RECURSO CÍVEL Nº 5001197-68.2026.4.02.5118/RJ
RELATORA: Juíza Federal DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela CEF, em face da sentença que julgou procedente o pedido nos seguintes termos:
Diante do exposto, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, para condenar a Caixa Econômica Federal a pagar à parte autora os valores referentes aos encargos atinentes às quotas condominiais objeto de cobrança na presente ação e as vincendas no curso do processo até a data de publicação da presente sentença (a serem demonstradas na fase de cumprimento de sentença), com incidência de juros de mora de 1% ao mês, de correção monetária, na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal, a partir da data de cada vencimento, além de multa convencional de 2% sobre a dívida, tudo de acordo com a fundamentação.
A CEF sustenta sua ilegitimidade passiva quanto aos débitos.
É o breve relatório.
VOTO
I - Do Direito:
Tratando-se de relação contratual em que instituída a alienação fiduciária de imóvel, enquanto não quitado o financiamento, o mutuário/fiduciante detém única e exclusivamente a posse direta do imóvel, não sendo dele proprietário.
A posse indireta e a propriedade resolúvel são do agente fiduciário, sendo a condição resolutiva o implemento de todas as previsões contratuais.
Ocorre que, mesmo o fiduciante não sendo o proprietário do imóvel, ao ser imitido na posse do bem passa a ter a responsabilidade em contribuir com as despesas do imóvel.
As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigação propter rem respondendo o adquirente pelo adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição, conforme estabelecido no artigo 1.345 do Código Civil e no artigo 27, §8º da Lei n.º 9.514/97:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
........................................................................................................
(...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida parao fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (...)
No mesmo sentido é a jurisprudência sobre o tema:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR), ALIENADO FIDUCIARIAMENTE A TERCEIRA PESSOA. RESPONSABILIDDE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.
1. As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigação propter rem, ou seja, aderem ao bem imóvel, respondendo o adquirente pelo adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição.
2. O dever do condômino em contribuir para as despesas de condomínio, arcando com os encargos pelo inadimplemento, conforme determinado na convenção do condomínio, decorre de lei (art. 1.336 do Código Civil vigente), obrigando todos os proprietários do imóvel, atuais e futuros, ao seu cumprimento.
3. Consoante decidiu o STJ, em julgamento de recurso representativo da controvérsia (REsp 1.345.331/RS), "a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto", concluindo que, "ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". 4. Sentença que declarou a ilegitimidade passiva da CEF/FAR, que se mantém.
5. Apelação do Condomínio Residencial Palace São Francisco, não provida.
(TRF1 - Sexta Turma - Processo: AC 00124141620154013500 0012414-16.2015.4.01.3500 - Relator: Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro - Julgamento: 04/04/2016)
Conforme previsto na norma que rege a alienação fiduciária de bem imóvel, citada acima, ocorrida a imissão na posse o fiduciante responderá pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel.
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. COMPRA E VENDA REGISTRADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSE. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. LEGITIMIDADE DA ADQUIRENTE.
1.- A jurisprudência desta Corte entende que que "a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto" (EREsp 138.389/MG, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA , DJ 13.09.99).
2.- No presente caso, "o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais" (REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219). 3.- Agravo Regimental improvido.
(STJ – 3ª Turma - PROCESSO AgRg no REsp 1413977 SP 2013/0351138-7 – Relator Ministro Sidnei Beneti - julgamento 11 de Fevereiro de 2014).
No entanto, em evolução jurisprudencial, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.059.278/SC (julgado em 23/05/2023, DJe 12/09/2023), vinculado à Quarta Turma do Tribunal, modificou o entendimento até então predominante na Terceira Turma, passando a permitir a execução direta do imóvel em alienação fiduciária e a atribuir responsabilidade ao credor fiduciário, mesmo antes da consolidação de sua propriedade, em nome do caráter propter rem da obrigação e da proteção da coletividade condominial. Vejamos:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
(...)
(REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)
No referido julgado, posicionou-se o STJ com o entendimento de que as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos.
Consignou ainda a decisão, que a natureza propter rem da obrigação condominial se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa, sobrepondo-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
Também se pontua no julgado que:
"(...) Não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício.(...)
As disposições legais transcritas, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam a relação jurídica ente os contratantes, mas, evidentemente, não alcançam, nem se sobrepõem, os direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. (...)
A interpretação que se vem dando a tais dispositivos, portanto, mostra-se equivocada e sem apoio em boa lógica jurídica, ao estender as disposições da legislação especial a terceiros não contratantes e ao pretender conferir ao credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel de coisa imóvel, um direito de propriedade mais privilegiado ou superior ao direito de propriedade plena de qualquer proprietário de imóvel condominial.
Com isso, a equivocada interpretação jurisprudencial está a possibilitar a situação esdrúxula e antijurídica do presente caso, onde o devedor fiduciante embora quite mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel adquirida, simplesmente não paga as contribuições condominiais mensais, as quais, por sua vez, também não são assumidas pelo credor fiduciário, que se julga imune a tal obrigação propter rem. Com isso, a dívida daquele condômino voluntariamente inadimplente é acumulada mensalmente e assumida, na prática, por todos os demais condôminos, até que, algum dia, se alcance uma solução para a dívida.
Não faz sentido esse absurdo!
Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto. (...)
O rateio das despesas é inerente à propriedade de uma unidade em um condomínio edilício.
A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia – nessa tese até aqui apresentada pelo em. Relator – ser objeto de nenhuma constrição; e, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento.(...)"
Portanto, pela posição mais atual do STJ, dívidas condominiais, caso não pagas pelo devedor fiduciante, poderiam ser cobradas do credor fiduciário, mesmo antes da consolidação da propriedade em seu nome com o exercício da garantia.
II - Do caso concreto:
A parte autora, CONDOMINIO RESERVA BELFORD ROXO, representado por seu síndico legalmente constituído (Evento 1, ATA5), pretende a condenação da Ré ao pagamento das cotas condominiais em atraso, correspondente à unidade 23 do bloco 3D.
De acordo com a certidão de RGI, em 02/07/2018 foi averbada alienação fiduciária do imóvel por ROBERTO CARLOS FARIA em favor da CEF. Houve consolidação da propriedade pela CEF (Evento 1, MATRIMOVEL7).
Portanto, pela posição mais atual do STJ, dívidas condominiais, caso não pagas pelo devedor fiduciante, podem ser cobradas do credor fiduciário, mesmo antes da consolidação da propriedade em seu nome com o exercício da garantia, assim como as posteriores.
Cabe ressaltar que a CEF alega que o imóvel gerador do débito foi alienado em 24/04/2026 à Sra. Lara Mussi Fagundes, através da modalidade de Venda Online. No entanto não apresenta qualquer comprovação sobre tal fato, não juntando qualquer documento que comprove sua alegação. Observa-se ainda, que não há qualquer registro de tal venda no RGI.
ISTO POSTO, nos termos da fundamentação supra, voto no sentido de, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA CEF, condenando-a em honorários de sucumbência, em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Intime-se. Transitado em julgado, dê-se baixa, com retorno dos autos à origem.
Documento eletrônico assinado por DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019975659v4 e do código CRC 16644cf0.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): DANIELLA ROCHA SANTOS FERREIRA DE SOUZA MOTTA
Data e Hora: 06/08/2026, às 15:00:36