RECURSO CÍVEL Nº 5021597-57.2026.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal CYNTHIA LEITE MARQUES
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela Caixa Econômica Federal - CEF contra sentença que julgou procedente o pedido do condomínio autor para condená-la ao pagamento de despesas condominiais inadimplidas.
A sentença foi prolatada nos seguintes termos:
"Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95.
I - FUNDAMENTAÇÃO
Da preliminar
No caso, há de se reconhecer a ilegitimidade passiva de G. S. S..
Isso porque o imóvel sobre o qual incidem as taxas condominiais ora postuladas fora objeto de alienação fiduciária regulada pela Lei nº 9.514/97, que traz, em seu bojo (art. 27, §8º), disposição específica acerca da responsabilidade pelo pagamento das referidas cotas, senão vejamos:
§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Como se observa, a lei estabelece que a responsabilidade pelo débito condominial é do fiduciante, e não do fiduciário, até que o credor (fiduciário) seja imitido na posse, fazendo uso de sua garantia.
No mesmo sentido é o que dispõe o Código Civil/02, in verbis:
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)
Nesta perspectiva, considerando que, in casu, houve a consolidação da propriedade ao credor fiduciário (CEF), o reconhecimento da ilegitimidade passiva da devedora fiduciante é a medida que se impõe.
Trago à colação julgados que se alinham ao entendimento acima esposado:
PROCESSO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO EM FAVOR DE QUEM A PROPRIEDADE NÃO SE CONSOLIDOU. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Taxa de condomínio possui a natureza de obrigação propter rem, isto é, trata-se de obrigação vinculada à própria coisa. 2.As despesas condominiais recaem sobre o próprio imóvel, independentemente de quem esteja na posse direta sobre o mesmo, até porque o adquirente de um apartamento com dívidas condominiais assumirá automaticamente a dívida. 3. Nos termos do artigo 22 da Lei nº 9.514/97, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel". 4. Assim, a CEF, como agente fiduciário, na verdade exerce a posse indireta sobre o imóvel sobre qual recaiu a cobrança de despesas condominiais, o que, em tese, obrigaria a CEF pelo pagamento das despesas condominiais do imóvel. 5. No entanto, na hipótese dos autos, não houve a consolidação da propriedade em favor do alienante fiduciário, razão pela qual a CEF não é parte legítima para configurar no polo passivo da ação. 6. No que diz respeito ao valor dos honorários advocatícios, considerando a simplicidade da causa e a singeleza do trabalho realizado, fixo-os em R$ 1.000,00 (um mil reais), o que se harmoniza com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, nos termos do artigo 20, parágrafo 4º,do Código de Processo Civil. 7. Apelação parcialmente provida.
(AC 00106807720084036100, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, TRF3 - QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:02/05/2017 ..FONTE_REPUBLICACAO:.)
CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO EM FAVOR DE QUEM A PROPRIEDADE NÃO SE CONSOLIDOU. LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. REDUÇAO DA VERBA HONORÁRIA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1- O pagamento das prestações condominiais é obrigação propter rem. Dessa forma, basta a aquisição do domínio, ainda que não haja a imissão na posse, para que o adquirente se torne responsável pelas obrigações condominiais, inclusive com relação às parcelas anteriores à aquisição. 2- A alienação fiduciária de que trata Lei 9.514/97 consiste no "negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (art. 22, caput). Trata-se, portanto, de legislação especial aplicável à espécie de negócio jurídico em tela, razão pela qual suas normas incidem preferencialmente sobre a hipótese, não havendo senão aplicabilidade subsidiária da legislação civil. 3- Há uma regra específica contida na Lei nº. 9.514/97 que trata da responsabilidade pelos débitos de condomínio que recaem sobre a unidade alienada fiduciariamente, atribuindo-a ao devedor fiduciante, até a data da transferência da posse ao credor fiduciário (art. 27, §8º). 4- Assim, considerando que a propriedade não se consolidou favor do alienante fiduciário, de rigor o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF. Precedentes. 5- Observados os requisitos do art. 20, §3º, do Código de Processo Civil, bem como considerando tratar-se de demanda repetitiva, os honorários advocatícios ficam reduzidos para R$ 1.000,00 (um mil reais). 6- Apelação parcialmente provida, apenas para minorar a verba honorária fixada em primeiro grau.(AC 00062077720104036100, AC - APELAÇÃO CÍVEL – 1613149, TRF3, e-DJF3 Judicial 1 DATA:09/04/2012 ..FONTE_REPUBLICACAO:)
Do mérito
A questão central diz respeito ao pagamento de cotas condominiais em atraso de imóvel de propriedade da instituição ré.
