RECURSO CÍVEL Nº 5009739-46.2024.4.02.5118/RJ
RELATORA: Juíza Federal RENATA COSTA MOREIRA MUSSE LOPES
RELATÓRIO
1. Trata-se de ação em face da Caixa Econômica Federal e SPE CTV Ilha Empreendimento Imobiliário Ltda. em que a autora pretende: a) declarar a nulidade da taxa de evolução de obra em data posterior à data de entrega do imóvel; b) determinar o reembolso de R$ 17.539,42, referente às taxas de evolução de obra, na forma do parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, com juros e correção monetária desde cada desembolso; c) determinar que a parte adversa restitua R$ 9.184,07, referente aos aluguéis, como prejuízo financeiro direto em razão do retardamento na entrega do imóvel; e d) condenar ao pagamento de indenização, no valor de R$ 10.000,00, a título de danos morais.
2. O juízo recorrido julgou extinto o processo sem resolução do mérito, em relação à ré SPE CTV Ilha Empreendimento Imobiliário Ltda. ante a incompetência da Justiça Federal, e julgou procedente, em parte, o pedido de autoral, condenando a Caixa Econômica Federal à restituição em dobro dos valores pagos a título de "taxa de evolução de obra" após 14/06/2024 (Evento 62, SENT1):
(...)
III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, EXTINGO O PROCESSO, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, VI, do CPC, em relação à ré SPE CTV ILHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA e ACOLHO PARCIALMENTE OS PEDIDOS, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, em relação à CEF para:
1) CONDENAR a restituir à parte autora em dobro das parcelas vencidas após 14/06/2024 a título de juros de evolução de obras, corrigidos monetariamente, a partir do recebimento de cada parcela, e com juros de mora simples, a partir da citação, ambos segundo os índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal.
2) REJEITAR os pedidos de condenação ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais e à restituição referente aos aluguéis em razão do atraso na entrega do imóvel.
(...)
3. A autora interpôs recurso inominado ( Evento 68, RECLNO1), pela reforma parcial da sentença.
4. A Caixa Econômica Federal interpôs recurso inominado ( Evento 74, RECLNO1), pela reforma da sentença, ao fundamento de ilegitimidade passiva ad causam.
5. A SPE CTV Ilha Empreendimento Imobiliário Ltda. apresentou contrarrazões ( Evento 77, CONTRAZ1) aos recursos interpostos.
6. É o breve relatório.
VOTO
1.Presentes os requisitos de admissibilidade recursal, impõe-se conhecer-se do recurso inominado interposto pela parte autora, beneficiária da gratuidade de justiça ( Evento 4, DESPADEC1). O recurso inominado interposto pela Caixa Econômica Federal é tempestivo. Custas recolhidas ( Evento 74, CUSTAS2).
2. A autora alegou, na inicial, que celebrou contrato de financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal para custear compra de imóvel com a construtora ré SPE CTV Ilha Empreendimento Imobiliário Ltda. Sustenta a autora que a previsão inicial de entrega do imóvel foi estipulada para dezembro de 2022, posteriormente prorrogada para junho de 2024. Declara a autora que, devido ao atraso na entrega das chaves, sujeitou-se ao pagamento de aluguéres, bem como, segundo informado pela autora, a Caixa Econômica Federal continuou a cobrar parcelas relativas à "taxa de obra" após o prazo estipulado para entrega das chaves, qual seja, 14/06/2024.
3. O juízo recorrido julgou procedente, em parte, o pedido de autoral, condenando a Caixa Econômica Federal à restituição em dobro dos valores pagos a título de "taxa de evolução de obra" após 14/06/2024 pela autora, efastando a responsablidade da instiuição financeira ré no atraso da obra, ao funamento de que o banco atuou exclusivamente como agente financeiro, respondendo apenas quanto ao cumprimento do contrato de mútuo ( Evento 62, SENT1):
Desta forma, ao cabo das considerações procedidas, forçoso reconhecer que, como a CEF não participou da realização da obra, atuou exclusivamente como agente financeiro que disponibilizou empréstimo para o adquirente do imóvel, bem como para a construção do empreendimento.
