RECURSO CÍVEL Nº 5064988-62.2026.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal VIVIAN MACHADO SIQUEIRA
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pelo Condomínio Edifício Villaggio Ventura [] em face de sentença [] que extinguiu o processo sem resolução do mérito por incompetência em razão da pessoa, ao fundamento de que a Caixa Econômica Federal - CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda e atribuiu a responsabilidade aos demais réus, pessoas naturais, pelo pagamento das cotas condominiais. Consequentemente, o juízo a quo entendeu pela sua incompetência para a análise e julgamento da causa, com base no art. 109 da CF/88.
Sustenta, em suma, que houve violação às premissas legais, como à natureza propter rem da obrigação (art. 1.345, do CC/2002) e ao princípio da dualidade obrigacional (art. 1.333, do CC/2002). Alega a necessidade de reforma na sentença por violação às regras previstas no Código Civil de 2002 e no precedente firmado no REsp 2.082.647/SP da 2ª Seção do STJ, em relação à fundamentação apresentada, para negar a cobrança de taxas de condomínio em face da Caixa Econômica Federal (CEF), credora fiduciária. Aduz a desídia do credor fiduciário no tocante a consolidação do imóvel. Pugna, assim, pelo conhecimento e provimento do recurso, para que seja proferida nova decisão determinando a citação da parte ré.
Contrarrazões apresentadas pela Caixa Econômica Federal - CEF [].
É o breve relatório. Decido.
VOTO
Recurso tempestivo [eventos 05 e 09]. Custas recolhidas [].
Passo à análise.
O rito instituído pela Lei n.º 10.259/01 tem por princípios motrizes a simplicidade e a celeridade, e seu sistema recursal é diferenciado, havendo previsão tão somente de recurso para as decisões que deferem ou indeferem medida cautelar (ou tutela de urgência) no curso do processo, ou, ainda, de recurso inominado em face de sentença definitiva, conforme previsão do art. 5º, da Lei nº 10.259/01.
Assim, via de regra não se admite recurso de sentença terminativa, que extingue o feito sem apreciação de mérito, exceto quando importe verdadeira negativa de jurisdição, nos termos do Enunciado nº 18 das Turmas Recursais do Rio de Janeiro:
“Enunciado 18. Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal (art. 5º da Lei 10.259/2001), salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição”.
Limita-se a controvérsia, portanto, em verificar se a sentença recorrida incorreu em em negativa de jurisdição ao inobservar o precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça - STJ no REsp 2.082.647/SP e as regras previstas no Código Civil de 2002, no que se refere à cobrança judicial das cotas condominiais.
Não se desconhece que a controvérsia relativa à responsabilidade pelo pagamento de obrigações condominiais incidentes sobre imóvel objeto de alienação fiduciária foi submetida ao rito dos recursos repetitivos no Tema 1.266 do Superior Tribunal de Justiça.
Até o presente momento, contudo, não houve julgamento do mérito do tema nem fixação de tese vinculante acerca da matéria:
Ademais, por ocasião da afetação dos recursos representativos da controvérsia, não foi determinada a suspensão nacional dos processos pendentes, nos termos do art. 1.037, II, do CPC. Dessa forma, a pendência do julgamento do referido tema não impede a apreciação do presente recurso.
No caso em tela, a presente ação de cobrança de despesas condominiais foi ajuizada em 19/06/2026 pelo Condomínio Residencial Villagio Ventura em face de J. R. C. D. M. e M. A. C. C. D. M., devedores fiduciantes, bem como da Caixa Econômica Federal – CEF, credora fiduciária do imóvel objeto da cobrança.
O d. Juízo da 5ª Vara Federal do Rio de Janeiro extinguiu o processo, sem resolução do mérito, ao fundamento de que a CEF seria parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que não houve consolidação da propriedade fiduciária em seu favor. Afastada a empresa pública federal da relação processual, reconheceu, por consequência, a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar a demanda remanescente.
A controvérsia recursal reside em definir se a Caixa Econômica Federal - CEF, na condição de credora fiduciária do imóvel sobre o qual recaem as cotas condominiais inadimplidas, possui legitimidade para integrar o polo passivo da ação de cobrança, independentemente da consolidação da propriedade plena e de sua imissão na posse direta do bem.
A (i)legitimidade passiva está atrelada ao mérito e, como tal, será tratada.
Para solução da controvérsia, necessária a interpretação conjunta das regras pertinentes ao tema, constantes do § 2º do art. 23 e do § 8º do art. 27, ambos da Lei 9.514/1997, bem como dos arts. 1.345 e 1.368-B do Código Civil:
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
§ 1º Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
§ 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.[...]
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)” (grifo nosso)
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Na interpretação dada a essas normas, o entendimento que prevalecia no Superior Tribunal de Justiça, era de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais só ocorre a partir da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97.
A regra do mencionado art. 27, § 8º foi reforçada pelo art. 1.368-B do Código Civil de 2002, incluído pela Lei nº 13.043/2014, que prevê em seu parágrafo único que, o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.
A Corte Especial, embora reconhecesse a natureza ambulatória da obrigação propter rem e a circunstância de que, em regra, o próprio bem se basta para o adimplemento de obrigações dele decorrentes em benefício da coletividade dos condôminos, entendia que as disposições atinentes à lei que disciplina o contrato de alienação fiduciária configurava hipótese de exceção à natureza ambulatorial da obrigação propter rem, uma vez que o bem alienado fiduciariamente não integra a esfera patrimonial do devedor fiduciante em razão de sua propriedade resolúvel.