Quanto às despesas de condomínio, o Código Civil assim dispõe:
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
(...)
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
(...)
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
No caso concreto, o documento do comprova a condição da CEF de legítima proprietária da unidade habitacional objeto da demanda, já que houve consolidação da propriedade em seu favor, em janeiro de 2026.
Neste viés, impende destacar que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é atribuída ao proprietário da unidade autônoma, não importando quem de fato ocupa o imóvel, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição.
No caso da alienação fiduciária em garantia, o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, com redação da Lei 10.931/04 estabelece: “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
O dispositivo deve ser interpretado em harmonia com o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, com redação da Lei 13.043/14, que preconiza: “o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”.
A jurisprudência tem equiparado os eventos da consolidação da propriedade e da imissão na posse para fins de atribuição da responsabilidade pelas despesas condominiais e demais encargos do imóvel:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO . TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE . ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO . 1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial. 2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel . Precedentes. 3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9 .514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem .". ( REsp n. 1.731 .735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.). 4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial .
(STJ - AgInt no AREsp: 2074722 DF 2022/0046937-3, Data de Julgamento: 23/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2022)
Ainda que não houvesse essa equiparação entre consolidação da propriedade e imissão na posse do bem, no caso tratado, a responsabilidade da CEF seria evidente. Afinal, o cancelamento da alienação fiduciária retira o imóvel do regime especial da Lei n. 9.514/97, fazendo cessar os deveres da devedora fiduciante, que, por conseguinte, não precisa ser integrada ao polo passivo do presente feito.
As dívidas anteriores podem ser cobradas, por constituírem obrigação propter rem, conforme precedentes:
DIREITO CIVIL. CEF. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA DE COTAS VENCIDAS COMPREENDIDAS ENTRE JUNHO/2021 E JULHO/2022. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM FAVOR DA CREDORA FIDUCIÁRIA (CEF) EM AGOSTO/2022. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. EXERCÍCIO DA GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF, RAZÃO PELA QUAL A MESMA DEVERÁ SUPORTAR O PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS DEBATIDAS NOS AUTOS, VISTO SE TRATAR DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA REFORMADA.
DECISAO: A 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao presente recurso, com decorrente reforma da sentença, para condenar a CEF a pagar à parte autora as cotas condominiais vencidas do imóvel objeto da lide, compreendidas entre junho/2021 e julho/2022, no total de R$ 3.747,08 (evento 1, out 8), valor esse que deverá sofrer correção monetária pelo IPCA desde o vencimento, acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, além da multa de 2% (dois por cento) incidente sobre o débito. Sem condenação em verbas sucumbenciais, ei que recorrente vitorioso, nos termos do voto do(a) Relator(a).
(TRF2 , RECURSO CÍVEL, 5051252-79.2023.4.02.5101, Rel. LUIS EDUARDO BIANCHI CERQUEIRA , 8ª Turma Recursal do Rio de Janeiro , Rel. do Acordao - LUIS EDUARDO BIANCHI CERQUEIRA, julgado em 05/07/2024, DJe 05/07/2024 19:22:42)
DIREITO CIVIL - CEF - PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS - IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE -RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA.
DECISAO: A 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, para MANTER a sentença de origem. Condeno a CEF ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação. Intimem-se. Transitado em julgado, dê-se baixa e encaminhem-se os autos ao juizado de origem. É como voto, nos termos do voto do(a) Relator(a).
(TRF2 , RECURSO CÍVEL, 5000184-38.2024.4.02.5107, Rel. MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO , 7ª Turma Recursal do Rio de Janeiro , Rel. do Acordao - MICHELLE BRANDÃO DE SOUSA PINTO, julgado em 06/11/2024, DJe 07/11/2024 16:31:44)
Os argumentos tecidos em contestação não alteram o entendimento de que a CEF é responsável pelo pagamento das cotas condominiais do imóvel em questão vencidas antes da consolidação da propriedade e no curso desta demanda.
Cumpre ressaltar, por oportuno, que fato de o imóvel estar sujeito a leilão não afasta a responsabilidade do proprietário pelas cotas em aberto até a data da alienação, tampouco impede o condomínio de promover a cobrança judicial da dívida.
Por fim, deixo de acolher os cálculos apresentados pela parte autora no .
