RECURSO CÍVEL Nº 5014104-29.2026.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela parte autora em face da sentença que extinguiu o feito sem resolução de mérito por ilegitimidade da parte ré:
"[...]
Trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais proposta pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLAGGIO VENTURA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e de CARLA SIQUEIRA LOPES, referente a cotas condominiais vencidas e não pagas no período de novembro de 2021 a setembro de 2023, no valor total de R$ 15.756,00 (quinze mil setecentos e cinquenta e seis reais), relativas ao apartamento 502, Bloco 09, situado na Avenida Padre Guilherme Decaminada, nº 2026, Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ.
A parte autora sustenta que a CEF, na qualidade de credora fiduciária e titular da propriedade resolúvel do imóvel, ostenta legitimidade passiva para a demanda, em razão da natureza propter rem das obrigações condominiais.
A CEF, por sua vez, apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que, não tendo havido a consolidação da propriedade em seu nome, tampouco a imissão na posse do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai, exclusivamente, sobre a devedora fiduciante (2ª ré), que detém a posse direta do bem.
A preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela CEF deve ser acolhida.
A empresa pública ré figura no contrato de financiamento habitacional celebrado com a corré Carla na condição de credora fiduciária (evento 18, ANEXO4), sendo titular da chamada propriedade fiduciária, modalidade resolúvel de propriedade, constituída em garantia do cumprimento da obrigação principal. Nessa estrutura, a posse direta do imóvel permanece com o devedor fiduciante (segunda ré), ao passo que o credor fiduciário (CEF) detém apenas a posse indireta, sem exercer qualquer poder de uso, gozo ou fruição sobre o bem.
A questão central é saber se, nessa condição, a CEF pode ser compelida ao pagamento das cotas condominiais inadimplidas pela possuidora direta do imóvel.
Nos termos do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse. Enquanto não consolidada a propriedade fiduciária e inexistente imissão na posse, a responsabilidade pelas despesas condominiais permanece com o devedor fiduciante, que detém a posse direta e frui do bem.
No mesmo sentido:
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E DE IMISSÃO NA POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ART. 27, 8º, DA LEI Nº 9.514/97. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SENTENÇA MANTIDA. 1) Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedentes embargos à execução para reconhecer a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e declarar a incompetência da Justiça Federal para processamento de execução de cotas condominiais. 2) Nos termos do art. 27, 8º, da Lei nº 9.514/97, enquanto não consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor e inexistente imissão na posse do imóvel, permanece o fiduciante responsável pelos encargos incidentes sobre o bem, inclusive cotas condominiais. 3) Não comprovada nos autos a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira nem a sua atuação como alienante do imóvel, não se sustenta a tese de responsabilidade contratual ou de legitimidade passiva da credora fiduciária. 4) A natureza propter rem da obrigação condominial não afasta a incidência da disciplina específica da alienação fiduciária quando não demonstrada alteração da titularidade jurídica ou posse qualificada do bem em favor do credor fiduciário. 5) Reconhecida a ilegitimidade passiva da empresa pública federal, subsiste a incompetência da Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição. 6) Apelação desprovida. (TRF2, AC 5059740-86.2024.4.02.5101, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator para Acórdão POUL ERIK DYRLUND , julgado em 16/04/2026)
A certidão de matrícula do imóvel (evento 1, MATRIMOVEL2) demonstra que não houve consolidação da propriedade em nome da CEF, tampouco imissão na posse. O contrato de financiamento habitacional segue em vigor, com a devedora fiduciante na posse direta do imóvel. Isso é confirmado pelos próprios documentos trazidos ao processo, inclusive o extrato do financiamento e o demonstrativo de débito da CEF, que revelam a continuidade do contrato, com parcelas em aberto, mas sem qualquer registro de consolidação da propriedade ou de procedimento extrajudicial de execução da garantia. Também não há prova de demora injustificável em operar a consolidação que possa atrair a responsabilidade da empresa pública ré.
Reconhecida a ilegitimidade passiva da CEF, é imperioso concluir pela ausência de pertinência subjetiva da empresa pública federal na presente demanda.
A Justiça Federal é, por conseguinte, incompetente para o julgamento da causa, uma vez que a lide passa a se desenvolver entre o condomínio autor e a devedora fiduciante, pessoa física, sem a presença de ente federal no polo passivo (art. 109, inciso I da CF/88).
Enunciado nº 11 das Turmas Recursais Federais do Rio de Janeiro: “no caso de o Juiz do JEF reconhecer sua incompetência, deverá extinguir o processo ou suscitar conflito, se for o caso” (Aprovado na Sessão Conjunta realizada em 10/10/2002, e publicado no DOERJ de 19/09/2003, pág. 3, Parte III).
