RECURSO CÍVEL Nº 5064748-73.2026.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal CYNTHIA LEITE MARQUES
RELATÓRIO
Trata-se de recurso interposto pelo Condomínio do Edifício Villaggio Ventura contra sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito.
A sentença foi proferida nos seguintes termos:
Vistos etc.
Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei n.º 9.099/95.
Passo a decidir.
A parte autora pretende o pagamento das cotas condominiais referente ao imóvel situado na Avenida Padre Guilherme Decaminada, n° 2026, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLAGIO VENTURA, BLOCO 02, APARTAMENTO 501, Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ, CEP 23575-276, vencidas no período de 10/05/2021 a 10/09/2023 e as que se vencerem no curso da lide.
Em análise à certidão de matricula do imóvel expedida pelo 4º Oficio de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro (), verifica-se que o imóvel foi vendido para M. D. S. F. e R. G. D. S., com alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, registrados na data de 24/06/2016.
Contudo, não há registro de ter havido consolidação da propriedade do imóvel a favor da CEF.
Diante disso, não há que se falar em responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das cotas condominiais, uma vez que ainda não efetivada a sua imissão na posse do bem.
Nesse sentido, veja-se as ementas do E. STJ, E. TRF da 2ª Região e 6ª Turma Recursal do Rio de Janeiro:
PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMISSÃO NA POSSE. REQUISITO ESSENCIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.
1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de origem examina e decide, fundamentadamente, todas as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, sendo desnecessário ao julgador rebater individualmente cada argumento suscitado pela parte.
2. Revisar a conclusão sobre a dispensabilidade de produção probatória demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência obstada pela Súmula 7 do STJ.
3. Consolidou-se na jurisprudência desta Corte Superior o entendimento de que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais tem início somente com a efetiva imissão na posse do bem, momento em que se aperfeiçoa a consolidação da propriedade plena.
4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ, aplicável o óbice da Súmula 83 desta Corte Superior, que se estende a ambas as alíneas do permissivo constitucional.
5 . Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.
(AREsp n. 2.784.098/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.)
Processo: 50897517420194025101
ADMINISTRATIVO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO (CEF). AUSÊNCIA DE PROVA DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM SEU FAVOR, BEM COMO DA SUA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL OBJETO DA EXECUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
-Trata-se de apelação interposta pelo CONDOMINIO JARDIM PARADISO IX em face de sentença que, em sede de execução por título extrajudicial, julgou extinto o processo por ilegitimidade passiva da CEF e incompetência absoluta quanto ao réu Marcelo dos Santos Leite. Ademais, condenou o embargado ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa, devidamente atualizado.
-Verifica-se, da certidão de matrícula, registrado sob o nº 87.398 do Ofício de Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Nova Iguaçu/RJ, que o imóvel localizado na Rua Dr. Albert Sabin, JD 09, Casa 28, Campo Alegre, Nova Iguaçu, Rio de Janeiro, RJ, foi adquirido por MARCELO DOS SANTOS LEITE, através do Programa Minha Casa Minha Vida, em 11/04/2012, com registro do contrato de compra e venda, em 29/05/2012.
-A Caixa Econômica Federal figura como credora fiduciária do aludido imóvel, dado em garantia da dívida em contrato de alienação fiduciária.
-O cerne da controvérsia, na hipótese, consiste em averiguar se a CEF, credora fiduciária, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, é parte legítima para responder como devedora pelo pagamento de cotas condominiais inadimplidas.
-Consoante se depreende da análise do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997, bem como do entendimento emanado pelo Egrégio STJ, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse, o credor fiduciário (no caso a CEF) não pode ser cobrado pelos débitos condominiais, mesmo sendo proprietário ou titular de direito real. Se a ação for ajuizada em face do credor fiduciário antes de sua imissão na posse, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva. Mas uma vez imitido na posse, o credor responde pelos débitos posteriores e pelos anteriores, ainda que quanto aos anteriores tenha direito de regresso em face do devedor fiduciante, como em qualquer alienação ou transferência da unidade autônoma. Desse modo, denota-se que a alienação fiduciária em garantia não desnatura a natureza propter rem da cota condominial. A imissão na posse e a consolidação da propriedade servem como marco para definir o momento a partir do qual o credor fiduciário passa a responder pelas cotas condominiais de qualquer período, desde que não prescritas, e não para definir quais cotas condominiais são de sua responsabilidade.
-Portanto, na espécie, tendo em vista a ausência de comprovação nos autos da consolidação da propriedade pela CEF, tampouco da sua imissão na posse do imóvel objeto da execução, conclui-se pela sua ilegitimidade passiva para responder pelos encargos condominiais. Igualmente não é parte legítima da presente demanda o réu Marcelo dos Santos Leite, uma vez que não se trata de não pode figurar nesta ação, diante do art. 109, I da Constituição de 1988. Não se trata de litisconsórcio passivo necessário. E, além disso, particulares não podem ser réus na justiça federal. Trata-se de caso de incompetência absoluta.
-Na mesma perspectiva, merece destaque jurisprudência recente do STJ; EREsp 1413977, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, DJe 01/06/2021.