Segundo recente entendimento do STJ, o condômino que deixar de contribuir para as despesas condominiais sujeita-se às penalidades expressamente previstas no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, quais sejam: multa, juros de mora e correção monetária sobre o valor devido.
A Corte ressalta que o referido dispositivo, contudo, não autoriza a inclusão de outras verbas no cálculo do débito do condômino inadimplente.
Assim, decidiu que não importa se a cobrança dos valores relativos aos honorários contratuais está prevista na convenção do condomínio, pois a falta de previsão legal impede a sua cobrança de qualquer forma.
Vejamos o julgado:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS NO CÁLCULO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA.
I CASO EM EXAME
1. Ação de execução referente a cotas condominiais inadimplidas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/10/2024 e concluso ao gabinete em 10/12/2024.
II QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em definir se é cabível a inclusão, em execução de cotas condominiais, do valor correspondente aos honorários convencionais pelo condomínio exequente.
III RAZÕES DE DECIDIR
3. Ao tratar do custo do processo, o Código de Processo Civil, em seus artigos 84 e 85, imputa ao vencido, com base nos princípios da causalidade e da sucumbência, a responsabilidade final pelo pagamento dos gastos endoprocessuais, ou seja, aqueles necessários à formação, desenvolvimento e extinção do processo. Diversamente, os gastos extraprocessuais - aqueles realizados por uma das partes fora do processo -, ainda que assumidos em razão dele, não podem ser imputados à outra parte.
4. É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio.
IV DISPOSITIVO
5. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp n. 2.187.308/TO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/9/2025, DJEN de 19/9/2025.)
Dessa forma, adoto o entendimento acima exposto, para reconhecer que sobre o débito condominial incidem exclusivamente multa, juros de mora e correção monetária, nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil.
II - DISPOSITIVO
Pelo exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO para condenar a CEF a pagar à parte autora as cotas condominiais do imóvel objeto da lide, vencidas no período abrangido pela planilha de cálculo do , e as vincendas no curso desta ação, que deverão ser atualizadas monetariamente e acrescidas de juros de mora, além da multa de 2% (dois por cento) incidente sobre o débito, observando-se o disposto no art. 1.336, § 1º, do Código Civil.
Fica admitida, desde já, a compensação com eventuais valores pagos na via administrativa sob idêntico título.
Dispensado o pagamento de custas, na forma do art. 55 da Lei nº 9.099/95, aplicável por força do art. 1º da Lei nº 10.259/2001, salvo em caso de recurso interposto por parte não beneficiária de isenção de custas.
As custas deverão ser calculadas pelo recorrente, conforme o Manual de Cálculos da Justiça Federal, disponível no site www.jfrj.jus.br, e apresentadas na forma e no prazo estipulado pelo art. 42, §1º, da Lei nº 9.099/95.
Em havendo interposição de recurso, dê-se vista à parte contrária para contrarrazões e, posteriormente, encaminhem-se os autos às Turmas Recursais com as nossas homenagens.
Em caso de depósito do valor devido, fica ciente a parte autora de que poderá levantar o valor depositado na agência inscrita no comprovante de depósito, mediante a apresentação de documento de identificação, cópia desta sentença assinada eletronicamente e certidão de trânsito em julgado, QUE POSSUI FORÇA DE ALVARÁ.
Oportunamente, dê-se baixa e arquivem-se os autos.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se."
Em seu recurso, a CEF alega que a unidade habitacional foi objeto de alienação fiduciária, e que por não ter sido imitida na posse, defende que a responsabilidade pelo adimplemento do débito deverá ser direcionada ao ocupante contratual do imóvel.
É o relatório.
VOTO
A questão central a ser dirimida neste recurso é a responsabilidade da Caixa Econômica Federal pelo pagamento de taxas condominiais de imóvel cuja propriedade se consolidou em seu patrimônio.
No caso, da análise da matrícula do imóvel constata-se a CEF é a credora do contrato de alienação fiduciária ().
Ou seja, a CEF não é tida como mera credora fiduciária; e sim como proprietária do referido imóvel.
O Código Civil de 2002, em seu artigo 1.336, inciso I, estabelece que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais. Tratando-se de obrigação propter rem, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais vincula-se diretamente à titularidade do direito real de propriedade sobre o bem.
