RECURSO CÍVEL Nº 5021926-69.2026.4.02.5101/RJ
RELATORA: Juíza Federal KARLA NANCI GRANDO
RELATÓRIO
Trata-se de recurso inominado interposto pela EMCCAMP RESIDENCIAL S.A. [], em face da sentença [] que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade das cobranças a título de juros de evolução de obra efetuadas em relação aos meses de fevereiro e março de 2026, no montante de R$ 6.007,02 (seis mil sete reais e dois centavos), e determinou a abstenção de novas cobranças sob o mesmo título.
Sustenta a recorrente, em síntese, sua ilegitimidade passiva. No mérito, defende a legalidade das cobranças, argumentando que os valores foram exigidos dentro do prazo contratual de construção, encerrado apenas em 29/03/2026.
Contrarrazões em [ e ].
É o breve relatório. Decido.
VOTO
Recurso tempestivo [eventos 63 e 69]. Custas recolhidas [ e ].
Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. A discussão instaurada nos autos não se limita ao ato material de cobrança dos juros de obra, mas abrange a definição do termo final de sua exigibilidade, diretamente vinculada ao cronograma de construção e ao prazo de entrega do imóvel, obrigações assumidas pela própria construtora. Desse modo, a EMCCAMP possui inequívoca pertinência subjetiva para integrar o polo passivo da demanda, ainda que a cobrança dos encargos tenha sido realizada pela instituição financeira.
Em breve resumo dos fatos, os demandantes relatam ter celebrado contrato particular de promessa de compra e venda com a construtora ré em 28/02/2024, para aquisição da unidade residencial nº 1004, do bloco nº 04-B, do empreendimento denominado 'Porto Carioca' [], com a subsequente assinatura do contrato de mútuo habitacional junto à Caixa Econômica Federal em 08/05/2024 [].
O demandante relata que, mesmo após a expedição do "Habite-se" em 12/01/2026 [] e a entrega das chaves em 07/02/2026 [ e ], continuou a ser cobrado o valor referente à taxa de evolução de obra referente aos meses de fevereiro e março de 2026 [ e ].
Entretanto, mesmo entrando em contato com a instituição financeira e a construtora responsável para questionar a cobrança, os autores relatam que as demandadas atribuíam a responsabilidade da cobrança indevida umas às outras.
A Caixa Econômica Federal - CEF apresentou contestação [], sob o argumento de regularidade na contratação, ausência de responsabilidade do agente financeiro pelo cronograma de obras e inexistência de solidariedade. A construtora EMCCAMP, por sua vez, apresentou contestação [], sustentando a sua ilegitimidade passiva quanto aos juros de obra e a legalidade das cobranças realizadas durante o período de construção previsto contratualmente.
Passo ao exame do mérito.
A análise do contexto fático-probatório revela que o prazo de construção do imóvel, referente à unidade 1004, bloco 04-B, do empreendimento "Porto Carioca", situado no Santo Cristo, Rio de Janeiro/RJ, foi estabelecido até 29/03/2026 [].
Outra informação relevante do instrumento contratual é que a data pra entrega das chaves ficou acordada para até 60 dias após o prazo para término da construção. Vejamos:
Não obstante, extrai-se que a entrega das chaves do imóvel foi efetuada em 07/02/2026, ou seja, de forma antecipada em relação ao prazo estipulado no contrato, fato este incontroverso.
Todavia, os adquirentes continuaram a ser cobrados pela taxa de evolução de obra referente aos meses de fevereiro e março de 2026, conforme comprovantes juntados [].
A controvérsia recursal reside, portanto, em definir se a entrega antecipada das chaves é suficiente para fazer cessar a incidência dos juros de evolução de obra ou se, como sustenta a recorrente, a cobrança poderia subsistir até o termo final da fase de construção previsto contratualmente.
A irresignação não merece prosperar.
A taxa de evolução de obra constitui encargo próprio da fase de construção do empreendimento, incidente sobre os valores progressivamente liberados pelo agente financeiro à construtora antes do início da amortização do financiamento. Sua exigibilidade, portanto, está vinculada à situação material que lhe serve de fundamento, qual seja, a existência de unidade imobiliária ainda em construção e não disponibilizada ao adquirente.
A matéria foi examinada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.729.593/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996), ocasião em que a Segunda Seção assentou a licitude da incidência dos juros de obra durante o período de construção do imóvel.
Todavia, do inteiro teor do acórdão proferido no julgamento do Tema 996 extrai-se que a entrega da unidade (quando realizada antes do prazo fixado no contrato) constitui o marco que encerra a incidência do encargo. Conforme expressamente consignado pelo Ministro Relator, no regime do crédito associativo, os juros de obra incidem durante o período de construção, “cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro”.
