RECURSO CÍVEL Nº 5122826-94.2025.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal VIVIAN MACHADO SIQUEIRA
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado da Caixa Econômica Federal em face da sentença proferida pelo Juiz a quo (evento 21), a qual julgou parcialmente procedente o pleito autoral para condenar a CEF a pagar ao condomínio autor as cotas condominiais vencidas, bem como as vincendas não pagas no curso do processo, até o trânsito em julgado. Quanto aos encargos decorrentes da mora, restou decidido que deve incidir juros 1% ao mês, correção monetária pelo IGP-M/FGV e multa de 2%.
Em suas razões recursais (evento 41), a CEF alega que não possui legitimidade passiva para responder automaticamente pelas cotas condominiais discutidas nos autos, pois diz que tal legitimidade, na condição de credora fiduciária, exige demonstração concreta de sua imissão na posse direta do imóvel. Disse que a contestação indicou que o correto sujeito passivo da obrigação seria a antiga mutuária/adquirente Carla Regina da Silva Elias. Mencionou que, ainda que se admitisse, a responsabilidade da CEF após à consolidação da propriedade, não poderia responsabilizar-se por cotas vencidas em período anterior a 11/06/2025. Alega que, nos empreendimentos vinculados ao FAR/PAR, o imóvel é adquirido em nome do fundo, atuando a CEF apenas como agente gestor, sem se confundir com titular plena e direta da posse ou responsável ordinária pelas despesas de ocupação. Diz que deve ser limitada a eventual responsabilidade da CEF às parcelas posteriores à comprovação da efetiva imissão na posse direta, excluídas parcelas anteriores e vincendas sem demonstração da permanência da instituição na posse. Subsidiariamente, pede que haja a exclusão dos encargos moratórios anteriores à regular constituição em mora da CEF. Assim, requer seja reformada a r. sentença para que se reconheça a sua ilegitimidade ou, no mérito, que o pedido seja julgado improcedente.
Contrarrazões da parte autora no evento 48, pugnando pela manutenção da r. sentença.
É o relatório. Passo a decidir.
VOTO
Inicialmente, registro que a questão relativa à legitimidade passiva da CEF, nas demandas que versem sobre cobranças de cotas condominiais, devem ser analisadas de acordo com as circunstâncias do caso concreto, confundindo-se com o próprio mérito, pelo que entendo necessário tecer algumas considerações.
As cotas condominiais se constituem em obrigações propter rem, também conhecidas como mistas ou ambulatórias. Diz-se que são mistas porque assimilam características tanto de direitos reais quanto de direitos obrigacionais. Nelas, a pessoa do credor ou do devedor individualiza-se não em razão de um ato de autonomia privada, mas em função da titularidade de um direito real. Nos dizeres de Antunes Varela, “é uma obrigação imposta, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta”.
O obrigado é o titular do direito real, havendo a possibilidade de sucessão no débito fora das hipóteses normais de transmissão das obrigações.
Deste modo, no caso específico das cotas condominiais, as prestações decorrem da assunção do direito real de propriedade, acompanhando o imóvel em todas as alterações subjetivas em sua titularidade.
Em razão disso, os débitos dessa natureza constituem dívidas pertencentes ao imóvel, ou seja, segue o bem onde ele for, não são dívidas de caráter contratual, nem são vinculadas a uma determinada pessoa, devendo ser suportadas por aquele com quem, de fato, foi estabelecido a relação jurídica material, ou seja, de quem detenha a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.
Pois bem, a parte autora ajuizou a presente demanda, a fim de efetuar a cobrança de taxas condominiais, conforme se observa na planilha juntada no evento 01 (PLAN8).
Através da matrícula do imóvel juntada pela parte autora (evento 01 - MATRIMOVEL7), observo que foi realizada a compra e venda do imóvel em questão em favor de Carla Regina da Silva Elias através de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal registrada na data de 25/05/2022:
Todavia, na data de 11/06/2025, foi registrado o cancelamento da referida alienação fiduciária, fazendo constar a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal:
Sendo assim, não há como ser afastada a legitimidade e responsabilidade da CEF no presente caso, tendo em vista que a referida instituição financeira consolidou a propriedade em 11/06/2025, devendo esta responder pela presente ação de cobrança de cotas condominiais, conforme requerido pela parte autora, eis que se tratam de obrigações propter rem, com a sua limitação até o trânsito em julgado do presente título judicial, consoante restou determinado na r. sentença.
