RECURSO CÍVEL Nº 5055643-09.2025.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal CASSIO MURILO MONTEIRO GRANZINOLI
RELATÓRIO
Trata-se de ação ajuizada pelo CONDOMINIO RESIDENCIAL BELA VIDA I (devidamente representado por seu síndico), em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), visando a execução de título extrajudicial, qual seja, cotas condominiais vencidas compreendidas entre junho/2021 e outubro/2022 (evento 1, anexo7, fl. 07), além das vincendas, referentes à unidade 306/bloco 06.
Na sentença (evento 43), o pedido foi julgado improcedente, sob a fundamentação de que embora a consolidação da propriedade em favor da CEF tenha ocorrido em junho/2024, não há informação de que a mesma tenha se imitido na posse do aludido imóvel.
Em recurso (evento 48), a parte autora pugna pela reforma da sentença, a fim de que seja reconhecida a “responsabilidade da recorrida, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, pelo pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas”.
É o breve relatório.
VOTO
No caso concreto, o imóvel em questão foi adquirido pelo Sr. Ivan Farias Lima em abril/2016, tendo o referido adquirente dado o imóvel em alienação fiduciária à CEF na mesma época, com posterior consolidação da propriedade do tal imóvel pela CEF em junho/2024, conforme observado na Certidão RGI (evento 1, anexo7, fl. 06).
Dito isto, a alienação fiduciária versa sobre instituto jurídico de garantia, por meio do qual se desdobra a posse do imóvel, concedendo a posse direta ao devedor fiduciante; ao passo que a posse indireta e propriedade resolúvel ficam associadas ao credor fiduciário, nos termos do art. 23, da Lei 9154/97:
“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel”
E, justamente, o desdobramento da posse e a propriedade resolúvel autorizam o credor fiduciário, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, a consolidar a propriedade em seu favor (tal como reza o artigo 26, da Lei 9.154/97).
Com efeito, tendo exercido sua garantia e consolidado a propriedade em seu favor, o credor fiduciário - no caso, a CEF - passa a ser proprietário pleno do bem imóvel, razão pela qual passa a responder pelos débitos advindos da coisa, inclusive aqueles anteriores, ressalvando-se direito de regresso, verbis:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido. (REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018)
Ainda conforme o voto do Eminente Ministro Relator Ricardo Villas Bôas Cueva, no REsp 1696038/SP:
“Nessa linha, não é cabível atribuir a responsabilidade do credor fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
(...)
Diante desse cenário, sobressam-se as seguintes conclusões: (i) em alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel; (ii) o referido encargo somente caberá ao credor fiduciário se este consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do imóvel; (iii) em caso de utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)”
O proprietário pleno do imóvel suscita os artigos 27 da Lei 9.514/97 e art. 1.368-B do Código Civil, indicando que passa a ser responsável pelos débitos condominiais do imóvel apenas a partir da imissão de posse.
E, de fato, nos termos dos dispositivos invocados:
“Art. 27, Lei 9.514/97 - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel
(...)
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
(...)
Art. 1.368-B, Código Civil - A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”
Ocorre que tais dispositivos regulam a relação proprietário pleno versus devedor fiduciante, estabelecendo os limites de responsabilidade pelos débitos da coisa entre si.
Perante terceiros, dentre os quais a coletividade condominial, mantém-se hígida a responsabilidade do proprietário pleno, independente do momento em que gerados os débitos, uma vez que, a partir da consolidação da propriedade em seu favor, "receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)" , tal como apontado no supracitado julgamento do REsp 1696038/SP.
Nesta mesma orientação, in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE REGISTRAL. RESPONSABILIDADE DA RÉ PELO DÉBITO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Obrigação propter rem. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular de direito real. Caso. A demandada, credora fiduciária, é legitima para responder pelo inadimplemento das cotas condominiais, eis que consolidada a propriedade registral em seu nome na matrícula do imóvel, consoante o entendimento jurisprudencial que vem sendo adotado por este Tribunal. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 70080164700, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em: 21-02-2019)
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. O cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais constitui ônus real, que grava a própria unidade do imóvel, uma vez que a lei lhe imprime o poder de sequela. Assim, diante da natureza propter rem da obrigação condominial, são os proprietários do imóvel que respondem pelos débitos da unidade. Ainda que a apelante não tenha sido imitida na posse do bem, tal, por si só, não afasta sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais vencidas após a consolidação da propriedade em seu nome. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 70077973824, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 11-07-2018)
Diante do panorama acima traçado, a ora recorrida deverá suportar o pagamento das cotas condominiais vencidas compreendidas entre junho/2021 e outubro/2022 (evento 1, anexo7, fl. 07), eis que constituem obrigação propter rem, ficando ressalvado eventual direito de regresso em face do devedor fiduciante que deveria ter arcado com o pagamento das mesmas à época, verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. PROPRIETÁRIO PLENO. - A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, em regra, é daquele que detém a qualidade de proprietário do imóvel. No caso concreto, o banco-embargante é pleno proprietário do imóvel, a partir do exercício da garantia da alienação fiduciária e consolidação da propriedade plena em seu favor, motivo pelo qual deve suportar o pagamento das cotas condominiais (obrigação propter rem), inclusive aquelas vencidas antes da consolidação, ressalvado eventual direito de regresso. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. O provimento da apelação implica a inversão dos ônus da sucumbência. A fixação dos honorários advocatícios deve observar o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, além da natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. APELAÇÃO PROVIDA. (Apelação Cível, Nº 50035203220198210073, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 06-08-2021)
Além disso, observa-se que o pedido formulado na exordial igualmente englobou o pagamento das cotas condominiais vincendas (evento 1, inic1, fl. 08).
