RECURSO CÍVEL Nº 5009026-71.2024.4.02.5118/RJ
RELATOR: Juiz Federal ODILON ROMANO NETO
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pelo autor em face da sentença que julgou improcedente o pleito autoral de suspensão das cobranças de taxa de evolução de obra e das parcelas do financiamento, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, a restituição dos valores pagos, abstenção de inclusão do autor em cadastro restritivo de crédito.
O juízo de origem fundamentou que a Caixa atuou apenas como agente financeiro, sem responsabilidade sobre a promessa de compra e venda entre particulares. Destacou que, em contratos com alienação fiduciária devidamente registrados (Tema 1.095/STJ), a resolução deve observar exclusivamente o rito da Lei nº 9.514/1997, afastando a aplicação do CDC e da Súmula 543/STJ. Concluiu que dificuldades financeiras não configuram fato imprevisto para rescisão unilateral.
Em seu recurso, o autor sustenta que a sentença ignorou a Portaria nº 488/2017 do Ministério das Cidades, que permitiria o distrato por solicitação do beneficiário no âmbito do PMCMV. Argumenta a solidariedade dos réus por serem contratos coligados e a falta de transparência sobre os valores da taxa de evolução de obra, o que violaria o dever de informação do CDC. Pede a reforma total para julgar procedentes os pedidos de rescisão e restituição.
Contrarrazões da CEF e das rés SPE UNIC PRIMAVERA LTDA e DOMMA INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA..
É o relatório. Passo a decidir.
VOTO
A questão central consiste em definir se é possível a rescisão judicial de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia por iniciativa do comprador (fundada em incapacidade financeira), ou se deve prevalecer o rito especial de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme tese fixada no Tema Repetitivo 1.095 do STJ.
No caso dos autos, o autor ingressou com ação buscando a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e de financiamento habitacional vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, com pacto de alienação fiduciária em garantia. Alega que, por dificuldades financeiras supervenientes e cobranças de taxas de evolução de obra acima do esperado, não possui mais interesse na manutenção do negócio. Requer a rescisão dos ajustes, a suspensão das cobranças vincendas e a restituição de 90% dos valores pagos à construtora e a título de taxa de obra.
A relação negocial entre o autor e a vendedora do imóvel evoluiu de compromisso de compra e venda (Ev. 1.8) para a venda do bem (Ev. 1.9), mediante a obtenção de financiamento, com possibilidade execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem que haja motivo juridicamente idôneo. Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO BENEFICIÁRIO. Em ação que objetiva a rescisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, não se aplica a ideia (correta) expressa na Súmula n.º 543 do STJ, pois o compromisso de compra e venda não mais subsiste, e sim a definitiva compra e venda, com mútuo e alienação fiduciária em garantia, levados ao Registro de Imóveis. Não há base para o distrato do mútuo, nem mesmo lógica, pois o dinheiro já foi transferido ao mutuário, e dele para o alienante, e o distrato teria, de qualquer modo, que repor o valor mutuado. Eventuais dificuldades financeiras do devedor não importam quebra da base do contrato, e são de antemão consideradas nos ajustes da espécie. Apelação desprovida. TRF2. 0142750-15.2017.4.02.5116 (2017.51.16.142750-7). Apelação Cível - Turma Espec. III - Administrativo e Cível. RELATOR : Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO. Data de julgamento: 10/03/2020. Disponibilização: 12/03/2020.
(sem grifos no original)
Neste aspecto, o autor não apontou a existência de qualquer abuso ou inadimplemento contratual por parte das rés, o que afasta a possibilidade de resolução contratual com base no art. 475 do Código Civil. Da mesma forma, como a única razão para a desistência do imóvel decorre de dificuldades financeiras, tal fato não se apresenta como motivo hábil e suficiente para invocação da "Teoria da Imprevisão” (artigo 478 do Código Civil), de modo a propiciar o rompimento do aludido contrato.
Vale dizer, mesmo a superveniência de desemprego pode ser motivo imprevisto, mas jamais imprevisível, não tendo o condão de impor a rescisão contratual. Destaco que esta sequer é a situação relatada na inicial, tendo o autor apenas referido não ter mais interesse na manutenção do contrato de compra e venda do imóvel por não possuir recursos financeiros para dar continuidade aos pagamentos.
Assim, trata-se de hipótese de mera vinculação das partes ao pactuado (princípio de força obrigatória denominado "PACTA SUNT SERVANDA"), devendo ser observada a autonomia privada da vontade.
Ademais, a alteração na condição financeira do comprador encontra-se dentro da previsibilidade natural inserta no risco de todo contrato, em especial, do contrato de mútuo habitacional, pela longevidade. Quem faz um financiamento de longo prazo sabe que corre o risco de variações salariais, com perda de renda, por exemplo, ou até de desemprego. Em outras palavras, não há mutuário que, ao firmar o acordo, não tema pela perda repentina de rendimento ao longo do tempo, com a impossibilidade de honrar os compromissos assumidos.
