentes da mora do condômino, com objetivo de ressarcir possível custo com a contratação de advogado para a cobrança das parcelas inadimplidas. A matéria referente à cobrança de honorários advocatícios convencionais já foi objeto de ampla discussão jurisprudencial e atualmente encontra-se pacificado o entendimento pela impossibilidade de terceiro, estranho à relação jurídica entabulada entre o cliente e o causídico, ser responsável pela despesa daí decorrente. Isso porque, carece de qualquer embasamento jurídico o pedido de ressarcimento dos honorários pagos a advogado contratado . Os arts. 389, 395 e 404, todos do Código Civil, ao preverem que o devedor arcará com as perdas e danos mais os honorários de advogado, objetivaram a restituição das despesas com esses profissionais relativas à prática de atos extrajudiciais, vez que os gastos decorrentes do exercício em sede judicial serão remunerados com o arbitramento dos honorários sucumbenciais. Desse modo, o contrato de prestação de serviços entabulado entre o advogado e seu cliente não pode gerar obrigações para terceiros, pois somente existe no interesse e para vincular os contraentes. A escolha do advogado é privativa daquele que demanda em juízo, com base em critérios de confiança, renome do profissional e, é claro, preço cobrado pelos serviços . É uma avaliação pessoal que não pode ser imputada a outrem a título de ressarcimento, como fosse "culpado" pela escolha. Como bem salientou o magistrado: "Embora acordado entre as partes, os honorários previstos não podem ser reclamados em eventual execução, pois, in casu, trata-se de verba que decorre de sucumbência e sua estimativa é privativa do Juiz, à luz do que dispõe o artigo 85, § 2º do CPC/2015. Cumpre esclarecer que honorários contratuais não se confundem com honorários sucumbenciais, pois os primeiros decorrem de um negócio jurídico bilateral, onde se há a cobrança por serviços prestados e o valor é definido entre o profissional e cliente, enquanto os segundos decorrem dos princípios da causalidade e sucumbência, ou seja, aquele que deu causa à demanda deve responder pelas despesas posteriores, tendo como critérios de fixação, pelo juiz, os elementos previstos no parágrafo 2º e incisos do citado artigo 85 do código de rito. Cabe trazer à baila o dizer de Giuseppe Chiovenda:" O processo deve dar, na medida do possível, a quem tem um direito, tudo aquilo e exatamente aquilo que tem direito de conseguir "(Dell'azione nascente dal contratto preliminare, Saggi di diritto processuale civile, 1, Roma, Foro Italiano, 1930, pág . 110). Dessa forma, IMPROCEDENTE o pedido de condenação dos réus em honorários advocatícios convencionais." (ID nº 34980708). Além disso, o art . 1.336, § 1º, do Código Civil, que trata sobre os encargos decorrentes da mora do condômino, não prevê o pagamento de honorários advocatícios convencionais no caso de inadimplemento, prevendo tão somente para o caso a incidência de juros convencionados e multa de dois por cento sobre o débito. Assim, revela-se abusiva a cobrança de honorários como prevista na convenção da associação, além de não estar amparada em autorização legal. Veja-se o entendimento desta Corte: ( ...) Desse modo, não merece reforma a sentença. Do excerto acima transcrito, depreende-se que o Tribunal estadual, com base em orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, entendeu que a condenação do vencido se limita aos honorários de sucumbência, não havendo previsão legal para se acrescentar uma condenação por ressarcimento dos honorários contratuais. De fato, esse é o entendimento vigente nesta Corte Superior, conforme verifica-se dos seguintes precedentes: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL . AÇÃO MONITÓRIA. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015 . INEXISTÊNCIA. RESSARCIMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS PARA DEFESA DOS INTERESSES DA PARTE EM JUÍZO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ . AGRAVO IMPROVIDO. 1. Ainda que não examinados individualmente cada um dos argumentos suscitados pela parte, se o acórdão recorrido decide integralmente a controvérsia, apresentando fundamentação adequada, não há que se falar em ofensa ao art. 1 .022 do CPC/2015. Nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, "Não é o órgão julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes em defesa da tese que apresentaram. Deve apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução" ( REsp 1.814 .271/DF, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 1º/7/2019). 