RECURSO CÍVEL Nº 5017577-23.2026.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal CASSIO MURILO MONTEIRO GRANZINOLI
RELATÓRIO
Trata-se de ação ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VILLAGGIO VENTURA (devidamente representado por sua síndica), em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e R. F. D. S., visando a cobrança de cotas condominiais vencidas (evento 1, PLAN4), referentes à unidade 304/bloco 09.
Na sentença (evento 13), após ter sido apontado que “não houve a consolidação da propriedade ao credor fiduciário (CEF)”, o feito foi extinto sem resolução de mérito, em virtude da ilegitimidade passiva ad causam da CEF, com decorrente incompetência da Justiça Federal para apreciar a demanda em face do devedor fiduciante/corréu.
Em recurso (evento 17), a parte autora pugna pela anulação da sentença e regular prosseguimento do feito, diante do reconhecimento da legitimidade passiva ad causam da CEF, após reforçar os argumentos contidos na exordial.
É o breve relatório.
VOTO
Pois bem, o artigo 5º da Lei nº 10.259/01 dispõe que, “exceto nos casos do art. 4º, somente será admitido recurso de sentença definitiva”.
Neste sentido, as Turmas Recursais sumularam o seguinte entendimento:
Enunciado 18 das TRRJ: “Não cabe recurso de sentença que não aprecia o mérito em sede de Juizado Especial Federal (art. 5º da Lei 10.259/01), salvo quando o seu não conhecimento acarretar negativa de jurisdição”.
Isto posto, conforme será detalhado adiante, não restou evidenciada a negativa de jurisdição.
No caso concreto, apenas a posse indireta permanece com a CEF, visto que o imóvel se encontra ocupado pelo devedor fiduciante/corréu (R. F. D. S.). Não à toa, os boletos de cobrança das cotas condominiais são a ela encaminhadas (evento 1, out3).
De fato, a CEF figura como mera credora fiduciária, não tendo ainda consolidado o domínio do imóvel em questão, tal como verificado na certidão de RGI contida no evento 1, MATRIMOVEL2.
Sabe-se que a alienação fiduciária de imóvel é regida pela Lei 9.514/97, a qual, em seu artigo 27, parágrafo 8º, reza ser da incumbência do devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais que recaiam sobre o bem imóvel, até que, eventualmente, por inadimplência, a propriedade se consolide no nome do credor fiduciário, verbis:
" § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)"
Destarte, no caso de alienação fiduciária, na qual a propriedade ainda não tenha se consolidado em nome da CEF, esta sequer deve figurar no polo passivo de demanda, na qual o Condomínio pleiteia o recebimento de cotas condominiais, em virtude de sua ilegitimidade passiva ad causam.
Nesta mesma orientação, in verbis:
ADMINISTRATIVO. COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF.
1. A CEF, na condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor fiduciário. Apenas após a consolidação da propriedade plena por parte do credor fiduciário é que se configuraria a sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais.
2. No presente caso, inexistem elementos a indicar que houve consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, situação esta que afasta a legitimidade da CEF para responder a ação.
3. Desta feita, tenho que merece reparo a sentença, para reconhecer a ilegitimidade passiva da CEF para responder por cotas condominiais.
(TRF-4 - AC: 50001336120184047215 SC 5000133-61.2018.4.04.7215, Relator: MARGA INGE BARTH TESSLER, Data de Julgamento: 13/11/2018, TERCEIRA TURMA)
CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO EM FAVOR DE QUEM A PROPRIEDADE NÃO SE CONSOLIDOU. LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. APELAÇÃO PROVIDA. PREJUDICADO O RECURSO ADESIVO.
1- O pagamento das prestações condominiais é obrigação propter rem. Dessa forma, basta a aquisição do domínio, ainda que não haja a imissão na posse, para que o adquirente se torne responsável pelas obrigações condominiais, inclusive com relação às parcelas anteriores à aquisição.
2- A alienação fiduciária de que trata Lei 9.514/97 consiste no "negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (art. 22, caput). Trata-se, portanto, de legislação especial aplicável à espécie de negócio jurídico em tela, razão pela qual suas normas incidem preferencialmente sobre a hipótese, não havendo senão aplicabilidade subsidiária da legislação civil.
3- Há uma regra específica contida na Lei nº. 9.514/97 que trata da responsabilidade pelos débitos de condomínio que recaem sobre a unidade alienada fiduciariamente, atribuindo-a ao devedor fiduciante, até a data da transferência da posse ao credor fiduciário (art. 27, §8º).
4- Assim, considerando que a propriedade não se consolidou em favor do alienante fiduciário, de rigor o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF. Precedentes.
5- Observados os requisitos do art. 20, §3º, do Código de Processo Civil, bem como considerando tratar-se de demanda repetitiva, os honorários advocatícios ficam reduzidos para R$ 1.000,00 (um mil reais).
6- Apelação provida, para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam da Caixa Econômica Federal.
7 - Prejudicado o recurso adesivo.
(TRF3 - AC 00034621420124036114, DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:08/04/2014)
Por fim, há até mesmo orientação sedimentada desta Turma Recursal quanto ao tema, in verbis:
8 TR - PRECEDENTE : CONDOMÍNIO E CEF - SESSÃO DE 12/02/2019 - Precedente nº 5002435-30.2018.4.02.5110 – Relator Dr. Luis Eduardo Bianchi Cerqueira - CEF ILEGÍTIMA NO CASO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA: "No caso de alienação fiduciária, na qual a propriedade ainda não tenha se consolidado em nome da CEF, esta resta ilegítima a figurar no polo passivo da demanda, na qual o condomínio pleiteia o recebimento de cotas condominiais em atraso"
Sendo assim, no caso em voga, as cotas condominiais deverão ser cobradas do devedor fiduciante (R. F. D. S.), perante a Justiça Estadual.
Por fim, nem mesmo se poderia falar em manutenção da CEF no polo passivo na qualidade de terceira interessada, diante da possibilidade de eventual penhora do imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial, eis que tal controvérsia ainda se encontra pendente de julgamento definitivo no âmbito do Tema 1.266/STJ, sem que o Relator tenha determinado a suspensão do trâmite dos processos pendentes.
Ante o exposto, e considerando que não está presente a ressalva contida no Enunciado 18 das TRRJ, voto por sequer conhecer do presente recurso, eis que incabível. Condeno o recorrente em verbas sucumbenciais (nos termos do Enunciado 128 das TRRJ), ora fixadas em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, visto não se tratar de beneficiário da gratuidade de justiça (evento 39, CUSTAS1).
Documento eletrônico assinado por CASSIO MURILO MONTEIRO GRANZINOLI, Juiz Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510020359524v5 e do código CRC c7a0a054.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): CASSIO MURILO MONTEIRO GRANZINOLI
Data e Hora: 16/09/2026, às 14:56:39