Como já ressaltado, a CEF, como mero agente financeiro, possui responsabilidade apenas quanto ao cumprimento do contrato de mútuo, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato, em função do interesse de que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato.
Por oportuno, é o aresto do TRF da 2ª Região:
ADMINISTRATIVO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SUBSTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA. 1. Agravo retido não conhecido, uma vez que não houve pedido de sua apreciação no apelo da CEF (art. 523, §1º, do CPC de 1973, vigente à época da publicação da sentença). 2. Tese de ilegitimidade passiva arguída pela CEF acolhida em relação aos pedidos indenizatórios pelo atraso na entrega do imóvel e ao pedido de cumprimento do contrato para construir e entregar o apartamento. A CEF é parte ilegítima para responder por eventuais vícios de construção ou irregularidades durante as obras (como atraso na entrega do imóvel) quando atua apenas como agente financeiro, como no caso dos autos, ainda que o contrato esteja vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV com recursos do FGTS, considerando-se os termos do contrato firmado entre as partes. Precedentes do STJ (REsp - 897045/RS e REsp 1.534.952/SC). 3. Quanto ao pedido de condenação da CEF na obrigação de providenciar a substituição da construtora PREMAX por outra construtora, acionando a seguradora, a legitimidade do agente financeiro não se discute, ante as obrigações assumidas no contrato firmado entre as partes. A substituição da construtora somente ocorreu em 13/11/2014, após o ajuizamento da presente ação em 10/04/2014. A CEF está obrigada a providenciar a substituição da construtora, acionando a seguradora, ante as obrigações assumidas no contrato firmado entre as partes (cláusula vigésima segunda, parágrafo terceiro), especialmente pela Engenharia da CEF quanto à constatação de atraso na obra por período igual ou superior a trinta dias e posterior acionamento da seguradora para a substituição. 4. Agravo retido não conhecido e apelo conhecido e parcialmente provido. (TRF2, Apelação nº 0103321-91.2014.4.02.5004, Ministro Relator JOSÉ ANTONIO NEIVA, SÉTIMA TURMA, DJe 06/04/2017)
Por conseguinte, levando-se em consideração que a CEF não agiu de maneira ilícita no que diz respeito ao atraso na entrega das chaves, é incabível a condenação à restituição do valor de R$ 9.184,07, referente aos aluguéis como prejuízo financeiro direto em razão do retardamento na entrega do imóvel.
(...)
Assim, a CEF, ao efetuar a cobrança da taxa após 14/06/2024, atuou de forma abusiva, de modo que deve ser compelida a devolver tais quantias em dobro à autora/ mutuária.
(...)
No caso do presente feito, não é possível presumir o dano moral, uma vez que não há indicativo de que, não obstante a cobrança de taxa de obra, a parte autora tenha tido algum transtorno além do dano material, não restando configurado, na hipótese, dano moral a ser compensado.
A teor do Enunciado nº 159 da III Jornada de Direito Civil, tem-se que “O dano moral, assim compreendido todo dano extrapatrimonial, não se caracteriza quando há mero aborrecimento inerente a prejuízo material”
(...)
4. Na petição de recurso, a autora, ora recorente, pugnou, em síntese, pela reforma parcial da sentença, ao argmento de que, em razão da reconhecida ilicitude na cobrança da taxas de evolução da obra após o prazo, há igualmente responsabilidade pelos danos dela decorrentes, como o custo do aluguel suportado e a angústia e sofrimento em razão do atraso na entrega do imóvel. Por fim, requereu a recorrente, a reinclusão da construtora ré, SPE CTV Ilha Empreendimento Imobiliário Ltda., no polo passivo da demanda.
5. Em suas razões recursais, a Caixa Econômica Federal, requereu, preliminarmente, o reconhecimento da ilegitimidade da instituição bancária ré para figurar no polo passivo da demanda, em razão do banco atuar como mero agente financeiro, sustentando que sua responsabilidade se restringe à liberação dos recursos e à cobrança dos encargos pactuados, não respondendo por vícios construtivos ou atraso na obra, pugnando pela extinção do feito sem resolução do mérito.
