RECURSO CÍVEL Nº 5004343-08.2025.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal ODILON ROMANO NETO
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pelo autor em face da sentença que julgou improcedente o pleito autoral, fundamentando que o contrato de promessa de compra e venda foi substituído por escritura definitiva de compra e venda com alienação fiduciária, já registrada no RGI. Concluiu pela inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ, por não se tratar de mera promessa. Entendeu que, no contrato de mútuo, o devedor deve restituir o capital emprestado para rescindir o vínculo e que o desemprego não autoriza a aplicação da teoria da imprevisão para extinguir a dívida sem quitação. Considerou a negativação legítima em face do inadimplemento.
Em seu recurso, o autor sustenta a interdependência entre os contratos de compra e venda e de financiamento, afirmando que o distrato de um deve implicar a rescisão do outro. Alega falha da construtora na comunicação do distrato à CEF e invoca a teoria da imprevisão devido à perda do emprego. Reitera o pleito de danos morais pela manutenção das cobranças e negativação cinco anos após o desfazimento do negócio com a construtora.
Contrarrazões da Cury Construtora e da CEF.
É o relatório. Passo a decidir.
VOTO
A questão central consiste em verificar se o distrato de um contrato de promessa de compra e venda, firmado apenas entre o adquirente e a construtora, possui o condão de rescindir automaticamente o contrato de mútuo com alienação fiduciária firmado com instituição financeira, e se a ausência de comunicação desse distrato ao banco gera responsabilidade solidária das rés por cobranças posteriores e negativação do nome do consumidor.
Relata o autor que, em 17/07/2013, firmou promessa de compra e venda de imóvel com a MNR6 Empreendimentos Imobiliários S.A. (Ev. 1.16), seguido de contrato de financiamento habitacional com a CEF em 25/10/2013 (Ev. 13.5). Alega que, devido ao desemprego, realizou distrato com a vendedora em 22/09/2016 (Ev. 1.15), que teria se comprometido a repassar a documentação à instituição financeira para encerrar o financiamento. Contudo, em 2021, foi surpreendido com a inscrição de seu nome em órgãos de restrição ao crédito por dívidas do referido contrato. Pleiteia a rescisão dos contratos, a restituição de R$ 16.861,82 pagos e indenização por danos morais de R$ 20.000,00.
Em contestação, a Cury Construtora arguiu preliminares de falta de interesse de agir, validade do distrato e ilegitimidade passiva quanto às cobranças da CEF. No mérito, sustentou que o distrato foi realizado de forma amigável com quitação plena e irrevogável quanto aos valores pagos à construtora. Afirmou que a responsabilidade por requerer a rescisão do financiamento junto à CEF era exclusiva do autor, uma vez que o contrato foi firmado entre ele e o banco, não possuindo a construtora ingerência sobre tal relação.
Já a CEF defendeu, em sua contestação, a autonomia do contrato de mútuo com alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97. Argumentou que não participou do distrato entre o autor e a construtora, nem recebeu comunicação formal. Sustentou a inexistência de ato ilícito, afirmando que o financiamento foi liberado conforme o cronograma e que a inadimplência justifica a negativação. Refutou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a ocorrência de danos materiais ou morais.
Em processos semelhantes já julgados por esta Turma Recursal, verificou-se que a relação negocial entre a parte autora e a vendedora do imóvel evoluiu da promessa de compra e venda para a efetiva venda do bem, mediante a obtenção de financiamento, com possibilidade execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, ficando estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem que haja motivo juridicamente idôneo. Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:
EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DISTRATO POR INICIATIVA DO MUTUÁRIO. DIFICULDADES FINANCEIRAS SUPERVENIENTES. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. PORTARIA Nº 488/2017. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. AUSÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso inominado interposto pelo autor contra sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação à CYRELA PALERMO Empreendimentos Imobiliários Ltda., por ilegitimidade passiva, e julgou improcedentes os pedidos formulados em face da Caixa Econômica Federal, em ação destinada à rescisão de contrato de promessa de compra e venda e de financiamento habitacional vinculado ao Programa Casa Verde e Amarela, com devolução dos valores pagos e indenização por danos morais. O autor alega dificuldades financeiras supervenientes decorrentes do término de noivado e de acidente automobilístico, sustentando a necessidade de distrato ou, subsidiariamente, de repactuação da dívida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se dificuldades financeiras supervenientes do mutuário autorizam a rescisão de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, com restituição dos valores pagos; (ii) estabelecer se a Portaria nº 488/2017 do extinto Ministério das Cidades impõe às rés o dever de promover o distrato ou a renegociação contratual; e (iii) determinar se a ausência de distrato caracteriza dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação contratual evoluiu da promessa de compra e venda para contrato definitivo de compra e venda com financiamento imobiliário e alienação fiduciária, formando complexo negocial de trato sucessivo que não admite resolução unilateral imotivada pelo mutuário após o registro imobiliário.A inexistência de inadimplemento contratual ou falha na prestação do serviço pelas rés afasta a incidência