RECURSO CÍVEL Nº 5014049-78.2026.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal ALESSANDRA BELFORT BUENO
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pela parte autora em face da sentença que julgou extinto o processo sem resolução mérito, ao fundamento da ilegitimidade passiva da CEF em casos de alienação ficuciária sem cosolidação da propriedade em seu favor.
Em suas razões recursais, a parte recorrente requer a reforma da sentença e a condenação da ré ao pagamento das cotas condominiais em atraso indicadas na exordial, sob alegação de que a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 2.082.647/SP, pacificou o entendimento de que a norma legal sobre o instituto da alienação fiduciária regula apenas a relação jurídica entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, não sendo oponível a terceiros, como o condomínio.
Aduz, ainda, que a sentença viola a regra emanada no artigo 1.345 do Código Civil, eis que ignora a natureza propter rem da dívida condominial ao limitar a execução pelo condomínio tão somente em relação ao patrimônio do possuidor/devedor fiduciante e vedar a penhora do imóvel gerador dos débito.
Contrarrazões em e .
É o relatório do necessário. Decido.
VOTO
De acordo com o enunciado 18 das Turmas Recursais da Seção judiciária do Rio de Janeiro "não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal (art. 5º da Lei 10.259/2001), salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição".
Considerando que a controvérsia recursal reside em torno da análise da legitimidade/responsabilidade da CEF quanto ao pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas vinculadas ao imóvel objeto da lide, matéria que está atrelada ao mérito propriamente dito, cumpre afastar a ocorrência de negativa de jurisdição, para que se adentre ao mérito.
Afigura-se, assim, prematura a extinção do feito, o que imporia a anulação da sentença para prolação outra, visto que a análise do direito postulado restou efetivamente comprometido, não fosse o fato de a causa se encontrar madura para julgamento, a atrair o disposto no art. 1013, §3º, inciso I do CPC.
Aplico, todavia, o art. 1013, §3º, inciso I do CPC, para adentrar no análise do mérito, vez que a causa se encontra madura para julgamento e porque preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal.
As cotas condominiais se constituem em obrigações propter rem e ob rem, também conhecidas como mistas ou ambulatórias. Diz-se que são mistas porque assimilam características tanto de direitos reais quanto de direitos obrigacionais. Nelas, a pessoa do credor ou do devedor individualiza-se não em razão de um ato de autonomia privada, mas em função da titularidade de um direito real. Nos dizeres de Antunes Varela, “é uma obrigação imposta, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta”.
Deste modo, no caso específico das cotas condominiais, as prestações decorrem da assunção do direito real de propriedade, acompanhando o imóvel em todas as alterações subjetivas em sua titularidade.
Em razão disso, os débitos dessa natureza constituem dívidas pertencentes ao imóvel, ou seja, segue o bem onde ele for, não são dívidas de caráter contratual, nem são vinculadas a uma determinada pessoa, devendo ser suportadas por aquele com quem, de fato, foi estabelecido a relação jurídica material, ou seja, de quem detenha a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.
Igualmente há que se verificar a espécie de contrato e as obrigações que recaem sobre imóvel para, posteriormente, definir a natureza das relações jurídicas daí decorrentes.
No casos de alienação fiduciária à CEF, o entendimento desta relatora sempre foi no sentido de o devedor fiduciante responder pela obrigação de pagamento das cotas condominiais enquanto estiver na posse direta do imóvel, excepcionados as hipóteses em que houver a consolidação da propriedade em favor da CEF, pois a partir de então será a responsável direta pelo pagamento da mensalidade condominial, por possuir a propriedade plena do imóvel.
No entanto, em julgamento realizado pela Segunda Seção do STJ, por maioria, a Corte Cidadã pacificou entendimento em sentido contrário, isto é, deu prevalência para a natureza ambulatória da obrigação propter rem.
Conforme voto vencedor do Min. Raul Araújo, "as normas dos supratranscritos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, não constituem exceção à norma do art. 1.345 do CC/2002 e não impedem a compreensão acima. Essas disposições legais são reguladoras da relação jurídica espontânea e do respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel e apenas disciplinam essas relações entre esses contratantes, sem obrigar, prejudicar ou onerar terceiros não participantes dessa contratação voluntária. Assim, evidentemente, aquelas disposições legais e contratuais não prevalecem, não alcançam, nem prejudicam, nem se sobrepõem, a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem".
Por necessária à compreensão, segue transcrição do acórdão ementado:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025).
Pois bem. In casu, a escritura registrada no RGI aponta que o imóvel foi objeto de alienação fiduciária em favor da CEF em garantia de contrato de financiamento imobiliário celebrado com o adquirente ().
Logo, tratando-se de obrigação condominial, de natureza propter rem, a CEF, na qualidade de credora fiduciária e titular da propriedade resolúvel do imóvel, possui legitimidade para integrar a demanda, não sendo essa conclusão afastada pelo fato de o bem se encontrar eventualmente na posse direta do devedor fiduciante.
Com efeito, conforme entendimento firmado pelo STJ, o credor fiduciário deve integrar a execução de dívida condominial relativa ao imóvel alienado fiduciariamente, uma vez que a natureza propter rem do débito se sobrepõe à condição resolúvel de sua propriedade, facultando-lhe, inclusive, a quitação da dívida, com posterior direito de regresso contra o devedor fiduciante.
Destarte, conclui-se que a sentença está a merecer reforma.
Precedente, mutatis mutandis, processo nº 5051679-42.2024.4.02.5101, julgado à unanimidade em 01/07/2026.
Ante o exposto, VOTO POR CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso, reformando-se a sentença para julgar procedente o pleito autoral e condenar a CEF ao pagamento do debito alusivo às cotas condominiais vencidas objeto desta ação, incluídas no débito exequendo as parcelas vincendas até o cumprimento da obrigação, acrescido de correção monetária, índices praticados pelo condomínio, a contar do vencimento de cada cota, e juros de mora de 1% ao mês, sem prejuízo de multa prevista na convenção condominial. Sem condenação em honorários por se tratar de recorrente vencedor. Intime-se. Após certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa ao Juizado de origem. Decisão REFERENDADA pelos demais integrantes da 6ª Turma Recursal, conforme artigo 7º, IX, alínea b, do Regimento Interno das Turmas Recursais da 2ª Região (Resolução nº TRF2-RSP-2019/00003, de 8 de fevereiro de 2019).
Documento eletrônico assinado por ALESSANDRA BELFORT BUENO, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019966886v5 e do código CRC 299a3521.
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Signatário (a): ALESSANDRA BELFORT BUENO
Data e Hora: 07/08/2026, às 17:24:07