Confira-se:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.).4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.(AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.)
Esse entendimento, contudo, foi revisto pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 2.082.647/SP, ocorrido em 12/03/2025, quando prevaleceu a natureza propter rem das obrigações condominiais e a impossibilidade de que as disposições próprias da relação contratual estabelecida entre devedor fiduciante e credor fiduciário sejam opostas ao condomínio. Vejamos:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA . NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE . RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1 .345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (grifou-se)
(STJ - REsp: 00000000000002082647 SP 2023/0225032-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 12/03/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 27/05/2025)
Destaque-se, nesse ponto, que a decisão é expressa ao afastar a possibilidade de isenção do credor fiduciário perante o condomínio, sob pena de transferir aos demais condôminos, terceiros alheios ao contrato de alienação fiduciária, o ônus decorrente do inadimplemento das cotas condominiais, remetendo eventual acertamento quanto à responsabilidade pelo débito à relação interna entre devedor fiduciante e credor fiduciário.
Dessa maneira, assentou-se que as disposições dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes da alienação fiduciária, sem alcançar ou restringir direitos de terceiros que não participaram dessa contratação, como é o caso do condomínio credor.
O Superior Tribunal de Justiça conferiu, assim, prevalência à natureza propter rem do crédito condominial, diretamente vinculada ao direito de propriedade sobre o imóvel, destacando que o credor fiduciário, na condição de proprietário sujeito a condição resolutiva, não pode ostentar, perante o condomínio, situação jurídica mais favorável do que aquela conferida ao proprietário pleno.
A partir desse entendimento, a consolidação da propriedade plena e a imissão do credor fiduciário na posse direta do imóvel não constituem pressupostos para sua legitimidade perante o condomínio credor. Tais circunstâncias permanecem relevantes para disciplinar a distribuição interna dos encargos entre devedor fiduciante e credor fiduciário, mas não podem ser utilizadas para afastar a responsabilidade decorrente da relação jurídica existente entre o condomínio e o titular da propriedade fiduciária.
Em outras palavras, perante o condomínio, a legitimidade da instituição financeira decorre da própria condição de credora fiduciária do imóvel sobre o qual incidem as cotas condominiais, dada a natureza propter rem da obrigação. Eventual definição acerca de quem, na relação interna estabelecida pelo contrato de alienação fiduciária, deve suportar definitivamente o encargo não interfere na legitimidade passiva perante o condomínio, ficando resguardado ao credor fiduciário o correspondente direito de regresso contra o devedor fiduciante.
Essa distinção é particularmente relevante no presente caso.
Da matrícula do imóvel [, fls. 3-4], verifico que J. R. C. D. M. e M. A. C. C. D. M. figuram como adquirentes da unidade, gravada com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal.
A sentença recorrida, portanto, partiu de premissa jurídica que não mais se harmoniza com a orientação atualmente adotada pelo Superior Tribunal de Justiça - STJ, ao condicionar a legitimidade da CEF à prévia consolidação da propriedade e, com fundamento exclusivo na ausência desse fato, excluí-la do polo passivo da ação.
Reconhecida a legitimidade da Caixa Econômica Federal para integrar a demanda, subsiste a competência da Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal.
No entanto, o reconhecimento da legitimidade da CEF nesta Turma Recursal não autoriza o imediato julgamento da pretensão de cobrança sob pena de supressão de instância, uma vez que a sentença recorrida extinguiu o processo sem resolução do mérito, limitando-se à questão da legitimidade passiva e da (in)competência em razão da pessoa, sem apreciar as demais questões necessárias à solução da controvérsia.
Neste sentido, decidiu esta Turma Recursal:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RGI COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA CEF. LEGITMIDADE PASSIVA DA CEF. NOVO ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO STJ NO RESP N. 2.082.647/SP. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDO PROCEDENTE. (grifou-se)
(Recurso Cível nº 5014049-78.2026.4.02.5101, Relatora Juíza Federal Dra. Alessandra Belfort Bueno, julgado à unanimidade na sessão extraordinária de 05/08/2026)
Portanto, impõe-se a anulação da sentença, por negativa de prestação jurisdicional, com o retorno dos autos ao Juízo de origem para regular prosseguimento do feito e apreciação do mérito da demanda.
Ante o exposto, VOTO no sentido de ANULAR a sentença recorrida, reconhecendo a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF e, consequentemente, a competência da Justiça Federal nos termos do art. 109, inciso I, da CRFB/88, bem como para determinar o retorno dos autos ao Juízo de origem (5ª Vara Federal do Rio de Janeiro), conforme fundamentação acima. Dispenso o retorno dos autos ao segundo grau na ausência de novo recurso. Sem condenação em honorários, ante a ausência de sucumbência. Decorrido o prazo recursal, certifique-se o necessário, dê-se baixa e encaminhem-se os autos ao Juízo de origem. Intimem-se.
Documento eletrônico assinado por VIVIAN MACHADO SIQUEIRA, Juíza Federal Substituta, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019978917v17 e do código CRC ff0df8ad.
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Signatário (a): VIVIAN MACHADO SIQUEIRA
Data e Hora: 18/08/2026, às 15:31:57