do art. 475 do Código Civil e impede a resolução contratual fundada em culpa das fornecedoras.Dificuldades financeiras pessoais do mutuário, inclusive decorrentes de desemprego, término de relacionamento ou redução de renda, integram o risco previsível dos contratos de financiamento habitacional de longa duração e não autorizam a aplicação da teoria da imprevisão prevista no art. 478 do Código Civil.O princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) impõe a observância das obrigações livremente assumidas, inexistindo fundamento jurídico para compelir as rés à rescisão contratual ou à repactuação da dívida.A renegociação contratual depende da liberalidade do agente financeiro, sendo vedada a interferência judicial na autonomia negocial para impor alteração compulsória das condições pactuadas.A Portaria nº 488/2017 admite a rescisão contratual por solicitação do beneficiário apenas mediante preenchimento cumulativo dos requisitos regulamentares, dentre eles a inexistência de parcelas em atraso, condição não observada no caso concreto.Os documentos juntados aos autos demonstram inadimplemento perante a construtora e a CEF, além da ausência de comprovação válida de requerimento administrativo formal de cancelamento do financiamento.A ausência de falha na prestação do serviço pelas rés afasta a configuração de dano moral indenizável decorrente do alegado desvio produtivo ou da negativa de distrato. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A rescisão de contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária exige fundamento jurídico idôneo e não pode decorrer exclusivamente de dificuldades financeiras supervenientes do mutuário.A teoria da imprevisão não se aplica a eventos relacionados à perda de renda ou dificuldades econômicas ordinárias inerentes aos contratos de financiamento habitacional de longo prazo.A renegociação de financiamento imobiliário depende da liberalidade do agente financeiro, inexistindo dever judicialmente exigível de repactuação contratual.A Portaria nº 488/2017 condiciona a rescisão contratual por solicitação do beneficiário ao preenchimento integral dos requisitos regulamentares, inclusive adimplência contratual.A inexistência de falha na prestação do serviço afasta o dever de indenizar por danos morais em pedido de distrato imobiliário. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475 e 478. CPC, art. 139, IV. Lei nº 9.514/1997. Lei nº 9.289/1996, art. 4º, II. Portaria nº 488/2017 do extinto Ministério das Cidades. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.095. TRF2, AC nº 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. Guilherme Couto de Castro, j. 10.03.2020. TRF4, RI nº 5002634-08.2019.4.04.7100, Quinta Turma Recursal do RS, Rel. Giovani Bigolin, j. 08.06.2020. STF, ADI 5941, Rel. Min. Luiz Fux. (TRF2, RCIJEF 5068673-48.2024.4.02.5101, 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro , Relator para Acórdão ODILON ROMANO NETO , julgado em 03/06/2026)
Especificamente no presente caso, o autor firmou promessa de compra e venda de imóvel com a MNR6 Empreendimentos Imobiliários S.A. em 2013 e efetuou o pagamento das parcelas. Também em 2013, firmou contrato com a CEF de financiamento com alienação fiduciária no valor de R$ 78.449,92. A entrega das chaves ocorreu em 31/01/2016. Documentos em Ev. 13.2, Ev. 13.4, Ev. 13.5 e Ev. 13.9.
Contudo, em 09/2016, o autor requereu a rescisão do contrato de promessa de compra e venda (Ev. 13.7), com devolução de parte do montante pago, de R$ 9.478,32 (Ev. 13.8). Segundo o autor, foi informado na ocasião de que a CEF seria comunicada da rescisão para encerramento do financiamento, o que é negado na contestação da Construtora, já que caberia ao autor resolver a questão com a CEF. No entanto, é relatado na inicial que as cobranças do financiamento permaneceram, na medida que a CEF não tomou conhecimento do distrato, ao passo que a Construtora teria alegado ter devolvido à Caixa a quantia correspondente ao repasse do valor financiado.
O que se tem nos autos é que o autor obteve parte do pagamento realizado à Construtora após o distrato da promessa de compra e venda (85% do valor) e sofre a cobrança das parcelas do financiamento que não foi encerrado, já que nenhum dos contratantes comunicou o distrato à CEF que, ao que tudo indica, não recebeu de volta o valor repassado à Cury, situação que configuraria enriquecimento sem causa.
Assim, cabe esclarecer junto à Construtora o destino do valor repassado pela CEF em razão do financiamento imobiliário, devendo a Cury apresentar informações completas devidamente acompanhadas de documentos que comprovem a restituição à CEF.
Por sua vez, deve a CEF apresentar informações sobre o imóvel, se houve consolidação da propriedade em razão da dívida inadimplida, bem como se o nome do autor está negativado, devendo juntar a certidão de inteiro teor do imóvel em questão, considerando que o documento de Ev. 13.9 parece incompleto e com informações desatualizadas.
Destarte, deve ser anulada a sentença proferida pelo juízo de origem, a fim de retomar a instrução processual, na forma da fundamentação acima.
Ante o exposto, voto no sentido de julgar prejudicado o recurso do autor e, de ofício, ANULAR a sentença, para que se dê continuidade à instrução processual, na forma da fundamentação acima. Sem custas e honorários, por não ter dado causa à anulação. Intimem-se. Transitado em julgado, dê-se baixa e encaminhem-se os autos ao juizado de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por ODILON ROMANO NETO, Juiz Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019538774v21 e do código CRC e190db77.
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Signatário (a): ODILON ROMANO NETO
Data e Hora: 16/07/2026, às 10:19:35