Embora a tese 1.3 firmada no Tema 996 tenha sido formulada para a hipótese de cobrança posterior ao prazo contratual de entrega, a fundamentação do precedente, ao explicitar a natureza dos juros de obra no regime do crédito associativo, evidencia que a exigibilidade do encargo está vinculada à subsistência da fase de construção, cujo encerramento, para esse fim, coincide com a entrega da unidade e o consequente início da fase de amortização:
Com efeito, a entrega das chaves representa a disponibilização da posse direta da unidade ao adquirente e evidencia, para os fins da relação contratual em exame, o encerramento da etapa de construção que justificava a cobrança do encargo. A partir de então, desaparece o suporte fático que legitima a incidência dos juros de evolução de obra, devendo ter início a fase de amortização do financiamento.
Não altera essa conclusão a circunstância de o contrato prever prazo posterior para a conclusão da construção ou para a entrega das chaves. Tais disposições estabelecem limites temporais para o cumprimento das obrigações assumidas pela construtora, não autorizando, contudo, a manutenção de encargo próprio da fase construtiva quando a unidade já foi efetivamente concluída e disponibilizada aos adquirentes.
Em outras palavras, o prazo contratual constitui termo máximo para o cumprimento da obrigação, e não fundamento autônomo para a cobrança dos juros de obra independentemente da realidade fática do empreendimento. Se a construtora conclui a unidade e entrega antecipadamente as chaves, não se mostra possível prolongar artificialmente, apenas para fins financeiros, uma fase contratual que materialmente já se encerrou.
A tese defendida pela recorrente conduziria, inclusive, à possibilidade de incidência de juros de evolução de obra sobre unidade já entregue e na posse dos adquirentes simplesmente porque ainda não alcançada a data-limite prevista originalmente no contrato, resultado incompatível com a própria natureza do encargo.
No caso concreto, é incontroverso que o “Habite-se” foi expedido em 12/01/2026 e, sobretudo, que as chaves foram efetivamente entregues aos autores em 07/02/2026 [ e ]. Apesar disso, permaneceram as cobranças de juros de evolução de obra referentes aos meses de fevereiro e março de 2026.
O fato de o sistema da instituição financeira somente ter registrado posteriormente o encerramento da fase de construção, com início formal da amortização em abril de 2026, não tem o condão de modificar o marco material representado pela efetiva entrega da unidade. Eventuais procedimentos administrativos ou comunicações internas entre a construtora e o agente financeiro não podem ser opostos aos adquirentes para justificar a continuidade de encargo cuja causa jurídica já havia cessado.
Neste sentido:
APELAÇÃO. SFH. COMISSÃO PECUNIÁRIA. "TAXA DE OBRA" . ENTREGA DA CHAVE. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1 .Conforme cláusula sétima do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações firmado entre as partes, o demandante deveria arcar, mensalmente durante a construção do imóvel, com o pagamento da Comissão Pecuniária FGHAB, que é conhecida como "taxa de evolução da obra" ou "juros no pé". 2. Não há qualquer ilegalidade na cobrança de juros durante a fase de obra, já que a CEF efetivamente financia a parte da construção que será destinada futuramente ao mutuário, antecipando inclusive os recursos necessários à compra do terreno. (STJ, 2ª Seção, EREsp 670 .117, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe26.11 .2012). 3. A entrega das chaves ocorreu em 22.10.2012, data em que deveria ter se iniciado a fase de amortização da dívida, não podendo mais haver a cobrança da "taxa de obra", tampouco de outros encargos da fase da obra. 4. Apelação não provida.
(TRF-2 - Apelação - Recursos - Processo Cível e do Trabalho: 0003061-13 .2013.4.02.5110, Relator.: RICARDO PERLINGEIRO, Data de Julgamento: 10/05/2017, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: 12/05/2017)
Assim, tendo a entrega das chaves ocorrido em 07/02/2026, não subsiste fundamento para a cobrança dos juros de evolução de obra posteriormente à disponibilização da unidade aos adquirentes, ainda que o prazo máximo contratualmente previsto para a construção somente se encerrasse em 29/03/2026.
Deve ser mantida, portanto, a sentença que reconheceu a inexigibilidade das cobranças impugnadas, não merecendo acolhimento a pretensão recursal de reconhecimento de sua regularidade.
Nessas condições, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso. Custas recolhidas. Condeno a recorrente vencida ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor corrigido da causa, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/1995, c/c art. 1º da Lei nº 10.259/2001. Decorrido o prazo recursal, certifique-se o necessário, dê-se baixa e encaminhe-se ao Juízo de origem. Intimem-se.
Documento eletrônico assinado por KARLA NANCI GRANDO, Juíza Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.jfrj.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 510019788442v28 e do código CRC e80e7410.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): KARLA NANCI GRANDO
Data e Hora: 18/09/2026, às 16:49:04