2. Os honorários advocatícios contratuais são de responsabilidade da parte contratante, cabendo à parte contrária apenas os honorários sucumbenciais . "A Corte Especial e a Segunda Seção do STJ já se pronunciaram no sentido de ser incabível a condenação da parte sucumbente aos honorários contratuais despendidos pela vencedora. (...)" ( AgInt no AREsp 1.332.170/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 07/02/2019, DJe de 14/02/2019) . 3. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt nos EDcl no REsp 1.675 .516/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 18/12/2020) RECURSOS ESPECIAIS. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO INDENIZATÓRIO . PARCERIA AGRÍCOLA. LUCROS CESSANTES. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA . DEVER DE FUNDAMENTAÇÃO. ART. 489, § 1º, IV, DO CPC/2015. OBSERVÂNCIA . HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. RESSARCIMENTO. INADMISSIBILIDADE. GRAU DE SUCUMBÊNCIA . AFERIÇÃO. MATÉRIA FÁTICA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2 . Ação de resolução de contratos de parceria agrícola cumulada com pedido de indenização por lucros cessantes. 3. Nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC/2015, não se considera fundamentada a decisão judicial que não enfrenta todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador . 4. Apresenta fundamentação adequada o acórdão que, ao entender que a parte autora não comprovou a existência de lucros cessantes, deixa de se pronunciar a respeito das conclusões do laudo pericial que, no contexto examinado, serviriam apenas para a quantificação de eventuais prejuízos. 5. Os custos decorrentes da contratação de advogados não são indenizáveis, sob pena de atribuir ilicitude a qualquer pretensão questionada judicialmente . Ademais, a atuação judicial na defesa de interesses das partes é inerente ao exercício regular de direitos constitucionais, como o contraditório, a ampla defesa e o amplo acesso à Justiça. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser inviável, em recurso especial, a revisão do grau de sucumbência em que autor e réu saíram vencidos na demanda, porquanto implicaria análise do conteúdo fático-probatório. Incidência da Súmula nº 7/STJ . 7. Recursos especiais parcialmente conhecidos e, nessa extensão, não providos. ( REsp 1.837 .453/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/3/2020, DJe 13/3/2020) RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO . PARCIAL PROVIMENTO. CONDENAÇÃO DA EMBARGADA AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA E DESPESAS PROCESSUAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. GASTO EXTRAPROCESSUAL NÃO PREVISTO NO ART . 20 DO CPC/73. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Execução de título extrajudicial, da qual foi extraído este recurso especial, interposto em 10/09/2014 e atribuído ao gabinete em 25/08/2016 . 2. O propósito recursal é decidir se os honorários advocatícios contratuais devem ser incluídos no cálculo das despesas processuais, a cujo pagamento foi condenada a recorrida, com fulcro no art. 20 do CPC/73. 3 . O art. 20 do CPC/73, ao tratar do custo do processo, imputou ao vencido, com base nos princípios da causalidade e da sucumbência, a responsabilidade final pelo pagamento dos gastos endoprocessuais, ou seja, aqueles necessários à formação, desenvolvimento e extinção do processo. 4. Os gastos extraprocessuais - aqueles realizados fora do processo -, ainda que assumidos em razão dele, não se incluem dentre aquelas despesas às quais faz alusão o art . 20 do CPC/73, motivo pelo qual nelas não estão contidos os honorários contratuais, convencionados entre o advogado e o seu cliente, mesmo quando este vence a demanda. 5. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido. ( REsp 1 .571.818/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/10/2018, DJe 15/10/2018 - sem grifo no original) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS . RESSARCIMENTO. ARTS. 389, 395 E 404 DO CC. DESCABIMENTO . PRECEDENTES. IMPUGNAÇÃO. COLAÇÃO DE JULGADOS CONTEMPORÂNEOS OU SUPERVENIENTES. AUSÊNCIA . ART. 1.021, § 1º, DO CPC. SÚMULA N . 