6. Inicialmente, impõe-se afastar a preliminar de ilegitimidade passiva aventada pela Caixa Econômica Federal, conforme o entendimento da jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 2ª Região:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - APELAÇÃO - IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA DO BEM - INDEVIDA COBRANÇA DE TAXA DE OBRA APÓS A FASE DE CONSTRUÇÃO PELO AGENTE FINANCEIRO - ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA COM RELAÇÃO À DEVOLUÇÃO DA TAXA DE OBRA - PEDIDOS NOVOS NÃO CONHECIDOS.
I - A questão ora analisada subsume-se à pretensão autoral de devolução dos valores despendidos a título de taxa de obra após a data prevista para entrega imóvel adquirido na planta e indenização pelos danos materiais e morais sofridos pelos adquirentes.
II - Considerando que o contrato celebrado entre as partes prevê que a entrega do imóvel poderia ser realizada em até 19 (dezenove) meses a partir da sua assinatura do contrato de financiamento, ocorrida em 17/09/2013, é de se concluir, portanto, que a entrega realizada em 17/02/2016 configurou descumprimento contratual pela construtora.
III - Revela-se descabida a continuidade da cobrança pelo agente financeiro dos valores devidos a título de taxa de evolução de obra após o prazo previsto para encerramento da fase de construção, a saber, abril de 2015, eis que inexistente nos autos prova de que a Caixa Econômica Federal autorizou a prorrogação de tal prazo.
IV - Tal condenação, todavia, deve recair apenas sobre a Caixa Econômica Federal, na medida em que ela se apresenta como responsável pela cobrança e recebimento da taxa de obra, razão pela qual se impõe o reconhecimento da ilegitimidade passiva da construtora no tocante ao pedido de devolução dos valores indevidamente pagos a tal título.
V - As questões relacionadas às alegadas cobranças de taxas de condomínio, fundo de reserva e água, bem como à indenização por danos materiais e morais decorrentes dos "(...) prejuízos causados pelo mau acabamento do imóvel, assim como as cobranças indevidas que advieram dele" não devem ser conhecidas por extrapolarem os limites da lide.
VI - Recurso de Cury Construtora e Incorporadora S/A provido.
VII - Recurso de Luciano Vargas de Morais e outro parcialmente provido.
(TRF – 2ª Região, Apelação Cível, Processo n. 0141339-50.2015.4.02.5101, Relator Sergio Schwaitzer, 7ª Turma Especializada, publicação em e-DJF2R, Judicial, de 9/8/2017.)
(http://jurisprudencia.trf2.jus.br/sm/download?name=apolo-inteiro-teor&id=2017,08,08,01413395020154025101_669500.pdf)
(grifo nosso).
7. Ademais, inexiste solidariedade entre a empresa construtora do imóvel e a Caixa Econômica Federal, nem litisconsórcio necessário entre elas, de modo que a ré SPE CTV Ilha Empreendimento Imobiliário Ltda. foi, corretamente, excluída da lide, pois a Justiça Federal é absolutamente incompetente para julgamento da causa em relação a ela.
8. Afastada a alegação de ilegitimidade da Caixa Econômica Federal e de litisconsórcio necessário entre ela e a construtora do imóvel, a controvérsia recursal se restringe à verificação da legalidade da condenação da instituição bancária ré a restituir em dobro os valores a títuto de "taxa de evolução de obra", bem como averiguar a existência de ato ilícito a justificar a responsabilização do banco no atraso da entrega das chaves.
9. Quanto ao alegado atraso na obra de construção do imóvel e à cobrança da “taxa de administração” ou “taxa de obra”, além do prazo previsto no contrato, não se discute a legalidade da cobrança da chamada “taxa de obra” nos contratos de financiamento imobiliário celebrados com a Caixa Econômica Federal, conforme o entendimento da jurisprudência:
DIREITO ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. LEGALIDADE DA COBRANÇA DA "TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA". PACTA SUNT SERVANDA. REPARAÇÃO POR DANO MORAL.
