RECURSO CÍVEL Nº 5026537-65.2026.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal RENATA COSTA MOREIRA MUSSE LOPES
RELATÓRIO
1. Trata-se de ação de cobrança proposta pelo Condomínio do Edifício Villagio Ventura em face da Caixa Econômica Federal, de A. M. A. e B. R. P. M. A. para cobrança de cotas condominiais relativas a imóvel cuja propriedade foi supostamente consolidada em nome dela.
2. O juízo recorrido extinguiu o processo, sem resolução do mérito, sem a citação dos réus (Evento 6, SENT1):
III - DISPOSITIVO
Diante do exposto, EXTINGO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO1, no termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.
3. O autor interpôs recurso inominado da sentença (Evento 10, RECLNO1), pela sua anulação.
4. É o breve relatório.
VOTO
1. O recurso inominado é tempestivo e foi comprovado o preparo recursal com o recolhimento das custas devidas (Evento 20, ANEXO2).
2. Dispõe o Enunciado 18 das Turmas Recursais dos Juizados Especiais Federais da Seção Judiciária do Estado do Rio de Janeiro:
Enunciado 18: Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal (art. 5º da Lei 10.259/2001), salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição.
(http://www.jfrj.jus.br/conteudo/enunciados/enunciado-18)
3. O juízo recorrido extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por entender que a Caixa Econômica Federal, na condição de credora fiduciária, não possui legitimidade passiva para responder pelo pagamento de cotas condominiais de imóvel se não comprovada a consolidação da propriedade no nome dela, e, em razão disso, também declarou a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar a causa em relação aos devedores fiduciantes (Evento 6, SENT1):
(...)
Assim, enquanto não ocorre a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, o devedor fiduciante permanece responsável pelo pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel, inclusive cotas condominiais.
A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento de despesas condominiais surge apenas com a consolidação da propriedade e correspondente imissão na posse do bem. Apenas a partir desse momento a instituição financeira passa a exercer os direitos e deveres inerentes à consolidação de proprietário.
Destarte, ausente a imissão na posse ou a consolidação da propriedade no caso em tela, não há que se imputar ao credor fiduciário a responsabilidade pelas despesas condominiais. Nesse sentido:
(...)
4. Nas razões recursais (Evento 10, RECLNO1), a parte autora, ora recorrente, sustenta que a Caixa Econômica Federal, na condição de credora fiduciária, é responsável pelo pagamento das cotas condominiais relativas a imóvel cuja a propriedade foi consolidada em seu nome.
5. A ação visa a cobrança de cotas condominiais em atraso e a questão jurídica em tela visa aferir se a Caixa Econômica Federal pode ser responsabilizada pelo pagamento de cotas condominiais passadas, obrigação de natureza propter rem, uma vez que figura como proprietária atual do bem imobiliário.
6. Sabe-se que a alienação fiduciária consiste em modalidade de propriedade resolúvel, extinguindo-se, em favor do devedor fiduciante, tão logo integralmente adimplida a dívida que paira sobre o bem dado em garantia. Em relação aos bens imóveis, a alienação fiduciária, instituída sob o regime do sistema financeiro imobiliário, encontra amparo na Lei n. 9.514/97, segundo a qual "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (artigo 22, caput, da Lei nº 9.514/97).
7. Nesse contexto, o contrato de alienação fiduciária consiste na transferência provisória da propriedade do imóvel ao credor até a quitação do empréstimo contraído para sua aquisição. Enquanto a quitação não ocorre, ao adquirente fiduciante cabe apenas a posse direta, reservando-se à credora fiduciária o direito à posse indireta.
8. O art. 27, §8º, da Lei 9.514/97 estabelece que "Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse".
9. Ocorre que em 05/2025, a 2ª Seção do STJ dirimiu a divergência existente entre as Turmas de Direito Privado do STJ e decidiu que o art. 27, §8º da Lei 9514/97 regula apenas a relação entre credor fiduciário e devedor fiduciante, não podendo a regra ali prevista ser oposta a terceiros, em especial o condomínio. Confira-se a ementa do julgado:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial improvido.
(REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
10. O precedente fundamenta-se na premissa de que o credor fiduciário, ao deter a propriedade resolúvel do imóvel condominial, assume a condição de condômino e, consequentemente, deve responder pelas despesas condominiais quando o devedor fiduciante se tornar inadimplente.
11. A ratio decidendi estrutura-se em três pilares argumentativos: primeiro, o princípio da isonomia entre condôminos, rejeitando "privilégio erguido em detrimento de todos os demais condôminos-proprietários", pois "o proprietário fiduciário não é um proprietário detentor de mais direitos do que outro proprietário comum de imóvel em condomínio edilício"; segundo, a natureza propter rem das obrigações condominiais, conforme art. 1.345 do Código Civil, que estabelece que os débitos dos condôminos para com o condomínio edilício acompanham sempre a coisa, constituindo responsabilidade decorrente da condição de titular da coisa; terceiro, a proteção de terceiros não contratantes, uma vez que as normas que regem o contrato "não prevalecem, não alcançam, nem prejudicam, nem se sobrepõem, a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial". O voto emprega analogia com o contrato de locação, em que o art. 23, XIII da Lei 8.245/94 obriga o locatário a pagar as despesas ordinárias de condomínio, o que, todavia, não afasta a responsabilidade do locador perante o condomínio. Argumenta, assim, que "os riscos desses negócios não podem ser transferidos para o condomínio edilício não contratante, nem para os demais condôminos", concluindo que seria "descabido isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para colocar sobre os ombros de terceiros" o ônus das despesas condominiais inadimplida.
12. No caso concreto, a certidão do Registro de Imóveis relativa à unidade imobiliária em débito com as cotas condominiais comprova que a referida unidade foi adquirida por Daniel Santos Alves e Tatiana Conceição da Silva Penha e alienada, fiduciariamente, em 21/2/2018, à Caixa Econômica Federal (Evento 1, MATRIMOVEL11), mas não há nenhum registro de consolidação da propriedade em nome da referida instituição financeira.
13. Todavia, conforme já fundamentado, o credor fiduciário, ou seja, a Caixa Econômica Federal, deve responder pelas despesas condominiais quando o devedor fiduciante se tornar inadimplente, independentemente de ter se imitido ou não na posse do imóvel.
14. Impõe-se, assim, conhecer-se do recurso inominado interposto pelo Condomínio do Edifício Villagio Ventura e dar-lhe provimento para se reconhecer a legitimidade da Caixa Econômica Federal e a competência da Justiça Federal para processar e julgar a causa e anular-se a sentença recorrida determinando-se a devolução dos autos ao juízo recorrido para citação dos réus e abertura da instrução processual para julgamento do mérito da causa.
15. Ante o exposto, voto por conhecer do recurso interposto pelo Condomínio do Edifício Villagio Ventura e dar-lhe parcial provimento para se reconhecer a legitimidade da Caixa Econômica Federal e a competência da Justiça Federal para processar e julgar a causa e anular-se a sentença recorrida, determinando-se a devolução dos autos ao juízo recorrido para citação dos réus e abertura da instrução processual para julgamento do mérito da causa. Vencedor o autor na instância recursal, ainda que em parte, não há condenação em honorários advocatícios e em custas processuais, nos termos do art. 55, caput, segunda parte, da Lei 9.099/1995, combinado com o art. 1º da Lei 10.259/2001. Intimem-se as partes. Decorrido o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado desta decisão e remetam-se os autos ao juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por RENATA COSTA MOREIRA MUSSE LOPES, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019398103v4 e do código CRC c91d7469.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RENATA COSTA MOREIRA MUSSE LOPES
Data e Hora: 01/07/2026, às 20:00:25