Nesse sentido, colaciono as jurisprudências a seguir:
DIREITO CIVIL. AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ADJUDICANTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. APRESENTAÇÃO DE ATA DE ASSEMBLEIA E RECIBOS. DESNECESSIDADE. PRECEDENTES. 1. A taxa de condomínio constitui obrigação propter rem, que se transmite juntamente com a propriedade do imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem, ainda que originada anteriormente à aquisição. 2. In casu, conforme certidão do Registro Geral de Imóveis constante dos autos, o imóvel em tela foi adjudicado pela CEF desde 1996, devendo ser reconhecida a sua obrigação de arcar com todas as dívidas que recaiam sobre ele como proprietária do referido bem. 3. Não se mostra imprescindível para a propositura da ação de cobrança de cotas condominiais em atraso, as atas das assembleias ordinárias e extraordinárias e dos recibos de cobrança, que autorizariam os valores lançados na planilha acostada aos autos pelo Autor. 4. Tais documentos estão incluídos na prestação de contas feita regularmente pelo síndico, e submetida à aprovação da assembléia do condomínio, na forma estabelecida no estatuto, presumindo-se, assim, que na qualidade de proprietária do imóvel, a CEF teria acesso a eles junto à administração do condomínio. 5. Sentença reformada para condenar a CEF a pagar as cotas condominiais vencidas e não pagas, desde julho de 2011, bem como as prestações periódicas vincendas, nos termos do artigo 290 do Código de Processo Civil, até o trânsito em julgado, cujos valores deverão ser atualizados monetariamente, e acrescidos de juros de mora de 1% (um) por cento) além da multa de 2% (dois por cento) sobre o total do débito; além de pagar as custas e os honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. 6. Apelação provida.” (TRF - 2ª Região, AC nº 201251200005662, Relator Aluisio Gonçalves de Castro Mendes, Quinta Turma Especializada, E-DJF2R Data 24/09/2013). (grifo nosso)
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 735.994 - RJ (2015/0157170-6)
DECISÃO 1. Cuida-se de agravo de SEI - SANTA ISABEL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que não admitiu recurso especial interposto em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado: AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO FIDUCIANTE (CREDOR). COBRANÇA DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS INCIDENTES EM PERÍODO ANTERIOR A CONSOLIDAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO TITULAR DO DOMÍNIO PELO PAGAMENTO. PRESTAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO. CONDENAÇÃO QUE DEVE CONTEMPLAR O PAGAMENTO DAS COTAS QUE SE VENCERAM NO CURSO DA AÇÃO E AS VINCENDAS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. A regra é que a cobrança de cota condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, deve ser ajuizada em face do daquele que conste como titular do domínio no registro imobiliário. Ao proprietário caberá, se for o caso, buscar se ressarcir da cobrança sofrida em face daquele 3º que tenha efetivamente utilizado os serviços do condomínio.
Tratando-se de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária, não purgada a mora pelo fiduciante (devedor), o credor (fiduciário), tem o direito de consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, apropriando-se do produto da venda do imóvel, com a ressalva da devolução do crédito remanescente ao fiduciante (devedor). Por saldo remanescente deve ser entendido o valor apurado na venda, deduzidas todas as dívidas pendentes do imóvel. O fiduciário (credor) que consolida apelante não pode se eximir de pagar os débitos condominiais anteriores a sua reintegração na posse do imóvel, pois as dívidas do imóvel anteriores a consolidação da propriedade em nome do credor integram o débito cobrado do devedor. Como consequência, eventual saldo a ser recebido pelo fiduciante pela venda do imóvel sofrerá o desconto do débito pendente em relação aos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel. O condomínio tem o direito de se ressarcir de todas as dívidas que pesem sobre o imóvel com o produto da venda do bem. Configuração da responsabilidade do 1º apelante pelo pagamento do débito cobrado pelo condomínio no período que antecede a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome. As cotas condominiais são prestações periódicas e de trato sucessivo, devendo a condenação contemplar não apenas aquelas vencidas até o trânsito em julgado da sentença, mas também as vincendas até o efetivo pagamento integral do débito ( CPC, 290). Reforma parcial da sentença. Conhecimento dos recursos, desprovimento do 1º (SEI Santa Isabel) e provimento do 2º (Condomínio). Os embargos de declaração foram rejeitados. Nas razões do recurso especial (art. 105, III, a, da CF), a parte recorrente alega ofensa aos arts. 20, § 3º, 260, 458, II e 535, CPC, 1.368, parágrafo único do Código Civil e 27, §§ 2º, 4º, 5º e 8º, da Lei n. 9.541/97. Sustenta a recorrente que, em "casos de 'consolidação da propriedade' em favor do credor fiduciário quando não há interessados na compra do saldo devedor em aberto (ou seja, quando frustrados os dois leilões previstos em lei), a responsabilidade por TODOS os débitos relacionados ao bem, até a data em que houver a imissão da posse, é do próprio devedor fiduciante, pessoalmente, não havendo que se que falar sequer em responsabilidade subsidiária ou direito de regresso". [...[ 3. O Tribunal de origem, ao concluir que o credor fiduciário, em razão da natureza propter rem da obrigação, é o responsável pelo pagamento do débito cobrado pelo condomínio no período que antecedeu a consolidação a propriedade do imóvel em seu nome, decidiu em harmonia com o entendimento desta Corte, a exemplo dos seguintes julgados: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS CONSTITUÍDAS ANTES DA AQUISIÇÃO PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSICIONAMENTO JURISPRUDENCIAL. IDENTIDADE ENTRE A ORIENTAÇÃO SUFRAGADA PELA CORTE DE ORIGEM E DECISÃO MONOCRÁTICA E AQUELA TRILHADA POR ESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em atraso alcança o atual proprietário, ainda que constituídas antes da aquisição pelo credor fiduciário, por se tratar de obrigações propter rem. Na hipótese de identidade entre a orientação jurisprudencial sufragada pela Corte de origem e adotada pela decisão monocrática e aquela trilhada por este Tribunal Superior, incide a Súmula 83/STJ. Agravo regimental improvido. (AgRg no Ag 792.138/RJ, Rel. Ministro PAULO FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2009, DJe 26/06/2009) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido. (REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219) [...] 5. Ante o exposto, conheço do agravo e dou parcial provimento ao recurso especial apenas para limitar a base de cálculo dos honorários advocatícios às parcelas vencidas e a doze prestações vincendas a contar da sentença. Publique-se. Intimem-se. (STJ - AREsp: 00000000000000735994, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/02/2016, Data de Publicação: Data da Publicação DJe 01/03/2016) (Grijfo nosso)
Noutro giro, esclareço que os encargos moratórios relativos às taxas de condomínio, incluindo as multas, devem incidir a partir do vencimento de cada parcela.
Nesse sentido, colaciono as jurisprudências a seguir:
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA . JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. ENTENDIMENTO ADOTADO NESTA CORTE. VERBETE 83 DA SÚMULA DO STJ . NÃO PROVIMENTO. 1. "Os consectários legais na cobrança de despesas condominiais incidem a partir do vencimento de cada parcela" (AgRg no AREsp 636.255/RJ, Rel . Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 6/10/2015, DJe 16/10/2015). 2. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ . 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1168753 RS 2009/0234380-6, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 02/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/08/2016)
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DO NCPC . AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. PROCEDÊNCIA. JUROS DE MORA . TERMO INICIAL. DATA DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA . AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2 . Os juros moratórios decorrentes de inadimplemento de taxas condominiais fluem a partir do vencimento de cada prestação. Precedentes. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1922780 PR 2021/0045866-5, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2021) (Grifei)
Precedente da 6a. Turma Recursal, processo nº 5122826-94.2025.4.02.5101, dessa relatoria, julgado por unanimidade na Sessão do dia 17/09/2025.
Ante o exposto, voto por CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso da Caixa Econômica Federal, mantendo a sentença recorrida. Condeno a recorrente ao pagamento de honorários de sucumbência, que fixo em 10% do valor da condenação. Intimem-se e, após o trânsito em julgado, devolvam-se os autos ao juízo de origem. É como voto.
Documento eletrônico assinado por VIVIAN MACHADO SIQUEIRA, Juíza Federal Substituta, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019817024v3 e do código CRC b4294744.
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Signatário (a): VIVIAN MACHADO SIQUEIRA
Data e Hora: 24/07/2026, às 12:00:27