I - O Superior Tribunal de Justiça tem entendido pela legalidade dos juros compensatórios denominados "taxa de evolução da obra" ou "juros no pé", cobrados mensalmente durante a construção do imóvel, iniciando-se a partir daí a amortização do saldo devedor.
II - Pelo princípio pacta sunt servanda, as obrigações contratuais assumidas devem ser respeitadas e cumpridas, devendo ser observados nos contratos os preceitos que atendam aos pressupostos e requisitos para sua validade.
III - Quanto ao dano moral, esse se configura a partir de ato ilícito que atinja bens da personalidade como a honra, a liberdade, a saúde, a integridade psicológica, causando dor, sofrimento, tristeza e humilhação à vítima, não caracterizando o ajuizamento de ação para correção de falha na execução no contrato causa bastante para a configuração da lesão ao patrimônio psíquico da parte autora.
IV - Apelação desprovida.
(TRF - 2ª Região, Apelação Cível, Processo n. 00003568420144025117, Relator André Fontes, 5ª Turma Especializada, publicação em e-DJF2R de 29/3/2017.)
10. Todavia, a cobrança da "taxa de obra" é indevida a partir do momento em que a construtora ou incorporadora realiza a entrega das chaves do imóvel ao comprador, uma vez que os juros de obra só podem ser cobrados enquanto houver obra, execução do empreendimento, conforme entendimento da jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZATÓRIA. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA AFASTADA. SOLIDARIEDADE. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA QUANDO JÁ EXPEDIDO HABITE-SE E APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. ILICITUDE. PRÁTICA ABUSIVA. DESPESAS CONDOMINIAIS DO IMÓVEL ADQUIRIDO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. DESCABIMENTO. MÁ-FÉ NÃO COMPROVADA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.
1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais, na qual pretende a parte autora a condenação da ré à devolução em dobro dos valores pagos a título de taxa de condomínio, taxa de obras e contrato, ao pagamento da importância de R$ 15.403,56 referente à diferença da metragem do imóvel e do montante de R$15.000,00 pelos danos morais experimentados.
2. Legitimidade passiva tanto da construtora na condição de promitente vendedora para responder pela restituição ao promitente comprador da quantia nas demandas em que se alega a prática abusiva da transferência desses encargos ao consumidor, diante solidariedade existente entre os integrantes da cadeia de consumo.
3. Aplicação do CDC, uma vez que as partes se subsumem aos conceitos de consumidor e fornecedor de produto expressos nos artigos 2º e 3º do referido diploma.
4. À luz do Tema 996 do STJ, julgado no REsp 1.729593/SP, no que tange à taxa de obra, fixou-se a seguinte tese: "1.3) É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância".
5. A cobrança de taxa de obra quando já expedido habite-se e após a entrega das chaves é abusiva.
6. Com relação às cotas condominiais, o STJ, no julgamento do Recurso Especial 1.345.331/RS, submetido ao regime dos recursos representativos de controvérsia, sob o Tema 886, pacificou o entendimento de que a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
7. As despesas condominiais somente são transferidas ao adquirente com a imissão deste na posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves, em razão da natureza propter rem da obrigação.
8. Não incide a restituição em dobro quando não configurada a má-fé da promitente vendedora, como no caso concreto.
9. Provimento parcial do recurso.
(TJ-RJ, APL 00066426320148190205, Relator Desembargador Elton Martinez Carvalho Leme, data de julgamento: 6/7/2021, Décima Sétima Câmara Cível, data de publicação em Diário da Justiça: 9/7/2021.)
