RECURSO CÍVEL Nº 5053753-35.2025.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal CYNTHIA LEITE MARQUES
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado, interposto pela parte autora, em face da sentença de extinção sem resolução do mérito.
A lide foi decidida nos seguintes termos:
Trata-se de ação proposta por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLAGGIO VENTURA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, A. V. D. S. E D. D. C. V., objetivando o recebimento das taxas condominiais vencidas em 10/03/2022, 10/06/2022 e 10/09/2023, relativas a imóvel localizado na Avenida Padre Guilherme Decaminada, n° 2026, Bloco 01, Apartamento 301, Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ.
I - FUNDAMENTAÇÃO
No caso, há de se reconhecer a ilegitimidade passiva da CEF e a incompetência desta Justiça Federal.
Isso porque o imóvel sobre o qual incidem as taxas condominiais ora postuladas fora objeto de alienação fiduciária ().
O art. 27, §8º da Lei nº 9.514/97 traz disposição específica acerca da responsabilidade pelo pagamento das referidas cotas:
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Como se observa, a lei estabelece que a responsabilidade pelo débito condominial é do fiduciante, e não do fiduciário, até que o credor (fiduciário) seja imitido na posse, fazendo uso de sua garantia.
No mesmo sentido é o que dispõe o Código Civil, in verbis:
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Nesta perspectiva, considerando que, in casu, não há demonstração da consolidação da propriedade ao credor fiduciário (CEF), o reconhecimento da ilegitimidade passiva da instituição financeira é a medida que se impõe.
Trago à colação julgados que se alinham ao entendimento acima esposado:
PROCESSO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO EM FAVOR DE QUEM A PROPRIEDADE NÃO SE CONSOLIDOU. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Taxa de condomínio possui a natureza de obrigação propter rem, isto é, trata-se de obrigação vinculada à própria coisa. 2.As despesas condominiais recaem sobre o próprio imóvel, independentemente de quem esteja na posse direta sobre o mesmo, até porque o adquirente de um apartamento com dívidas condominiais assumirá automaticamente a dívida. 3. Nos termos do artigo 22 da Lei nº 9.514/97, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel". 4. Assim, a CEF, como agente fiduciário, na verdade exerce a posse indireta sobre o imóvel sobre qual recaiu a cobrança de despesas condominiais, o que, em tese, obrigaria a CEF pelo pagamento das despesas condominiais do imóvel. 5. No entanto, na hipótese dos autos, não houve a consolidação da propriedade em favor do alienante fiduciário, razão pela qual a CEF não é parte legítima para configurar no polo passivo da ação. 6. No que diz respeito ao valor dos honorários advocatícios, considerando a simplicidade da causa e a singeleza do trabalho realizado, fixo-os em R$ 1.000,00 (um mil reais), o que se harmoniza com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, nos termos do artigo 20, parágrafo 4º,do Código de Processo Civil. 7. Apelação parcialmente provida.
(AC 00106807720084036100, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, TRF3 - QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:02/05/2017 ..FONTE_REPUBLICACAO:.)
“PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. SENTENÇA REFORMADA.
- É cediço que a aquisição da propriedade, obtida através da consolidação da propriedade fiduciária do bem, devidamente registrada no Cartório Imobiliário, enseja a responsabilidade do adquirente pelas dívidas existentes em relação àquele bem imóvel, mesmo no caso de se encontrar ocupado por terceiros, na medida em que, tratando-se de obrigação propter rem, o adquirente responde por eventual débito existente, ainda que não detenha a posse direta do bem, ficando resguardado o direito regressivo contra eventual ocupante do imóvel.
- Nesse contexto, a dívida, por sua natureza, segue o bem, tendo a aquisição ocorrido por adjudicação, arrematação ou alienação fiduciária, devendo ser exigida, portanto, daquele que consta na matrícula do imóvel como seu proprietário, ainda que não esteja imitido na posse.
- No caso, a CEF não permanece como proprietária da imóvel, devendo, pois, ser reconhecida sua ilegitimidade para responder pelas cotas condominiais em cobrança na ação principal.
-Recurso de apelação da CEF provido para, reformando a sentença, julgar procedente o pedido formulado nos presentes embargos e extinguir a execução a que se encontram vinculados, ante o reconhecimento da ilegitimidade da CEF para responder pelo débito.”
(TRF2 , Apelação Cível, 5004887-64.2023.4.02.5004, Rel. VERA LUCIA LIMA DA SILVA , 6ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - VERA LUCIA LIMA DA SILVA, julgado em 07/02/2025, DJe 10/02/2025 12:29:13)
Por fim, a Justiça Federal não tem competência para o processamento e julgamento do feito em relação aos réus remanescentes, já que são pessoas físicas que não se enquadram no art. 109, inciso I, da CRFB/88.