-Recurso do CONDOMINIO JARDIM PARADISO IX desprovido, com a majoração dos honorários advocatícios em 1% sobre o valor anteriormente fixado pelo Juízo a quo, nos termos do art. 85, §11 do CPC/2015.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Apelação Cível, 5089751-74.2019.4.02.5101, Rel. VERA LUCIA LIMA DA SILVA , 6a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - VERA LUCIA LIMA DA SILVA, julgado em 04/07/2022, DJe 19/07/2022 13:52:45)
Processo: 50022455820234025121
RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RGI. CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTRE O FAR E TERCEIRA PESSOA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA AO FAR. NÃO DEMONSTRADA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RECURSO DA CEF CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. EXTINÇÃO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.
DECISAO: A 6ª Turma Recursal do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso da CEF para reconhecer a sua ilegitimidade passiva e extinguir o processo sem resolução do mérito, com base no art. 485, VI do CPC, na forma da fundamentação acima. Custas ex lege. Sem honorários, por se tratar de recorrente vencedor. Intime-se. Após certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa ao Juizado de origem. É como voto, nos termos do voto do(a) Relator(a).
(TRF2 , RECURSO CÍVEL, 5002245-58.2023.4.02.5121, Rel. ALESSANDRA BELFORT BUENO , 6ª Turma Recursal do Rio de Janeiro , Rel. do Acordao - ALESSANDRA BELFORT BUENO, julgado em 30/10/2024, DJe 05/11/2024 23:56:36)
Assim sendo, a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, cabendo apenas aos réus, M. D. S. F. e R. G. D. S., responder pelas cotas condominiais vencidas e vincendas.
Outrossim, considerando o disposto no art. 109 da CF, este Juízo é manifestamente incompetente para a análise e julgamento da causa.
Pelo exposto, JULGO EXTINTO o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV e VI, do Código de Processo Civil.
Transitado em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos.
P.R.I.
Recorre a parte autora alegando, em síntese, a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da demanda na condição de credora fiduciária. Pede a reforma da sentença, com o reconhecimento da responsabilidade da CEF pelos débitos vencidos e vincendos de natureza condominial, com o regular prosseguimento da ação.
É o breve relatório.
VOTO
A Lei nº 10.259/01 dispõe em seu artigo 5º que, “exceto nos casos do art. 4º, somente será admitido recurso de sentença definitiva.”
Nesse sentido, as Turmas Recursais sumularam o seguinte entendimento com a edição do Enunciado 18, in verbis:
“Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal (art. 5º da Lei 10.259/01), salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição. ”
Também nessa direção é o disposto no art. 19 do Regimento Interno das TRRJ 2ª Região (“Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal, salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição”).
Pois bem.
Conforme se verifica no documento de , na data de 24/06/2016 o imóvel objeto da matrícula nº 238263 do 4º RGI do Rio de Janeiro foi vendido para M. D. S. F. e R. G. D. S., tendo os adquirentes dado o imóvel em alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal. Com base nisso, busca-se a responsabilização da credora fiduciária pelos débitos condominiais vinculados ao imóvel, objeto desta ação de cobrança.
No que diz respeito às cotas condominiais, o STJ entende que a obrigação de satisfação dos débitos que recaem sobre o imóvel é dotada de natureza propter rem, aderindo à coisa e permitindo que sejam estas exigidas apenas do proprietário. Confira-se:
“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO – TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ADJUDICAÇÃO - ADQUIRENTE – RECURSO NÃO CONHECIDO.
1- Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em adjudicação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel adjudicado, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais.
2- Recurso não conhecido.” (REsp 829.312 – RS, Relator Jorge Scartezzini, quarta turma, DJ 26/06/2006).
No entanto, tratando-se de imóvel submetido à alienação fiduciária, aplica-se o artigo 27, § 8°, da Lei nº 9.514/97, que assim dispõe:
“Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.”
De acordo com a jurisprudência do STJ, nos contratos de alienação fiduciária, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. NÃO IMPLEMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE.
ILEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. De acordo com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, na alienação fiduciária, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direita do bem.
2.
No caso em exame, ficou constatado pelo Tribunal de origem que a posse do imóvel não é exercida pela instituição financeira recorrida, sendo descabida, desse modo, a transferência da obrigação pelas despesas condominiais.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1796061/SC, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/10/2020, DJe 29/10/2020)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO.
1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.
2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1485972/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/06/2021, DJe 17/06/2021)
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.
3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.
4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.
7. Recurso especial provido.
(REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018)
No caso, não há qualquer informação de que houve a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira/FAR. Logo, a CEF não pode responder por dívidas condominiais contraídas pelo fiduciante que está na posse do imóvel. É evidente, portanto, a ilegitimidade passiva da Caixa - e, consequentemente, a incompetência da Justiça Federal - para processar a pretensão condenatória movida pelo Condomínio autor.
Desse modo, não se inserindo a presente demanda na ressalva do Enunciado 18 das TRRJ, a sentença extintiva do feito em relação à CEF deve ser mantida.
Diante do exposto, VOTO POR NÃO CONHECER DO RECURSO DA PARTE AUTORA, mantendo a sentença do Juízo a quo por seus fundamentos e pelos acima expostos. Condeno o recorrente em honorários advocatícios de 10% sobre o valor corrigido da causa (Enunciado 122 do FONAJE). Intimem-se as partes e, com o trânsito em julgado, devolvam-se os autos ao Juízo de origem.
Documento eletrônico assinado por CYNTHIA LEITE MARQUES, Juíza Relatora, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510020352058v2 e do código CRC 5aa2ca1c.
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