(grifo nosso)
11. Verifica-se, nos autos, que o prazo final para entrega das chaves era a data de 14/06/2024, mas a efetiva entrega se deu no dia 23/1/2025 (Evento 45, ANEXO4). Porém, de acordo com o contrato de financiamento imobiliário, a “taxa de administração” ou “taxa de obra” é devida “mensalmente, na fase de construção”, e os devedores ficam exonerados do seu pagamento caso ocorra atraso na entrega do imóvel por prazo superior a 6 (seis) meses, contados do prazo acima mencionado para o término da obra (14/06/2024) (Evento 1, ANEXO13, Página 10):
12. Evidencia-se, também, que o contrato de compra e venda firmado entre as partes prevê que o acompanhamento da execução das obras cabia à Caixa Econômica Federal ( Evento 1, ANEXO13, Página 8):
13. Por fim, repisa-se que o termo de recebimento do imóvel foi assinado pela autora no dia 23/1/2025 (Evento 45, ANEXO4), ou seja, a Caixa Econômica Federal só será responsável pelo valor correspondente à taxa de evolução da obra referente ao período de 15/12/2024 a 23/1/2025, excetuando-se a carência contratual de 6 (seis) meses.
14. No entanto, cabível apenas a restituição dos valores de forma simples, ante a inexistência de má-fé da Caixa Econômica Federal, conforme entendimento da jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. DANO MORAL. COMPROVAÇÃO. SÚMULA STJ/7. REPETIÇÃO EM DOBRO. DESCABIMENTO. DECISÃO AGRAVADA. MANUTENÇÃO.
1. Apesar de rejeitados os Embargos de Declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Colegiado de origem, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da Recorrente.
2. Quanto à configuração do dano moral, os argumentos utilizados para fundamentar a pretensa violação legal somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o reexame das provas, não cabendo a esta Corte, a fim de alcançar conclusão diversa da estampada no Acórdão recorrido, reavaliar o conjunto probatório. Incide a Súmula 7 desta Corte.
3. A jurisprudência deste Tribunal é assente no sentido de que a devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente só é cabível em caso de demonstrada má-fé, o que não foi comprovado na hipótese dos autos.
4. Agravo Regimental improvido.
(STJ, AGRESP 1438790, Relator: Sidnei Beneti, Terceira Turma, publicação em DJE de 19/5/2014.)
15. Quanto à indenização por dano moral, para que exista o direito a tal indenização, deve ficar comprovada a ocorrência de constrangimento, vexame, humilhação ou abalo psicológico considerável, o que não se demonstrou nos autos. De outro modo, qualquer fato comum da vida em sociedade que contrariasse, ainda que levemente, algum direito subjetivo, seria passível de indenização por dano moral.
16. Ademais, esta Turma Recursal firmou o entendimento de que, nas ações em que se postula a restituição de valores cobrados indevidamente de "taxa de evolução de obra", não é cabível nenhuma indenização por dano moral.
17. Desse modo, só há cobrança indevida dos encargos da fase de construção do imóvel após o prazo previsto no contrato, referente exclusivamente ao período de 15/12/2024 a 23/1/2025, de modo que a reforma da sentença é medida que se impõe.
18. Ante o exposto, voto por conhecer dos recursos interpostos pela autora e pela ré, negar provimento ao da autora e dar parcial provimento ao da ré para reformar parcialmente a sentença recorrida e condenar a Caixa Econômica Federal à restituição do valor correspondente à taxa de evolução da obra referente ao período de 15/12/2024 a 23/1/2025, caso efetivamente tenha ocorrido o pagamento pela autora, de foma simples, com acréscimo de juros de mora de 1% ao mês e de correção monetária segundo índices legais, sejam vertidos à amortização do valor mutuado, segundo os parâmetros estabelecidos no contrato de financiamento celebrado entre a autora e a Caixa Econômica Federal. Embora vencida a autora na instância recursal, por ser ela beneficiária da gratuidade de justiça, não há condenação em custas processuais (art. 4º, II, da Lei 9.289/1996). Quanto aos honorários advocatícios, apesar de beneficiária da gratuidade de justiça, impõe-se condenar a autora no pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa (art. 55, caput, segunda parte, da Lei 9.099/1995, combinado com art. 1º da Lei 10.259/2001; art. 98, § 2º, do Código de Processo Civil - Lei 13.105/2015), mas a exigibilidade da obrigação fica suspensa, na forma do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). Vencedora a Caixa Econômica Federal na instância recursal, ainda que em parte, não há condenação em custas processuais (art. 4º, II, da Lei 9.289/1996). Esta decisão foi referendada pelos demais juízes integrantes da 7ª Turma Recursal da Seção Judiciária do Estado do Rio de Janeiro. Intimem-se as partes. Decorrido o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado desta decisão e remetam-se os autos ao juízo de origem.