Nos termos do Enunciado nº 11, das Turmas Recursais da Seção Judiciária do Rio de Janeiro, verificada a incompetência do juízo, o processo deve ser extinto.
III - DISPOSITIVO
Ante o exposto:
a) com fulcro no art. 485, I, do Código de Processo Civil, em razão da ilegitimidade passiva da CEF, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação à mencionada ré;
b) com fulcro no art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação a A. V. D. S. E D. D. C. V., ante a incompetência do Juízo.
Recurso inominado no evento 51. Alega a parte autora que a CEF é parte legítima para ocupar o polo passivo por ser proprietária do imóvel.
VOTO
O artigo 5º da Lei nº 10.259/01 dispõe que, “exceto nos casos do art. 4º, somente será admitido recurso de sentença definitiva.”
Nesse sentido, as Turmas Recursais sumularam o seguinte entendimento com a edição do Enunciado 18, in verbis:
“Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal (art. 5º da Lei 10.259/01), salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição.”
Também nessa direção é o disposto no art. 19 do Regimento Interno das TRRJ 2ª Região (“Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal, salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição”).
No caso dos autos, vermos que as taxas condominiais constituem obrigações propter rem, cuja responsabilidade pelo pagamento é do proprietário, que tem o direito real sobre o imóvel, nos termos dos arts. 1.336, I, c/c 1.345 do Código Civil. Isso significa dizer que tais obrigações aderem à coisa, permitindo sejam elas exigidas apenas do proprietário, que se responsabiliza inclusive as dívidas anteriores à aquisição do imóvel.
Sobre o tema, vide julgado do STJ que reflete o entendimento consolidado da Corte Superior:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO – TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ADJUDICAÇÃO - ADQUIRENTE – RECURSO NÃO CONHECIDO.
1- Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em adjudicação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel adjudicado, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais.
2- Recurso não conhecido.” (REsp 829.312 – RS, Relator Jorge Scartezzini, quarta turma, DJ 26/06/2006).
Tratando-se de imóvel submetido à alienação fiduciária, assim dispõe o artigo 27, § 8°, da Lei nº 9.514/97:
Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
Denota-se que, conforme a lei, nos contratos de alienação fiduciária a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais deveria recair sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO.
1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.
2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1485972/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/06/2021, DJe 17/06/2021)
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.
3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.
4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.
7. Recurso especial provido.
(REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018)
A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais ocorre pela relação jurídica material com o imóvel, ou seja, ocorre após a consolidação da propriedade plena por parte do credor fiduciário, consubstanciada na imissão na posse.
Verifica-se, sob tal contexto, que o entendimento desta Turma sem se deu pela responsabilização da CEF pelas taxas condominiais a contar da sua imissão na posse, momento em que passou a gozar dos atributos do direito de propriedade (art. 1.228 do Código Civil). Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.
2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.
3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018).
4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.
(AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)
Assm, incide, na espécie, o óbice da Súmula n. 83 do STJ.
No entanto, em evolução jurisprudencial, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.059.278/SC (julgado em 23-5-2023, DJe 12-9-2023), vinculado à Quarta Turma do Tribunal, modificou o entendimento até então predominante na Terceira Turma, passando a permitir a execução direta do imóvel em alienação fiduciária e a atribuir responsabilidade ao credor fiduciário, mesmo antes da consolidação de sua propriedade, em nome do caráter propter rem da obrigação e da proteção da coletividade condominial. Vejamos:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
(...)
(REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)
No referido julgado, posicionou-se o STJ com o entendimento de que as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos.
Consignou ainda a decisão, que a natureza propter rem da obrigação condominial se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa, não sendo oponível ao condomínio os arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B do Código Civil.
Com efeito, não pode o Condomínio ser obrigado a cobrar o ocupante do imóvel apenas, porque se estaria liberando da dívida o proprietário, por uma disposição legal que disciplina o contrato do qual não faz parte.
Assim, rendo-me ao entendimento alcançado pela evolução jurisprudencial do STJ, o que impõe seja a sentença anulada para a manutenção da CEF no polo passsivo.
Assim, voto no sentido de CONHECER DO RECURSO e DAR-LHE PROVIMENTO para anular a sentença, determinando a manutenção da CEF no polo passivo. Intimem-se. Decorrido o prazo recursal sem manifestação, dê-se baixa e devolvam-se os autos ao juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por CYNTHIA LEITE MARQUES, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510020085882v3 e do código CRC faac5e82.
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Signatário (a): CYNTHIA LEITE MARQUES
Data e Hora: 19/08/2026, às 14:40:31