Nesse sentido:
EMENTA: EMENTA CIVIL. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. DESEMPREGO. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. RENEGOCIAÇÃO. LIBERALIDADE DAS PARTES. 1. A jurisprudência manifesta-se pela impossibilidade de modificação das cláusulas contratuais, em especial, conferindo ao mutuário a possibilidade de diminuir o encargo mensal, em casos como os relatados nestes autos. Precedentes. 2. A jurisprudência desta Turma orienta-se pela impossibilidade da aplicação da Teoria da Imprevisão. Tal teoria tem aplicabilidade, via de regra, quando um fato superveniente e imprevisível acarretar excessiva onerosidade para uma das partes e excessiva vantagem para a outra, não sendo aplicável ao caso de desemprego. Precedentes. 3. A renegociação do contrato depende da liberalidade do agente financeiro réu. Não há, portanto, como o Judiciário interferir na esfera negocial do réu para este fim. 4. Recurso a que se nega provimento. _________________________________________________________ (5002634-08.2019.4.04.7100, QUINTA TURMA RECURSAL DO RS, Relator GIOVANI BIGOLIN, julgado em 08/06/2020) (sem grifos no original)
Não se olvida da Portaria n.º 488 de 18/07/2017, do extinto Ministério das Cidades, que estabelece a possibilidade de rescisão do contrato por solicitação do beneficiário:
Art. 1º O contrato firmado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Instituição Financeira Oficial Federal(IF), e a pessoa física, na qualidade de beneficiária do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), será objeto de rescisão nos casos de descumprimento contratual, ocupação irregular, desvio de finalidade, inadimplemento com os pagamentos das prestações da compra e venda ou por solicitação do beneficiário.
§ 1º O FAR, na qualidade de credor fiduciário, deverá reincluir o imóvel objeto de rescisão no PMCMV ou no programa habitacional que estiver vigente, destinando-o à aquisição por beneficiário a ser indicado conforme regras do correspondente programa.
§2º No caso da impossibilidade de adoção do procedimento previsto no § 1º, o FAR poderá levar o imóvel objeto de rescisão a leilão, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, desde que não reúna condições mínimas de habitabilidade, na forma regulamentada pela Caixa Econômica Federal, na qualidade de gestora do FAR.
§ 3º Os contratos somente poderão ser rescindidos por solicitação do beneficiário, se atendidos os seguintes requisitos:
I - seja formalizado pelo beneficiário o pedido na instituição financeira contratante, informando o(s) motivo(s) da desistência;
II - o requerimento do beneficiário tenha a ciência do ente público responsável pela seleção da demanda;
III - todas as obrigações e encargos relativos ao contrato e ao imóvel estejam em dia;
IV - o imóvel não esteja em situação de ocupação irregular;
V- o imóvel seja restituído nas mesmas condições físicas em que se encontrava à época da contratação; e
VI - todas as obrigações, despesas, custas cartorárias e encargos relativos à rescisão sejam arcadas pelo beneficiário.
§ 4º O beneficiário que tiver o contrato rescindido pelos motivos relacionados no caput não poderá ser novamente contemplado com outra unidade habitacional, por intermédio de qualquer instituição financeira habilitada a operar o PMCMV ou o programa habitacional que estiver vigente, em qualquer unidade da federação,ficando mantido seu registro no Cadastro Nacional de Mutuários(CADMUT).
(...)
(sem grifos no original)
Nada obstante, no caso em apreço, vê-se do Ev. 1.12 a existência de parcelas em atraso, isso se fosse possível considerar que o autor formalizou pedido de desistência perante a CEF no dia 19/08/2024 (Ev. 1.14). Além disso, referida portaria se aplica às aquisições realizadas com recursos do FAR, o que não é o caso dos autos, em que os recursos são oriundos do FGTS (Evento 1, Anexo 9).
Ausente a falha de serviço da parte ré, deve ser mantida a sentença proferida pelo juízo de origem.
Ante o exposto, voto por CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelos motivos expostos, para MANTER integralmente a sentença proferida pelo juízo a quo. Sem condenação em custas, haja vista a isenção de que goza a parte recorrente, por ser beneficiária de gratuidade de justiça (art. 4º, II, da Lei 9.289/96). Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, valor este que terá sua exigibilidade suspensa, haja vista tratar-se de beneficiário da gratuidade de justiça. Intimem-se. Transitado em julgado, dê-se baixa e encaminhem-se os autos ao juizado de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por ODILON ROMANO NETO, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019549600v8 e do código CRC 58f4e527.
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Data e Hora: 01/07/2026, às 07:47:05