alegou que a ilegalidade da cobrança de "taxa de obra" pela Caixa Econômica Federal ocorreu por ter sido feita após o término da obra, e não em razão de ocorrência de atraso na entrega do imóvel (Evento 41, RecIno1, Página 5):
5. Não se discute que a cobrança da "taxa de obra" é indevida a partir do momento em que a construtora ou incorporadora realiza a entrega das chaves do imóvel ao comprador, uma vez que os juros de obra só podem ser cobrados enquanto houver obra, execução do empreendimento, conforme entendimento da jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZATÓRIA. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA AFASTADA. SOLIDARIEDADE. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA QUANDO JÁ EXPEDIDO HABITE-SE E APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. ILICITUDE. PRÁTICA ABUSIVA. DESPESAS CONDOMINIAIS DO IMÓVEL ADQUIRIDO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. DESCABIMENTO. MÁ-FÉ NÃO COMPROVADA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.
1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais, na qual pretende a parte autora a condenação da ré à devolução em dobro dos valores pagos a título de taxa de condomínio, taxa de obras e contrato, ao pagamento da importância de R$ 15.403,56 referente à diferença da metragem do imóvel e do montante de R$15.000,00 pelos danos morais experimentados.
2. Legitimidade passiva tanto da construtora na condição de promitente vendedora para responder pela restituição ao promitente comprador da quantia nas demandas em que se alega a prática abusiva da transferência desses encargos ao consumidor, diante solidariedade existente entre os integrantes da cadeia de consumo.
3. Aplicação do CDC, uma vez que as partes se subsumem aos conceitos de consumidor e fornecedor de produto expressos nos artigos 2º e 3º do referido diploma.
4. À luz do Tema 996 do STJ, julgado no REsp 1.729593/SP, no que tange à taxa de obra, fixou-se a seguinte tese: "1.3) É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância".
5. A cobrança de taxa de obra quando já expedido habite-se e após a entrega das chaves é abusiva.
6. Com relação às cotas condominiais, o STJ, no julgamento do Recurso Especial 1.345.331/RS, submetido ao regime dos recursos representativos de controvérsia, sob o Tema 886, pacificou o entendimento de que a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
7. As despesas condominiais somente são transferidas ao adquirente com a imissão deste na posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves, em razão da natureza propter rem da obrigação.
8. Não incide a restituição em dobro quando não configurada a má-fé da promitente vendedora, como no caso concreto.
9. Provimento parcial do recurso.
(TJ-RJ, APL 00066426320148190205, Relator Desembargador Elton Martinez Carvalho Leme, data de julgamento: 6/7/2021, Décima Sétima Câmara Cível, data de publicação em Diário da Justiça: 9/7/2021.)
(grifo nosso)
6. Verifica-se, nos autos, que o termo de recebimento do imóvel foi assinado pela autora no dia 11/6/2022 (Evento 19, OUT9). Ainda, a autora comprovou a cobrança da última parcela de "taxa de obra" no dia 25/9/2022 (Evento 1, OUT14), ou seja, três meses após o prazo em que a cobrança de tal taxa devia ter sido suspensa pela Caixa Econômica Federal.
7. O contrato de compra e venda firmado entre as partes prevê que o acompanhamento da execução das obras cabia à Caixa Econômica Federal (Evento 1, OUT8, Página 7):
8. Desse modo, é incontroverso, nos autos, que a cobrança de "taxa de obra" imposta à autora, após a entrega do imóvel, foi indevida, e que cabia à Caixa Econômica Federal o acompanhamento do andamento das obras e a consequente suspensão tempestiva da cobrança de tal taxa.