Ainda que não o fosse, inexiste óbice para que as cotas vincendas sejam contempladas na condenação imposta à CEF, dada a natureza das cotas condominiais (prestações periódicas e sucessivas), nos termos do art. 323, caput, CPC/2015 (“Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las”).
Neste sentido, in verbis:
AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA N. 284/STF. JULGAMENTO EXTRA PETITA E FORMULAÇÃO DE PEDIDO GENÉRICO. COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS. VIABILIDADE. JUNTADA DE DOCUMENTOS. CONTRADITÓRIO RESPEITADO. INEXISTÊ NCIA DE NULIDADE. SUPOSTA INADIMPLÊNCIA DO DEMANDANTE E ALEGADA IMPRES TABILIDADE QUANTO À JUNTA DA DE DOCUMENTOS. REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. 1. A interposição de recurso especial fundado na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal exige a indicação da lei federal entendida como violada e de seu respectivo dispositivo, sob pena de não conhecimento do apelo em razão de fundamentação deficiente. Incidência da Súmula n. 284 do STF. 2. Se os fatos narrados na peça preambular e a causa de pedir ajustam-se, plenamente, à natureza do provimento conferido à parte autora pela sentença, parcialmente confirmada pelo acórdão da apelação cível, não cabe falar em julgamento extra petita, tampouco em contrariedade ao art. 460 do CPC. 3. O pagamento de cotas condominiais vincendas não pagas no período em que perdurar a relação obrigacional inclui-se na condenação, ainda quando não formulado tal pleito na inicial da ação de cobrança. (REsp 1293490/ES, Terceira Turma do STJ, Relator Ministro João Otávio de Noronha, DJe 29/05/2015)
Logo, a condenação da CEF igualmente deverá alcançar as parcelas vincendas, até o cumprimento integral da obrigação no curso do processo, em valores a serem apurados na fase de cumprimento de sentença.
Nesta mesma orientação, in verbis:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO NA EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS. Discussão sobre se seria juridicamente possível a inclusão das cotas condominiais vincendas e devidas no curso do processo até o pagamento, como defende o exequente, ou o valor em execução deve ficar restrito ao que foi pedido na exordial, sem incluir parcelas vincendas, como fez o juiz constar na decisão agravada. Ação de execução de título extrajudicial. Demanda que versa sobre a cobrança de despesas condominiais. Decisão interlocutória agravada que indeferiu a inclusão das parcelas vincendas. Título executivo extrajudicial (Art. 784, X do CPC), em relação ao qual vem se admitindo a aplicabilidade subsidiária do art. 323 do CPC. Relação de prestação continuada. Possibilidade de inclusão das cotas condominiais devidas no curso do processo até o pagamento, como forma de se evitar novas execuções entre as mesmas partes, fundadas na mesma relação jurídica de direito material. Obediência aos princípios da efetividade da prestação jurisdicional e da economia processual. Precedentes do STJ (REsp 1759364/RS) e deste Tribunal. RECURSO AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO. (TJ-RJ - AI: 00135538020218190000, Relator.: Des(a). JUAREZ FERNANDES FOLHES, Data de Julgamento: 08/07/2021, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/07/2021)
No mais, cabe apenas destacar que tal lógica se aplica tanto numa ação de conhecimento, bem como em ação de execução de título extrajudicial (conforme ocorre no caso concreto), em homenagem aos princípios da efetividade e economia processual, verbis:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS NO DÉBITO EXEQUENDO. POSSIBILIDADE. PREVISÃO LEGAL CONTIDA NOS ARTS. 323 E 771, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DÉBITOS ORIGINADOS DA MESMA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. AUSÊNCIA DE DESCARACTERIZAÇÃO DOS REQUISITOS DO TÍTULO EXECUTIVO (LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE) NA HIPÓTESE. HOMENAGEM AOS PRINCÍPIOS DA EFETIVIDADE E ECONOMIA PROCESSUAL. RECURSO PROVIDO. 1. O cerne da controvérsia consiste em saber se, à luz das disposições do Código de Processo Civil de 2015, é possível a inclusão, em ação de execução de título extrajudicial, das parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação no curso do processo. 2. O art. 323 do CPC/2015 estabelece que: "Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las". 2.1. Embora o referido dispositivo legal se refira à tutela de conhecimento, revela-se perfeitamente possível aplicá-lo ao processo de execução, a fim de permitir a inclusão das parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação no curso do processo. 