Por conseguinte, a CEF detém legitimidade passiva ad causam, devendo assim responder pelo pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas. Nesse sentido, in verbis:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS E TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. ALIENAÇAO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. A taxa de condomínio possui a natureza de obrigação propter rem, isto é, trata-se de obrigação vinculada à própria coisa. 2. Nos termos do art. 26 da Lei n. 9514/97, consolida-se a propriedade do imóvel em nome da CEF se a dívida resta vencida e não paga, e o fiduciante é constituído em mora. 3. Assim, a CEF, como agente fiduciário, na verdade exerceu a posse indireta sobre o imóvel sobre qual recaiu a cobrança de despesas condominiais. 4. Portanto a CEF é responsável pelas despesas condominiais do imóvel, na medida em que o mesmo foi alienado fiduciariamente, transferindo-se à Caixa Econômica Federal a propriedade resolúvel do bem, independentemente de estar em sua posse. 5. Ocorre que as despesas condominiais recaem sobre o próprio imóvel, independentemente de quem esteja na posse direta sobre o mesmo, até porque o adquirente de um apartamento com dívidas condominiais assumirá automaticamente a dívida . 6. Por outro lado, não se aplica no caso dos autos o § 8º do art. 27 da Lei 9.514/97, tendo em vista que a norma acima referida regula as relações contratuais entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, não alcançando o Condomínio Edifício Toulouse 7. Portanto, é lícito ao condomínio ajuizar a ação tanto em face da Instituição Financeira quanto do fiduciante. 8. Ademais, o direito de regresso da CEF pelas despesas condominiais pagas assegura-lhe o direito de cobrá-las judicialmente em face do devedor fiduciante. 9 . Apelação da CEF improvida. (TRF-3 - Ap: 00098137920114036100 SP, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, Data de Julgamento: 05/03/2018, QUINTA TURMA, Data de Publicação: e-DJF3 Judicial 1 DATA:15/03/2018)
Além disso, cabe destacar que o credor fiduciário recebe o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores. Nessa mesma orientação, confira-se:
RECURSO INOMINADO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEGITIMIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PARA COMPOR O POLO PASSIVO DA AÇÃO. CONSOLIDAÇÃO PLENA DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, INCLUINDO AS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA REFORMADA. Recurso conhecido e provido. (TJ-PR - RI: 00025350420228160035 São José dos Pinhais 0002535-04.2022.8.16.0035 (Acórdão), Relator: Nestario da Silva Queiroz, Data de Julgamento: 15/04/2023, 1ª Turma Recursal, Data de Publicação: 17/04/2023)
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. PROPRIETÁRIO PLENO. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, em regra, é daquele que detém a qualidade de proprietário do imóvel. No caso concreto, o banco-embargante é pleno proprietário do imóvel, a partir do exercício da garantia da alienação fiduciária e consolidação da propriedade plena em seu favor, motivo pelo qual deve suportar o pagamento das cotas condominiais (obrigação propter rem), inclusive aquelas vencidas antes da consolidação, ressalvado eventual direito de regresso. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. O provimento da apelação implica a inversão dos ônus da sucumbência. A fixação dos honorários advocatícios deve observar o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, além da natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. APELAÇÃO PROVIDA. TJ-RS - AC: 50035203220198210073 RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 06/08/2021, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 13/08/2021)
Ademais, em evolução jurisprudencial, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 2.059.278/SC (julgado em 23/05/2023, DJe 12/09/2023), vinculado à Quarta Turma do Tribunal, modificou o entendimento até então predominante na Terceira Turma, passando a permitir a execução direta do imóvel em alienação fiduciária e a atribuir responsabilidade ao credor fiduciário, mesmo antes da consolidação de sua propriedade, em nome do caráter propter rem da obrigação e da proteção da coletividade condominial. Vejamos:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
(...)
(REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)
No referido julgado, posicionou-se o STJ com o entendimento de que as normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos.
Sendo assim, não há como ser afastada a legitimidade e responsabilidade da CEF no presente caso, devendo esta responder pelos débitos condominiais cobrados. Conclui-se, portanto, que a sentença deve ser mantida na fase recursal.
Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados em recurso, devendo ser destacado que a presente decisão não afronta a Constituição Federal.
Ante o exposto, VOTO POR CONHECER DO RECURSO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos e pelos acima expostos. Custas pagas. Honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação (art. 55 da Lei n.º 9.099/1995). Intimem-se. Decorrido o prazo recursal sem manifestação, certifique-se o trânsito em julgado, dê-se baixa e devolvam-se os autos ao juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por CYNTHIA LEITE MARQUES, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510020265593v3 e do código CRC a79606f2.
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