9. Inconteste, portanto, o direito da autora à restituição dos valores referentes à "taxa de obra" das parcelas contratuais vencidas em 25/7/2022, 25/8/2022 e 25/9/2022, razão pela qual a reforma da sentença recorrida é medida que se impõe.
10. No entanto, é cabível apenas a restituição dos valores de forma simples, ante a inexistência de má-fé da Caixa Econômica Federal, conforme o entendimento da jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. DANO MORAL. COMPROVAÇÃO. SÚMULA STJ/7. REPETIÇÃO EM DOBRO. DESCABIMENTO. DECISÃO AGRAVADA. MANUTENÇÃO.
1. Apesar de rejeitados os Embargos de Declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Colegiado de origem, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da Recorrente.
2. Quanto à configuração do dano moral, os argumentos utilizados para fundamentar a pretensa violação legal somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o reexame das provas, não cabendo a esta Corte, a fim de alcançar conclusão diversa da estampada no Acórdão recorrido, reavaliar o conjunto probatório. Incide a Súmula 7 desta Corte.
3. A jurisprudência deste Tribunal é assente no sentido de que a devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente só é cabível em caso de demonstrada má-fé, o que não foi comprovado na hipótese dos autos.
4. Agravo Regimental improvido.
(STJ, AGRESP 1.438.790, Relator Sidnei Beneti, Terceira Turma, publicação em DJe de 19/5/2014.)
(grifo nosso)
11. Terminada a fase de construção do imóvel, cessa o pagamento da "taxa de obra" e inicia-se a fase de pagamento das prestações de amortização do saldo devedor do contrato de financiamento imobiliário.
12. Desse modo, não cabe a restituição dos valores cobrados, indevidamente, da autora, de "taxa de obra", mas a imposição à Caixa Econômica Federal de recálculo das parcelas do empréstimo vencidas a partir do término do prazo explicitado para a obra de construção do imóvel, de modo que os valores pagos pela autora sejam vertidos à amortização do valor mutuado, segundo os parâmetros estabelecidos no contrato de financiamento celebrado entre a autora e a Caixa Econômica Federal, com acréscimo de juros de mora de 1% ao mês e de correção monetária, segundo índices legais.
13. Quanto à indenização por dano moral, para que exista o direito a tal indenização, deve ficar comprovada a ocorrência de constrangimento, vexame, humilhação ou abalo psicológico considerável, o que não se demonstrou nos autos. De outro modo, qualquer fato comum da vida em sociedade que contrariasse, ainda que levemente, algum direito subjetivo, seria passível de indenização por dano moral.
14. Ademais, esta Turma Recursal firmou o entendimento de que, nas ações em que se postula a restituição de valores cobrados indevidamente de "taxa de evolução de obra", não é cabível nenhuma indenização por dano moral.
15. Ante o exposto, voto por conhecer do recurso interposto pela autora e dar-lhe parcial provimento para reformar a sentença recorrida e condenar a Caixa Econômica Federal a recalcular as parcelas do contrato de empréstimo (financiamento imobiliário) vencidas a partir da entrega das chaves do imóvel à autora, de modo que os valores pagos pela autora, indevidamente, de "taxa de obra", nos meses de julho a setembro de 2022, com acréscimo de juros de mora de 1% ao mês e de correção monetária segundo índices legais, sejam vertidos à amortização do valor mutuado, segundo os parâmetros estabelecidos no contrato de financiamento celebrado entre a autora e a Caixa Econômica Federal. Vencedora a autora na instância recursal, ainda que em parte, não há condenação em honorários advocatícios e em custas processuais, nos termos do art. 55, caput, segunda parte, da Lei 9.099/1995, combinado com o art. 1º da Lei 10.259/2001. Esta decisão foi referendada pelos demais juízes integrantes da 7ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Federais da Seção Judiciária do Estado do Rio de Janeiro. Intimem-se as partes. Decorrido o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado desta decisão e remetam-se os autos ao juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por RENATA COSTA MOREIRA MUSSE LOPES, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019363893v29 e do código CRC 9e3fee2a.
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