Ante o exposto, fica EXCLUÍDA a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL do feito e EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fulcro no art. 485, IV e VI, do CPC c/c art. 51, II da Lei n° 9.099/95. Sem custas e sem honorários advocatícios (art. 1º da Lei n.º 10.259/2001 c/c art. 55, 1ª parte da Lei n.º 9.099/95).
Transitada em julgado, dê-se baixa."
Sustenta o Recorrente a natureza propter rem da dívida e que a não consolidação da propriedade não tem o condão de impedir a penhora do imóvel gerador do débito.
VOTO
I - Do Direito:
O rito instituído pela Lei n.º 10.259/01 tem por princípios motrizes a simplicidade e a celeridade.
O sistema recursal dos Juizados é diferenciado e há previsão tão somente de recurso para as decisões que deferem medida cautelar no curso do processo. Disposição esta que tem interpretação reiterada no sentido de que cabe recurso tanto em face das decisões que deferem como em face das que indeferem medida cautelar e/ou antecipação de tutela. Neste sentido, inclusive, veja-se o Enunciado nº 3, destas Turmas Recusais:
"Somente caberá Recurso de Decisão do deferimento ou indeferimento de liminar."
Excetuadas as mencionadas decisões, só será admitido recurso de sentença definitiva, art. 5º, da Lei nº 10.259/01.
Disposição esta que comporta apenas a exceção no tocante às decisões extintivas, sem apreciação de mérito que possam importar negativa de jurisdição, como por exemplo, incompetência, litispendência e etc. Neste sentido, enunciado 18 destas Turmas:
“Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal (art. 5º da Lei 10.259/2001), salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição”.
Ressalvada a hipótese de negativa de jurisdição, não há recurso em face das sentenças extintivas sem apreciação do mérito.
II - Do Caso Concreto:
Na hipótese em tela, a parte autora pretende a condenação da parte ré ao pagamento das condominiais referentes ao período de 10/11/2021 a 10/09/2023, referente ao apartamento 502, bloco 9, do Condomínio Villagio Ventura ().
De acordo com a certidão de RGI, o imóvel encontra-se em alienação fiduciária em favor da CEF desde 2016. Não houve consolidação da propriedade. ()().
Pois bem.
No caso, entendo restar configurada a negativa de jurisdição.
Pela posição mais atual do STJ, dívidas condominiais, caso não pagas pelo devedor fiduciante, podem ser cobradas do credor fiduciário, mesmo antes da consolidação da propriedade em seu nome com o exercício da garantia, assim como as posteriores.
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
(...)
(REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)
No referido julgado, posicionou-se o STJ com o entendimento de que as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos.
Consignou ainda a decisão, que a natureza propter rem da obrigação condominial se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa, sobrepondo-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
Também se pontua no julgado que:
"(...) Não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício.(...)
As disposições legais transcritas, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam a relação jurídica ente os contratantes, mas, evidentemente, não alcançam, nem se sobrepõem, os direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. (...)
A interpretação que se vem dando a tais dispositivos, portanto, mostra-se equivocada e sem apoio em boa lógica jurídica, ao estender as disposições da legislação especial a terceiros não contratantes e ao pretender conferir ao credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel de coisa imóvel, um direito de propriedade mais privilegiado ou superior ao direito de propriedade plena de qualquer proprietário de imóvel condominial.
Com isso, a equivocada interpretação jurisprudencial está a possibilitar a situação esdrúxula e antijurídica do presente caso, onde o devedor fiduciante embora quite mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel adquirida, simplesmente não paga as contribuições condominiais mensais, as quais, por sua vez, também não são assumidas pelo credor fiduciário, que se julga imune a tal obrigação propter rem. Com isso, a dívida daquele condômino voluntariamente inadimplente é acumulada mensalmente e assumida, na prática, por todos os demais condôminos, até que, algum dia, se alcance uma solução para a dívida.
Não faz sentido esse absurdo!
Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto. (...)
O rateio das despesas é inerente à propriedade de uma unidade em um condomínio edilício.
A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia – nessa tese até aqui apresentada pelo em. Relator – ser objeto de nenhuma constrição; e, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento.(...)"
Desta forma, configurada a legitimidade passiva da CEF no presente feito.
ISTO POSTO, nos termos da fundamentação supra, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO para reformar a sentença, determinando o retorno dos autos à origem para o regular prosseguimento do feito. Sem condenação em honorários advocatícios, nos termos do artigo 55 da Lei n.º 9.099/95, tendo em vista tratar-se de recorrente vencedor. Publique-se. Após, certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa à origem.
Documento eletrônico assinado por DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019915039v3 e do código CRC 82dc4f71.
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Signatário (a): DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA
Data e Hora: 29/07/2026, às 14:44:37