RECURSO CÍVEL Nº 5120366-37.2025.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal CYNTHIA LEITE MARQUES
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela ALTO SANTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra sentença que julgou procedentes em parte os pedidos autorais nos seguintes termos:
"Pelo exposto, REJEITO as questões preliminares; resolvo o mérito (art. 487, I, do CPC) e julgo o pedido IMPROCEDENTE em relação à CEF e PROCEDENTE em relação à ALTO SANTO, para:
1. DECLARAR a inexigibilidade do valor de R$ 17.314,53, expresso no demonstrativo do Ev. 1, Anexo 17, bem como suas eventuais atualizações.
2. CONDENAR a 1ª Ré (ALTO SANTO) a proceder à entrega das chaves do imóvel;
3. CONDENAR a 1ª Ré (ALTO SANTO) ao pagamento de indenização por DANOS MORAIS no valor de R$ 10.000,00, com correção monetária e juros desde a presente data, com fundamento no Manual de Cálculos da Justiça Federal;
4. CONDENAR a 1ª Ré (ALTO SANTO) ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao valor comprovadamente pago pelo autor a título de aluguel após a data do “Habite-se”, bem como das cotas condominiais por ele comprovadamente incorridas até a efetiva imissão no imóvel, tudo conforme liquidação de sentença, com acréscimo de correção monetária desde a data do desembolso e juros desde a citação, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal.
5. A condenação a obrigação de pagar deve respeitar o teto dos Juizados Especiais Federais.
Considerando o grau de certeza jurídica atingido nesta sentença, aliado à necessidade de fazer cessar o agravo a direito essencial da parte autora, REVEJO a decisão que indeferiu a tutela provisória, para DEFERI-LA e determinar (i) a suspensão de exigibilidade da dívida controvertida; (ii) que a ré ALTO SANTO promova a entrega das chaves do imóvel no prazo recursal, sob pena de multa de R$ 100,00 diários.
Sem custas ou honorários nesta instância (art. 54, da Lei 9.099/90).
Intimem-se."
Em recurso, a contrutora ré insurge-se contra a declaração de inexigibilidade do débito, alegando que o valor se refere a uma "renegociação de resíduos" (rubrica "Neg Prest Hab 3") e não propriamente à TEO. Defende a legalidade da retenção das chaves com base na exceção do contrato não cumprido (pacta sunt servanda). Requer a reforma da sentença e o julgamento de improcedência dos pedidos.
É o breve relatório.
VOTO
No caso, a controvérsia gravita em torno da legitimidade da cobrança do montante de R$ 17.314,53, exigido pela recorrente como condição para a entrega das chaves de imóvel adquirido pelo autor no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV.
Conforme corretamente consignado pelo Juízo de origem, os elementos probatórios constantes dos autos revelam significativa inconsistência quanto à natureza, origem e exigibilidade da dívida imputada ao consumidor.
A Caixa Econômica Federal afirmou expressamente inexistirem pendências financeiras relacionadas ao contrato de financiamento, bem como informou que a fase de obra havia sido formalmente encerrada em 27/09/2024, circunstância incompatível com a retenção das chaves sob alegação de inadimplemento de encargos vinculados à construção. O "Habite-se" do imóvel foi expedido em 09 de setembro de 2024 (, p. 16).
A inversão do ônus da prova autorizada pelo CDC impõe ao fornecedor o dever de produzir esclarecimentos adequados acerca de cobranças cuja legitimidade é questionada pelo consumidor, sobretudo quando se trata de valores expressivos e cuja composição não é imediatamente compreensível ao contratante.
Todavia, a recorrente não se desincumbiu satisfatoriamente desse encargo processual.
Ao contrário, limitou-se a apresentar demonstrativos unilaterais que identificam o débito sob a rubrica "Neg Prest Hab 3", sem esclarecer de maneira objetiva sua origem jurídica, sem demonstrar o evento contratual que teria dado ensejo à obrigação e sem comprovar por qual razão parcelas com vencimento projetado para os anos de 2025 e 2026 poderiam ser exigidas antecipadamente como condição para a entrega das chaves.
A deficiência probatória assume especial relevância porque a cobrança impugnada não decorre de obrigação evidente ou autoexplicativa, mas de operação financeira cuja compreensão dependia exclusivamente de informações detidas pela própria fornecedora. Em tais circunstâncias, eventual dúvida remanescente não pode ser transferida ao consumidor, tampouco utilizada para justificar restrição ao exercício do direito à moradia.
A jurisprudência é firme no sentido de que a retenção das chaves constitui medida excepcional e exige demonstração inequívoca da mora contratual do adquirente. Não comprovada a regularidade da cobrança que fundamentou a recusa na imissão da posse, revela-se abusiva a conduta da construtora, nos termos dos arts. 39, V, e 51, IV, do CDC.
Igualmente correta a condenação pelos danos materiais e morais.
Os prejuízos materiais decorrem diretamente da impossibilidade de utilização do imóvel após a expedição do Habite-se, impondo ao autor a continuidade do pagamento de aluguel e demais despesas correlatas, cuja apuração foi adequadamente remetida à fase de liquidação.
Quanto ao dano moral, a hipótese ultrapassa o mero dissabor contratual. A privação injustificada da posse de imóvel residencial já concluído, associada à exigência de pagamento de dívida não suficientemente demonstrada e às ameaças de negativação, configura violação relevante ao direito fundamental à moradia, atingindo atributos da personalidade do consumidor e justificando a reparação arbitrada. Ressalte-se que eventuais reparações materiais à titulo de pagamento de aluguel em razão da retenção da entrega das chaves deverão ser efetivamente comprovadas em sede de cumprimento de sentença.
No mais, o valor fixado a título de indenização mostra-se proporcional às circunstâncias do caso concreto, observando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem ensejar enriquecimento sem causa da parte recorrida. Quanto à atualização monetária e os juros do mora, aplica-se o Manual de Cálculos da Justiça Federal.
Diante desse quadro, verifica-se que a sentença examinou adequadamente o conjunto probatório e aplicou corretamente as normas consumeristas pertinentes, inexistindo qualquer elemento apto a justificar sua reforma.
Ante o exposto, VOTO POR CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE RÉ, com manutenção integral da sentença por seus próprios fundamentos. Condeno a recorrente vencida em honorários que fixo em 10% sobre o valor da condenação. Publique-se. Intime-se. Referendada a decisão e transitada em julgado, dê-se baixa e remetam-se os autos ao Juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por CYNTHIA LEITE MARQUES, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019580041v8 e do código CRC e08e040a.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): CYNTHIA LEITE MARQUES
Data e Hora: 30/06/2026, às 17:37:56