2.2. Com efeito, o art. 771 do CPC/2015, que regula o procedimento da execução fundada em título extrajudicial, permite, em seu parágrafo único, a aplicação subsidiária das disposições concernentes ao processo de conhecimento à execução, dentre as quais se insere a regra do aludido art. 323. 3. Esse entendimento, ademais, está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional, o que sobrecarregaria ainda mais o Poder Judiciário, ressaltando-se, na linha do que dispõe o art. 780 do CPC/2015, que "o exequente pode cumular várias execuções, ainda que fundadas em títulos diferentes, quando o executado for o mesmo e desde que para todas elas seja competente o mesmo juízo e idêntico o procedimento", tal como ocorrido na espécie. 4. Considerando que as parcelas cobradas na ação de execução - vencidas e vincendas - são originárias do mesmo título, ou seja, da mesma relação obrigacional, não há que se falar em inviabilização da impugnação dos respectivos valores pelo devedor, tampouco em cerceamento de defesa ou violação ao princípio do contraditório, porquanto o título extrajudicial executado permanece líquido, certo e exigível, embora o débito exequendo possa sofrer alteração no decorrer do processo, caso o executado permaneça inadimplente em relação às sucessivas cotas condominiais . 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1759364 RS 2018/0201250-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/02/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/02/2019)
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. 1. Ação de execução de título executivo extrajudicial, tendo em vista a inadimplência no pagamento de cotas condominiais 2. Ação ajuizada em 19/03/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 08/08/2018. Julgamento: CPC/2015 .3. O propósito recursal é definir se, à luz das disposições do CPC/2015, é válida a pretensão do condomínio exequente de ver incluídas, em ação de execução de título executivo extrajudicial, as parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação do curso do processo.4. O art . 323 do CPC/2015, prevê que, na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.5. A despeito de referido dispositivo legal ser indubitavelmente aplicável aos processos de conhecimento, tem-se que deve se admitir a sua aplicação, também, aos processos de execução. 6. O art. 771 do CPC/2015, na parte que regula o procedimento da execução fundada em título executivo extrajudicial, admite a aplicação subsidiária das disposições concernentes ao processo de conhecimento à lide executiva.7. Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional .8. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1756791 RS 2018/0189712-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 06/08/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/08/2019)
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS NO CURSO DA EXECUÇÃO: POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. As prestações vincendas que o agravante pretende sejam incluídas na execução são oriundas da mesma relação obrigacional. Ademais, as cotas condominiais devidas caracterizam-se como prestações de trato sucessivo, de maneira que o título extrajudicial executado não perde seus atributos de liquidez, certeza e exigibilidade caso o executado permaneça inadimplente em relação às prestações vincendas. Precedentes. 2. A aplicação subsidiária dos dispositivos legais pertinentes ao processo de conhecimento ao processo de execução consta expressamente da letra do artigo 771 do Código de Processo Civil, sendo aplicável ao caso, portanto, a norma do artigo 323 do diploma processual vigente. 3. Agravo de instrumento provido. (TRF-3 - AI: 50218998020194030000, Relator.: Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, Data de Julgamento: 31/01/2020, 1ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 07/02/2020)
Ante o exposto, voto por conhecer e dar provimento ao presente recurso, com decorrente reforma da sentença, para condenar a CEF a pagar à parte autora as cotas condominiais vencidas (evento 1, anexo7, fl. 07) e vincendas do imóvel objeto da lide, em valores a serem apurados na fase de cumprimento de sentença, com incidência de correção monetária, juros moratórios e multa, nos termos do art. 1.336, §1º, do Código Civil. Sem condenação em verbas sucumbenciais, eis que recorrente vitorioso.
Documento eletrônico assinado por CASSIO MURILO MONTEIRO GRANZINOLI, Juiz Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019975907v3 e do código CRC 3117dc13.
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Signatário (a): CASSIO MURILO MONTEIRO GRANZINOLI
Data e Hora: 04/08/2026, às 20:40:28