182/STJ. NÃO CONHECIMENTO. 1. A Segunda Seção do STJ já se pronunciou no sentido de ser incabível a condenação da parte sucumbente aos honorários contratuais despendidos pela vencedora . 2. Se "fundamentada a decisão agravada no sentido de que o acórdão recorrido está em sintonia com o atual entendimento do STJ, deveria a recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência do STJ" (STJ, AgRg no REsp 1.374.369/RS, Rel . Ministro HERMAN BENJAMIN, DJe de 26/6/2013). 3. Incidência do enunciado n. 182 da Súmula desta Corte face à ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada . 3. Agravo interno não conhecido. ( AgInt no REsp n. 1 .653.575/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 23/11/2017 - sem grifo no original) Desse modo, constata-se que o posicionamento do Tribunal a quo encontra- se em harmonia com a jurisprudência deste Tribunal Superior, incidindo a Súmula 83/STJ. Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, nego-lhe provimento . Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela apresentação de recursos manifestamente inadmissíveis ou protelatórios contra esta decisão, ensejará a imposição, conforme o caso, das multas previstas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC/2015 . Publique-se. Brasília, 16 de fevereiro de 2023. MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator
(STJ - REsp: 2051295 DF 2023/0037126-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 01/03/2023)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO – DESPESAS CONDOMINIAIS – Decisão agravada que determinou a emenda da petição inicial para retificação dos cálculos apresentados e exclusão dos valores relativos aos honorários contratuais – Insurgência do exequente – Descabimento – Condomínio que pretende transferir ao condômino-devedor o ônus do pagamento dos advogados contratados para a cobrança judicial da dívida – Impossibilidade – Desvirtuamento da natureza dos honorários advocatícios, os assemelhando a uma punição do devedor – Ademais, parte que, inexitosa na esfera judicial, deverá arcar com as verbas de sucumbência, sendo abusiva a transferência, ao devedor, da obrigação de suportar os honorários contratuais – Precedentes – Decisão mantida – RECURSO IMPROVIDO.
(TJ-SP - AI: 22438375820218260000 SP 2243837-58.2021.8 .26.0000, Relator.: Luis Fernando Nishi, Data de Julgamento: 22/11/2021, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2021)
CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO . SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PRETENSÃO DO CONDOMÍNIO AO RECEBIMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS, EM RAZÃO DA JUDICIALIZAÇÃO DA COBRANÇA. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS CONTRATUAIS QUE NÃO GUARDAM RELAÇÃO COM OS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS . DEVER DO EXECUTADO PAGAR APENAS OS HONORÁRIOS PREVISTOS NO ART. 827 DO CPC. SENTENÇA MANTIDA. Recurso de apelação improvido .
(TJ-SP - AC: 10121003920208260011 SP 1012100-39.2020.8.26 .0011, Relator.: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 04/07/2021, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/07/2021)
Esse foi o entendimento da 8ª Turma Recursal no julgamento do processo nº 5062264-56.2024.4.02.5101/RJ de relatoria da Dra. Cynthia Leite Marques (sessão ordinária de 29/04/2025).
ISTO POSTO, nos termos da fundamentação supra, VOTO por CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO da parte autora, para julgar procedente o pedido, para condenar a parte ré no pagamento de cotas condominiais em atraso, referentes aos meses de vencimentos de junho/2023 a maio/2025 e também as cotas que se vencerem no curso do processo, com incidência de correção monetária juros moratórios de acordo com o artigo 1336, § 1º do CC, excluindo-se a quantia referente aos encargos convencionais. Sem condenação em honorários de sucumbência, por se tratar de recorrente vencedor, nos termos do art. 55 da Lei n.º 9.099/95. Publique-se. Intimem-se. Transcorridos os prazos recursais, certifique-se e dê-se baixa à origem.
Documento eletrônico assinado por DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019562641v4 e do código CRC 37a73637.
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Signatário (a): DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA
Data e Hora: 24/06/2026, às 16:35:07